Почти половину выручки в высокобюджетном сегменте Москвы генерируют пять новостроек
Давно устоявшийся тренд на смещение спроса в премиальном сегменте за пределы ЦАО в 2021 году получил дальнейшее развитие. По итогам 11 месяцев 78% спроса на высокобюджетные продукты и больше половины всех финансовых поступлений приходится на нецентральные локации. Об этом свидетельствует исследование Urbanus.ru.
В январе-ноябре 2021 г. покупатели эксклюзивной недвижимости потратили на московском рынке без малого четверть триллиона (247,11 млрд) рублей. 77,3% этой денежной массы сконцентрировано в границах шести районов. Это Хорошево-Мневники на северо-западе, Дорогомилово и Раменки на западе, а также три центральных локации – районы Пресненский, Якиманка и Хамовники. Последние в сумме дают 34,4%, то есть треть от общего показателя. Еще 8,1% измеряется вклад других районов ЦАО. Иными словами на долю центра приходится только две пятых всей выручки в элитном и премиальном сегментах, которые всегда были основной специализацией этой части Москвы. В предыдущие годы удельный вес ЦАО варьировался от 55 до 70%. Даже выход на местный рынок сверхдорогих объектов и высокий спрос на них не остановил тренд на децентрализацию в распределении денежных средств. Столичные застройщики научились создавать востребованный премиальный продукт в других локациях. Правда, оборотной стороной этого процесса стало размывание границ и стандартов премиум-класса.
Структура спроса в высокобюджетном сегменте заметно отличается от масс-маркета и бизнес-класса. Так, студии явно оказываются в маргинальном положении. Их удельный вес составляет менее 2,0%. Существенную роль они играют для комплексов Red 7 (23,7% реализованных юнитов) и Mod (7,5% реализованных юнитов). Из элитных проектов лишь Roza Rossa и «Кузнецкий мост 12» отметились сделками с такими лотами. Однокомнатные и двухкомнатные юниты в сумме занимают ту же долю, что и в остальных сегментах (две трети продаж), но пропорция смещена в сторону вторых – 38,8%/28,6%. Квартиры с тремя комнатами пользуются повышенным спросом. Их представительство в структуре сделок достигает 22,1% – в полтора раза больше, чем в комфорт-классе и на четверть больше, чем в бизнес-классе. Также для рынка высокобюджетной недвижимости характерен фокус на лотах с большими габаритами, содержащих по четыре комнаты и более. В 2021 г. этот продукт охватывал 8,6% всех реализованных квартир в элит- и премиум-классе.
Минимальный бюджет, который был задействован в уходящем году на покупку жилья премиум-класса, равен 10,96 млн рублей. Такова стоимость студии площадью 27,88 кв. м в ЖК Mod. Верхняя ценовая граница проходит по черте в 895,37 млн рублей – за эту сумму (согласно прайс-листу) была продана семикомнатная квартира площадью 974,01 кв. м в ЖК «Бадаевский».
Почти 70% рынка высокобюджетной недвижимости в Москве контролируется пятью строительными компаниями. На первое место в этом году выдвинулся «Донстрой» (доля 25,9%). Этому способствовал феноменальный успех жилого массива «Остров» в Мневниковской пойме, который фактически положил начало новому девелоперскому жанру – «большому премиум-классу». При среднем прайсе в 33,10 млн рублей здесь выбыло свыше 1,7 тыс. квартир, что дало результат в 57,76 млрд рублей. В портфель Capital Group (доля 16,6%) входят сразу два проекта из топ-5 самых кассовых новостроек сегмента – комплекс небоскребов Capital Towers и дебютант сезона ЖК «Бадаевский». Первый собрал 13,45 млрд рублей, второй – 10,99 млрд рублей. Кроме того, застройщику удалось продать 30 квартир в комплексах «Золотой» и The Residences Mandarin Oriental, которые обозначают ценовую вершину рынка. Третий по объему бенефициар на рынке высокобюджетных объектов – компания MR Group (доля 11,8%). Она располагает несколькими крупными комплексами премиум-класса вдоль ТТК (Mod, Slava и Hide), а также клубным домом «Абрикосов» у Чистых прудов. На четвертую строчку поднялся турецкий застройщик Ant Development, заработавший на двух дорогомиловских новостройках – «Поклонная 9» и Victory Park Residences – 19,23 млрд рублей, или 7,8% от валового показателя. Лишь немного отстает от него компания Vesper, которая подошла к началу зимы с результатом в 18,50 млрд рублей (доля 7,5%). Четыре пятых этой суммы обеспечили средства, вырученные с продажи 170 квартир в пресненском ЖК Lucky.
Самые кассовые новостройки высокобюджетного сегмента
|
Жилые комплексы |
Застройщики |
Район |
Совокупная выручка в январе-октябре 2021 г., млрд рублей |
|
Остров |
Донстрой |
Хорошево-Мневники |
57,76 |
|
Lucky |
Vesper |
Пресненский |
15,18 |
|
Capital Towers |
Capital Group |
Пресненский |
13,45 |
|
Slava |
MR Group |
Беговой |
11,78 |
|
Бадаевский |
Capital Group |
Дорогомилово |
10,99 |
В совокупности пять высокобюджетных проектов, добившихся в 2021 г. наибольшего коммерческого успеха, покрывают 44,2% всей выручки по сегменту.
Аналитики Циан подвели итоги 1 полугодия на первичном рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Цены выросли на 11% за полгода, что снизило спрос – на фоне завершения программы льготного кредитования рекордов по сделкам не было.
I. Продажи в первой половине 2021 года - всего на 10% выше, чем год назад
В Санкт-Петербурге и Ленинградской области в 1 полугодии 2021 года заключено 44,9 тыс. ДДУ с физлицами. Относительно 2 полугодия 2020 года спрос оказался ниже на 21% - тогда было зарегистрировано 66,8 тыс. договоров. В годовой динамике (в сравнении с 1 полугодием 2020 года) активность оказалась выше несущественно: всего на 10%, при том, что на тот период пришелся локдаун, а льготная ипотека была запущена только в последние месяцы.
Динамика на первичном рынке сопоставима как для Санкт-Петербурга, так и Ленинградской области. В Санкт-Петербурге заключено в 2021 году порядка 35 тыс. ДДУ (-21% за полугодие, +9% за год). В Ленинградской области зарегистрировано порядка 10 тыс. ДДУ (-22% за полугодие, +13% за год).
Январь и май 2021 года оказались самыми слабыми по спросу из-за длинных каникул. С февраля по апрель наблюдался восходящий тренд по числу сделок. Июньские показатели, несмотря на последний месяц действия льготной ипотеки, оказались не впечатляющими: спрос был ниже, чем весной этого же года примерно на 20%. Льготная ипотека уже не позволяет компенсировать произошедший рост цен за период действия субсидии, что и стало основной причиной отсутствия ажиотажа на рынке, пока действовала ставка ниже 6%.
Более того, в 1 полугодии 2021 года заключено даже меньше сделок, чем в допандемийном 1 полугодии 2019 года - текущий спрос ниже на 17%.
II. Доля ипотечных сделок увеличилась с 52% до 73%
Отсутствие рекордов по количеству сделок в июне 2021 года скомпенсировано рекордами по доле договоров, подписанных с привлечением кредитов. Впервые в истории доля ипотечных сделок за месяц достигла 73% (в целом по Санкт-Петербургу и Ленинградской области). Для сравнения – в первые месяцы старта льготного ипотечного кредитования в кредит проходило 70% сделок. А до льготного кредитования – в апреле 2020 года – доля сделок в ипотеку составляла только 52%.
В июне 2021 года рекорд был обновлен как для Санкт-Петербурга (73% сделок в ипотеку), так и Ленинградской области (74%). В целом по рынку доля ипотечных сделок составила в Петербургском регионе за 1 полугодие 67%.
III. Недвижимость продолжает дорожать: +11% за полгода, +30% за год
Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Петербургского региона достигла по итогам 1 полугодия 161,6 тыс. рублей: +10,7% за полгода и +29,8% в годовой динамике (относительно июля 2020 года).
Новостройки Ленинградской области дорожают быстрее: средняя цена «квадрата» сегодня – 118 тыс. рублей: +23% за полгода, +39,5% за год. Первичная недвижимость Санкт-Петербурга обойдется сейчас в среднем в 179,1 тыс. рублей – это на 11,8% выше, чем в начале года и на 32% больше, чем год назад.
IV. Девелоперы нарастили выручку, несмотря на падение сделок
Выручка девелоперов Санкт-Петербурга и Ленинградской области в 1 полугодии 2021 года составила 276,5 млрд рублей, что на 5% ниже, чем в прошлом полугодии (количество сделок при этом снизилось на 21%). В годовой динамике (в сравнении с 1 полугодием 2020 года) выручка девелоперов увеличился в полтора раза – на 48%. И для Санкт-Петербурга, и для Ленинградской области динамика сопоставима.
Основная часть выручки в 2021 году сгенерирована за счет продаж проектов в Санкт-Петербурге: 85%, что сопоставимо с прошлым годом.
Топ-10 застройщиков сгенерировали 58% всей выручки от продажи строящегося жилья Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Лидер продаж: компания Setl City, сформировавший почти четверть (23%) всей выручки. В тройку лидеров также входят компании: Группа ЛСР (9%) и ЦДС (6%).
V. Самые продаваемые новостройки Петербургской агломерации в 2021 году
На 10 проектов Санкт-Петербурга с лучшими продажами пришлось 40% всех сделок (против 36% по итогам всего 2020 года). В Ленинградской области – 47%, как и в прошлом году.
Средняя стоимость квадратного метра в сделке в целом по первичному рынку Санкт-Петербурга увеличилась за полгода со 145 тыс. до 171 тыс. рублей. В Ленинградской области – с 97 тыс. до 110 тыс. рублей. В среднем же по всем сделкам за полгода средняя стоимость кв.м в сделке составила 158 тыс. рублей. Только по двум из десяти проектов-лидеров продаж средняя цена «квадрата» превышает рыночные значения.
В Ленинградской области цена кв.м в сделке составила за полгода – 106 тыс. рублей. Данный показатель превышен в 7 из 10 лидирующих по продажам ЖК – в них цена «квадрата» в сделке оказалась больше среднерыночных значений.
Средний «чек сделки» в Санкт-Петербурге в 1 полугодии составил 6,7 млн рублей, в Ленинградской области – 4,2 млн.
В расчетах учитывались зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физлица, заключившие розничные сделки (не более 5 жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра.
“После сокращения лимита по программе льготного кредитования до 3 млн, доля жилья в Санкт-Петербурге, доступного при минимальном первом взносе, сократилась до 5%, – отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – В результате во второй половине года ожидается дальнейшее снижение спроса, что уже наблюдается в последний квартал. Соответственно, индексация цен также замедлится. Новых ценовых рекордов по темпам роста мы не ждем, к тому же невысокая активность девелоперов стимулирует покупателей рассматривать вторичный рынок, который без льготной ипотеки “на первичке” получил значительное преимущество”.
Эксперты департамента проектного консалтинга компании Est-a-Tet опросили тех, кто покупает в Москве первое жильё, и выяснили, что чаще всего они выбирают студии и компактное жилье евроформата. Ради бюджета и транспортной доступности такие покупатели даже готовы жертвовать комфортом.
Среди тех, кто покупает в Москве своё первое жилье, можно условно выделить несколько основных категорий:
- семейные пары без детей
- дети, которые съезжают от родителей
- приезжие
Для каждой из этих категорий ключевыми факторами выбора недвижимости являются:
- невысокий бюджет покупки,
- локация,
- хорошая доступность личным и общественным транспортом,
- развитая инфраструктура (в большей степени она важна для семейных пар, в меньшей – для молодых покупателей, которые съезжают от родителей).
«При этом ради доступного бюджета и хорошей транспортной доступности более 80% покупателей первого жилья бывают готовы пожертвовать комфортом и выбрать ЖК, расположенный рядом с железнодорожными путями или в окружении промзон, – рассказывает Роман Родионцев, руководитель департамента проектного консалтинга Est-a-Tet. – В качестве первого жилья чаще всего рассматриваются студии, небольшие однокомнатные и двухкомнатные квартиры, в том числе евроформата».
К проектам массового сегмента с компактными студиями можно отнести:
ЖК «Амурский парк», расположенный с недавно открывшимся Восточным вокзалом и в пешей доступности до станции МЦК «Локомотив» и станции метро «Черкизовская» Сокольнической линии. ЖК расположен в непосредственной близости от Северо-Восточной хорды и Щёлковского шоссе. Средняя площадь студий составляет 19,6 кв. м, а минимальная стоимость – 6,5 млн руб. Все квартиры в «Амурском парке» реализуются с готовой чистовой отделкой.
Ещё один проект, в котором предлагаются студии компактных площадей, также обладающий хорошей транспортной доступностью – ЖК «Талисман на Рокоссовского». Средняя площадь студий в ЖК составляет 19,7 кв. м. Проект расположен также в ВАО, рядом с Северо-Восточной хордой. В пешей доступности – две одноимённых станции «Бульвар Рокоссовского» (МЦК и Сокольнической линии). Минимальная стоимость лота – 7,5 млн руб. за студию площадью 19,9 кв. м с отделкой.
Также к проектам с компактными студиями относится ЖК «Молодогвардейская 36», расположенный в пешей доступности от станции метро «Молодёжная» Арбатско-Покровской линии. Средняя площадь студий в проекте – 19,8 кв. м. В наличии – единичные лоты, минимальная стоимость такой студии с готовой отделкой – 8,8 млн руб.
Компактные однокомнатные квартиры можно приобрести в апарт-комплексе «Лофты на Соколиной горе». Средняя площадь однушек здесь – 30,1 кв. м. Комплекс расположен в пешей доступности до станции МЦК «Соколиная Гора». Минимальный бюджет покупки однокомнатных апартаментов – 8,0 млн руб.
В апарт-комплексе «Измайловский парк», недавно вышедшем в реализацию, средняя площадь однокомнатных апартаментов составляет 33,5 кв. м. Проект находится в пешей доступности от станции МЦК «Измайлово». Минимальная стоимость однокомнатного лота площадью 31,8 кв. м составляет 7,6 млн руб. Все апартаменты реализуются с готовой чистовой отделкой и оборудованной кухней, оснащённой бытовой техникой.
Средняя площадь однокомнатных квартир в жилом комплексе «Аквилон Beside», расположенном недалеко от станции «Нижегородская» (МЦК, Некрасовской линии и БКЛ) и всего в 3,5 км от ТТК, составляет 34,5 кв. м. Минимальная стоимость однушек – 10,3 млн руб. (без учета 15% скидки).
Небольшие двухкомнатные лоты есть в ЖК «Перовское 2», расположенном рядом со станцией метро и МЦК «Нижегородская». Причём в экспозиции представлены как двушки евро-формата площадью от 32,6 кв. м, так и небольшие двухкомнатные квартиры классической планировки. Средняя площадь классических двушек в ЖК – 50,8 кв. м, минимальная стоимость – 8,0 млн руб. за евродвушку площадью 32,6 кв. м. Все квартиры реализуются с отделкой.
Маленькие двушки классической планировки представлены в ЖК «Мякинино парк» - их площадь начинается от 45 кв. м. В недавно вышедшем в реализацию проекте «Южные сады» площадь двухкомнатных квартир классического формата начинается от 49,5 кв. м, а минимальная стоимость – от 8,8 млн руб. за площадь 51,7 кв. м. Двухкомнатные квартиры площадью 45 кв. м классической планировки представлены в ЖК «Большая Академическая 85».
