Рейтинг девелоперов небоскребов Москвы – 2021
К концу 2021 года десять крупнейших девелоперов высоток строили и продавали небоскребы общей площадью 5,8 млн кв. м, подсчитали аналитики «Метриум», которые подготовили очередной рейтинг девелоперов небоскребов Москвы. Это почти в два раза больше, чем в 2020 году, и в 2,6 раза больше, чем в 2017 году, когда был создан первый рейтинг девелоперов небоскребов Москвы. За прошедший год сменился лидер высотного строительства – на первую позицию вышла ГК «ПИК».
Эксперты «Метриум» составили рейтинг девелоперов московских высоток. За основу были взяты три критерия:
- Традиционно к небоскребам относят здания высотой 100 метров и более. Однако в Москве немало зданий имеют высоту близкую к этой отметке с разницей в несколько десятков сантиметров, что незначительно в масштабах небоскребов, поэтому аналитики учитывали проекты с максимальной высотой от 99,5 м.
- Застройщики ранжируются по суммарной жилой площади не всего комплекса новостроек, а только тех корпусов, которые превышают 99,5 м.
- В рейтинг попали только те новостройки, в которых в настоящее время идут первичные продажи.
По подсчетам аналитиков «Метриум», в 2021 году десять крупнейших застройщиков небоскребов возводят 5,8 млн кв. м, тогда как в 2020 году этот показатель составлял 3 млн, а в 2017 году – 2,2 млн кв. м. Таким образом, за три года столичные застройщики увеличили портфель высотного строительства в 2,6 раза, а за прошедший год – в 2 раза.
По подсчетам аналитиков «Метриум», пять новостроек в Москве превышают 200 метров, еще 16 небоскребов имеют высоту от 150 до 200 метров, десять комплексов достигают в высоту 100-150 метров и 13 новостроек – 99,5-99,9 метров. Если сложить высоту небоскребов 10 лидеров рейтингов, то получится здание высотой 5,8 километров – почти на 1 километр выше, чем годом ранее (4,9 км).
В 2021 году с девятого на первое место по объему строительства небоскребов поднялась ГК «ПИК». За год общая площадь строящихся этим девелопером высоток увеличилась с 187 тыс. кв. м до более чем 2 млн кв. м, то есть в десять раз. Самый высокий небоскреб – один из корпусов ЖК «Кронштадтский 14» (высота – 99,9 м), а самая большая по площади высотка – Дмитровский парк (99,9 м, 300 тыс. кв. м).
На второй строчке рейтинга – MR Group – лидер прошлого года. Хотя компания переместилась на вторую позицию, общий площадь её небоскребов увеличилась с 731 тыс. до 1,3 млн кв. м, то есть почти в два раза. Самый масштабный небоскреб в «высотном портфеле» девелопера – жилой комплекс премиум-класса Mod (200 м). Самый масштабный высотный комплекс девелопера – City Bay (наиболее высокое здание в нем достигает 179 метров, а общая площадь застройки – 277 тыс. кв. м).
На третьей позиции – ГК ФСК, которая впервые вошла в десятку лидеров высотного строительства. Общая площадь небоскребов в её портфеле – 483 тыс. кв. м. Самый высокий небоскреб в портфеле этого девелопера – «Режиссер», который достигает в высоту 176 метров, а самый масштабный комплекс – «Архитектор» (максимальная высота – 169,2 метров, общая площадь – 110,8 тыс. кв. м).
«Высотные проекты все чаще встречаются в сегменте рынка новостроек бизнес- и премиум-класса, – комментирует Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. – Это связано, в том числе и с ростом спроса покупателей на такой формат жилья. Как правило, реализация масштабных высотных комплексов предусматривает наличие полного набора инфраструктуры, необходимой для современного жителя мегаполиса. Кроме того, клиенты готовы доплачивать за хорошие видовые характеристики, будь то исторический центр города, река или парк. Эффектный вид из окна квартиры, безусловно, повышает статус ее владельца».
«В премиальном сегменте высотные новостройки, как правило, очень технологичны, – говорит Давид Худоян, генеральный директор Optima Development (девелопер городского квартала Prime Park). – В силу масштаба и высоты для строительства таких зданий применяют лучшие и передовые материалы, устанавливают совершенное оборудование. Логичным продолжением этой практики стало в последние годы внедрение «умных» систем в высотных кварталах. Жители могут управлять доступом в квартиру или здание, находясь в любой точке мира. С помощью умных камер системы безопасности способны распознавать резидентов и гостей. Весь электронный функционал умного дома и умного квартала сконцентрирован в мобильных приложениях жителей. Всё это становится стандартом высотного строительства премиум-класса».
«Тенденция к увеличению высотного строительства в Москве очевидна, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В 2021 году небоскребы стали массовым явлением в комфорт-классе, правда, пока в практике только одного застройщика. Полагаю, в ближайшие годы мы будем видеть в доступном ценовом сегменте рынка все больше высоток. Значительная их доля появится и в бизнес-классе. Увеличение этажности будет фактором сдерживания роста цен на новое жилье в Москве».
Рейтинг девелоперов небоскребов Москвы 2021
|
Застройщик |
Проект |
Максимальная высота, м |
Класс |
Статус |
Суммарная общая площадь всех корпусов комплекса, превышающих 99,5 м |
Итог |
1 |
ПИК |
Кронштадтский 14 |
99,98 |
комфорт |
квартиры |
118 490 |
2 090 875 |
Перовское 2 |
99,97 |
комфорт |
квартиры |
109 348 |
|||
Второй Нагатинский |
99,95 |
комфорт |
квартиры |
136 298 |
|||
Новохохловская 15 |
99,95 |
комфорт |
квартиры |
92 497 |
|||
Мичуринский парк |
99,94 |
комфорт |
квартиры |
81 186 |
|||
Амурский парк |
99,90 |
комфорт |
квартиры |
63 759 |
|||
Дмитровский парк |
99,90 |
комфорт |
квартиры |
304 050 |
|||
Матвеевский парк |
99,90 |
комфорт |
квартиры |
133 604 |
|||
Полярная 25 |
99,90 |
комфорт |
квартиры |
128 783 |
|||
Бусиновский парк |
99,80 |
комфорт |
квартиры |
67 646 |
|||
Михайловский парк |
99,80 |
комфорт |
квартиры |
269 268 |
|||
Сигнальный 16 |
99,80 |
комфорт |
квартиры |
109 199 |
|||
Кронштадтский 12 |
99,79 |
комфорт |
квартиры |
57 887 |
|||
Академика Павлова |
99,75 |
комфорт |
квартиры |
141 418 |
|||
Кронштадтский 9 |
99,74 |
комфорт |
квартиры |
129 372 |
|||
Лосиноостровский парк |
99,70 |
комфорт |
квартиры |
50 840 |
|||
Руставели 14 |
99,62 |
комфорт |
квартиры |
97 230 |
|||
2 |
MR Group |
Mod |
200,00 |
премиум |
квартиры/ |
187 156 |
1 226 328 |
апартаменты |
|||||||
Famous |
198,66 |
премиум |
квартиры |
58 276 |
|||
Symphony 34 |
190,00 |
премиум |
квартиры |
135 442 |
|||
City Bay |
179,00 |
бизнес |
квартиры |
232 102 |
|||
Павелецкая Сити |
164,82 |
бизнес |
квартиры |
67 729 |
|||
Селигер Сити |
158,95 |
бизнес |
квартиры |
276 510 |
|||
Hide |
151,70 |
премиум |
квартиры |
87 455 |
|||
Filiсity |
144,25 |
бизнес |
квартиры |
127 093 |
|||
Discovery Park |
100,00 |
бизнес |
квартиры |
122 294 |
|||
3 |
ГК ФСК |
Режиссер |
176,00 |
бизнес |
квартиры |
96 785 |
482 734 |
Архитектор |
169,20 |
бизнес |
квартиры |
139 632 |
|||
Sydney City |
159,75 |
бизнес |
квартиры |
135 476 |
|||
Sky Garden |
149,45 |
бизнес |
квартиры |
110 841 |
|||
4 |
ГК Кортрос |
Headliner |
175,40 |
бизнес |
квартиры |
141 708 |
420 145 |
ILOVE |
119,80 |
бизнес |
квартиры |
278 437 |
|||
5 |
УЭЗ |
Will Towers |
199,10 |
бизнес |
квартиры |
394 747 |
394 747 |
6 |
Level Group |
Павелецкая Сити |
164,82 |
бизнес |
квартиры |
101 183 |
272 262 |
Level Причальный |
109,92 |
бизнес |
квартиры |
171 079 |
|||
7 |
Capital Group |
ОКО |
354,00 |
элит |
апартамент |
77856 |
248 638 |
Capital Towers |
294,95 |
премиум |
квартиры |
248 638 |
|||
8 |
Концерн КРОСТ |
Wellton Towers |
198,50 |
бизнес |
квартиры |
163 522 |
218 481 |
Crystal |
170,00 |
бизнес |
квартиры |
54 959 |
|||
9 |
Группа Эталон |
Крылья |
139,45 |
бизнес |
квартиры |
206 933 |
206 933 |
10 |
AFI Development |
AFI Tower |
182,40 |
бизнес |
квартиры |
206 559 |
206 559 |
11 |
Tekta Group |
Eniteo |
149,15 |
бизнес |
квартиры |
72 799 |
185 463 |
Ever |
119,95 |
бизнес |
квартиры |
112 664 |
|||
12 |
INGRAD |
КутузовGRAD II |
99,95 |
бизнес |
квартиры |
157 090 |
157 090 |
13 |
Optima Development |
Prime Park |
149,99 |
премиум |
квартиры |
149 350 |
149 350 |
14 |
ГК Грас |
Утесов |
105,00 |
бизнес |
квартиры |
138 768 |
138 768 |
15 |
ГК Пионер |
High Life |
115,90 |
премиум |
квартиры |
119 630 |
119 630 |
16 |
Renaissance Development |
Neva Towers |
336,90 |
элит |
апартамент |
115 308 |
115 308 |
17 |
ГК Гранель |
PROFIT |
99,80 |
комфорт |
квартиры |
102 038 |
102 038 |
18 |
Ant Development |
Поклонная 9 |
128,75 |
премиум |
апартамент |
98 778 |
98 778 |
19 |
Aeon Corporation |
Башня Федерация (Восток) |
374,00 |
элит |
апартамент |
78 000 |
78 000 |
20 |
Группа ЛСР |
ЗИЛАРТ |
150,00 |
бизнес |
квартиры |
67 136 |
67 136 |
21 |
ГК Ташир |
ONYX Deluxe |
109,80 |
бизнес |
квартиры |
64 349 |
64 349 |
22 |
3S Group |
Талисман на Рокоссовского |
99,89 |
комфорт |
квартиры |
59 859 |
59 859 |
23 |
ГК Основа |
Very |
99,65 |
бизнес |
квартиры |
57 572 |
57 572 |
24 |
ALCON Development |
Alcon Tower |
168,10 |
бизнес |
апартамент |
53 104 |
53 104 |
Источник: «Метриум»
Для рынка апартаментов весь 2021 год прошел под эгидой ожиданий принятия закона об их правовом статусе и это безусловно отразилось, как на корректировке цен, так и на составе нового предложения. За 11 месяцев (с начала 2021 года) на рынок новостроек Москвы в реализацию вышло 23 новых проекта, что на 4 проекта больше, чем в прошлом. Такая динамика показывает определенный рост. Однако в структуре предложения аналитики агентства недвижимости «Бон Тон» отмечают явные трансформации, которые выражаются в классовом составе и нестандартном подходе девелоперов к позиционированию своего продукта.
Так в 2020 году на долю массового сегмента приходилось 45% от всего объема предложения (в течение года в реализацию вышло 9 проектов), а на бизнес-класс – 40% (8 проектов соответственно). Однако в текущем году преимущественная часть предложения, 65,2% (15 проектов), представлена массовым сегментом, где доля комфорт-класса – 26,1% (6 проектов) и стандарт-класса – 39,1% (9 проектов). Бизнес-класс составил 21,7% от общего объема и представлен 5 проектами. На сегмент «премиум» пришлось всего 13,1% (3 проекта). В структуре распределения апартаментов по локациям большая часть проектов массового сегмента приходится на ЗАО – 26,7% и ВАО – 20%, бизнес-класса по 40% – на САО и СЗАО, премиум-класс – по трети сосредоточился на 3 округа – САО, ЮЗАО и ЦАО.
Если говорить о средней цене квадратного метра, то в новинках 2021 года также произошла существенная корректировка. Причиной стал не только рыночный рост цен, но и более высокие качественные параметры проектов. Так, в апартаментах комфорт-класса без отделки средневзвешенная цена выросла на 46,7% (с 172,1 тыс. руб./кв. м до 252,7 тыс. руб./кв. м), с отделкой – на 39,2% (с 200,5 тыс. руб./кв. м до 279,2 тыс. руб./кв. м). В бизнес-классе рост оказался менее значительным: без отделки – на 20,5% (с 257,2 тыс. руб./кв. м до 309,8 тыс. руб./кв. м), с предчистовой отделкой – на 10,4% (с 263,2 тыс. руб./кв. м до 290,5 тыс. руб./кв. м).
«В этом году на рынке апартаментов мы наблюдаем тенденцию увеличения доли проектов массового сегмента, – комментирует Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики АН «БОН ТОН» – Тем временем объем более высокобюджетного предложения постепенно сокращается. Например, бизнес-класс за год пополнился лишь 5 проектами, что на 3 меньше, чем годом ранее. При этом стоит отметить, что в новом предложении преобладали не масштабные, а «штучные» проекты клубного формата с небольшим количеством лотов. Таким образом индивидуальность и наличие уникальных качественных характеристик становится для застройщика приоритетным и неотъемлемым условием успешной реализации, особенно на рынке апартаментов в более высоком ценовом сегменте. Помимо комфортной локации, современной архитектуры, нетривиальных концептуальных решений и развитой внутренней инфраструктуры, большим спросом у потребителей пользуются сейчас проекты, которые обладают исключительными дополнительными преимуществами».
Именно таким ярким представителем в составе премьер 2021 года является комплекс апартаментов «Досфлота, 10». Проект расположен в живописной парковой зоне у «большой воды» Химкинского водохранилища, в районе Южное Тушино – одной из самых экологически-чистых зон столицы и, при этом, на территории исторически-сложившейся застройки с прекрасно развитой городской инфраструктурой и отличной транспортной доступностью. В экспозиции – 42 апартамента площадью от 55 до 135 кв.м с широкой линейкой планировочных решений. Эксклюзивные лоты первого этажа имеют собственные террасы с отдельными выходами, а апартаменты верхнего этажа – выход на эксплуатируемую кровлю. Комплекс наделен полным набором опций и сервиса, характерным для клубного формата, и отражает в себе главную ценность современного качественного образа жизни – микс городского комфорта в окружении природных ландшафтов.
Апартаменты бизнес-класса, вышедшие в реализацию в 2021 г.
Название проекта
|
Округ, район
|
Кол-во лотов, шт. |
Метраж, кв. м |
Цена лотов, млн руб. |
Wellton Gold |
СЗАО, Хорошево-Мневники |
220 |
38-80 |
13,5 - 26,3 |
Досфлота,10 |
СЗАО, Южное Тушино |
42 |
61-137 |
21,8 - 48,1 |
Verdi |
САО, Савеловский |
108 |
35-87 |
14,1 - 30,1 |
Monodom Lake |
САО, Головинский |
238 |
32-125 |
9,1 - 35,6 |
N'ice Loft |
ЮВАО, Нижегородский |
2240 |
17-76 |
5,3 - 20,3 |
Несмотря на серьезные потрясения, связанные с пандемией в 2020 г., рынок офисной недвижимости оказался устойчив к внешним факторам. По предварительным итогам 2021 г. можно смело утверждать, что он восстановился. Совокупный объём предложения качественных офисов в 2021 г. составил 3,9 млн м². Наблюдается восстановление девелоперской активности, за год было введено в эксплуатацию 179,0 тыс. м² (с учётом запланированных до конца 2021 г. объектов), это на 27% выше показателя 2020 г. По итогам 2021 г. суммарная площадь свободных помещений может составить 220–240 тыс. м², что на 10-17% меньше, чем в конце 2020 г.
Источник: Knight Frank St Petersburg Research, 2021
- Активность арендаторов в текущем году повлияла на снижение доли вакантных площадей в среднем до 6,0–6,5%. Таким образом, по отношению к концу прошлого года снижение показателя вакантности может составить около 1 п. п. в среднем по Санкт-Петербургу.
- По предварительным итогам 2021 г. средняя арендная ставка в классе А увеличится на 7% в сравнении с 2020 г. и может достигнуть 2250 руб./м²/мес. с учетом НДС и операционных расходов. В бизнес-центрах класса В увеличение показателя может варьироваться в диапазоне 10–11% и составить около 1450 руб./м²/мес. с учётом НДС и операционных расходов.
Ключевые тенденции
- Наблюдается стабильная активность арендаторов. По предварительным итогам 2021 г. совокупный объём сделок на рынке офисной недвижимости классов А и В составит около 80,0 тыс. м² площадей, что на 18% превосходит результат 2020 г. (67,9 тыс. м²), но пока еще не достиг допандемийных значений 2019 года – 143 тыс. м². В 2021 году клиенты в наибольшей степени предпочитали для аренды офисов Петроградский (23% площадей в общей структуре сделок аренды), Центральный (21%) и Калининский (13%) районы.
Источник: Knight Frank St Petersburg Research, 2021
- Лидерами спроса в сделках аренды остаются компании IT-сектора – 42% в общей структуре сделок. Стоит отметь коворкинги, которые проявляли активность на офисном рынке, арендуя офисные площади под организацию будущих гибких пространств. Их доля в структуре сделок за год увеличилась до 9%.
Источник: Knight Frank St Petersburg Research, 2021
- По-прежнему ощущается дефицит качественных объектов, особенно с отделкой.
- В связи в низким уровнем предложения в привлекательных для клиентов локациях, арендаторы готовы рассматривать альтернативное функциональное назначение площадей для их приспособления под офисные нужды. Так, крупные компании рассматривают возможности организации офиса в отдельно стоящих зданиях путем реконцепции и переформатирования объектов (торговых площадей, мфк, автосалонов) в офисные пространства.
- Ограниченное предложение качественных офисных площадей в популярных локациях города, особенно исторического центра, стимулирует корпоративных клиентов рассматривать гибкие пространства. В связи с чем, формат гибких офисов и коворкингов по-прежнему очень востребован, их заполняемость резидентами в среднем составляет 90–95%.
- Наблюдается рост запрашиваемых ставок аренды, что в том числе связано с увеличением стоимости материалов и отделочных работ. Так, с конца 2020 года цены на строительные материалы и строительно-монтажные работы увеличились в диапазоне 30-50%.
- На сегодня все больше собственников новых бизнес-центров готовы предоставлять клиенту арендуемое помещения с отделкой, при этом, как правило, запрашиваемая ставка увеличивается на 10–12%.
Прогнозы на 2022 год
- Востребованность гибких офисных пространств среди клиентов будет стимулировать девелоперов к активному развитию данного сегмента и увеличению объёмов предложения в популярных локациях, где оно ограничено в бизнес-центрах высокого класса. С 2020 года прирост предложения гибких пространств составил 39%, достигнув объема 54 тыс. м².
- Наибольший спрос и заполняемость будет в тех офисных объектах, в которых предлагается чистовая отделка: это не только серьезные инвестиции, но и предложение клиенту продукта, который сэкономит ему силы и время.
- При активном спросе со стороны клиентов и ограниченном выборе свободных площадей можно предположить дальнейшее увеличение запрашиваемых ставок аренды в бизнес-центрах на 5–7% за I полугодие 2022 г.
- По прогнозам компании Knight Frank этап острой фазы роста себестоимости строительства офисных помещений пройден, далее будет наблюдаться умеренный рост в рамках инфляции, на 5-10% в год.
- Кроме того, офисы продолжат оставаться востребованным сегментом среди инвесторов по причине их привлекательной доходности – около 10% для объекта, заполненного арендаторами.
Тюнин Михаил, заместитель генерального директора Frank St. Petersburg: «По нашим прогнозам первый квартал следующего года будет существенно активнее, чем в 2021 году, об этом говорит высокий спрос со стороны арендаторов и покупателей офисной недвижимости. Можно считать, что негативный эффект пандемии отыгран, и она более не оказывает существенного влияния на офисный сегмент».