Как вывод аренды из тени повлияет на рынок жилья
В декабре Минстрой РФ разработал законопроект, направленный на легализацию стихийного рынка аренды жилья в России. Это планируется сделать через государственную онлайн-платформу, на которой владельцы помещений будут обязаны оформлять соглашения. Эксперты «Метриум» рассказывают, как вывод из тени рынка аренды может повлиять на жилищный и ипотечный сектора, а также на поведение потенциальных покупателей жилья.
По оценкам социологов, в России сдают в аренду 7% жилого фонда, а по мнению генерального директора «Дом.рф» Виталия Мутко – до 10%. В подавляющем большинстве случаев для государства эти сделки остаются невидимыми. Так, в 2017 году (последние доступные официальные данные), Росреестр зарегистрировал всего 2,4 тыс. договоров коммерческого найма помещений.
При этом пользуются арендным жильем в России около 6,9 млн домохозяйств. Это значит, что практически весь рынок аренды в стране «черный» или «серый», то есть в последнем случае владелец помещения и его житель заключают договор, который нигде не регистрируется, а его стороны обращаются к соглашению только в случае спорных ситуаций.
Летом 2021 году президент Владимир Путин поручил создать государственную информационную систему (ГИС), которая стала бы онлайн-платформой для «белого» рынка аренды. Минстрой разработал законопроект о развитии такой системы. Предполагается, что все сделки будут регистрироваться на этой платформе. Расчеты между собственником и нанимателем также будут проходить в ГИС. За отказ от размещения информации арендодатель-физлицо получит штраф в 5 тыс. рублей, а за расчеты в обход ГИС – 2,5 тыс. рублей. Эксперты «Метриум» рассказывают, как внедрение такой системы может повлиять на рынок жилья в целом.
- Взаимозависимость рынков жилья и аренды усилится
Российский рынок аренды сравнительно небольшой, так как в РФ велика доля собственников жилья (89% имеют помещения, квартиры или дома). Между тем в других странах этот показатель заметно ниже, и многие жилье арендуют. Так, в Швейцарии доля собственников – 42%, в Германии – 50%, в Японии – 61%, во Франции – 64%, США – 65%, Италии – 72%. В этих странах процессы на рынке жилья и аренды тесно связаны друг с другом, потому что найм и покупка жилья рассматриваются гражданами как равноценные способы решить жилищный вопрос.
В России в силу разных причин, в том числе и юридической незащищенности арендатора и арендодателя, аренда рассматривается как временный, рискованный, вынужденный способ обеспечить крышу над головой. Если властям удастся навести порядок в этой сфере, то привлекательность аренды может повыситься. Найм квартиры будет чаще рассматриваться как возможная альтернатива покупке или ипотеке. Соответственно, арендное жилье станет естественным «конкурентом» собственного, что будет влиять на цены и ставки, спрос и предложение, строительство и ипотеку, как происходит в развитых странах. По прогнозам экспертов ОНФ, с помощью ГИС возможно легализовать до 70% рынка аренды до 2030 года. Это составляет порядка 175 млн квадратных метров или два годовых объема ввода новостроек, подсчитали аналитики «Метриум».
- Активность арендаторов увеличится, а покупателей – снизится
Более привлекательной аренда может стать на фоне текущей ситуации на рынке продажи жилья. За последний год цены на новостройки выросли на 20-30% в зависимости от динамики в различных сегментах. Вторичное жилье подорожало в таких же пределах. Одновременно завершается очередной период сравнительно низких ипотечных ставок. В 2021 году Центробанк ужесточил кредитно-денежную политику, повысив ключевую ставку. Если в начале года ипотеку можно было получить под 5-7% годовых, то сейчас, по данным «Дом.рф», на новостройку банки дадут в кредит деньги под 9,5%, а на «вторичку» – под 9,6% годовых.
При этом ситуация с доходами населения остается сложной, а потенциальный спрос на жилье из-за старения жилищного фонда и активной миграции остается высоким. В таких условиях аренда становится доступной альтернативой покупке, тем более если наниматели жилья будут более защищены от произвольного повышения ставок, внезапного разрыва соглашения, двойной сдачи в аренду в рамках ГИС и других рисков, которые есть сейчас.
- Аренда может привлечь часть возможных покупателей дорогого жилья
Юридическая прозрачность и государственный контроль над арендой могут привлечь на этот рынок обладателей больших накоплений, которые могли бы стать покупателями жилья бизнес- и премиум-класса.
С увеличением ключевой ставки повышаются и ставки по депозитам. Сегодня банки предлагают за рублевые вклады на год 7-9% годовых. В таких условиях владелец суммы, достаточной для покупки квартиры, может положить эти средства на депозит в банк, а на вырученный процент снимать жилье. К примеру, 15 млн рублей – средства, достаточные для покупки небольшой квартиры в московской новостройке бизнес-класса, – принесут вкладчику за год 1,23 млн рублей при ставке 8,20% годовых. Ежемесячная капитализация составит порядка 108 тыс. рублей. Этого вполне хватит, чтобы снять в столице квартиру в историческом центре, а по завершении срока аренды и депозита средства можно забрать, не сталкиваясь с необходимостью перепродавать квартиру.
- Повысится активность инвесторов
Понятные правила игры и рост спроса на аренду привлекут в отрасль больше инвесторов, планирующих сдавать жилье или апартаменты в найм. Вывод из тени рынка аренды поможет защитить и интересы собственников: в случае возникновения конфликтных ситуаций, нарушения правил пользования жильем, порче имущества, несанкционированной субаренды и т.п. владельцы смогут быстрее и проще добиться справедливости. При этом разрабатываемая ГИС позволит заключать сделки, дополнительные соглашения и вести расчеты с нанимателями в режиме онлайн, что существенно упростит управление арендной недвижимостью для инвестора.
Сейчас доля инвесторов от общего числа клиентов варьируется от 10% до 15%. Рост спроса на аренду приведет к повышению их активности на рынке жилья, особенно новостроек. В частности, они будут чаще приобретать студии и однокомнатные квартиры, которые составляют уже большую часть помещений в новостройках Москвы. Также активность инвесторов-арендодателей усилит тенденцию к увеличению предложения жилья с отделкой.
- Доходность арендного бизнеса снизится, а ставки – вырастут
Впрочем, в бизнес-модель арендного бизнеса инвесторам придется закладывать новые расходы. Власти ежегодно недополучают в виде налогов с аренды 162 млрд рублей именно потому, что почти все сделки в этом секторе заключаются неформально, а собственники недвижимости доходами с государством не делятся. Создавая ГИС и назначая штрафы, власти пытаются установить контроль над этим денежным потоком. Это значит, что с арендной выручки придется платить налог.
Если сейчас доходность сдачи в аренду средней московской однокомнатной квартиры составляет порядка 5%, то при необходимости платить НДФЛ (когда арендодатель – физическое лицо), доходность может сократиться до 4,3%. Однако если владелец зарегистрируется как индивидуальный предприниматель на упрощенной системе налогообложения или получит патент, то он сможет отдавать государству не 13%, а 6% арендной выручки, и тогда доходность удастся удержать на уровне 4,6%. В любом случае повышение защищенности участников арендного рынка так или иначе приведет к росту арендных ставок, так как владельцы жилья будут закладывать повышенные расходы в стоимость найма.
«Легализация “серой” аренды станет важным долгосрочным фактором развития рынка жилья, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Однако это не будет быстрым процессом в силу того, что рынок аренды относительно небольшой, и далеко не все собственники жилья с радостью будут регистрироваться в ГИС. В целом аренда может стать “конкурентом” застройщиков и продавцов, но она останется слабым “игроком”, потому что россияне все равно будут стремиться к тому, чтобы обладать собственным жильем».
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам мая 2021 г. совокупный объем предложения квартир премиум-класса составил 165 тыс. кв. м и 1,6 тыс. лотов, который за месяц вырос на 4,1% площади и на 2% лотов, а за год – на 9,6% и 13,4% соответственно.
Большая часть предложения квартир премиум-класса приходится на ЗАО – 64,3% (+1,4% за месяц, +37,8% за год). Больше всего за месяц объем предложения сократился в ЮАО – на 17,6%, за год в ЦАО – на 47,5%.
По стадиям строительной готовности более половины предложения квартир премиум-класса находится на начальной стадии – 52,4% площади (-3,1% за месяц, +31,6% за год): на нулевом цикле – 43% (-11,6% за месяц, +39,7% за год) и на стадии монтажа первых этажей – 9,4% (+8,5% за месяц, -8,2% за год). На заключительной стадии находится 46,1% предложения (+2% за месяц, +1,3% за год): на стадии ФОР (фасадно-отделочных работ) – 24% (-4,7% за месяц, +9,1% за год), на стадии ввода – 19,5% (+5,9% за месяц, -10,4% за год).
Большая часть представлена лотами с отделкой, кухней и техникой – 45% (+1,2% за месяц, +45% за год), на долю квартир без отделки приходится 30,2% (+3,9% за месяц, -28% за год), с отделкой – 22,1% (-5,3% за месяц, -16,2% за год) и с предчистовой отделкой – 2,7% (+0,2% за месяц, -0,9% за год).
По итогам мая средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) квартир премиум-класса составила 618,7 тыс. руб. (-0,7% за месяц, +13% за год). Самым доступным округом стал ЮАО, в котором СВЦ составила 531,7 тыс. руб. (+3,3% за месяц, +44,6% за год), самым дорогим – ЦАО с СВЦ на уровне 646,8 тыс. руб. (-1,2% за месяц, +8,4% за год). За год СВЦ в САО выросла на 34%, в ЗАО – на 21,4%.
Средняя цена квартир премиум-класса составила 63,4 млн. руб. (+0,9% за месяц, +7% за год). Самым доступным округом стал САО, в котором средняя цена квартир составила 49 млн руб. (+4,9% за месяц, +36,5% за год), самым дорогим - ЦАО, в котором средняя цена составила 78,5 млн руб. (+7% за месяц, +20,5% за год).
Рейтинг округов по СВЦ, тыс. руб.
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги мая на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения впервые с начала года увеличился на 18,2%. Средневзвешенная цена квадратного метра выросла на 2,1% за месяц и 15% с начала года, составив 238 670 руб.
По данным «Метриум», по итогам мая 2021 года на рынке новостроек массового сегмента г. Москвы в реализации находились 90 проектов с общим объемом предложения около 11 955[1] квартир, их суммарная площадь составила 620 тыс. кв. м. Количество экспонируемых лотов относительно апреля впервые с начала года увеличилось на 18,2%, а продаваемая площадь выросла на 16,7%.
Новые проекты на рынке новостроек массового сегмента в мае 2021 г.
|
№ |
Название |
Девелопер |
Округ |
Район |
|
1 |
Южные сады |
А101 Девелопмент |
Южное Бутово |
ЮЗАО |
|
2 |
Михалковский |
РГ-Девелопмент |
Головинский |
САО |
Источник: «Метриум»
Первичный рынок жилья пополнился двумя новыми проектами. Кроме того, был объявлен старт продаж новых корпусов в следующих комплексах:
– «Лучи» (корп. 12);
– «Мякинино парк» (корп. 3.2, 3.4);
– «Сиреневый парк» (3-я очередь: корп. 3.1, 3.2);
– «LIFE-Варшавская» (корп. 4, 5);
– ÀLIA (корп. 6, 7).
Лидером в структуре экспозиции по округам по-прежнему является ЮВАО (27,8%; -7,1 п.п.), но при этом это единственный округ, в котором объем предложения в абсолютном выражении сократился (почти на 200 квартир). Второе и третье место у округов СВАО и САО, где сконцентрировано 14,8% (-1,9 п.п.) и 14,5% (-1,9 п.п.) всех квартир соответственно. В САО открылись продажи в новом проекте «Михалковский» (девелопер «РГ-Девелопмент») с ограниченным пулом квартир, поэтому новинка не оказала ощутимого влияния на объем экспозиции в локации. В ЗАО, несмотря на выход новых корпусов в проектах «Лучи» и «Мякинино парк» и общего увеличения количества экспонируемых квартир в округе на 190 лотов, отмечено уменьшение доли предложения на 0,4 п.п. (до 12,5%). Самый заметный прирост доли экспозиции зафиксирован в ЮЗАО (9,5%; +7,6 п.п.) из-за старта продаж в новом проекте «Южные сады» (девелопер «А101 Девелопмент»), на данный округ с мая 2019 приходилась минимальная доля рынка. В ВАО отмечено сокращение доли квартир на 0,2 п.п. (до 8,4%). Наименьшие доли наблюдались в ЮАО (7,8%; +2,6 п.п.) и СЗАО (4,8%; +1,2 п.п.), где стартовали продажи в новых корпусах «LIFE-Варшавская» (ЮАО), ÀLIA (СЗАО).
Выход новых проектов и корпусов с большим объемом экспонируемых квартир изменил структуру предложения по стадиям строительной готовности. В мае наибольший объем экспозиции массового сегмента был представлен в объектах, находящихся на начальном этапе строительства (39,6%; +11,5 п.п.). Почти треть предложения в домах на этапе монтажа этажей – 32,8% (-8,6 п.п.). В корпусах на этапе отделочных работ предлагалось 24,2% (-1,5 п.п.) от совокупного количества квартир на рынке. Меньше всего квартир реализовывалось во введенных в эксплуатацию домах (3,4%; -1,5 п.п.).
Структура предложения по стадии строительной готовности (количество квартир)
Источник: «Метриум»
Практически две трети рынка новостроек массового сегмента представлены однокомнатными (33,7%) и двухкомнатными (29,8%) лотами, однако за отчетный период их доли сократились на 1,1 п.п. и 0,5 п.п. соответственно. Студии и трехкомнатные квартиры, напротив, в отчетном периоде укрепили свои позиции. Их доли составили 19,1% (+1,2 п.п.) и 16,3% (+0,7 п.п.) соответственно. Также наблюдалось незначительное снижение доли многокомнатных квартир (1,1%; -0,3 п.п.).
Структура предложения по типу квартир
(внешний круг – май 2021 г., внутренний круг – апрель 2021 г.), количество квартир
Источник: «Метриум»
Основной объем квартир на рынке массового сегмента по-прежнему представлен с финишной отделкой. Однако за отчетный период доля лотов с готовым ремонтом заметно снизилась с 68,1% до 60,2%. На квартиры без отделки пришлось 26,4% рынка (+3,4 п.п.), а доля квартир с отделкой white box составила 13,3% (+4,4 п.п.).
Структура предложения по типу отделки
(внешний круг – май 2021 г., внутренний круг – апрель 2021 г.), количество квартир
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена предложения на первичном рынке жилья массового сегмента по итогам мая составила 238 670 руб. за кв. м (+2,1% за прошедший месяц; +15,0% с начала года; +27,1% за 12 месяцев). Повышение средневзвешенных цен отмечено в большинстве округов Москвы в диапазоне 1,5-6,2%. Наибольший прирост зафиксирован в ЮАО (+6,2%), где во многих проектах произошло плановое повышение цен, а также вышли новые корпуса с ценой квадратного метра выше среднерыночной. Снижение цены квадратного метра отмечено только в ЮЗАО (-6,5%), что связано с выходом ощутимого объема предложения в проекте «Южные сады» по относительно низкой стартовой цене.
Средняя цена предложения в разрезе округов в новостройках массового сегмента, руб. за кв. м в мае 2021 г.
Источник: «Метриум»
В отчетном периоде средневзвешенный бюджет предложения квартир массового сегмента составил 12,37 млн руб. (+0,7% за прошедший месяц; +8,6% с начала года; +11,7% за 12 месяцев). Рост бюджетов наблюдался во всех типологиях, кроме трехкомнатных квартир (-0,2%). Наибольшее заметное повышение стоимости отмечено среди многокомнатных лотов (+4,4%). В остальных типологиях бюджет предложения увеличился в пределах 0,3-2,9%:
– студии – 6,90 млн руб. (+0,3%);
– однокомнатные – 10,14 млн руб. (+2,9%);
– двухкомнатные – 14,37 млн руб. (+1,3%);
– трёхкомнатные – 18,86 млн руб. (-0,2%);
– многокомнатные – 26,82 млн руб. (+4,4%).
Стоимость квартир в массовом сегменте в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость квартир, руб. |
|||||||||
|
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
||||
|
СТ |
15,5 |
25,7 |
40,0 |
185 000 |
268 655 |
486 400 |
4 500 000 |
6 901 215 |
11 491 648 |
|||
|
1К |
31,0 |
40,4 |
61,6 |
173 000 |
251 120 |
507 800 |
6 203 700 |
10 139 445 |
20 267 439 |
|||
|
2К |
45,0 |
61,7 |
103,5 |
145 000 |
233 005 |
411 100 |
8 757 980 |
14 365 085 |
28 391 194 |
|||
|
3К |
65,3 |
84,4 |
139,6 |
144 400 |
223 425 |
362 700 |
10 714 300 |
18 861 615 |
38 162 583 |
|||
|
4К+ |
93,0 |
113,3 |
130,6 |
160 000 |
236 760 |
372 000 |
16 870 200 |
26 816 125 |
44 788 800 |
|||
|
итого[2] |
15,5 |
51,8 |
139,6 |
144 400 |
238 670 |
507 800 |
4 500 000 |
12 370 620 |
44 788 800 |
|||
Источник: «Метриум»
Рейтинг самых доступных предложений в мае 2021 года:
– ЖК «MySpace на Окской» (ЮВАО / р-н Кузьминки): студия площадью 15,5 кв. м за 4,5 млн руб.
– ЖК «Южные сады» (ЮЗАО / р-н Южное Бутово): студия площадью 21,8 кв. м за 4,6 млн руб.
– ЖК «Сказочный лес» (СВАО / р-н Ярославский): студия площадью 25,6 кв. м за 5,1 млн руб.
Основные тенденции
«На рынке новостроек массового сегмента в мае 2021 года впервые с начала года наблюдалось увеличение объема предложения, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Количество квартир в экспозиции выросло на 18,2% практически до 12 тыс. штук. (+18,2% за месяц; -15,5% с начала года; -12,4% за год). Последний раз на рынке происходило наращивание объема предложения в декабре 2020 года, когда экспозиция составила около 14 тыс. квартир (+11,3% относительно ноября 2020 года). Начавшееся восстановление связано с повышением девелоперской активности в мае 2021: на первичный рынок массового сегмента в реализацию поступили два новых жилых комплекса, а в продажу вышли девять корпусов в уже реализуемых проектах.
В мае средняя цена за квадратный метр выросла до 238,7 тыс. руб. за кв. м (+2,1% за месяц; +15,0% с начала года; +27,1% за год). Вслед за средней ценой квадратного метра увеличился и средний бюджет предложения до 12,4 млн руб. (+0,7% за месяц; +8,6% с начала года; +11,7% за год). При этом средняя площадь экспонируемой квартиры сократилась до 52 кв.м (-7 кв.м за год).
Из-за праздников и установлении нерабочих дней в мае 2021 года спрос на первичном рынке начал плавно корректироваться, однако покупательская активность все еще выше среднерыночной. Количество зарегистрированных ДДУ[3] в отчетном периоде составило порядка 4,8 тыс. штук, что на 23% меньше, чем в прошлом месяце. В мае традиционно покупательская активность ниже, но сравнивать продажи в текущем периоде с маем 2020 года не совсем корректно из-за пандемии: относительно аналогичного месяца прошлого года спрос вырос в 2,38 раза, а относительно мая 2019 года количество сделок увеличилось на 39%. Доля ипотечных сделок в отчетном месяце в «старой» Москве составила 67% (+2 п.п. за месяц) от общего объема зарегистрированных ДДУ.
На Петербургском международном экономическом форуме лидером страны было фактически объявлено о завершении программы льготной ипотеки с 1 июля 2021 года для больших городов, где сосредоточены крупные субрынки первичного жилья с относительно высокой стоимостью квадратного метра. Заявленный лимит в 3 млн рублей не достаточен для приобретения квартиры в Московском регионе, что вынудит покупателей вернуться к стандартным ипотечным программам. Переход московского рынка с ипотечной ставки 6,5% к ставке 8-9% снизит покупательскую активность.
Сейчас сложно предсказать какую стратегию продаж и ценообразования по проектам выберут девелоперы до конца действия льготной ипотеки и после ее завершения. Скорее всего их решения будут носить реактивный характер – изменения стратегии поведения на рынке в ответ на результативность месячных продаж в каждом конкретном проекте с учетом набранной финансовой прочности. Главной угрозой для строительного рынка становится увеличение ключевой ставки ЦБ РФ на фоне роста инфляционных ожиданий регулятора. Партнерские ипотечные программы с банками по ипотечным ставкам ниже среднерыночных – это возможный способ поддержать спрос, но подобный инструмент смогут использовать только крупные застройщики».
[1] В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации для ряда комплексов объем предложения был рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[2] С учетом двухуровневых квартир, квартир с антресолью и с собственной террасой.
[3] Квартиры в новостройках всех классов в «старой» Москве. Учитываются сделки физических лиц, без оптовых покупок.