В пяти ключевых локациях редевелопмента в Петербурге потенциально может появиться еще 4,9 млн кв. м жилья
Международная консалтинговая компания Colliers подготовила специальное исследование «Миллионы квадратов», посвященное оценке потенциала развития рынка жилищного девелопмента в Северной столице. Были выделены пять околоцентральных локаций, в которых наиболее активно ведется редевелопмент промышленных территорий и формирование новых жилых кварталов: Черная речка и Выборгская набережная, Петровский остров, Большая и Малая Охта, «новый» Лиговский и Московский проспекты, Гавань Васильевского острова.
В рамках каждой из локаций был выявлен объем построенного с момента старта активного освоения территории, строящегося и анонсированного девелоперами жилья, а также потенциал локации — объем площадок, которые в будущем имеют все шансы стать частью девелоперских проектов. По данным Colliers, потенциально в этих пяти локациях скрыты 373 га, на которых сейчас расположены бывшие промышленные зоны и морально устаревшие коммерческие объекты. В случае изменения функционального назначения участков, в этих локациях может появиться около 4,9 млн кв. м жилья.
«В обозначенных нами пяти локациях только начинается заселение первых очередей. Однако запущенный процесс джентрификации и повышения статуса локаций облегчает задачу девелоперам будущих проектов, которые только присматриваются к этим территориям. «Миллионы квадратов» — это уникальный проект, который мы реализовывали в течение всего 2021 года, и тщательный анализ каждой из локаций, дающий застройщику полную информацию об истории развития территорий, уровне конкуренции и будущем потенциале», — комментирует Вероника Лежнева, директор департамента исследований Colliers в России.
В результате исследования Colliers не только определила объемы будущего строительства и потенциально востребованного доступного земельного предложения, но и оценила привлекательность околоцентральных локаций по ряду критериев, важных для будущих жителей этих направлений: инфраструктура (транспортная, социальная и коммерческая), архитектурный облик, доступность «зелёных» зон и набережных. Каждый из критериев оценивался по 5-балльной шкале, где 1 балл — самая низкая оценка, 5 баллов — самая высокая. Таким образом был выявлен средний показатель по каждой локации, демонстрирующий её привлекательность для жителей города.
Наибольшее значение зафиксировано в локации «новый» Лиговский и Московский (3,3), в которой на данный момент скрыт максимальный потенциал (214 га) будущего редевелопмента. Территория насыщена социальной и коммерческой инфраструктурой, однако экологию района сложно назвать благоприятной. Наиболее «зелёной» зоной ожидаемо стал Петровский остров (3,1), расположенный рядом с Крестовским и Каменным островами. Наличием доступных пешеходных набережных отличилась пока еще не освоенная девелоперами Гавань В.О. (2,8), а в локациях Черная речка (3,2) и Большая и Малая Охта (2,9) жители отметили отсутствие архитектурной согласованности и сложную транспортную ситуацию.
«Рынок земельных участков находится на пике спроса. Многие собственники промышленных предприятий, видя высокий интерес девелоперов, сами начинают процесс изменения функционального назначения участков, повышая тем самым стоимость земли. Потенциально интересными для застройщиков выступают не только промышленные здания и участки, но и морально устаревшие объекты коммерческой недвижимости, которые не приносят соответствующего уровня доходности своим владельцам. В совокупности эти предпосылки стимулируют дальнейшее развитие редевелопмента в Петербурге», — уверен Антон Орлов, руководитель направления земельных участков Colliers.
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам сентября 2020 года на первичном рынке премиальной жилой недвижимости Москвы объем предложения в ЗАО вырос в 2,2 раза в результате выхода нового проекта, а его доля увеличилась на 26,1%. При этом доля ЦАО снизилась на 23,5%, а его объем – на 30%. Таким образом, складывается ситуация, когда один округ в Москве аккумулирует более 60% предложения жилья премиум-класса.
Большая часть квартир премиум-класса в реализации (почти 90%) приходится на два округа: ЗАО (60,3%) и ЦАО (29,4%).
Основное предложение (76,6%) концентрируется в 3 районах: Дорогомилово (ЗАО) -
36,2%, Пресненский (ЦАО) - 21,4% и Раменки (ЗАО) – 19,1%. Доля предложения в районе Дорогомилово выросла на 35% в результате выхода нового проекта. Таким образом, в ЗАО в 3 районах находится 60% предложения квартир премиум-класса: в Дорогомилово – 60%, Раменки – 32% и Очаково-Матвеевское – 8%. Тогда как в 5 районах ЦАО - только 29,4%, из которого 73% приходится на Пресненский район.
По итогам сентября средневзвешенная цена (СВЦ) предложения квартир в премиум-классе составила 594,4 тыс. руб., что на 1,3% меньше, чем в предыдущем месяце. В годовом выражении СВЦ выросла на 19,4%.
Самым доступным округом на первичном рынке квартир премиум-класса является САО (411,6 тыс. руб. за кв. м), самым дорогим – ЦАО (622,6 тыс. руб. за кв. м). Больше всего за год наблюдалось подорожание в ЗАО и ЮАО – на 26% и 28%.
Аналитики компании Maris в ассоциации с CBRE подвели итоги третьего квартала 2020 года в сегменте офисной недвижимости.
Предложение
По данным аналитиков компании Maris валовая арендопригодная площадь офисных центров класса А и В в Санкт-Петербурге по итогам 9 месяцев 2020 года составляет 3,7 млн м2. На конец сентября 2020 года свободно около 279 200 м2 или 8,5% от общего объема предложения.
В 3 кв. 2020 введен в эксплуатацию 2-й этап 1-й очереди строительства самого масштабного не спекулятивного офисного проекта в городе – МФК «Лахта Центр» (GLA=80 тыс. м2). До конца года девелоперами анонсирован ввод в эксплуатацию порядка 74 тыс. м2 офисной недвижимости, в том числе в спекулятивном сегменте — 18 тыс. м2.
Спрос
Основной спрос в 2020 формировали IT компании. В первые девять месяцев по степени активности на рынке аренды офисных помещений сегмент услуг для бизнеса превзошел даже добывающие компании нефтегазового сектора. Главным образом, данный факт был обусловлен двумя факторами: предприятия сферы услуг для бизнеса активно искали более дешевые офисы меньшего размера с целью оптимизации издержек, предприятия нефтегазового сектора, в свою очередь, после локдауна приостановили все сделки по аренде новых площадей. При этом последние по объему спроса спустились в рейтинге на 4-е место, уступив третью позицию компаниям промышленного сектора экономики.
На долю четырех вышеперечисленных секторов пришлось более половины арендованных за первые девять месяцев 2020 офисных площадей (65%).
Вакансия
Согласно подсчетам аналитиков компании Maris, по состоянию на конец 3 квартала 2020 года произошел незначительный рост объема вакантных площадей на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга (+1,3 п.п. к уровню вакансии на конец 2019), который сдерживался невысокими темпами прироста нового спекулятивного предложения. На конец сентября 2020 года в офисных центрах класса А вакантно 4,8% валового спекулятивного предложения (около 40,1 тыс. м2). В классе В вакантно 9,7% или в абсолютном выражении — 239,1 тыс. м2.
Арендные ставки
Запрашиваемые ставки аренды в офисных центрах характеризовались незначительной положительной динамикой относительно показателей конца 2019. Средняя запрашиваемая арендная ставка по вакантным площадям в зданиях класса А на конец сентября текущего года составляет 1 970 рублей за м2 в месяц, включая НДС и операционные расходы. За первые девять месяцев арендные ставки в бизнес-центрах класса А незначительно возросли (+0,5%).
Средняя запрашиваемая арендная ставка в зданиях класса В составляет 1 310 рублей за м2 в месяц, включая НДС и операционные расходы. Рост составил +3,1% по сравнению с декабрем 2019 года.
Объем сделок по аренде офисных помещений за 3 квартал 2020 года, по оценкам аналитиков компании Maris в ассоциации с CBRE, составил более 170 тыс. м2. При этом с участием консультантов компании Maris за первые три квартала 2020 года было реализовано 21 200 м2, что составляет 42% от объема сделок, закрытых с участием международных консультантов.