Цены на массовые новостройки Москвы снизились впервые за 1,5 года
В ноябре средняя стоимость квадратного метра на рынке новостроек массового сегмента в Москве сократилась впервые за 16 предшествующих месяцев. Квадратный метр подешевел на символические 0,4%, подсчитали аналитики «Метриум». Между тем за год этот показатель увеличился на 29%.
В ноябре 2021 года новостройки массового сегмента в Москве в среднем продавались за 261 тыс. рублей за квадратный метр. Между тем в октябре застройщики предлагали новое жилье в этом ценовом секторе за 262 тыс. рублей. Таким образом, за месяц цена квадратного метра уменьшилась на 0,4%. Это произошло впервые за предшествующие 16 месяцев, когда цена только возрастала. В последний раз аналитики «Метриум» фиксировали снижение цены только в июле 2020 года на 0,6% по сравнению с июнем.
Тем не менее, за прошедший год цена на массовые новостройки в столице значительно увеличилась. В ноябре 2020 года такое жилье обходилось покупателям в среднем в 203 тыс. рублей. Таким образом, массовые новостройки прибавили в цене 29%. В среднем ежемесячно квадратный метр в них дорожал на 2,1%.
Впрочем, после фактического завершения программы субсидирования ипотеки в июле 2021 года темпы роста цен снизились. С июля по ноябрь квадратный метр дорожал примерно на 1,2% в месяц, тогда как с января по июнь – на 2,8%.
В территориальном разрезе цены на новостройки эконом- и комфорт-класса в Москве за последний месяц двигались разнонаправленно. Квадратный метр подешевел в ЮАО (на 1,6% до 263), в ВАО (на 1% до 271), в ЮВАО (на 0,6% до 242) и в ЗАО (на 0,1% до 299). В остальных же округах цены увеличились на 0,1–1,3%. Цены на разные типы квартир тоже преимущественно сократились. Однокомнатные квартиры стали дешевле в среднем на 1,7% (до 10,8 млн рублей), двухкомнатные – на 0,9% (до 15,1 млн рублей), трёхкомнатные – на 0,3% (до 20,0 млн рублей). Подорожали за прошедший месяц только студии – на 1,9%, а их стоимость достигла 7,5 млн рублей.
«Студии остаются одним из самых востребованных форматов квартир в новостройках сейчас, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – Такое жилье охотно приобретают как инвесторы, так и обычные клиенты. На фоне роста цен студии становятся самым доступным вариантом жилья. Соответственно спрос на них не ослабевает, а значит и цены продолжают расти, причем интенсивнее, чем на другие типы квартир».
«Снижение цен – знаковое событие для рынка на текущий момент, однако пока глобальные выводы делать рано, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Сокращение цены незначительное и вполне укладывается в рамки погрешности. Для основательных выводов о переходе цен на рынке из состояния «текущего коридора» в «устойчивое снижение» необходима более ощутимая отрицательная динамика цен на протяжении нескольких месяцев подряд. Тогда и можно будет говорить о тренде. Спрос хотя и сократился во втором полугодии 2021 года, но все равно остается в среднем выше аналогичных периодов, чем в 2019 и в предыдущие годы. Вероятнее всего, застройщики выбрали в ноябре стратегию «не поднимать цены» в попытке воспользоваться пока еще благоприятными условиями по ипотеке на фоне активного повышения ключевой ставки. Это позволит девелоперам максимизировать количество сделок до конца этого года».
Источник: «Метриум»
За календарный год (с сентября 2020 года по сентябрь 2021 года) средний показатель запрашиваемых ставок аренды в качественных складах Северной столицы увеличился на 20% и достиг 4 920 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов и НДС – здесь и далее, прим.).
Максимальный прирост был зафиксирован в третьем квартале 2021 года, когда средние запрашиваемые ставки в классе А выросли на 17% (до 5 400 руб./кв. м/год), в классе В – на 18% (до 4 500 руб./кв. м/год).
«Рост себестоимости строительства и острый дефицит вакантных площадей привели к стремительному повышению запрашиваемых арендных ставок. Новые спекулятивные объекты, а также запланированные к вводу до конца года проекты заполнены более чем на 50%. По состоянию на конец сентября уровень вакантности составляет 0,7% от общего объема складского рынка Санкт-Петербурга. В условиях фактического отсутствия доступных площадей многие собственники не торопятся озвучивать запрашиваемую ставку, собирая сперва предложения потенциальных арендаторов», - комментирует Андрей Косарев, генеральный директор Colliers в Санкт-Петербурге. На данный момент запрашиваемая ставка в классе А может варьироваться на уровне от 4 560 до 6 240 руб./кв. м/год, в классе В – от 3 780 руб./кв. м/год до 5 280 руб./кв. м/год.
Всего за 9 месяцев 2021 года объем предложения пополнился 138 тыс. кв. м качественных складских площадей, что на 29% превышает показатель за аналогичный период 2020 года. При этом, на новое спекулятивное предложение пришлось 45% от объема введенных площадей (62 тыс. кв. м). Ключевым новым спекулятивным объектом стал СК «Адамант Парголово» (50 тыс. кв. м), который был введен в эксплуатацию в конце сентября.
Более 43% от общего объема ввода сформировали объекты, реализованные для собственных нужд компаний по схеме built-to-suit: это новые склады компаний FIT-Instrument (6,9 тыс. кв. м) и СДЭК (17,4 тыс. кв. м) на территории «PNK Парк Софийская КАД», а также склад Fix Price (35,6 тыс. кв. м) на территории «PNK Парк Шушары-3».
Еще два объекта были построены компаниями для собственных нужд на территории производственной зоны «Горелово»: это складской комплекс российского поставщика сырья для пищевой промышленности «АГРОИМПЭКС» (7,6 тыс. кв. м) и производственно-складской комплекс российского производителя ежедневников и деловой галантереи «Адъютант» (7,5 тыс. кв. м).
В условиях дефицита готового предложения, на рынке растет спрос на площадки для девелопмента в составе ключевых индустриальных парков Санкт-Петербурга. С начала 2021 года было продано более 50 га, на которых планируется строительство промышленных и складских объектов, что в 10 раз больше результатов всего 2020 года, когда было продано 5 га. Преимущественно спрос на такие площадки формируют маркетплейсы и розничные сети, которые нуждаются в больших объемах складских мощностей на фоне развития онлайн-торговли. Так, один из крупнейших федеральных дистрибьюторов специализированных товаров приобрел земельный участок площадью 12 га в индустриальном парке «М10» для строительства производственно-складской базы. Ранее стало известно, что компания Wildberries приобрела 17 га в Шушарах рядом со складским комплексом Nordway.
По итогам 2021 года суммарный объем нового предложения составит около 200 тыс. кв. м.
Сокращение объёма просроченных ипотечных кредитов на 8% с начала 2021 года обусловлено резким ростом цен на недвижимость. В структуре портфеля просроченных ипотечных долгов увеличилась доля кредитов на покупку строящейся недвижимости из-за госпрограммы льготной ипотеки. К таким выводам пришли аналитики коллекторского агентства «Долговой Консультант» после анализа статистической информации Банка России и Росстата.
По данным Банка России, размер просроченных ипотечных кредитов в целом по РФ с 1 января на 1 августа 2021 года сократился на 8% или на 6,6 млрд рублей, до 71,6 млрд рублей. По оценкам консалтинговой группы SRG средняя цена квадратного метра недвижимости на вторичном рынке жилья в стране по итогам первого полугодия 2021 года по сравнению c аналогичным периодом 2020 года выросла на 13% (динамика роста цен в 2020 году по отношению к 2019-му была в два раза ниже — средняя стоимость метра по стране выросла на 6%).
«После значительного роста цен, особенно в крупных городах, количество реализованных на торгах в рамках исполнительного производства квартир резко увеличилось. Повсеместный рост спроса затронул и этот сегмент рынка. Также увеличилось и количество проблемных заемщиков, добровольно реализующих свои залоговые квартиры с целью погашения долга, так как после повышения цен это стало выгоднее — большая часть средств оставалась заемщику. Данные факторы привели к снижению просроченной задолженности по ипотеке, — поясняет Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант». — Обратная сторона процесса в том, что сейчас, когда рост цен остановился, а доходы населения не выросли, банкам сложнее сохранять динамику наращивания кредитных портфелей, что приведёт если не к увеличению, то к замораживанию доли просроченной задолженности в кредитных портфелях».
Таблица №1. Регионы-лидеры по динамике сокращения просроченной иптеки.
|
Регион |
Просроченная ипотека, млн руб. на 01.08.2021 |
Динамика, год к году |
|
Россия |
71362 |
-8,5% |
|
Севастополь |
17 |
-45,2% |
|
Республика Карелия |
124 |
-20,5% |
|
Мурманская область |
211 |
-19,8% |
|
Новгородская область |
120 |
-18,9% |
|
Чувашская республика |
376 |
-18,3% |
|
Белгородская область |
270 |
-17,7% |
|
Омская область |
499 |
-16,4% |
|
Республика Бурятия |
418 |
-15,9% |
|
Республика Калмыкия |
117 |
-15,8% |
|
Пензенская область |
290 |
-15,2% |
Источник: ЦБ РФ, КА «Долговой Консультант»
Банки относят к просроченной задолженности кредиты, погашение которых не проводится более 90 календарных дней. Продать квартиру в залоге можно при согласии банка-кредитора при условии, что вырученных денег хватит на полное погашение кредита, начисленных процентов и штрафов.
«Снижение просроченной задолженности — явление временное, вызванное конъюнктурой на рынке недвижимости, — рассуждает Денис Аксёнов. — Уже сейчас вызывает опасение тренд на увеличение в портфеле просроченной ипотечной задолженности доли кредитов на покупку новостроек».
На начало августа 2021 года в структуре просроченной ипотечной задолженности доля ипотеки под залог договоров долевого участия достигла 9% против 8,6% годом ранее. В годовом выражении она выросла на 0,34 процентных пункта или на 0,14 п.п. с начала года.
|
Регион |
Просроченная ипотека на строящееся жилье, млн руб. |
Доля в общем портфеле просроченной ипотеки |
Динамика доли, год к году |
|
Россия |
6416 |
9,0% |
0,34% |
|
Ивановская область |
119 |
34,8% |
26,6% |
|
Орловская область |
27 |
18,2% |
5,7% |
|
Республика Мордовия |
8 |
6,6% |
5,7% |
|
Томская область |
27 |
10,9% |
4,9% |
|
Мурманская область |
25 |
11,8% |
3,8% |
|
Краснодарский край |
527 |
18,9% |
3,3% |
|
Республика Карелия |
12 |
9,7% |
3,1% |
|
Республика Крым |
7 |
12,5% |
2,9% |
|
Сахалинская область |
8 |
4,3% |
2,7% |
|
Республика Коми |
19 |
6,8% |
2,7% |
|
Республика Алтай |
4 |
4,0% |
2,2% |
|
Удмуртская Республика |
21 |
4,9% |
2,0% |
|
Псковская область |
7 |
4,2% |
1,9% |
|
Новгородская область |
16 |
13,3% |
1,7% |
|
Ростовская область |
147 |
8,9% |
1,6% |
|
Ставропольский край |
103 |
9,4% |
1,5% |
|
Москва |
1108 |
8,6% |
1,3% |
Источник: ЦБ РФ, КА «Долговой Консультант»
«Средний срок жизни ипотеки на строящееся жилье равен сроку строительства жилого дома, не более трёх лет, после ввода дома в эксплуатацию она должна быть переоформлена в категорию вторичной ипотеки, — отмечает Денис Аксёнов. — На фоне снижения просроченной ипотечной задолженности увеличение доли в общем портфеле даже треть процента — значительная динамика, это последствия льготной госпрограммы».
На сегодня доля ипотеки на первичном рынке в общем портфеле составляет 23%, годом ранее — 21%. По мнению эксперта, наращивание портфелей по двум госпрограммам, льготной субсидируемой и семейной ипотекам на первичном рынке, в ближайшее время приведёт к ускорению роста просроченной задолженности именно на рынке покупки строящегося жилья.
«Урегулировать проблемную задолженность при наличии только договора ДДУ и отсутствии ликвидного залога заёмщикам гораздо сложнее, время ожидания до окончания строительства дома ведёт к увеличению суммы долга из-за начисляемых процентов, и не факт, что разница будет компенсирована дальнейшим ростом цен на недвижимость», — отмечает эксперт.