Как вывод аренды из тени повлияет на рынок жилья
В декабре Минстрой РФ разработал законопроект, направленный на легализацию стихийного рынка аренды жилья в России. Это планируется сделать через государственную онлайн-платформу, на которой владельцы помещений будут обязаны оформлять соглашения. Эксперты «Метриум» рассказывают, как вывод из тени рынка аренды может повлиять на жилищный и ипотечный сектора, а также на поведение потенциальных покупателей жилья.
По оценкам социологов, в России сдают в аренду 7% жилого фонда, а по мнению генерального директора «Дом.рф» Виталия Мутко – до 10%. В подавляющем большинстве случаев для государства эти сделки остаются невидимыми. Так, в 2017 году (последние доступные официальные данные), Росреестр зарегистрировал всего 2,4 тыс. договоров коммерческого найма помещений.
При этом пользуются арендным жильем в России около 6,9 млн домохозяйств. Это значит, что практически весь рынок аренды в стране «черный» или «серый», то есть в последнем случае владелец помещения и его житель заключают договор, который нигде не регистрируется, а его стороны обращаются к соглашению только в случае спорных ситуаций.
Летом 2021 году президент Владимир Путин поручил создать государственную информационную систему (ГИС), которая стала бы онлайн-платформой для «белого» рынка аренды. Минстрой разработал законопроект о развитии такой системы. Предполагается, что все сделки будут регистрироваться на этой платформе. Расчеты между собственником и нанимателем также будут проходить в ГИС. За отказ от размещения информации арендодатель-физлицо получит штраф в 5 тыс. рублей, а за расчеты в обход ГИС – 2,5 тыс. рублей. Эксперты «Метриум» рассказывают, как внедрение такой системы может повлиять на рынок жилья в целом.
- Взаимозависимость рынков жилья и аренды усилится
Российский рынок аренды сравнительно небольшой, так как в РФ велика доля собственников жилья (89% имеют помещения, квартиры или дома). Между тем в других странах этот показатель заметно ниже, и многие жилье арендуют. Так, в Швейцарии доля собственников – 42%, в Германии – 50%, в Японии – 61%, во Франции – 64%, США – 65%, Италии – 72%. В этих странах процессы на рынке жилья и аренды тесно связаны друг с другом, потому что найм и покупка жилья рассматриваются гражданами как равноценные способы решить жилищный вопрос.
В России в силу разных причин, в том числе и юридической незащищенности арендатора и арендодателя, аренда рассматривается как временный, рискованный, вынужденный способ обеспечить крышу над головой. Если властям удастся навести порядок в этой сфере, то привлекательность аренды может повыситься. Найм квартиры будет чаще рассматриваться как возможная альтернатива покупке или ипотеке. Соответственно, арендное жилье станет естественным «конкурентом» собственного, что будет влиять на цены и ставки, спрос и предложение, строительство и ипотеку, как происходит в развитых странах. По прогнозам экспертов ОНФ, с помощью ГИС возможно легализовать до 70% рынка аренды до 2030 года. Это составляет порядка 175 млн квадратных метров или два годовых объема ввода новостроек, подсчитали аналитики «Метриум».
- Активность арендаторов увеличится, а покупателей – снизится
Более привлекательной аренда может стать на фоне текущей ситуации на рынке продажи жилья. За последний год цены на новостройки выросли на 20-30% в зависимости от динамики в различных сегментах. Вторичное жилье подорожало в таких же пределах. Одновременно завершается очередной период сравнительно низких ипотечных ставок. В 2021 году Центробанк ужесточил кредитно-денежную политику, повысив ключевую ставку. Если в начале года ипотеку можно было получить под 5-7% годовых, то сейчас, по данным «Дом.рф», на новостройку банки дадут в кредит деньги под 9,5%, а на «вторичку» – под 9,6% годовых.
При этом ситуация с доходами населения остается сложной, а потенциальный спрос на жилье из-за старения жилищного фонда и активной миграции остается высоким. В таких условиях аренда становится доступной альтернативой покупке, тем более если наниматели жилья будут более защищены от произвольного повышения ставок, внезапного разрыва соглашения, двойной сдачи в аренду в рамках ГИС и других рисков, которые есть сейчас.
- Аренда может привлечь часть возможных покупателей дорогого жилья
Юридическая прозрачность и государственный контроль над арендой могут привлечь на этот рынок обладателей больших накоплений, которые могли бы стать покупателями жилья бизнес- и премиум-класса.
С увеличением ключевой ставки повышаются и ставки по депозитам. Сегодня банки предлагают за рублевые вклады на год 7-9% годовых. В таких условиях владелец суммы, достаточной для покупки квартиры, может положить эти средства на депозит в банк, а на вырученный процент снимать жилье. К примеру, 15 млн рублей – средства, достаточные для покупки небольшой квартиры в московской новостройке бизнес-класса, – принесут вкладчику за год 1,23 млн рублей при ставке 8,20% годовых. Ежемесячная капитализация составит порядка 108 тыс. рублей. Этого вполне хватит, чтобы снять в столице квартиру в историческом центре, а по завершении срока аренды и депозита средства можно забрать, не сталкиваясь с необходимостью перепродавать квартиру.
- Повысится активность инвесторов
Понятные правила игры и рост спроса на аренду привлекут в отрасль больше инвесторов, планирующих сдавать жилье или апартаменты в найм. Вывод из тени рынка аренды поможет защитить и интересы собственников: в случае возникновения конфликтных ситуаций, нарушения правил пользования жильем, порче имущества, несанкционированной субаренды и т.п. владельцы смогут быстрее и проще добиться справедливости. При этом разрабатываемая ГИС позволит заключать сделки, дополнительные соглашения и вести расчеты с нанимателями в режиме онлайн, что существенно упростит управление арендной недвижимостью для инвестора.
Сейчас доля инвесторов от общего числа клиентов варьируется от 10% до 15%. Рост спроса на аренду приведет к повышению их активности на рынке жилья, особенно новостроек. В частности, они будут чаще приобретать студии и однокомнатные квартиры, которые составляют уже большую часть помещений в новостройках Москвы. Также активность инвесторов-арендодателей усилит тенденцию к увеличению предложения жилья с отделкой.
- Доходность арендного бизнеса снизится, а ставки – вырастут
Впрочем, в бизнес-модель арендного бизнеса инвесторам придется закладывать новые расходы. Власти ежегодно недополучают в виде налогов с аренды 162 млрд рублей именно потому, что почти все сделки в этом секторе заключаются неформально, а собственники недвижимости доходами с государством не делятся. Создавая ГИС и назначая штрафы, власти пытаются установить контроль над этим денежным потоком. Это значит, что с арендной выручки придется платить налог.
Если сейчас доходность сдачи в аренду средней московской однокомнатной квартиры составляет порядка 5%, то при необходимости платить НДФЛ (когда арендодатель – физическое лицо), доходность может сократиться до 4,3%. Однако если владелец зарегистрируется как индивидуальный предприниматель на упрощенной системе налогообложения или получит патент, то он сможет отдавать государству не 13%, а 6% арендной выручки, и тогда доходность удастся удержать на уровне 4,6%. В любом случае повышение защищенности участников арендного рынка так или иначе приведет к росту арендных ставок, так как владельцы жилья будут закладывать повышенные расходы в стоимость найма.
«Легализация “серой” аренды станет важным долгосрочным фактором развития рынка жилья, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Однако это не будет быстрым процессом в силу того, что рынок аренды относительно небольшой, и далеко не все собственники жилья с радостью будут регистрироваться в ГИС. В целом аренда может стать “конкурентом” застройщиков и продавцов, но она останется слабым “игроком”, потому что россияне все равно будут стремиться к тому, чтобы обладать собственным жильем».
Цены на новостройки в Новомосковском административном округе столицы впервые превысили 200 тыс. рублей за квадратный метр, подсчитали эксперты «Метриум». За последний год средняя стоимость «квадрата» в этом округе, где сосредоточено более 80% предложения нового жилья в Новой Москве, выросла на 30%. При этом дорожали быстрее всего трехкомнатные квартиры.
В III квартале средняя цена квадратного метра в новостройках Новомосковского административного округа (НАО) в Новой Москве превысила 203 тыс. рублей за кв.м, подсчитали аналитики «Метриум». Стоимость нового жилья здесь впервые достигла 200 тыс. рублей с момента образования Новомосковского административного округа и присоединения его к Москве. За последние 12 месяцев этот показатель увеличился на 30% по сравнению с III кварталом 2020 года, когда средняя стоимость квадратного метра здесь составляла 157 тыс. рублей за кв.м.
Новомосковский административный округ – один из двух округов, которые образуют Новую Москву, напоминают эксперты «Метриум». Во втором административном округе – Троицком (ТАО) – квадратный метр также подорожал, но психологически важную отметку в 100 тыс. рублей (новостройки в ТАО дешевле, чем в НАО) он преодолел во II квартале 2021 года. В III квартале 2021 года средняя стоимость местных новостроек составила 109 тыс. рублей.
В целом в Новой Москве за прошедший год квадратный метр подорожал до 195 тыс. рублей. С III квартала 2020 года, когда этот показатель составлял 156 тыс. рублей, цена на новостройки в ТиНАО увеличилась на 25%.
«Рынок первичного жилья ТиНАО – это фактически и преимущественно рынок Новомосковского округа, – комментирует Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101», «Прокшино», «Южное Бунино»). – Именно здесь реализуется 93% квартир от их общего числа в локации. Здесь работают станции метрополитена, есть плотная дорожная сеть, активно развивается социальная, бытовая и сервисная инфраструктура – все эти факторы способствуют развитию и росту рынка. При этом средняя стоимость квадратного метра жилья в НАО все равно остается доступнее, чем в аналогичных проектах в границах МКАД, где квариры в новостройках комфорт-класса уже стоят в среднем 257 тыс. рублей за квадратный метр».
Быстрее всего за последние 12 месяцев в новостройках Новой Москвы дорожали трехкомнатные квартиры. Их средняя стоимость выросла на 30% до 14,8 млн рублей. Далее следуют студии, которые за год выросли в цене на 25% до 6,3 млн рублей. Двухкомнатные квартиры подорожали на 22% до 11 млн рублей, а однокомнатные – на 18% до 8 млн рублей.
«Рост цен в последние годы обусловлен несколькими факторами, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Наиболее важным из них в 2020-2021 гг. были программа субсидирования ипотеки, которая стимулировала высокий спрос на новостройки, а также повышение себестоимости строительства. Более долгосрочный фактор, повлиявший на стратегию продаж девелоперов, – это переход на новую модель финансирования жилищного строительства. Большая часть проектов застройки сейчас строиться на деньги с кредитных линий банков, тогда как еще несколько лет назад на этом рынке в стройку вкладывали деньги дольщиков напрямую».
По подсчетам аналитиков «Метриум», в III квартале свыше 80% квартир в новомосковских новостройках продавались с условием оплаты сделки через эскроу-счета, то есть их строительство было профинансировано банками по новым правилам. Между тем, в III квартале 2020 года таких квартир было меньше половины – 46%. Таким образом, за прошедший год доля новостроек, которые возводятся на деньги банков в Новой Москве, выросла почти в два раза.
«Темпы увеличения цен на новостройки в Новой и «старой» Москве в прошедшем году были примерно одинаковыми, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Это свидетельствует о том, что рынок нового жилья на присоединённых территориях в целом стал для покупателя таким же привлекательным, как и в старых границах Москвы. Более того, поскольку разница в цене квадратного метра между этими локальными рынками сохраняется, и она в пользу Новой Москвы, в ТиНАО мы будем наблюдать приток покупателей, которые откажутся от покупки жилья в подорожавших новостройках “старой” Москвы. Соответственно, цены здесь скорее всего продолжат расти».
Источник: «Метриум»
22 октября руководитель Центробанка Эльвира Набиуллина объявила о решении повысить ключевую ставку сразу на 75 базисных пунктов – до 7,5%. Каждый такой шаг со стороны регулятора отражается на рынке ипотечного кредитования. Очевидно, что условия для заемщиков уже в ближайшее время станут куда более жесткими. Аналитики премии Urban Awards подсчитали, насколько вырастет размер переплаты в зависимости от сценария, который выберут банки. Но даже при самом оптимистичном варианте большинству покупателей придется дополнительно заплатить от 0,5 до 1,5 млн рублей.
Масс-маркет, а также нижняя и средняя фракции бизнес-класса наиболее зависимы от доступности ипотечных программ. Соответственно, их аудитории (которая покрывает 92% покупательской базы в Москве) предстоит выдержать болезненный финансовый удар от предстоящего повышения кредитных ставок. Эксперты допускают возможность реализации трех сценариев – мягкого (+0,5 процентного пункта), умеренного (+0,75 процентного пункта) и жесткого (+1,0 процентный пункт и выше). Чтобы определить размер дополнительной нагрузки на семейные бюджеты «ипотечников», аналитическая группа рассчитала возможный объем переплаты при каждом из перечисленных вариантов. В основу вычислений был положен один из самых популярных продуктов на первичном рынке – классические двухкомнатные квартиры площадью 55-60 кв. м. На сегодняшний день большая часть предложения в этой категории заключена в рамки от 9-10 млн рублей (микрорайоны в Новой Москве и Люблино) до 24-26 млн рублей (проекты бизнес-класса). Выборка исследования включает 20 адресов, представляющих все активные округа на девелоперской карте и самые крупные сегменты строительного рынка. При определении итоговых показателей аналитики исходили из набора условий, предполагающего 20-летний срок кредитования и начальный взнос в 20% от стоимости лота.
|
Жилой комплекс |
Район |
Округ |
Стоимость лота, млн рублей |
Рост издержек при увеличении ставки на 0,5 п.п., млн рублей |
Рост издержек при увеличении ставки на 0,75 п.п., млн рублей |
Рост издержек при увеличении ставки на 1,0 п.п., млн рублей |
|
Новые Ватутинки |
Десеновское |
НАО |
8,75 |
0,50 |
0,76 |
1,02 |
|
Светлый мир. Станция Л |
Люблино |
ЮВАО |
9,86 |
0,57 |
0,86 |
1,16 |
|
Испанские кварталы |
Сосенское |
НАО |
11,16 |
0,65 |
0,98 |
1,31 |
|
Квартал Некрасовка |
Некрасовка |
ЮВАО |
11,99 |
0,69 |
1,05 |
1,40 |
|
Homecity |
Московский |
НАО |
13,46 |
0,78 |
1,18 |
1,58 |
|
Дмитровский парк |
Дмитровский |
САО |
13,71 |
0,80 |
1,20 |
1,61 |
|
Михалковский |
Головинский |
САО |
15,77 |
0,92 |
1,38 |
1,85 |
|
Сиреневый парк |
Богородское |
ВАО |
16,49 |
0,96 |
1,45 |
1,94 |
|
Alia |
Покровское-Стрешнево |
СЗАО |
16,77 |
0,97 |
1,47 |
1,97 |
|
КутузовGrad II |
Можайский |
ЗАО |
17,45 |
1,01 |
1,53 |
2,04 |
|
Balance |
Рязанский |
ЮВАО |
17,97 |
1,03 |
1,56 |
2,09 |
|
Вестердам |
Очаково-Матвеевское |
ЗАО |
18,50 |
1,07 |
1,62 |
2,17 |
|
ILove |
Останкинский |
СВАО |
19,73 |
1,14 |
1,72 |
2,31 |
|
Селигер Сити |
Западное Дегунино |
САО |
20,27 |
1,18 |
1,77 |
2,38 |
|
Mypriority Basmanny |
Басманный |
ЦАО |
21,11 |
1,22 |
1,85 |
2,47 |
|
Символ |
Лефортово |
ЮВАО |
22,09 |
1,29 |
1,94 |
2,59 |
|
Ривер Парк |
Нагатинский Затон |
ЮАО |
22,41 |
1,30 |
1,97 |
2,63 |
|
Архитектор |
Обручевский |
ЮЗАО |
23,53 |
1,37 |
2,06 |
2,76 |
|
Зиларт |
Даниловский |
ЮАО |
24,43 |
1,42 |
2,14 |
2,87 |
|
Алексеевский фонтан |
Алексеевский |
СВАО |
25,52 |
1,49 |
2,24 |
3,00 |
При самом благоприятном развитии событий аудитория комфорт-класса переплатит при покупке двухкомнатной квартиры от 0,5 до 1,0 млн рублей. В случае проектов, которые базируются за МКАД или на юго-восточной окраине «старой» Москвы конечная сумма будет ближе к нижней границе. Если речь идет о популярных проектах на севере, северо-западе или востоке, то ипотечное бремя вырастет не менее чем на 800-900 тыс. рублей. Тем потребителям, которые ориентированы «доступный» бизнес-класс или следующую за ним ценовую категорию, нужно готовиться к потере, по крайней мере, 1,0-1,5 млн рублей. Это соответствует годовой зарплате среднестатистического москвича.
Повышение ставки на 0,75 процентного пункта означает, что в 1 млн рублей уложатся лишь покупатели самого экономичного жилья. Для большинства остальных потребительских групп траты будут в полтора-два раза больше.
При наиболее жестком (и, по всей видимости, наиболее вероятном) сценарии размер дополнительной переплаты, вызванной недавним решением Центробанка, составит порядка 12% от стоимости самой квартиры. В абсолютных значениях это будет 1,0-1,6 млн рублей для окраинных новостроек, 1,7-2,4 млн рублей для верхней фракции комфорт-класса и 2,50-3,00 млн рублей для проектов на ближних подступах к центру.
«Скачок индикатора ключевой ставки, необоснованно, внесет коррективы в маркетинговые стратегии застройщиков. Они постараются удержать сложившийся уровень спроса, и потому совместно с дружественными банками начнут искать возможности для компромиссных решений по ипотеке. Не исключено, что правительство также инициирует меры финансовой поддержки. Сейчас основные риски связаны не с подъемом ставки как таковым, а с негативными ожиданиями в отношении дальнейшей антиинфляционной политики», – комментирует директор оргкомитета премии Urban Awards Ольга Хасанова.