Почти половину выручки в высокобюджетном сегменте Москвы генерируют пять новостроек
Давно устоявшийся тренд на смещение спроса в премиальном сегменте за пределы ЦАО в 2021 году получил дальнейшее развитие. По итогам 11 месяцев 78% спроса на высокобюджетные продукты и больше половины всех финансовых поступлений приходится на нецентральные локации. Об этом свидетельствует исследование Urbanus.ru.
В январе-ноябре 2021 г. покупатели эксклюзивной недвижимости потратили на московском рынке без малого четверть триллиона (247,11 млрд) рублей. 77,3% этой денежной массы сконцентрировано в границах шести районов. Это Хорошево-Мневники на северо-западе, Дорогомилово и Раменки на западе, а также три центральных локации – районы Пресненский, Якиманка и Хамовники. Последние в сумме дают 34,4%, то есть треть от общего показателя. Еще 8,1% измеряется вклад других районов ЦАО. Иными словами на долю центра приходится только две пятых всей выручки в элитном и премиальном сегментах, которые всегда были основной специализацией этой части Москвы. В предыдущие годы удельный вес ЦАО варьировался от 55 до 70%. Даже выход на местный рынок сверхдорогих объектов и высокий спрос на них не остановил тренд на децентрализацию в распределении денежных средств. Столичные застройщики научились создавать востребованный премиальный продукт в других локациях. Правда, оборотной стороной этого процесса стало размывание границ и стандартов премиум-класса.
Структура спроса в высокобюджетном сегменте заметно отличается от масс-маркета и бизнес-класса. Так, студии явно оказываются в маргинальном положении. Их удельный вес составляет менее 2,0%. Существенную роль они играют для комплексов Red 7 (23,7% реализованных юнитов) и Mod (7,5% реализованных юнитов). Из элитных проектов лишь Roza Rossa и «Кузнецкий мост 12» отметились сделками с такими лотами. Однокомнатные и двухкомнатные юниты в сумме занимают ту же долю, что и в остальных сегментах (две трети продаж), но пропорция смещена в сторону вторых – 38,8%/28,6%. Квартиры с тремя комнатами пользуются повышенным спросом. Их представительство в структуре сделок достигает 22,1% – в полтора раза больше, чем в комфорт-классе и на четверть больше, чем в бизнес-классе. Также для рынка высокобюджетной недвижимости характерен фокус на лотах с большими габаритами, содержащих по четыре комнаты и более. В 2021 г. этот продукт охватывал 8,6% всех реализованных квартир в элит- и премиум-классе.
Минимальный бюджет, который был задействован в уходящем году на покупку жилья премиум-класса, равен 10,96 млн рублей. Такова стоимость студии площадью 27,88 кв. м в ЖК Mod. Верхняя ценовая граница проходит по черте в 895,37 млн рублей – за эту сумму (согласно прайс-листу) была продана семикомнатная квартира площадью 974,01 кв. м в ЖК «Бадаевский».
Почти 70% рынка высокобюджетной недвижимости в Москве контролируется пятью строительными компаниями. На первое место в этом году выдвинулся «Донстрой» (доля 25,9%). Этому способствовал феноменальный успех жилого массива «Остров» в Мневниковской пойме, который фактически положил начало новому девелоперскому жанру – «большому премиум-классу». При среднем прайсе в 33,10 млн рублей здесь выбыло свыше 1,7 тыс. квартир, что дало результат в 57,76 млрд рублей. В портфель Capital Group (доля 16,6%) входят сразу два проекта из топ-5 самых кассовых новостроек сегмента – комплекс небоскребов Capital Towers и дебютант сезона ЖК «Бадаевский». Первый собрал 13,45 млрд рублей, второй – 10,99 млрд рублей. Кроме того, застройщику удалось продать 30 квартир в комплексах «Золотой» и The Residences Mandarin Oriental, которые обозначают ценовую вершину рынка. Третий по объему бенефициар на рынке высокобюджетных объектов – компания MR Group (доля 11,8%). Она располагает несколькими крупными комплексами премиум-класса вдоль ТТК (Mod, Slava и Hide), а также клубным домом «Абрикосов» у Чистых прудов. На четвертую строчку поднялся турецкий застройщик Ant Development, заработавший на двух дорогомиловских новостройках – «Поклонная 9» и Victory Park Residences – 19,23 млрд рублей, или 7,8% от валового показателя. Лишь немного отстает от него компания Vesper, которая подошла к началу зимы с результатом в 18,50 млрд рублей (доля 7,5%). Четыре пятых этой суммы обеспечили средства, вырученные с продажи 170 квартир в пресненском ЖК Lucky.
Самые кассовые новостройки высокобюджетного сегмента
|
Жилые комплексы |
Застройщики |
Район |
Совокупная выручка в январе-октябре 2021 г., млрд рублей |
|
Остров |
Донстрой |
Хорошево-Мневники |
57,76 |
|
Lucky |
Vesper |
Пресненский |
15,18 |
|
Capital Towers |
Capital Group |
Пресненский |
13,45 |
|
Slava |
MR Group |
Беговой |
11,78 |
|
Бадаевский |
Capital Group |
Дорогомилово |
10,99 |
В совокупности пять высокобюджетных проектов, добившихся в 2021 г. наибольшего коммерческого успеха, покрывают 44,2% всей выручки по сегменту.
Несмотря на серьезные потрясения, связанные с пандемией в 2020 г., рынок офисной недвижимости оказался устойчив к внешним факторам. По предварительным итогам 2021 г. можно смело утверждать, что он восстановился. Совокупный объём предложения качественных офисов в 2021 г. составил 3,9 млн м². Наблюдается восстановление девелоперской активности, за год было введено в эксплуатацию 179,0 тыс. м² (с учётом запланированных до конца 2021 г. объектов), это на 27% выше показателя 2020 г. По итогам 2021 г. суммарная площадь свободных помещений может составить 220–240 тыс. м², что на 10-17% меньше, чем в конце 2020 г.
Источник: Knight Frank St Petersburg Research, 2021
- Активность арендаторов в текущем году повлияла на снижение доли вакантных площадей в среднем до 6,0–6,5%. Таким образом, по отношению к концу прошлого года снижение показателя вакантности может составить около 1 п. п. в среднем по Санкт-Петербургу.
- По предварительным итогам 2021 г. средняя арендная ставка в классе А увеличится на 7% в сравнении с 2020 г. и может достигнуть 2250 руб./м²/мес. с учетом НДС и операционных расходов. В бизнес-центрах класса В увеличение показателя может варьироваться в диапазоне 10–11% и составить около 1450 руб./м²/мес. с учётом НДС и операционных расходов.
Ключевые тенденции
- Наблюдается стабильная активность арендаторов. По предварительным итогам 2021 г. совокупный объём сделок на рынке офисной недвижимости классов А и В составит около 80,0 тыс. м² площадей, что на 18% превосходит результат 2020 г. (67,9 тыс. м²), но пока еще не достиг допандемийных значений 2019 года – 143 тыс. м². В 2021 году клиенты в наибольшей степени предпочитали для аренды офисов Петроградский (23% площадей в общей структуре сделок аренды), Центральный (21%) и Калининский (13%) районы.
Источник: Knight Frank St Petersburg Research, 2021
- Лидерами спроса в сделках аренды остаются компании IT-сектора – 42% в общей структуре сделок. Стоит отметь коворкинги, которые проявляли активность на офисном рынке, арендуя офисные площади под организацию будущих гибких пространств. Их доля в структуре сделок за год увеличилась до 9%.
Источник: Knight Frank St Petersburg Research, 2021
- По-прежнему ощущается дефицит качественных объектов, особенно с отделкой.
- В связи в низким уровнем предложения в привлекательных для клиентов локациях, арендаторы готовы рассматривать альтернативное функциональное назначение площадей для их приспособления под офисные нужды. Так, крупные компании рассматривают возможности организации офиса в отдельно стоящих зданиях путем реконцепции и переформатирования объектов (торговых площадей, мфк, автосалонов) в офисные пространства.
- Ограниченное предложение качественных офисных площадей в популярных локациях города, особенно исторического центра, стимулирует корпоративных клиентов рассматривать гибкие пространства. В связи с чем, формат гибких офисов и коворкингов по-прежнему очень востребован, их заполняемость резидентами в среднем составляет 90–95%.
- Наблюдается рост запрашиваемых ставок аренды, что в том числе связано с увеличением стоимости материалов и отделочных работ. Так, с конца 2020 года цены на строительные материалы и строительно-монтажные работы увеличились в диапазоне 30-50%.
- На сегодня все больше собственников новых бизнес-центров готовы предоставлять клиенту арендуемое помещения с отделкой, при этом, как правило, запрашиваемая ставка увеличивается на 10–12%.
Прогнозы на 2022 год
- Востребованность гибких офисных пространств среди клиентов будет стимулировать девелоперов к активному развитию данного сегмента и увеличению объёмов предложения в популярных локациях, где оно ограничено в бизнес-центрах высокого класса. С 2020 года прирост предложения гибких пространств составил 39%, достигнув объема 54 тыс. м².
- Наибольший спрос и заполняемость будет в тех офисных объектах, в которых предлагается чистовая отделка: это не только серьезные инвестиции, но и предложение клиенту продукта, который сэкономит ему силы и время.
- При активном спросе со стороны клиентов и ограниченном выборе свободных площадей можно предположить дальнейшее увеличение запрашиваемых ставок аренды в бизнес-центрах на 5–7% за I полугодие 2022 г.
- По прогнозам компании Knight Frank этап острой фазы роста себестоимости строительства офисных помещений пройден, далее будет наблюдаться умеренный рост в рамках инфляции, на 5-10% в год.
- Кроме того, офисы продолжат оставаться востребованным сегментом среди инвесторов по причине их привлекательной доходности – около 10% для объекта, заполненного арендаторами.
Тюнин Михаил, заместитель генерального директора Frank St. Petersburg: «По нашим прогнозам первый квартал следующего года будет существенно активнее, чем в 2021 году, об этом говорит высокий спрос со стороны арендаторов и покупателей офисной недвижимости. Можно считать, что негативный эффект пандемии отыгран, и она более не оказывает существенного влияния на офисный сегмент».
Эксперты Циан изучили предложение на арендном рынке «северной столицы» и выявили десять лотов, которые лидируют по своему метражу. Шесть из них территориально относятся к Петроградскому району. Примечательно, что основными «поставщиками» крупногабаритного предложения выступают дореволюционные доходные дома. Это едва ли не самая престижная недвижимость в сегодняшней петербургской экспозиции.
1 место. 540 кв. м / 1620 тыс. рублей в месяц
Большая Пушкарская улица, 1/8
https://spb.cian.ru/rent/flat/264548333/
Самая большая из арендных квартир на петербургском рынке сдается в шестиэтажном доме 1908 года постройки по Большой Пушкарской улице – в радиусе короткой пешей прогулки от Петропавловской крепости. На 540 кв. м собраны пять комнат (с габаритами от 48,0 до 82,2 кв. м), семь санузлов и ряд технических помещений, распределенных по двум ярусам. Объект оформлен в дворцовом стиле с обильной позолотой и тяжеловесным декором, стилизованным под ампирные образцы. При создании обстановки использовалась антикварная мебель и аксессуары ручной работы. Чтобы пожить год в такой квартире, нужно заплатить 19,44 млн рублей – аналог стоимости двухкомнатной квартиры в новостройке бизнес-класса.
2 место. 430 кв. м / 650 тыс. рублей в месяц
Южная дорога, 5
https://spb.cian.ru/rent/flat/265822498/
Номер два в рейтинге – двухуровневая квартира площадью 430 кв. м в клубном доме «Пятый элемент» (сдан в 2003 г.) на Крестовском острове. Три стороны комплекса выходят на Приморский парк победы, а четвертая – на Южный пруд. Концептуальной особенностью проекта является наличие обогреваемого двора-атриума, накрытого стеклянной крышей. Изначально владелец объекта планировал зарабатывать на аренде по 750 тыс. рублей в месяц, но после двухнедельных раздумий умерил требования до 700 тыс. рублей, а затем согласился на еще один дисконт – до 650 тыс. рублей в месяц.
3 место. 415 кв. м / 350 тыс. рублей в месяц
Крестовский проспект, 15
https://spb.cian.ru/rent/flat/260046554/
В другой части Крестовского острова подготовлена к аренде еще одна квартира с метражом 400+. Ее площадь разделена между шестью спальнями, четырьмя санузлами, большим каминным залом (86 кв. м) и двумя лоджиями. За проживание здесь нужно ежемесячно вносить по 350 тыс. рублей в счет арендной платы и еще 20 тыс. рублей за коммунальные платежи.
4 место. 400 кв. м / 400 тыс. рублей в месяц
Кронверкская улица, 15
https://spb.cian.ru/rent/flat/266468641/
Кронверкская улица – одна из самых престижных локаций на петербургском рынке. Она содержит несколько крупногабаритных высокобюджетных лотов. Среди них выделяются квартира площадью 400 кв. м. Она экспонируется в доме №15 (доходный дом С. Ф. Френкеля). К услугам постояльцев три спальни (хозяйская, детская и гостевая), гостиная с камином, кинозал, постирочная и два парковочных места во дворе. Чтобы переехать сюда, необходимо располагать свободными 400 тыс. рублей каждый месяц.
5 место. 386 кв. м / 400 тыс. рублей в месяц
Каменноостровский проспект, 26-28
https://spb.cian.ru/rent/flat/266469201/
За те же деньги можно снять жилье в так называемом «Доме трех Бенуа» (Кронверкская, 29), самом большом жилом комплексе Санкт-Петербурга в начале XX века. Речь идет о шестикомнатной квартире (386 кв. м) с тремя балконами, отделанной красным деревом, кожаными обоями и дубовым паркетом.
6 место. 366 кв. м / 200 тыс. рублей в месяц
Улица Блохина, 2/77
https://spb.cian.ru/rent/flat/264541036/
Весьма выгодный вариант высокобюджетной аренды связан с объектом в доме №2 по улице Блохина (на пересечении с Кронверкским проспектом). Квартира с более чем вековой историей, четырехметровыми потолками и площадью 366 кв. м (из 100 кв. м приходится на кухонную зону) стоит 200 тыс. рублей в месяц (правда, в эту сумму не входят коммунальные услуги).
7 место. 340 кв. м / 600 тыс. рублей в месяц
Морская набережная, 21к2
https://spb.cian.ru/rent/flat/266919509/
Зато двухуровневый пентхаус на острове Декабристов (Василеостровский район, Морская набережная, 21к2) площадью 340 кв. м (три спальни, пять санузлов, спа-зона, терраса) оценен в 600 тыс. рублей за месяц проживания.
8 место. 330 кв. м / 400 тыс. рублей в месяц
Воскресенская набережная, 4
https://spb.cian.ru/rent/flat/241749135/
Аренда шестикомнатной квартиры в доме на Воскресенской набережной с чуть меньшими габаритами (330 кв. м) обойдется в полтора раза дешевле. У резидентов будут отличные видовые характеристики, статусный адрес и возможность совершать прогулки по Таврическому саду.
9 место. 307 кв. м / 250 тыс. рублей в месяц
Улица Чайковского, 38/9
https://spb.cian.ru/rent/flat/264782990/
В нескольких кварталах от предыдущего лота, в бывшем доходном доме Петра Вейнера на улице Чайковского, экспонируется пятикомнатная квартира площадью 307 кв. м. В ее интерьерах сохранились аутентичные элементы отделки конца XIX в. (камин, лепнина, паркет, декор). На этот лот установлен арендный прайс в размере 250 тыс. рублей.
10 место. 306 кв. м / 280 тыс. рублей в месяц
Переулок Лодыгина, 5
https://spb.cian.ru/rent/flat/266860463/
Единственный представитель Адмиралтейского районы в рейтинге – апартамент в новом многофункциональном комплексе «Наследие» (введен в эксплуатацию в прошлом году). Из 306 кв. м почти треть пространства приходится на видовую террасу, с которой открывается обзор на исторический центр города. Аренда этого юнита стоит 280 тыс. рублей в месяц.