Рейтинг девелоперов небоскребов Москвы – 2021
К концу 2021 года десять крупнейших девелоперов высоток строили и продавали небоскребы общей площадью 5,8 млн кв. м, подсчитали аналитики «Метриум», которые подготовили очередной рейтинг девелоперов небоскребов Москвы. Это почти в два раза больше, чем в 2020 году, и в 2,6 раза больше, чем в 2017 году, когда был создан первый рейтинг девелоперов небоскребов Москвы. За прошедший год сменился лидер высотного строительства – на первую позицию вышла ГК «ПИК».
Эксперты «Метриум» составили рейтинг девелоперов московских высоток. За основу были взяты три критерия:
- Традиционно к небоскребам относят здания высотой 100 метров и более. Однако в Москве немало зданий имеют высоту близкую к этой отметке с разницей в несколько десятков сантиметров, что незначительно в масштабах небоскребов, поэтому аналитики учитывали проекты с максимальной высотой от 99,5 м.
- Застройщики ранжируются по суммарной жилой площади не всего комплекса новостроек, а только тех корпусов, которые превышают 99,5 м.
- В рейтинг попали только те новостройки, в которых в настоящее время идут первичные продажи.
По подсчетам аналитиков «Метриум», в 2021 году десять крупнейших застройщиков небоскребов возводят 5,8 млн кв. м, тогда как в 2020 году этот показатель составлял 3 млн, а в 2017 году – 2,2 млн кв. м. Таким образом, за три года столичные застройщики увеличили портфель высотного строительства в 2,6 раза, а за прошедший год – в 2 раза.
По подсчетам аналитиков «Метриум», пять новостроек в Москве превышают 200 метров, еще 16 небоскребов имеют высоту от 150 до 200 метров, десять комплексов достигают в высоту 100-150 метров и 13 новостроек – 99,5-99,9 метров. Если сложить высоту небоскребов 10 лидеров рейтингов, то получится здание высотой 5,8 километров – почти на 1 километр выше, чем годом ранее (4,9 км).
В 2021 году с девятого на первое место по объему строительства небоскребов поднялась ГК «ПИК». За год общая площадь строящихся этим девелопером высоток увеличилась с 187 тыс. кв. м до более чем 2 млн кв. м, то есть в десять раз. Самый высокий небоскреб – один из корпусов ЖК «Кронштадтский 14» (высота – 99,9 м), а самая большая по площади высотка – Дмитровский парк (99,9 м, 300 тыс. кв. м).
На второй строчке рейтинга – MR Group – лидер прошлого года. Хотя компания переместилась на вторую позицию, общий площадь её небоскребов увеличилась с 731 тыс. до 1,3 млн кв. м, то есть почти в два раза. Самый масштабный небоскреб в «высотном портфеле» девелопера – жилой комплекс премиум-класса Mod (200 м). Самый масштабный высотный комплекс девелопера – City Bay (наиболее высокое здание в нем достигает 179 метров, а общая площадь застройки – 277 тыс. кв. м).
На третьей позиции – ГК ФСК, которая впервые вошла в десятку лидеров высотного строительства. Общая площадь небоскребов в её портфеле – 483 тыс. кв. м. Самый высокий небоскреб в портфеле этого девелопера – «Режиссер», который достигает в высоту 176 метров, а самый масштабный комплекс – «Архитектор» (максимальная высота – 169,2 метров, общая площадь – 110,8 тыс. кв. м).
«Высотные проекты все чаще встречаются в сегменте рынка новостроек бизнес- и премиум-класса, – комментирует Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. – Это связано, в том числе и с ростом спроса покупателей на такой формат жилья. Как правило, реализация масштабных высотных комплексов предусматривает наличие полного набора инфраструктуры, необходимой для современного жителя мегаполиса. Кроме того, клиенты готовы доплачивать за хорошие видовые характеристики, будь то исторический центр города, река или парк. Эффектный вид из окна квартиры, безусловно, повышает статус ее владельца».
«В премиальном сегменте высотные новостройки, как правило, очень технологичны, – говорит Давид Худоян, генеральный директор Optima Development (девелопер городского квартала Prime Park). – В силу масштаба и высоты для строительства таких зданий применяют лучшие и передовые материалы, устанавливают совершенное оборудование. Логичным продолжением этой практики стало в последние годы внедрение «умных» систем в высотных кварталах. Жители могут управлять доступом в квартиру или здание, находясь в любой точке мира. С помощью умных камер системы безопасности способны распознавать резидентов и гостей. Весь электронный функционал умного дома и умного квартала сконцентрирован в мобильных приложениях жителей. Всё это становится стандартом высотного строительства премиум-класса».
«Тенденция к увеличению высотного строительства в Москве очевидна, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В 2021 году небоскребы стали массовым явлением в комфорт-классе, правда, пока в практике только одного застройщика. Полагаю, в ближайшие годы мы будем видеть в доступном ценовом сегменте рынка все больше высоток. Значительная их доля появится и в бизнес-классе. Увеличение этажности будет фактором сдерживания роста цен на новое жилье в Москве».
Рейтинг девелоперов небоскребов Москвы 2021
|
Застройщик |
Проект |
Максимальная высота, м |
Класс |
Статус |
Суммарная общая площадь всех корпусов комплекса, превышающих 99,5 м |
Итог |
1 |
ПИК |
Кронштадтский 14 |
99,98 |
комфорт |
квартиры |
118 490 |
2 090 875 |
Перовское 2 |
99,97 |
комфорт |
квартиры |
109 348 |
|||
Второй Нагатинский |
99,95 |
комфорт |
квартиры |
136 298 |
|||
Новохохловская 15 |
99,95 |
комфорт |
квартиры |
92 497 |
|||
Мичуринский парк |
99,94 |
комфорт |
квартиры |
81 186 |
|||
Амурский парк |
99,90 |
комфорт |
квартиры |
63 759 |
|||
Дмитровский парк |
99,90 |
комфорт |
квартиры |
304 050 |
|||
Матвеевский парк |
99,90 |
комфорт |
квартиры |
133 604 |
|||
Полярная 25 |
99,90 |
комфорт |
квартиры |
128 783 |
|||
Бусиновский парк |
99,80 |
комфорт |
квартиры |
67 646 |
|||
Михайловский парк |
99,80 |
комфорт |
квартиры |
269 268 |
|||
Сигнальный 16 |
99,80 |
комфорт |
квартиры |
109 199 |
|||
Кронштадтский 12 |
99,79 |
комфорт |
квартиры |
57 887 |
|||
Академика Павлова |
99,75 |
комфорт |
квартиры |
141 418 |
|||
Кронштадтский 9 |
99,74 |
комфорт |
квартиры |
129 372 |
|||
Лосиноостровский парк |
99,70 |
комфорт |
квартиры |
50 840 |
|||
Руставели 14 |
99,62 |
комфорт |
квартиры |
97 230 |
|||
2 |
MR Group |
Mod |
200,00 |
премиум |
квартиры/ |
187 156 |
1 226 328 |
апартаменты |
|||||||
Famous |
198,66 |
премиум |
квартиры |
58 276 |
|||
Symphony 34 |
190,00 |
премиум |
квартиры |
135 442 |
|||
City Bay |
179,00 |
бизнес |
квартиры |
232 102 |
|||
Павелецкая Сити |
164,82 |
бизнес |
квартиры |
67 729 |
|||
Селигер Сити |
158,95 |
бизнес |
квартиры |
276 510 |
|||
Hide |
151,70 |
премиум |
квартиры |
87 455 |
|||
Filiсity |
144,25 |
бизнес |
квартиры |
127 093 |
|||
Discovery Park |
100,00 |
бизнес |
квартиры |
122 294 |
|||
3 |
ГК ФСК |
Режиссер |
176,00 |
бизнес |
квартиры |
96 785 |
482 734 |
Архитектор |
169,20 |
бизнес |
квартиры |
139 632 |
|||
Sydney City |
159,75 |
бизнес |
квартиры |
135 476 |
|||
Sky Garden |
149,45 |
бизнес |
квартиры |
110 841 |
|||
4 |
ГК Кортрос |
Headliner |
175,40 |
бизнес |
квартиры |
141 708 |
420 145 |
ILOVE |
119,80 |
бизнес |
квартиры |
278 437 |
|||
5 |
УЭЗ |
Will Towers |
199,10 |
бизнес |
квартиры |
394 747 |
394 747 |
6 |
Level Group |
Павелецкая Сити |
164,82 |
бизнес |
квартиры |
101 183 |
272 262 |
Level Причальный |
109,92 |
бизнес |
квартиры |
171 079 |
|||
7 |
Capital Group |
ОКО |
354,00 |
элит |
апартамент |
77856 |
248 638 |
Capital Towers |
294,95 |
премиум |
квартиры |
248 638 |
|||
8 |
Концерн КРОСТ |
Wellton Towers |
198,50 |
бизнес |
квартиры |
163 522 |
218 481 |
Crystal |
170,00 |
бизнес |
квартиры |
54 959 |
|||
9 |
Группа Эталон |
Крылья |
139,45 |
бизнес |
квартиры |
206 933 |
206 933 |
10 |
AFI Development |
AFI Tower |
182,40 |
бизнес |
квартиры |
206 559 |
206 559 |
11 |
Tekta Group |
Eniteo |
149,15 |
бизнес |
квартиры |
72 799 |
185 463 |
Ever |
119,95 |
бизнес |
квартиры |
112 664 |
|||
12 |
INGRAD |
КутузовGRAD II |
99,95 |
бизнес |
квартиры |
157 090 |
157 090 |
13 |
Optima Development |
Prime Park |
149,99 |
премиум |
квартиры |
149 350 |
149 350 |
14 |
ГК Грас |
Утесов |
105,00 |
бизнес |
квартиры |
138 768 |
138 768 |
15 |
ГК Пионер |
High Life |
115,90 |
премиум |
квартиры |
119 630 |
119 630 |
16 |
Renaissance Development |
Neva Towers |
336,90 |
элит |
апартамент |
115 308 |
115 308 |
17 |
ГК Гранель |
PROFIT |
99,80 |
комфорт |
квартиры |
102 038 |
102 038 |
18 |
Ant Development |
Поклонная 9 |
128,75 |
премиум |
апартамент |
98 778 |
98 778 |
19 |
Aeon Corporation |
Башня Федерация (Восток) |
374,00 |
элит |
апартамент |
78 000 |
78 000 |
20 |
Группа ЛСР |
ЗИЛАРТ |
150,00 |
бизнес |
квартиры |
67 136 |
67 136 |
21 |
ГК Ташир |
ONYX Deluxe |
109,80 |
бизнес |
квартиры |
64 349 |
64 349 |
22 |
3S Group |
Талисман на Рокоссовского |
99,89 |
комфорт |
квартиры |
59 859 |
59 859 |
23 |
ГК Основа |
Very |
99,65 |
бизнес |
квартиры |
57 572 |
57 572 |
24 |
ALCON Development |
Alcon Tower |
168,10 |
бизнес |
апартамент |
53 104 |
53 104 |
Источник: «Метриум»
Рынок подмосковной недвижимости продемонстрировал свою устойчивость к стрессам. Отказ правительства придерживаться прежнего лимита при выдаче субсидированной ипотеки не привел к стагнации и уж тем более к понижению прайса жилой недвижимости. Проанализировав информацию, предоставленную ресурсом bnMAP.pro, эксперты премии Urban Awards установили, что семь десятых новостроек в Московской области проводят осенний сезон с положительной динамикой. В каждом третьем случае речь идет о росте индикатора на 5% и более.
По состоянию на сентябрь 2021 г., подмосковная экспозиция охватывала 153 адреса, в которых к середине ноября оставалось более пяти лотов, готовых к реализации (меньший объем предложения делает подсчеты нерепрезентативными). Осенью каждый десятый проект из этого пула столкнулся с понижением стоимости квадратного метра. Масштабы этого явления существенно разнятся. В таких новостройках, как «Пехра», «Датский квартал», «Римский», «Три квартала», «Ледово» фактически произошла едва заметная отрицательная корректировка – чуть более 1%. Вместе с тем, в некоторых высокобюджетных жилых комплексах индикатор существенно понизился. Так, в ЖК «Сколково Парк» за десять недель квадратный метр подешевел на 7,11%, в ЖК Level Barvikha Residence – на 15,14%. Еще по 33 адресам (пятая часть экспозиции) не выявлено заметных изменений в стоимости жилья: индикатор или остался на летнем уровне, или колеблется в диапазоне от минус 1% до плюс 1%.
Почти 70% новостроек Московской области осенью отметились приростом стоимости квадратного метра. В 29 жилых комплексах подъем выдался довольно скромным – в пределах 1-3%. Однако немало проектов, где недвижимость подорожала значительно сильнее. По 16 адресам зафиксирован рост на 5-7%, по 20 – на 7-10%, по 13 – на 10-15%. Лидерскую группу образуют жилые комплексы «Кит» (плюс 16,29%), «Финский» (плюс 17,54%), «Олипм» в Клину (плюс 18,35%), «Красногорский» (плюс 19,93%), Dmitrov Golf Resort (плюс 21,57%) и «Новое Лыткарино» (плюс 27,15%). Следует отметить, что за резким увеличением или снижением ценового показателя зачастую стоит не объективное подорожание и удешевление представленных в продаже лотов, а переформатирование экспозиции. Выход большой порции нового предложения или интенсивное вымывание лотов способны серьезно влиять на траекторию кривой прайса.
Из 55 проектов, в которых жилье наиболее активно прибавляло в цене, 15 расположены к западу от Москвы – на территории городских округов Одинцовский и Красногорск. Другими очагами роста стали Мытищи, Видное и локация вокруг Зеленограда. Устойчивая позитивная динамика характерна и для юго-восточного направления. В Люберцах и примыкающих к ним локациям из других округов насчитывается 13 новостроек, где за последние два с половиной месяца цена поднялась на 3-7%. Именно здесь базируется проект-рекордсмен «Новое Лыткарино».
В целом подмосковный рынок хорошо сбалансирован по ценовому составу предложения. Пул новостроек равномерно распределен по основным категориям. Из 157 жилых комплексов (включая осенние премьеры) в 33 квадратный метр продается дешевле 100 тыс. рублей. Примерно столько же адресов включают три более высокие ценовые фракции – «100-125» (28), «125-150» (36), «150-175» (34). Последние на сегодняшний день формируют почти две трети экспозиции. На вершине собрались 26 проектов – в 16-ти с прайсом от 175 до 200 тыс. рублей за квадратный метр и еще 10 с прайсом 200+ тыс. кв. м. Этот пул по преимуществу сосредоточен либо в Одинцовском городском округе между трассой М1 и Минским шоссе, либо в ближайшем поясе от МКАД («Римский» и «Оранж парк» на юго-востоке, «Реут» на востоке, «Датский квартал» на северо-востоке, «Маяк» в Химках, «Заречье парк», «Сколково парк» и «Резиденция парк» на западе). Исключением может считаться ЖК «Кит» в глубине Мытищ.
«Наши аналитики находят новые подтверждения тому, что застройщики, работающие в Московском регионе, сохраняют хладнокровие и в большинстве своем не намерены отказываться от повышения цен, хотя экономическая ситуация не позволяет жилью дорожать с прежними темпами. В каждой третьей новостройке Подмосковья зарегистрирован рост на 5% и более – и это за временной отрезок короче трех месяцев», – комментирует директор оргкомитета премии Urban Awards Ольга Хасанова.
«Детальная аналитика позволяет точно управлять ценами на ассортимент. Чем больше объемы реализации, тем сложнее это делать, так как аналитики должны работать с большими массивами данных. Когда аналитик рассчитывает корректировки вручную, период реакции на спрос получается слишком долгим. Важна не только точность расчетов, но и скорость реакции на изменения спроса и принятия решения об изменении цен. Эту проблему решают рекомендательные системы, как наш Profitbase.ai — он агрегирует данные из разных источников, производит расчеты, дает обоснованную рекомендацию, как именно изменить цену квадратного метра конкретного типа квартир. За счет этого аналитик может обрабатывать больший объем данных, в целом бизнес процесс принятия новых прайсов ускоряется», - добавляет Оксана Дунина, co-founder Profitbase.
Приобретение жилья на вторичном рынке — это сложный процесс, на который требуется потратить много времени. Чтобы правильно выбрать квартиру и избежать неприятностей, разберитесь, с чего начинать поиск подходящего варианта и на что обращать внимание.
Определитесь с принципами
Прежде чем приобрести квартиру, определитесь с максимально доступной суммой расходов. Решите, сможете ли приобрести жилье за собственные средства или придется воспользоваться ипотекой. Во втором случае появятся ограничения при выборе квартиры. Также определитесь:
- с желательным метражом;
- нужна рядом с домом хорошая автомагистраль или близость метро и автобусных остановок;
- с предпочтительной планировкой квартиры;
- нужен ли балкон и лоджия или сможете обойтись без них;
- какой этаж вам подходит;
- с подходящим районом;
- нужна квартира в кирпичном доме или можете рассматривать другие варианты;
- требуется ли рядом с домом парковка, детский сад, зеленый двор, школа, магазины.
К основным составляющим выбора относят: местоположение, состояние квартиры и стоимость. Поэтому правильно расставляйте приоритеты. Например, вам нужен определенный район, и вы готовы приобрести жилье с ремонтом похуже или заплатить за предложенный вариант дороже.
Большинству людей квартира нужна для проживания, но некоторые приобретают ее для инвестиционных целей. Во втором варианте клиенты — это люди с солидным накоплением, которые хотят надежно вложить его в недвижимость на длительный срок и получать доход от сдачи в аренду.
Покупая квартиру для получения прибыли, собственные предпочтения не учитывают. Перед покупкой проводят маркетинговый анализ рынка недвижимости и просчитывают предполагаемые расходы и доходы.
Квартира на вторичном рынке
Вторичное жилье — это квартиры, которые прошли регистрацию в Росреестре и имеют собственника. По сравнению с новостройками, у покупателя выбор минимум в 3 раза больше. Кроме того, среди предложений вы сможете найти не только старые, но и новые дома. При этом их стоимость значительно дешевле, чем на приобретение квартиры в новостройке.
Юридические нюансы вторичного жилья
При покупке обращайте внимание на количество собственников жилья и сколько людей прописано в квартире. Собирайте максимум информации о недвижимости. Если видите, что ситуация нестандартная, пользуйтесь помощью специалистов, которые досконально проверят все юридические тонкости.
В таблице указаны наиболее часто встречающие отклонения, которые требуют пристального внимания:
Ситуация |
Описание проблемы |
Приватизированная квартира |
Если во время приватизации в квартире было прописано несколько человек, а один из жильцов отказался в ней участвовать, то за ним пожизненно сохраняется право проживания, даже если он не собственник. |
В сделке участвует несовершеннолетний или недееспособный человек |
Если произойдет оспаривание приобретения жилья, в большинстве случаев суд отменит сделку. |
Продажа квартиры, полученной в наследство |
Возникают большие риски, если жилье оформлено недавно, так как могут появиться другие наследники, и сделку признают недействительной. |
Смена собственника зарегистрирована меньше, чем три года назад |
Рекомендуется приобретать жилье, которое было оформлено собственником более трех лет назад. Это своеобразная страховка от мошенничества и последствий судебного расторжения предыдущей сделки. |
Как приобрести квартиру по выгодной цене
Вторичные квартиры примерно на 30% дешевле, чем в новостройках. Но сброс цен бывает более существенный, так как на стоимость влияют:
- район;
- метраж;
- состояние дома;
- ремонт;
- расположение комнат;
- материал стен.
Также продавец может снижать стоимость по личным причинам:
- срочный переезд;
- нужда в деньгах;
- квартиру, находящуюся в залоге, должны выставить на торги;
- конфликтная ситуация в семье.
Если стоимость значительно снижена, то при покупке обращайте внимание на оформление и проверку документов, чтобы в будущем избежать судебных разбирательств. Для этого:
- Тщательно соберите информацию и документально проверьте каждое слово продавца.
- Сходите в ЖЭК, расспросите соседей, запросите выписку ЕГРН.
- Удостоверьтесь, что у продавца отсутствуют долги в ССП и нет судебных разбирательств.
- Наймите юриста по недвижимости, который подготовит сделку.
- Убедитесь, что продавец — собственник, а не доверенное лицо.
Покупка квартиры по цене ниже рыночной — это лотерея. Вы можете выиграть в деньгах, но и понести значительные материальные потери. Гораздо надежнее — найти подходящий вариант и в процессе осмотра квартиры «сбить» цену, выявив недостатки.
Какой выбрать этаж
Первый и последний этажи менее востребованы у покупателей. Поэтому их стоимость более низкая.
Если вы решили сэкономить, выбрав первый или второй этаж, то таблица поможет определиться с преимуществами и недостатками каждого варианта:
Этаж |
Плюсы |
Минусы |
Первый |
|
|
Последний |
|
|
Наиболее оптимальными считают квартиры, которые расположены на 5-11 этажах. Из окон открывается широкий обзор, уличный шум практически не слышен. На верхних этажах, по сравнению с первыми, в комнатах светлее.
Чем выше выберите квартиру, тем чище будет в помещении воздух. Наибольшее число вредных веществ попадает в комнаты, расположенные с первого до шестого этажа.
Обслуживание дома
Прежде чем оформить сделку, изучите информацию об управляющей организации. Комфорт проживания во многом зависит от качества ее работы. Обратите внимание на:
- Наличие надписей на стенах и мусора на лестничных клетках. Идеальный вариант, когда есть график уборки, а подъезды чистые. Если везде раскидан мусор, то нарушаются санитарные нормы. Это значит, что в доме могут быть тараканы, мыши и крысы.
- Стоимость услуг ЖКХ. Удостоверьтесь, что они не выше, чем в других районах.
- Проведенные ремонтные работы. Информацию можете узнать у соседей или в ЖКХ.
Уточните, кто обслуживает дом: товарищество собственников жилья или управляющая организация.
Какую технологию строительства выбрать
Характеристики дома непосредственно влияют на комфорт проживания. Обращайте внимание на:
- время эксплуатации дома;
- энергоэффективность;
- степень теплоизоляции.
В России, из-за высокой стоимости, редко строят кирпичные дома. Поэтому на вторичном рынке больше предложений о продаже квартир с монолитными и панельными стенами.
Панельный дом
На заводе производят железобетонные блоки и собирают дом как конструктор. Строения, возведенные до 2000 года, чаще всего — брежневки и хрущевки. Более новые дома — это индустриальные. Квартиры в них комфортнее и уютнее.
Панельный дом возводят по типовому проекту. Поэтому строительство занимает максимум два года. В течение года после ввода дома в эксплуатацию начинают появляться объявления о продаже квартир собственниками. В этом случае они становятся вторичными, а покупатель получает практически новое жилье по сниженной цене.
В последних индустриальных сериях вы можете сделать перепланировку, а в старых домах чаще всего стены несущие, поэтому вносить изменения в конструкцию запрещается.
У блочных перекрытий повышенная слышимость и большая теплопотеря. Срок службы домов — около 80-100 лет. В летнее время помещение сильно нагревается, поэтому придется устанавливать кондиционер или чаще проветривать комнаты.
Монолитный дом
Монолитная технология более надежная. Несущая функция возложена не на стены, а на железобетонный каркас, который закреплен в фундаменте. Срок службы постройки — более 100 лет.
Монолитные дома строятся по индивидуальным проектам, поэтому у покупателей появляется большой выбор по планировке квартир. Благодаря бесшовным стенам с утеплением обеспечивается высокая энергоэффективность. Зато звукоизоляцию нельзя назвать идеальной, так как межквартирные стены — это крупные строительные блоки.
Кирпичные дома
Основное число выставленных на продажу квартир в кирпичных домах — вторичные, так как современные застройщики не хотят использовать технологию из-за высокой стоимости. Кроме того, материал нельзя применять при возведении высоток.
Кирпичные строения самые надежные и служат около 200 лет. Материал хорошо держит тепло. Поэтому даже в лютые морозы в комнатах сохраняется комфортная температура. Из-за того, что практически во всех домах стены несущие, перепланировку сделать будет затруднительно.
Выбор планировки
Определившись с планировкой, вы значительно сократите круг поиска и сформируете представление о будущем жилище. На рынке найдете предложения от компактной студии для холостяка до просторной семейной квартиры и пентхауса с террасой.
Линейная планировка
Линейная планировка относится к самому распространенному варианту. Комнаты располагаются вдоль длинного коридора друг за другом. При необходимости вы можете сделать перепланировку, перераспределив жилую площадь.
Распашная планировка
Распашная планировка дает больше обзора, так как часть окон выходит на противоположную сторону. Вы сможете выбрать жилье с одновременным видом на улицу и двор.
В такой квартире лучше микроклимат, так как солнечные лучи попадают в комнаты в разное время. Зато все коммуникации чаще всего располагаются в одном месте, что сводит возможность перепланировки практически к нулю.
Угловая планировка
При угловой планировке комнаты в квартире максимально светлые. В одном из помещений обязательно располагаются окна с двух сторон. Из-за двух внешних стен квартира медленнее прогревается, поэтому зимой в комнатах может быть прохладно.
Форматы планировки
По формату планировки выделяют:
- традиционную;
- европланировку.
В традиционном варианте кухня — это отдельное помещение, в европланировке — объединена с залом и может быть по площади до 20 м2.
По организации пространства разделяют планировку на:
- закрытую (с отдельными комнатами);
- свободную (когда отсутствуют межкомнатные стены);
- частично закрытую (одновременно с отдельными и совмещенными комнатами).
Также планировка бывает эксклюзивной. Например, с окном в ванной комнате, личной террасой, увеличенной высотой потолков.
Особенности квартир с отделкой и без
Прежде чем выбирать квартиру, определитесь, нужен ли вам ремонт. От этого зависит бюджет покупки и объем работ, который придется произвести после приобретения жилья.
Виды отделки при продаже квартиры:
- черновая;
- чистовая;
- без отделки;
- предчистовая;
- «под ключ».
Чаще всего стремятся купить квартиру без отделки, когда внутри есть только «голые» бетонные стены, окна и входная дверь. Жить в ней, пока не сделаете отделку, нельзя. Зато стоимость гораздо дешевле, чем с готовым ремонтом.
После приобретения жилья с черновой отделкой вам не придется выравнивать поверхности. В квартире будут установлены счетчики на газ, водоснабжение и частично оборудованы коммуникации.
Предчистовая отделка дает возможность сразу приступить к финишной работе. В квартире:
- проведено электричество;
- установлены выключатели и розетки;
- оборудован санузел;
- установлены межкомнатные двери.
В некоторых квартирах бывают поклеены обои под покраску.
Если не хотите тратить время на ремонт, выбирайте квартиру с чистовой отделкой или «под ключ». В этом случае вам останется только завести мебель.
Как выбрать район
Выбор района — это ответственное решение, от которого зависит, удобно ли вам добираться до работы и какое качество комфорта вокруг дома. Поэтому оценивайте состояние инфраструктуры. Желательно, чтобы рядом были:
- продуктовые и хозяйственные магазины;
- аптека;
- поликлиника;
- отделение банка.
Если у вас есть маленькие дети, то выбирайте район, где рядом есть детские сады и школы. Причем еще до покупки недвижимости поинтересуйтесь, есть ли в них места.
Если увлекаетесь спортом, то ищите дом, рядом с которым есть тренажерный зал или велодорожки. Для любителей активного отдыха важно, чтобы в шаговой доступности были рестораны, кинотеатры, клубы, бары.
Людям, которые предпочитают спокойную и уединенную обстановку, стоит приобретать квартиру рядом с зелеными парками.
Также оценивайте транспортную доступность. Экономить нервы и время помогут остановки и станция метро, которая расположена рядом с домом. Также рассчитывайте, сколько вам придется добраться до работы или учебы. Если у вас есть личный автомобиль, то оценивайте транспортную загруженность на дорогах и есть ли рядом парковочные места.
Немаловажное значение имеет криминальная обстановка. Изучите уровень преступности в выбранном районе, ведь по пути с работы или учебы в вечернее время вы должны ощущать комфорт, спокойствие и безопасность. Статистику вы найдете на постоянно обновляющихся специализированных порталах. После того, как выбрали район, побывайте там в разное время суток.
Какие документы надо проверить перед покупкой
Прежде чем заключить договор на приобретение жилья, изучите документацию:
- оригинал паспорта собственника;
- справку о том, что нет налоговых задолженностей;
- выписку из ЕГНР;
- уведомление, которое подтверждает, что коммунальные задолженности отсутствуют;
- документы на квартиру: договор дарения или купли-продажи, свидетельство о праве на наследство;
- справку о том, что собственник дееспособный (не состоит на учете в психоневрологическом диспансере);
- выписку из домовой книги (на момент приобретения квартиры все жильцы должны быть выписаны);
- если супруг скончался, то справку о смерти;
- согласие органов опеки, когда прописаны несовершеннолетние дети или недееспособные люди;
- технический и кадастровый план объекта;
- если квартира была приобретена в браке, то нотариально заверенное свидетельство о том, что супруг согласен на сделку;
- справку о регистрации по форме 9.
Кроме технической и юридической информации, узнавайте намерения продавца и его планы. Даже незначительные детали могут повлиять на покупку вторичного жилья. Например:
- Владельцы продают квартиру и планируют взамен купить новую. В этом случае они могут длительно затягивать продажу, пока не найдут подходящий вариант. Существует вероятность, что спустя время они передумают продавать свое жилье.
- Если собственник владеет недвижимостью меньше трех лет, то может отказаться указывать в договоре фактическую стоимость квартиры из-за необходимости оплачивать налог. В этом случае вы не сможете приобрести жилье в ипотеку.
Не подписывайте договор, пока не увидите оригиналы документов. Относитесь осторожно, когда заключаете сделку с посредником.
Как правильно оценивать состояние квартиры
Выбор подходящего варианта — непростое дело, поэтому заранее подготовьтесь к осмотру. Для этого договоритесь с продавцом об удобном для вас времени и продолжительности ознакомления с квартирой. Зарезервируйте для себя не менее одного часа.
Прежде чем зайти в квартиру, осмотрите все этажи подъезда и состояние дома. Обращайте внимание на двери и окна в квартирах соседей. Таким образом сможете составить представление о социальном уровне людей, проживающих в доме.
Составьте заранее вопросы, на которые хотите получить ответы. Не отвлекайтесь на светские беседы, иначе не заметите существенные изъяны квартиры и получите ненужные ответы.
Чтобы избежать неприятностей, при осмотре квартиры обращайте внимание на:
- напор воды в кране;
- соответствие расположения комнат и дверных проемов плану;
- состояние труб и сантехники: не должно быть на поверхности следов ржавчины и протечек;
- работоспособность домовой вытяжки (проверяйте при помощи листа бумаги);
- исправность газовой системы;
- наличие грибков и плесени;
- состояние проводки;
- отопление (батареи должны хорошо греть);
- утепление балкона;
- сигнализацию и связь (домофон, интернет, телефон);
- качество покрытия пола;
- присутствие насекомых: чешуйниц, тараканов, мошек и муравьев (бывает, что они живут в доме, поэтому из квартиры вытравить вредителей не получается);
- потолок и стены, которые должны быть ровными;
- герметичность окон (можете намочить руку и провести вдоль стыков);
- наличие счетчиков.
Если выбираете квартиру с индивидуальным, дорогим дизайном, то оцените:
- Подходит ли вам интерьер. Если многое хотите изменить, то не стоит переплачивать.
- Уровень физического износа. Даже дорогостоящий ремонт со временем изнашивается. Материалы становятся более дешевыми. Изменяется интерьерная мода.
- Дорогой ремонт не всегда качественный. Не ограничивайтесь поверхностным осмотром.
Чтобы снизить стоимость, озвучивайте обнаруженные недостатки и обстоятельства. Например:
- рядом с лифтом располагается входная дверь в квартиру;
- необходимо менять проводку;
- квартира угловая;
- плохое состояние сантехники и труб.
Чтобы снизить цену, не показывайте восторг. Если продавец поймет, что его квартира — идеальный для вас вариант, то скидку вам не предоставит. Сделайте вид, что сомневаетесь и собираетесь уйти.
Приводите не только аргументы о недостатках, но и озвучивайте конкретную сумму. Например, в квартире без ремонта говорите, что на работы придется потратить 110 тысяч рублей и хотите в таком же размере получить скидку.
Если продавец согласился уступить в цене, то не затягивайте с оформлением сделки. Внесите аванс, который подтвердит, что вы настроены серьезно. После этого сразу же приступайте к оформлению документации.
Приобретение квартиры на вторичном рынке — важная задача. Чтобы от покупки не наступило разочарование, тщательно продумывайте приоритетные для вас параметры и оценивайте по ним предлагаемые варианты. Помните, что надежный помощник для покупателя — это менеджер по операциям с недвижимостью, который разбирается в тонкостях приобретения жилья. Специалист поможет вам избежать ошибок и проверит законность осуществления сделки.