Цены на массовые новостройки Москвы снизились впервые за 1,5 года
В ноябре средняя стоимость квадратного метра на рынке новостроек массового сегмента в Москве сократилась впервые за 16 предшествующих месяцев. Квадратный метр подешевел на символические 0,4%, подсчитали аналитики «Метриум». Между тем за год этот показатель увеличился на 29%.
В ноябре 2021 года новостройки массового сегмента в Москве в среднем продавались за 261 тыс. рублей за квадратный метр. Между тем в октябре застройщики предлагали новое жилье в этом ценовом секторе за 262 тыс. рублей. Таким образом, за месяц цена квадратного метра уменьшилась на 0,4%. Это произошло впервые за предшествующие 16 месяцев, когда цена только возрастала. В последний раз аналитики «Метриум» фиксировали снижение цены только в июле 2020 года на 0,6% по сравнению с июнем.
Тем не менее, за прошедший год цена на массовые новостройки в столице значительно увеличилась. В ноябре 2020 года такое жилье обходилось покупателям в среднем в 203 тыс. рублей. Таким образом, массовые новостройки прибавили в цене 29%. В среднем ежемесячно квадратный метр в них дорожал на 2,1%.
Впрочем, после фактического завершения программы субсидирования ипотеки в июле 2021 года темпы роста цен снизились. С июля по ноябрь квадратный метр дорожал примерно на 1,2% в месяц, тогда как с января по июнь – на 2,8%.
В территориальном разрезе цены на новостройки эконом- и комфорт-класса в Москве за последний месяц двигались разнонаправленно. Квадратный метр подешевел в ЮАО (на 1,6% до 263), в ВАО (на 1% до 271), в ЮВАО (на 0,6% до 242) и в ЗАО (на 0,1% до 299). В остальных же округах цены увеличились на 0,1–1,3%. Цены на разные типы квартир тоже преимущественно сократились. Однокомнатные квартиры стали дешевле в среднем на 1,7% (до 10,8 млн рублей), двухкомнатные – на 0,9% (до 15,1 млн рублей), трёхкомнатные – на 0,3% (до 20,0 млн рублей). Подорожали за прошедший месяц только студии – на 1,9%, а их стоимость достигла 7,5 млн рублей.
«Студии остаются одним из самых востребованных форматов квартир в новостройках сейчас, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – Такое жилье охотно приобретают как инвесторы, так и обычные клиенты. На фоне роста цен студии становятся самым доступным вариантом жилья. Соответственно спрос на них не ослабевает, а значит и цены продолжают расти, причем интенсивнее, чем на другие типы квартир».
«Снижение цен – знаковое событие для рынка на текущий момент, однако пока глобальные выводы делать рано, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Сокращение цены незначительное и вполне укладывается в рамки погрешности. Для основательных выводов о переходе цен на рынке из состояния «текущего коридора» в «устойчивое снижение» необходима более ощутимая отрицательная динамика цен на протяжении нескольких месяцев подряд. Тогда и можно будет говорить о тренде. Спрос хотя и сократился во втором полугодии 2021 года, но все равно остается в среднем выше аналогичных периодов, чем в 2019 и в предыдущие годы. Вероятнее всего, застройщики выбрали в ноябре стратегию «не поднимать цены» в попытке воспользоваться пока еще благоприятными условиями по ипотеке на фоне активного повышения ключевой ставки. Это позволит девелоперам максимизировать количество сделок до конца этого года».
Источник: «Метриум»
Аналитики компании Knight Frank St. Petersburg подвели итоги первых трех кварталов 2021 года на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга. Согласно результатам исследования, рынок складской недвижимости в III квартале побил очередной рекорд: объём сделок по продаже и аренде в III квартале составил 308 тыс. кв. м, что является максимальным квартальным значением для рынка Северной столицы за всю историю наблюдений. Общий объём проданных и арендованных складских площадей за 9 месяцев составил 560,4 тыс. кв. м.
За девять месяцев на складском рынке было введено в эксплуатацию 129,3 тыс. кв. м. качественных объектов, что превышает показатель за аналогичный период прошлого года на 36%. При этом более половины всех площадей было введено в III квартале – 71,3 тыс. кв. м. До конца 2021 года заявлено еще 65 тыс. кв. м площадей, крупнейшим из которых является мультитемпературный склад класса А «Русич-Шушары». Тем не менее годовой показатель ввода может составить около 250 тыс. кв. м., это на 73% ниже итогов 2020 г.
С начала года в объектах было введено 49,1 тыс. кв. м (38% от общего объёма ввода) площадей для спекулятивной сдачи в аренду. Крупнейшим объектом стал комплекс «Армада Парк Север» площадью 42,5 тыс. кв. м., введенный в сентябре. При этом около 90% площадей нового складского комплекса были сданы в аренду еще на этапе строительства.
На склады, построенные по схеме built-to-suit (под конкретного заказчика), пришлось 62% от общего ввода. Крупнейшими объектами, введенными в III квартале, стали складские комплексы «СДЭК» и «FIT-Инструмент», построенные на территории «PNK Парк Софийская КАД», складской площадью 16,1 тыс. кв. м. и 5,1 тыс. кв. м соответственно. Строительство в индустриальных парках позволяет минимизировать риски, связанные с подключениями к инженерным сетям, и как следствие ускорить сроки ввода и запуск объекта.
Низкая вакансия в складах и динамичное развитие рынка онлайн-торговли поспособствовали установлению еще одного рекорда - совокупный объём сделок аренды в III квартале 2021 г. составил 297,8 тыс. кв. м. На сделки аренды формата built-to-suit пришлось 66% площадей. При этом объём сделок по аренде площадей в готовых объектах (включая расширение площадей) превысил показатель аналогичного периода в 3,4 раза.
Традиционным лидером среди арендаторов стали компании розничной торговли: их доля за январь-сентябрь 2021 г. увеличилась до 74% (324,5 тыс. кв. м. против 65,9 тыс. кв. м.) Среди крупнейших арендаторов - производитель товаров для сна группа компаний «Аскона» (Askona), арендовавший 11,9 тыс. кв. м в «Армада Парк Север». Увеличился объём сделок дистрибьюторских компаний в 2,5 раза (9% в общей структуре), а производственных на 14%. При этом объём сделок с участием логистических компаний сократился на 46%, их доля составила 7%.
Илья Князев, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости Knight Frank St Petersburg: «Высокая активность арендаторов нашла отражение в рекордно низких показателях свободного предложения. Наилучшее время для нового девелопмента наступило, отсутствие складских блоков более 2 000 кв. м. подталкивает арендаторов рассматривать строительство складов в формате build-to-suit».
В третьем квартале спрос на жилую недвижимость бизнес- и премиум-класса остался на прежнем уровне. По данным Colliers, в период с июля по сентябрь 2021 года было продано 101 тыс. кв. м жилья (1 754 квартиры), тогда как во втором квартале объем продаж составил 99 тыс. кв. м (1 724 квартиры). Всего за 9 месяцев 2021 года на первичном рынке бизнес- и премиум-класса было реализовано 289 тыс. кв. м жилья, что на 11% превышает показатель за аналогичный период 2020 года. В абсолютном выражении покупатели приобрели 4 990 квартир бизнес- и премиум-класса. Спрос на ипотеку закономерно снизился и в сентябре составил 47% от объема розничных продаж на первичном рынке бизнес- и премиум-класса, хотя в июне этот показатель был на уровне 66%.
В то же время, на рынке наблюдаются структурные изменения спроса. Так, за 9 месяцев 2021 года было реализовано 615 лотов в проектах премиум-класса, что в два раза превышает показатель аналогичного периода 2020 года. Такая динамика связана с высоким спросом со стороны покупателей к новым премиальным проектам, пополнившим рынок с начала 2021 г. Некоторые девелоперы также придерживали часть лотов до высокой стадии готовности проекта, подогревая спрос.
«Несмотря на изменение условий льготной ипотечной программы, покупательская активность сохранилась благодаря началу делового сезона и активному выходу на рынок новых проектов. Рост интереса покупателей к премиальным продуктам также логичен. Недвижимость остается одним из наиболее надежных способов сохранения денежных средств, а локация и концептуальные составляющие премиальных проектов гарантируют будущий рост стоимости объекта. В 2021 году рынок пополнился крупным проектом премиум-класса – ЛСР вывела в продажу Neva Residence – что также стимулировало спрос в этом сегменте», - комментирует Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers.
Всего за год с сентября 2020 года по сентябрь 2021 года средневзвешенная стоимость жилья на первичном рынке бизнес-класса Санкт-Петербурга выросла на 25% — до 247,7 тыс. руб. В премиум-классе рост оказался более динамичным и составил 28% — до 358 тыс. руб.
Сегмент бизнес-класса уверенно возвращается к сбалансированному состоянию. В третьем квартале 2021 года темп роста цен на первичном рынке бизнес-класса замедлился и составил всего 3%. Пик повышенного спроса не недвижимость уже пройден, в то время как рынок продолжает пополняться новыми проектами и корпусами в уже реализующихся комплексах, а конкуренция за покупателя выступает дополнительным фактором, сдерживающим темпы роста.
В то же время, в премиум-классе стоимость квадратного метра за третий квартал выросла на 9%. Увеличение стоимости лотов — результат мгновенной реакции застройщиков на изменение конъюнктуры предложения: в случае вымывания определенного типа квартир и недостатка предложения на рынке стоимость повышается. Так, в некоторых проектах премиум-класса повышение цен за три месяца реализации составило 10-15%, в зависимости от типа квартир.
По итогам трех кварталов 2021 года активность девелоперов на рынке восстановилась: объем нового предложения на рынке Санкт-Петербурга увеличился по сравнению с аналогичным периодом 2020 года на 53%, составив 449 тыс. кв. м (333,7 тыс. кв. м в проектах класса «бизнес» и 115,3 тыс. кв. м в проектах класса «премиум»). В третьем квартале 2021 года в продажу вышли 4 новых проекта бизнес-класса, а также новые очереди и корпуса в составе уже реализующихся проектов: «Новый Лесснер» («Отделстрой»), «Морская набережная» (ЛСР), «Граф Орлов» (Л1), Modum («Арсенал-Недвижимость») и iD Park Pobedy (Euroinvest Development). Рынок класса «премиум» пополнился только одним проектом – в продажу вышел клубный дом «Петровская коса, 1» (ГПБИ), где будет реализовано 21,1 тыс. кв. м жилья.
Объем жилья бизнес- и премиум-класса, введенного в эксплуатацию по итогам трех кварталов 2021 г., составил 318 тыс. кв. м. До конца 2021 года девелоперами заявлено к вводу еще более 350 тыс. кв. м жилой недвижимости бизнес- и премиум-класса.