Почти половину выручки в высокобюджетном сегменте Москвы генерируют пять новостроек
Давно устоявшийся тренд на смещение спроса в премиальном сегменте за пределы ЦАО в 2021 году получил дальнейшее развитие. По итогам 11 месяцев 78% спроса на высокобюджетные продукты и больше половины всех финансовых поступлений приходится на нецентральные локации. Об этом свидетельствует исследование Urbanus.ru.
В январе-ноябре 2021 г. покупатели эксклюзивной недвижимости потратили на московском рынке без малого четверть триллиона (247,11 млрд) рублей. 77,3% этой денежной массы сконцентрировано в границах шести районов. Это Хорошево-Мневники на северо-западе, Дорогомилово и Раменки на западе, а также три центральных локации – районы Пресненский, Якиманка и Хамовники. Последние в сумме дают 34,4%, то есть треть от общего показателя. Еще 8,1% измеряется вклад других районов ЦАО. Иными словами на долю центра приходится только две пятых всей выручки в элитном и премиальном сегментах, которые всегда были основной специализацией этой части Москвы. В предыдущие годы удельный вес ЦАО варьировался от 55 до 70%. Даже выход на местный рынок сверхдорогих объектов и высокий спрос на них не остановил тренд на децентрализацию в распределении денежных средств. Столичные застройщики научились создавать востребованный премиальный продукт в других локациях. Правда, оборотной стороной этого процесса стало размывание границ и стандартов премиум-класса.
Структура спроса в высокобюджетном сегменте заметно отличается от масс-маркета и бизнес-класса. Так, студии явно оказываются в маргинальном положении. Их удельный вес составляет менее 2,0%. Существенную роль они играют для комплексов Red 7 (23,7% реализованных юнитов) и Mod (7,5% реализованных юнитов). Из элитных проектов лишь Roza Rossa и «Кузнецкий мост 12» отметились сделками с такими лотами. Однокомнатные и двухкомнатные юниты в сумме занимают ту же долю, что и в остальных сегментах (две трети продаж), но пропорция смещена в сторону вторых – 38,8%/28,6%. Квартиры с тремя комнатами пользуются повышенным спросом. Их представительство в структуре сделок достигает 22,1% – в полтора раза больше, чем в комфорт-классе и на четверть больше, чем в бизнес-классе. Также для рынка высокобюджетной недвижимости характерен фокус на лотах с большими габаритами, содержащих по четыре комнаты и более. В 2021 г. этот продукт охватывал 8,6% всех реализованных квартир в элит- и премиум-классе.
Минимальный бюджет, который был задействован в уходящем году на покупку жилья премиум-класса, равен 10,96 млн рублей. Такова стоимость студии площадью 27,88 кв. м в ЖК Mod. Верхняя ценовая граница проходит по черте в 895,37 млн рублей – за эту сумму (согласно прайс-листу) была продана семикомнатная квартира площадью 974,01 кв. м в ЖК «Бадаевский».
Почти 70% рынка высокобюджетной недвижимости в Москве контролируется пятью строительными компаниями. На первое место в этом году выдвинулся «Донстрой» (доля 25,9%). Этому способствовал феноменальный успех жилого массива «Остров» в Мневниковской пойме, который фактически положил начало новому девелоперскому жанру – «большому премиум-классу». При среднем прайсе в 33,10 млн рублей здесь выбыло свыше 1,7 тыс. квартир, что дало результат в 57,76 млрд рублей. В портфель Capital Group (доля 16,6%) входят сразу два проекта из топ-5 самых кассовых новостроек сегмента – комплекс небоскребов Capital Towers и дебютант сезона ЖК «Бадаевский». Первый собрал 13,45 млрд рублей, второй – 10,99 млрд рублей. Кроме того, застройщику удалось продать 30 квартир в комплексах «Золотой» и The Residences Mandarin Oriental, которые обозначают ценовую вершину рынка. Третий по объему бенефициар на рынке высокобюджетных объектов – компания MR Group (доля 11,8%). Она располагает несколькими крупными комплексами премиум-класса вдоль ТТК (Mod, Slava и Hide), а также клубным домом «Абрикосов» у Чистых прудов. На четвертую строчку поднялся турецкий застройщик Ant Development, заработавший на двух дорогомиловских новостройках – «Поклонная 9» и Victory Park Residences – 19,23 млрд рублей, или 7,8% от валового показателя. Лишь немного отстает от него компания Vesper, которая подошла к началу зимы с результатом в 18,50 млрд рублей (доля 7,5%). Четыре пятых этой суммы обеспечили средства, вырученные с продажи 170 квартир в пресненском ЖК Lucky.
Самые кассовые новостройки высокобюджетного сегмента
|
Жилые комплексы |
Застройщики |
Район |
Совокупная выручка в январе-октябре 2021 г., млрд рублей |
|
Остров |
Донстрой |
Хорошево-Мневники |
57,76 |
|
Lucky |
Vesper |
Пресненский |
15,18 |
|
Capital Towers |
Capital Group |
Пресненский |
13,45 |
|
Slava |
MR Group |
Беговой |
11,78 |
|
Бадаевский |
Capital Group |
Дорогомилово |
10,99 |
В совокупности пять высокобюджетных проектов, добившихся в 2021 г. наибольшего коммерческого успеха, покрывают 44,2% всей выручки по сегменту.
В июле в Юго-Восточном административном округе Москвы, где строят больше всего жилых комплексов массового сегмента, цены на новостройки впервые за последний год не выросли, а упали. По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя стоимость квадратного метра сократилась здесь за месяц на 1,5%. В июле застройщики продавали жилье в этом округе в среднем за 229 тыс. рублей за кв.м против 232 тыс. за кв.м в июне.
В июле средняя стоимость квадратного метра в массовых новостройках Юго-Восточного административного округа Москвы (ЮВАО) достигла 229 тыс. рублей. Между тем месяц назад этот показатель равнялся 232 тыс. рублей, и, таким образом, за месяц средняя цена на местные квартиры в новых и строящихся жилых комплексах сократилась на 1,5%.
Между тем в ЮВАО больше всего новостроек эконом- и комфорт-класса. По данным «Метриум», здесь девелоперы реализуют 17 проектов застройки и предлагают в них 3,6 тыс. квартир, что составляет 29% от общего числа квартир в массовых новостройках Москвы в продаже.
Снижение цен в ЮВАО произошло впервые за последний год, когда в целом на рынке новостроек эконом- и комфорт-класса в Москве средняя стоимость квадратного метра повысилась с 181 тыс. рублей в июле 2020 года до 249 тыс. рублей в июле 2021 года, то есть на 38% больше.
В ЮВАО наблюдался такой же рост (38% за 12 месяцев), и в течение года он имел только восходящий тренд, хотя в некоторые месяцы повышение цен ускорялось, а в другие – замедлялось. К примеру, в октябре 2020 года показатель увеличился сразу на 9%, а в мае и июне 2021 года – в последние месяцы действия программы субсидирования ипотеки – только на 1,5% и 1,7% соответственно. В среднем же за последний год каждый месяц квадрат в массовых новостройках ЮВАО дорожал на 2,7%.
Как дорожали массовые новостройки в разных округах Москвы последний год
|
Округ |
Изменение средней цены квадратного метра в массовых новостройках относительно предыдущего месяца*, % |
||||||||||||
|
июл.20 |
авг.20 |
сен.20 |
окт.20 |
ноя.20 |
дек.20 |
янв.21 |
фев.21 |
мар.21 |
апр.21 |
май.21 |
июн.21 |
июл.21 |
|
|
СЗАО |
1% |
2% |
3% |
3% |
3% |
1% |
2% |
3% |
3% |
8% |
4% |
1% |
4% |
|
ЗАО |
4% |
1% |
6% |
3% |
2% |
-2% |
4% |
4% |
2% |
2% |
5% |
5% |
0% |
|
ЮЗАО |
6% |
2% |
-1% |
1% |
4% |
0% |
6% |
2% |
2% |
5% |
-6% |
2% |
1% |
|
ЮАО |
1% |
-1% |
3% |
-2% |
5% |
0% |
1% |
7% |
3% |
3% |
6% |
6% |
2% |
|
ЮВАО |
3% |
1% |
2% |
9% |
1% |
4% |
5% |
1% |
4% |
5% |
1% |
2% |
-2% |
|
ВАО |
-1% |
1% |
3% |
3% |
3% |
-1% |
2% |
2% |
4% |
1% |
3% |
2% |
3% |
|
СВАО |
-10% |
2% |
10% |
5% |
4% |
4% |
2% |
1% |
2% |
6% |
4% |
3% |
2% |
|
САО |
3% |
1% |
-1% |
3% |
-1% |
1% |
4% |
2% |
0% |
2% |
3% |
2% |
4% |
*Округлено до целого процента
Источник: «Метриум»
ЮВАО стал единственным округом, в котором было отмечено снижение средней цены в июле 2021 года. В большинстве других локаций цены повысились на 1-4%, и только в ЗАО они не изменились. За первое полугодие 2021 года цены на массовые новостройки снижались только два раза. Помимо ЮВАО в июле, заметное снижение было зафиксировано в ЮЗАО в мае (на 6% из-за старта продаж в новом комплексе «Южные сады» в Южном Бутово). В остальные месяцы во всех округах цены месяц от месяца только повышались.
«Снижение средней цены на крупнейшем локальном рынке недорого жилья в Москве может свидетельствовать об изменениях в политике девелоперов, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – На Юго-Востоке строится жилье преимущественно недорогого сегмента, и местные проекты были ориентированы на покупателей, привлекающих ипотечный кредит. С завершением программы субсидирования и с ростом ставок по ипотеке очевидно, что спрос также скорректируется. Именно поэтому девелоперы уже начинают пересматривать подходы к ценообразованию».
Источник: «Метриум»
Всего 13% рабочих в СЗФО уверены, что их профессия или работа престижна. Среди самых уверенных – рабочие строительных специальностей. К сожалению, каждый третий опрошенный не считает свою профессию или работу престижной.
В ходе опроса, проведенном hh.ru в СЗФО среди представителей рабочих профессий из самых разных сфер (производство, строительство, транспорт, добыча сырья и другие), выяснилось, что каждый третий опрошенный не верит, что его профессия престижна.
Совершенно точно уверены, что их профессия или работа престижна в СЗФО лишь 13% опрошенных, еще 40% колеблются, но все же склоняются в сторону положительного ответа о престижности, а вот 30% уверены – престижности в их работе или профессии нет. Причем среди мужчин доля не верящих в престижность своей профессии выше, чем среди женщин (43% против 30%).
В разрезе профессиональных сфер, связанных с рабочими специальностями чаще других, отмечали, что верят в престижность своей работы представители из сферы «Добыча сырья» (машинисты, инженеры ПТО, проектировщики, механики, инженеры по охране труда, геодезисты, лаборанты и другие) и «Строительство» (разнорабочие, слесари, операторы линий, прорабы, грузчики, сварщики, монтажники и другие).
С другой стороны, заявили, что не видят уважительного отношения к своей профессии или работе транспортники (водители, курьеры, кладовщики, диспетчеры, автослесари и другие), производственники (инженеры-конструкторы, энергетики, технологи, сметчики и другие) и представители ресторанно-гостиничной области (официанты, хостес, бармены, бариста и другие).
Интересно, что чем старше были респонденты, тем меньше они думают, что их профессия уважаема в обществе: 49% респондентов в возрасте 55% лет и старше ответили негативно на вопрос о престижности, среди молодых респондентов в возрасте от 18 до 24 лет также ответили в 30% случаев.
При этом среди опрошенных из сферы рабочих профессий в СЗФО лишь 18% респондентов устраивает их зарплата, остальные 82% ответили категорично «нет, не устраивает».