Почти половину выручки в высокобюджетном сегменте Москвы генерируют пять новостроек
Давно устоявшийся тренд на смещение спроса в премиальном сегменте за пределы ЦАО в 2021 году получил дальнейшее развитие. По итогам 11 месяцев 78% спроса на высокобюджетные продукты и больше половины всех финансовых поступлений приходится на нецентральные локации. Об этом свидетельствует исследование Urbanus.ru.
В январе-ноябре 2021 г. покупатели эксклюзивной недвижимости потратили на московском рынке без малого четверть триллиона (247,11 млрд) рублей. 77,3% этой денежной массы сконцентрировано в границах шести районов. Это Хорошево-Мневники на северо-западе, Дорогомилово и Раменки на западе, а также три центральных локации – районы Пресненский, Якиманка и Хамовники. Последние в сумме дают 34,4%, то есть треть от общего показателя. Еще 8,1% измеряется вклад других районов ЦАО. Иными словами на долю центра приходится только две пятых всей выручки в элитном и премиальном сегментах, которые всегда были основной специализацией этой части Москвы. В предыдущие годы удельный вес ЦАО варьировался от 55 до 70%. Даже выход на местный рынок сверхдорогих объектов и высокий спрос на них не остановил тренд на децентрализацию в распределении денежных средств. Столичные застройщики научились создавать востребованный премиальный продукт в других локациях. Правда, оборотной стороной этого процесса стало размывание границ и стандартов премиум-класса.
Структура спроса в высокобюджетном сегменте заметно отличается от масс-маркета и бизнес-класса. Так, студии явно оказываются в маргинальном положении. Их удельный вес составляет менее 2,0%. Существенную роль они играют для комплексов Red 7 (23,7% реализованных юнитов) и Mod (7,5% реализованных юнитов). Из элитных проектов лишь Roza Rossa и «Кузнецкий мост 12» отметились сделками с такими лотами. Однокомнатные и двухкомнатные юниты в сумме занимают ту же долю, что и в остальных сегментах (две трети продаж), но пропорция смещена в сторону вторых – 38,8%/28,6%. Квартиры с тремя комнатами пользуются повышенным спросом. Их представительство в структуре сделок достигает 22,1% – в полтора раза больше, чем в комфорт-классе и на четверть больше, чем в бизнес-классе. Также для рынка высокобюджетной недвижимости характерен фокус на лотах с большими габаритами, содержащих по четыре комнаты и более. В 2021 г. этот продукт охватывал 8,6% всех реализованных квартир в элит- и премиум-классе.
Минимальный бюджет, который был задействован в уходящем году на покупку жилья премиум-класса, равен 10,96 млн рублей. Такова стоимость студии площадью 27,88 кв. м в ЖК Mod. Верхняя ценовая граница проходит по черте в 895,37 млн рублей – за эту сумму (согласно прайс-листу) была продана семикомнатная квартира площадью 974,01 кв. м в ЖК «Бадаевский».
Почти 70% рынка высокобюджетной недвижимости в Москве контролируется пятью строительными компаниями. На первое место в этом году выдвинулся «Донстрой» (доля 25,9%). Этому способствовал феноменальный успех жилого массива «Остров» в Мневниковской пойме, который фактически положил начало новому девелоперскому жанру – «большому премиум-классу». При среднем прайсе в 33,10 млн рублей здесь выбыло свыше 1,7 тыс. квартир, что дало результат в 57,76 млрд рублей. В портфель Capital Group (доля 16,6%) входят сразу два проекта из топ-5 самых кассовых новостроек сегмента – комплекс небоскребов Capital Towers и дебютант сезона ЖК «Бадаевский». Первый собрал 13,45 млрд рублей, второй – 10,99 млрд рублей. Кроме того, застройщику удалось продать 30 квартир в комплексах «Золотой» и The Residences Mandarin Oriental, которые обозначают ценовую вершину рынка. Третий по объему бенефициар на рынке высокобюджетных объектов – компания MR Group (доля 11,8%). Она располагает несколькими крупными комплексами премиум-класса вдоль ТТК (Mod, Slava и Hide), а также клубным домом «Абрикосов» у Чистых прудов. На четвертую строчку поднялся турецкий застройщик Ant Development, заработавший на двух дорогомиловских новостройках – «Поклонная 9» и Victory Park Residences – 19,23 млрд рублей, или 7,8% от валового показателя. Лишь немного отстает от него компания Vesper, которая подошла к началу зимы с результатом в 18,50 млрд рублей (доля 7,5%). Четыре пятых этой суммы обеспечили средства, вырученные с продажи 170 квартир в пресненском ЖК Lucky.
Самые кассовые новостройки высокобюджетного сегмента
|
Жилые комплексы |
Застройщики |
Район |
Совокупная выручка в январе-октябре 2021 г., млрд рублей |
|
Остров |
Донстрой |
Хорошево-Мневники |
57,76 |
|
Lucky |
Vesper |
Пресненский |
15,18 |
|
Capital Towers |
Capital Group |
Пресненский |
13,45 |
|
Slava |
MR Group |
Беговой |
11,78 |
|
Бадаевский |
Capital Group |
Дорогомилово |
10,99 |
В совокупности пять высокобюджетных проектов, добившихся в 2021 г. наибольшего коммерческого успеха, покрывают 44,2% всей выручки по сегменту.
По данным Colliers, совокупный объем инвестиций в недвижимость в первой половине 2021 года составил около $1,4 млрд, что почти в два раза превышает суммарный показатель за весь 2020 год и является рекордным значением за последние шесть лет. Оживление инвесторов наблюдается во всех сегментах недвижимости, однако наибольшим интересом пользовались земельные участки под жилой девелопмент и строительство апартаментов – совокупно туда было инвестировано порядка $1,05 млрд.
В то же время, в существующие объекты недвижимости в первом полугодии 2021 года инвесторы вложили $338 млн, что на 35% выше суммарного показателя за весь 2020 год. Доминирующая часть этого объема (92,5%) пришлась на покупку объектов в инвестиционных целях.
Наиболее активным стал офисный сегмент – доля инвестиций в объекты данного типа составила 43% (или $144 млн) от общего объема вложений в существующие активы. Ключевой сделкой стала покупка корпорацией «Стерх» бизнес-центра «Технополис Пулково» площадью 43 тыс. кв. м.
На складской сегмент пришлось 19% (или $63 млн) от объема вложений в существующие активы. Знаковая сделка – приобретение московской компанией Central Properties складского комплекса Nordway в Шушарах (107 тыс. кв. м).
Примечательно, что более половины от объема инвестиций в существующие активы (52%, или $176 млн) сформировали объекты, приобретенные для дальнейшей реконструкции под разные цели. Самыми популярными вариантами приспособления оказались апарт-отели (40%) и гостиницы (17%), а также бизнес-центры (33%). Так, компания Orange Group с начала 2021 года сформировала портфель из пяти зданий площадью 2-3 тыс. кв. м каждый для создания сети апарт-отелей IZZZI, а холдинг «Империя» приобрел здания на Большой Морской и Миллионной улицах для развития сети бизнес-центров «Сенатор».
«Девелоперы выбирают стратегию покупки и реконструкции существующих активов по нескольким причинам. Главная из них – это дефицит земельных участков в наиболее привлекательных локациях Петербурга. Еще одна причина: высокие цены на такие площадки и сложность получения согласований, а также изобилие неэффективно используемых или заброшенных объектов с довольно низкой ценой. Хотя реконструкция – это довольно затратный и обременительный процесс, решающую роль играет экономика проектов и отсутствие альтернатив для нового строительства в востребованных локациях. В ближайшем будущем эта тенденция сохранится и мы, возможно, увидим больше сделок покупки активов для конвертации, например, в апартаменты», - комментирует Андрей Косарев, генеральный директор Colliers в Санкт-Петербурге.
Средняя стоимость трехкомнатной квартиры в московских новостройках массового сегмента увеличилась за год на 22%. Если год назад такое жилье можно было приобрести за 15,4 млн рублей, то сейчас оно в среднем доступно за 18,9 млн рублей. Тем не менее, эксперты «Метриум» наши семь жилых комплексов, в которых трехкомнатную квартиру все же можно купить дешевле, чем за 13 млн рублей.
- Южные сады
Цена: 10,7 млн рублей
Площадь: 69,8 кв.м
Самые доступные трехкомнатные квартиры сейчас продаются в жилом комплексе «Южные сады», который строит компания «А101» в Южном Бутове. В крупном проекте, реализуемом в шаговой доступности от трех станций метро, трехкомнатную квартиру площадью почти 70 кв.м. можно приобрести за 10,7 млн рублей. В среднем же за квадратный метр в этом проекте застройщик предлагает заплатить 194 тыс. рублей, а средняя квартира доступна за 9,0 млн рублей.
- Сказочный лес [1]
Цена: 10,9 млн рублей
Площадь: 65,3 кв.м
В комплексе комфорт-класса «Сказочный лес» трехкомнатную квартиру площадью 65 кв.м. можно купить за 10,9 млн рублей. Проект реализует девелопер Seven Suns Development рядом с национальным парком Лосиный остров в Ярославском районе Москвы (в пределах МКАД). В состав комплекса входит детский сад и школа. В среднем квадратный метр обойдется покупателю в 181 тыс. рублей за кв.м., а квартира – в 8,2 млн рублей.
- Митинский лес
Цена: 11,2 млн рублей
Площадь: 73 кв.м
Доступные трехкомнатные квартиры есть и в проекте «Митинский лес», который реализует группа «ПИК» в районе Митино за МКАД. Самая доступная из них стоит 11,2 млн рублей за 73 кв.м. В комплексе предусмотрена собственная инфраструктура, которая состоит из школ, детских садов, магазинов. Средняя стоимость жилой площади в комплексе составляет 158 тыс. рублей за кв.м, а квартира – 11,6 млн рублей.
- Измайловский пр-д 22-1
Цена: 12,1 млн рублей
Площадь: 70,3 кв.м
Недорогие квартиры предлагает покупателям ЖСК «Измайловский проезд 22-1», которой возводит одноименный жилой дом в районе Измайлово на востоке Москвы. Трехкомнатная квартира площадью 70 кв.м. продается здесь за 12,1 млн рублей. Квадратный метр пайщики могут приобрести за 175 тыс. рублей, а квартира обойдется в среднем в 13,7 млн рублей.
- Квартал Некрасовка
Цена: 12,3 млн рублей
Площадь: 70,4 кв.м
В одном из самых доступных жилых комплексов Москвы «Квартал Некрасовка» трехкомнатную квартиру площадью 70 кв.м. можно приобрести за 12,3 млн рублей. Проект реализуется на юго-востоке Москвы, за МКАД, группой компаний «Самолет». «Квартал Некрасовка» расположен в шаговой доступности от метро «Некрасовка». В среднем квадратный метр стоит 201 тыс. рублей за кв.м., а квартиру можно приобрести примерно за 9,8 млн рублей.
- Люблинский парк
Цена: 12,3 млн рублей
Площадь: 71,7 кв.м
В другом проекте группы «ПИК» – «Люблинский парк» – трехкомнатная квартира площадью почти 72 квадратных метра продается за 12,3 млн рублей. Комплекс возводится в ЮВАО в районе Люблино и включает в состав собственную социальную и коммерческую инфраструктуру. В среднем в этом комплексе жилье продается по 205 тыс. рублей за кв.м., а квартиры – по 9,4 млн рублей.
- Бусиновский парк
Цена: 12,9 млн рублей
Площадь: 75,3 кв.м
Наконец в проекте «Бусиновский парк», который реализует на севере Москвы в районе Западное Дегунино группа «ПИК», трехкомнатную квартиру можно приобрести за 12,9 млн рублей, а её площадь составляет 75,3 кв.м. В комплексе, состоящем из 19 жилых корпусов, наземных паркингов, детских садов и школы, жилой квадратный метр в среднем продается за 204 тыс. рублей за кв.м., а стоимость квартиры составляет – 9,5 млн рублей.
«Несмотря на резкий рост цен, на рынке новостроек по-прежнему можно найти комплексы с весьма доступными вариантами покупки, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Цены на трехкомнатные квартиры в вышеперечисленных проектах значительно ниже, чем средняя по сегменту. Это значит, что покупателям еще рано искать более доступные предложения, к примеру, в Новой Москве или в Московской области. Впрочем, нужно учитывать, что речь идет о проектах, весьма удаленных от центра».
[1] Администрация парка «Лосинный остров» требует через суд остановить строительство 19.01.2021 Арбитражный суд Москвы направил проект на повторную экспертизу с целью установления возможного негативного воздействие на природу парка "Лосиный остров" строительства комплекса.