Как вывод аренды из тени повлияет на рынок жилья
В декабре Минстрой РФ разработал законопроект, направленный на легализацию стихийного рынка аренды жилья в России. Это планируется сделать через государственную онлайн-платформу, на которой владельцы помещений будут обязаны оформлять соглашения. Эксперты «Метриум» рассказывают, как вывод из тени рынка аренды может повлиять на жилищный и ипотечный сектора, а также на поведение потенциальных покупателей жилья.
По оценкам социологов, в России сдают в аренду 7% жилого фонда, а по мнению генерального директора «Дом.рф» Виталия Мутко – до 10%. В подавляющем большинстве случаев для государства эти сделки остаются невидимыми. Так, в 2017 году (последние доступные официальные данные), Росреестр зарегистрировал всего 2,4 тыс. договоров коммерческого найма помещений.
При этом пользуются арендным жильем в России около 6,9 млн домохозяйств. Это значит, что практически весь рынок аренды в стране «черный» или «серый», то есть в последнем случае владелец помещения и его житель заключают договор, который нигде не регистрируется, а его стороны обращаются к соглашению только в случае спорных ситуаций.
Летом 2021 году президент Владимир Путин поручил создать государственную информационную систему (ГИС), которая стала бы онлайн-платформой для «белого» рынка аренды. Минстрой разработал законопроект о развитии такой системы. Предполагается, что все сделки будут регистрироваться на этой платформе. Расчеты между собственником и нанимателем также будут проходить в ГИС. За отказ от размещения информации арендодатель-физлицо получит штраф в 5 тыс. рублей, а за расчеты в обход ГИС – 2,5 тыс. рублей. Эксперты «Метриум» рассказывают, как внедрение такой системы может повлиять на рынок жилья в целом.
- Взаимозависимость рынков жилья и аренды усилится
Российский рынок аренды сравнительно небольшой, так как в РФ велика доля собственников жилья (89% имеют помещения, квартиры или дома). Между тем в других странах этот показатель заметно ниже, и многие жилье арендуют. Так, в Швейцарии доля собственников – 42%, в Германии – 50%, в Японии – 61%, во Франции – 64%, США – 65%, Италии – 72%. В этих странах процессы на рынке жилья и аренды тесно связаны друг с другом, потому что найм и покупка жилья рассматриваются гражданами как равноценные способы решить жилищный вопрос.
В России в силу разных причин, в том числе и юридической незащищенности арендатора и арендодателя, аренда рассматривается как временный, рискованный, вынужденный способ обеспечить крышу над головой. Если властям удастся навести порядок в этой сфере, то привлекательность аренды может повыситься. Найм квартиры будет чаще рассматриваться как возможная альтернатива покупке или ипотеке. Соответственно, арендное жилье станет естественным «конкурентом» собственного, что будет влиять на цены и ставки, спрос и предложение, строительство и ипотеку, как происходит в развитых странах. По прогнозам экспертов ОНФ, с помощью ГИС возможно легализовать до 70% рынка аренды до 2030 года. Это составляет порядка 175 млн квадратных метров или два годовых объема ввода новостроек, подсчитали аналитики «Метриум».
- Активность арендаторов увеличится, а покупателей – снизится
Более привлекательной аренда может стать на фоне текущей ситуации на рынке продажи жилья. За последний год цены на новостройки выросли на 20-30% в зависимости от динамики в различных сегментах. Вторичное жилье подорожало в таких же пределах. Одновременно завершается очередной период сравнительно низких ипотечных ставок. В 2021 году Центробанк ужесточил кредитно-денежную политику, повысив ключевую ставку. Если в начале года ипотеку можно было получить под 5-7% годовых, то сейчас, по данным «Дом.рф», на новостройку банки дадут в кредит деньги под 9,5%, а на «вторичку» – под 9,6% годовых.
При этом ситуация с доходами населения остается сложной, а потенциальный спрос на жилье из-за старения жилищного фонда и активной миграции остается высоким. В таких условиях аренда становится доступной альтернативой покупке, тем более если наниматели жилья будут более защищены от произвольного повышения ставок, внезапного разрыва соглашения, двойной сдачи в аренду в рамках ГИС и других рисков, которые есть сейчас.
- Аренда может привлечь часть возможных покупателей дорогого жилья
Юридическая прозрачность и государственный контроль над арендой могут привлечь на этот рынок обладателей больших накоплений, которые могли бы стать покупателями жилья бизнес- и премиум-класса.
С увеличением ключевой ставки повышаются и ставки по депозитам. Сегодня банки предлагают за рублевые вклады на год 7-9% годовых. В таких условиях владелец суммы, достаточной для покупки квартиры, может положить эти средства на депозит в банк, а на вырученный процент снимать жилье. К примеру, 15 млн рублей – средства, достаточные для покупки небольшой квартиры в московской новостройке бизнес-класса, – принесут вкладчику за год 1,23 млн рублей при ставке 8,20% годовых. Ежемесячная капитализация составит порядка 108 тыс. рублей. Этого вполне хватит, чтобы снять в столице квартиру в историческом центре, а по завершении срока аренды и депозита средства можно забрать, не сталкиваясь с необходимостью перепродавать квартиру.
- Повысится активность инвесторов
Понятные правила игры и рост спроса на аренду привлекут в отрасль больше инвесторов, планирующих сдавать жилье или апартаменты в найм. Вывод из тени рынка аренды поможет защитить и интересы собственников: в случае возникновения конфликтных ситуаций, нарушения правил пользования жильем, порче имущества, несанкционированной субаренды и т.п. владельцы смогут быстрее и проще добиться справедливости. При этом разрабатываемая ГИС позволит заключать сделки, дополнительные соглашения и вести расчеты с нанимателями в режиме онлайн, что существенно упростит управление арендной недвижимостью для инвестора.
Сейчас доля инвесторов от общего числа клиентов варьируется от 10% до 15%. Рост спроса на аренду приведет к повышению их активности на рынке жилья, особенно новостроек. В частности, они будут чаще приобретать студии и однокомнатные квартиры, которые составляют уже большую часть помещений в новостройках Москвы. Также активность инвесторов-арендодателей усилит тенденцию к увеличению предложения жилья с отделкой.
- Доходность арендного бизнеса снизится, а ставки – вырастут
Впрочем, в бизнес-модель арендного бизнеса инвесторам придется закладывать новые расходы. Власти ежегодно недополучают в виде налогов с аренды 162 млрд рублей именно потому, что почти все сделки в этом секторе заключаются неформально, а собственники недвижимости доходами с государством не делятся. Создавая ГИС и назначая штрафы, власти пытаются установить контроль над этим денежным потоком. Это значит, что с арендной выручки придется платить налог.
Если сейчас доходность сдачи в аренду средней московской однокомнатной квартиры составляет порядка 5%, то при необходимости платить НДФЛ (когда арендодатель – физическое лицо), доходность может сократиться до 4,3%. Однако если владелец зарегистрируется как индивидуальный предприниматель на упрощенной системе налогообложения или получит патент, то он сможет отдавать государству не 13%, а 6% арендной выручки, и тогда доходность удастся удержать на уровне 4,6%. В любом случае повышение защищенности участников арендного рынка так или иначе приведет к росту арендных ставок, так как владельцы жилья будут закладывать повышенные расходы в стоимость найма.
«Легализация “серой” аренды станет важным долгосрочным фактором развития рынка жилья, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Однако это не будет быстрым процессом в силу того, что рынок аренды относительно небольшой, и далеко не все собственники жилья с радостью будут регистрироваться в ГИС. В целом аренда может стать “конкурентом” застройщиков и продавцов, но она останется слабым “игроком”, потому что россияне все равно будут стремиться к тому, чтобы обладать собственным жильем».
Доля квартир на рынке новостроек премиум-класса в Москве достигла во II квартале 60% – максимума за последние три года, подсчитали аналитики «Метриум». Число апартаментов (формально нежилых помещений) при этом сократилась до 40%. Одновременно апартаменты оказались в среднем на 7% дороже квартир.
По подсчетам аналитиков «Метриум», на рынке новостроек премиум-класса во II квартале девелоперы продавали в сумме 2 тыс. лотов, из которых жилой статус имели 1,2 тыс. (то есть это квартиры), а 815 формально были нежилыми (апартаменты). К примеру, год назад квартир и апартаментов в продаже было почти поровну – порядка 1,3 тыс.
Таким образом доля квартир за последние 12 месяцев увеличилась с 50% до 60%, а доля апартаментов соответственно сократилась до 40%. Эксперты «Метриум» отмечают, что удельный вес апартаментов в предложении на премиальном рынке новостроек в последние три года устойчиво рос, а в 2020 года квартиры вовсе оказались в меньшинстве. С начала 2021 года ситуации начала меняться, и квартир вновь стало больше.
«В высокобюджетном сегменте покупатели не так чувствительны к юридическому статусу приобретаемого жилья, как в массовом, – комментирует Давид Худоян, генеральный директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park). – Однако при прочих равных девелоперы новостроек в этом сегменте все равно стремятся строить дома с жилым статусом помещений. Они вызывают меньше вопросов у покупателей, то есть по меньшей мере такие объекты легче продавать. Впрочем, я не исключаю, что текущая ситуация со структурой предложения по статусу жилья скорее стала результатом стечения обстоятельств. Доля апартаментов все равно будет оставаться высокой, так как наиболее подходящие участки для размещения премиальной недвижимости часто имеют сложности с переводом в жилой статус или получение документов под жилье потребует слишком высоких не окупаемых затрат».
Источник: «Метриум»
Несмотря на то, что апартаменты обычно дешевле квартир, сейчас структура предложения такова, что в среднем комплексы апартаментов премиум-класса дороже, чем квартиры. Это связано с тем, что многие проекты застройки с нежилым статусом имеют более выгодное расположение и, как следствие, более высокий уровень цен.
По данным аналитиков «Метриум», во II квартале 2021 года квартиры в новостройках премиум-класса продавались в среднем за 698 тыс. рублей за кв.м, тогда как апартаменты – за 747 тыс. рублей за кв.м. За прошедшие 12 месяце квартиры выросли в цене на 16%, а апартаменты – на 28%. Средняя стоимость квартиры премиум-класса составляет порядка 77 млн рублей, а апартамента – 84 млн рублей. Впрочем, отмечают аналитики, ретроспектива показывает, что в последние три года уровень цен на квартиры и апартаменты примерно схожий и имеет одинаковую динамику роста.
Источник: «Метриум»
«В целом апартаменты и квартиры в премиум-классе пользуются одинаково высоким спросом, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Юридический статус не находится в приоритете у большинства потенциальных покупателей. Намного большее значение для них имеют локация, концепция проекта, транспортная доступность, собственная инфраструктура и т.п. Впрочем, для инвесторов, которых сейчас немало, юридический статус все-таки интересен с точки зрения величины эксплуатационных расходов и налогов».
Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank провели исследование первичного рынка пентхаусов в ключевых городах мира (Гонконг, Лондон, Нью-Йорк, Сидней, Сингапур, Москва и Санкт-Петербург) и выяснили, что 1 кв. м жилья данного формата стоит в среднем на 37% дороже, чем в других лотах в рамках одного ЖК. При этом в среднем площадь пентхаусов на 131% больше других квартир и апартаментов в том же здании. Лидером по уровню надбавки стал Гонконг (+59%), Москва на втором месте (+45%), а Санкт-Петербург – на пятом (+39%).
- Марина Шалаева, региональный директор департамента зарубежной недвижимости и частных инвестиций Knight Frank: «В пентхаусах больше всего ценится эксклюзивность предложения. Кроме того, из-за локальных факторов (например, архитектуры жилого комплекса, видовых характеристик) надбавка к стоимости лота в разных городах может составлять до 60%».
- Результаты исследования мировых рынков показывают, что 1 кв. м жилья данного формата стоит в среднем на 37% дороже других квартир в одном здании, а средняя площадь пентхаусов на 131% больше.
- Самая крупная надбавка за формат пентхаусов зафиксирована в Гонконге – такие лоты на 59% дороже, однако только на 48% больше по площади, чем типовые квартиры и апартаменты в одном проекте. Обратная ситуация наблюдается в Сингапуре – здесь стоимость пентхауса в среднем выше на 7%, но вместе с тем площадь объектов на 169% больше.
- Марина Шалаева добавляет: «Отмечается, что в некоторых городах надбавка к стоимости уменьшается с ростом разницы площадей пентхаусов и других лотов в проекте. Например, в Сингапуре пентхаусы имеют наименьшую наценку, но в то же время они в среднем почти в три раза больше. В Сиднее похожая ситуация. Популярный среди российских ультрахайнетов Лондон по уровню надбавки за формат пентхауса находится на третьем месте среди исследуемых городов (+43% к цене и +112% к площади). Объекты продолжают расти в цене – особенно в Chiltern Place в Марилебон, One Grosvenor Square в Мейфэр и One Kensington Gardens, хотя One Hyde Park по-прежнему остается самым дорогим жилым комплексом Лондона. Кроме того, на сегодняшний день среди состоятельных россиян востребованы пентхаусы в курортных локациях — на Кипре, в Греции, Португалии и Испании. Стоит также отметить, что после пандемии спрос на жилье большой площади, в том числе в формате пентхаусов (с террасами, верандами для обустройства лаунж-зон), увеличился на 20%».
Надбавка к стоимости пентхаусов
|
Надбавка |
Разница площадей с типовыми лотами* |
|
|
Гонконг |
59% |
48% |
|
Москва |
45% |
144% |
|
Лондон |
43% |
112% |
|
Нью-Йорк |
41% |
135% |
|
Санкт-Петербург |
39% |
124% |
|
Сидней |
22% |
182% |
|
Сингапур |
7% |
169% |
|
В среднем по миру |
37% |
131% |
Источник: Knight Frank Research, Douglas Elliman
*Разница между средней площадью пентхауса по сравнению со средней площадью других квартир в том же здании.
- В Санкт-Петербурге на первичном рынке элитной жилой недвижимости представлено 16 пентхаусов в четырех проектах, что составляет 2% от общего числа элитных квартир в продаже. Большинство лотов (75%) расположено в Петроградском районе. Диапазон наценки на данный тип элитного жилья находится в пределах 20-57%.
- Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg: «Предложение пентхаусов в Петербурге существенно ограничено. Зачастую для повышения интереса к объекту “пентхаусом” при продаже называют просторную квартиру на последнем этаже с красивым видом на город. Этот формат сравнительно новый, первый пентхаус появился только в середине 90-х гг. в “Доме на Неве” на набережной Робеспьера. Характерные особенности пентхаусов (помимо расположения на последнем этаже) – большая площадь остекления, высокие потолки, просторные комнаты, панорамный вид из окон, террасы, отсутствие соседей. Как правило, пентхаус занимает весь последний этаж, и для владельцев организован персональный лифт. Такое жилье действительно особенное, существенно отличающееся от привычных стандартов и планировочных решений. Из-за уникальности формата, больших площадей и высокой стоимости, предложение пентхаусов адресовано не широкому кругу покупателей, а истинным ценителям, которые могут позволить себе такую покупку».
- В настоящее время на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы представлено 68 пентхаусов в 26 элитных проектах, что составляет 4% от общего числа экспонируемых квартир и апартаментов в сегменте. Больше всего пентхаусов сосредоточено в Тверском районе (24% от всех лотов), в Таганском районе (18%), а также на Арбате (12%) и в Пресненском районе (12%).
- Андрей Соловьев, региональный директор департамента городской недвижимости Knight Frank, отмечает: «Пентхаусы — уникальный продукт на рынке, зачастую относящийся к классу трофейной недвижимости. Такой формат очень востребован среди самых состоятельных клиентов-ультрахайнетов. Ввиду эксклюзивности предложения ценообразование на пентхаусы происходит иным образом, чем на типовые лоты в проектах. Сейчас средневзвешенная цена предложения данного формата на первичном рынке составляет 1,8 млн руб./кв. м, что почти на 80% превышает среднерыночный показатель. В эксклюзивных пентхаусах цена может достигать 6 млн руб./кв. м. Стоимость начинается от нескольких сотен миллионов рублей и может доходить до нескольких миллиардов рублей в зависимости от различных параметров конкретного проекта, например количества пентхаусов на этаже, видовых характеристик, качества террас, наличия отдельного лифта непосредственно до пентхауса и так далее».