В пяти ключевых локациях редевелопмента в Петербурге потенциально может появиться еще 4,9 млн кв. м жилья
Международная консалтинговая компания Colliers подготовила специальное исследование «Миллионы квадратов», посвященное оценке потенциала развития рынка жилищного девелопмента в Северной столице. Были выделены пять околоцентральных локаций, в которых наиболее активно ведется редевелопмент промышленных территорий и формирование новых жилых кварталов: Черная речка и Выборгская набережная, Петровский остров, Большая и Малая Охта, «новый» Лиговский и Московский проспекты, Гавань Васильевского острова.
В рамках каждой из локаций был выявлен объем построенного с момента старта активного освоения территории, строящегося и анонсированного девелоперами жилья, а также потенциал локации — объем площадок, которые в будущем имеют все шансы стать частью девелоперских проектов. По данным Colliers, потенциально в этих пяти локациях скрыты 373 га, на которых сейчас расположены бывшие промышленные зоны и морально устаревшие коммерческие объекты. В случае изменения функционального назначения участков, в этих локациях может появиться около 4,9 млн кв. м жилья.
«В обозначенных нами пяти локациях только начинается заселение первых очередей. Однако запущенный процесс джентрификации и повышения статуса локаций облегчает задачу девелоперам будущих проектов, которые только присматриваются к этим территориям. «Миллионы квадратов» — это уникальный проект, который мы реализовывали в течение всего 2021 года, и тщательный анализ каждой из локаций, дающий застройщику полную информацию об истории развития территорий, уровне конкуренции и будущем потенциале», — комментирует Вероника Лежнева, директор департамента исследований Colliers в России.
В результате исследования Colliers не только определила объемы будущего строительства и потенциально востребованного доступного земельного предложения, но и оценила привлекательность околоцентральных локаций по ряду критериев, важных для будущих жителей этих направлений: инфраструктура (транспортная, социальная и коммерческая), архитектурный облик, доступность «зелёных» зон и набережных. Каждый из критериев оценивался по 5-балльной шкале, где 1 балл — самая низкая оценка, 5 баллов — самая высокая. Таким образом был выявлен средний показатель по каждой локации, демонстрирующий её привлекательность для жителей города.
Наибольшее значение зафиксировано в локации «новый» Лиговский и Московский (3,3), в которой на данный момент скрыт максимальный потенциал (214 га) будущего редевелопмента. Территория насыщена социальной и коммерческой инфраструктурой, однако экологию района сложно назвать благоприятной. Наиболее «зелёной» зоной ожидаемо стал Петровский остров (3,1), расположенный рядом с Крестовским и Каменным островами. Наличием доступных пешеходных набережных отличилась пока еще не освоенная девелоперами Гавань В.О. (2,8), а в локациях Черная речка (3,2) и Большая и Малая Охта (2,9) жители отметили отсутствие архитектурной согласованности и сложную транспортную ситуацию.
«Рынок земельных участков находится на пике спроса. Многие собственники промышленных предприятий, видя высокий интерес девелоперов, сами начинают процесс изменения функционального назначения участков, повышая тем самым стоимость земли. Потенциально интересными для застройщиков выступают не только промышленные здания и участки, но и морально устаревшие объекты коммерческой недвижимости, которые не приносят соответствующего уровня доходности своим владельцам. В совокупности эти предпосылки стимулируют дальнейшее развитие редевелопмента в Петербурге», — уверен Антон Орлов, руководитель направления земельных участков Colliers.
Количество заключенных сделок по аренде объектов street-retail в развитых районах столицы за июль-сентябрь 2020 года увеличилось на 30% по сравнению со II кварталом нынешнего года. К такому выводу пришли аналитики AFI Development в результате исследования спроса на коммерческие помещения компании.
Оживление интереса арендаторов на рынке наметилось еще в июне, с началом «карантинных» послаблений. Сегмент постепенно восстанавливается после пандемии. Большое количество операторов услуг стремится занять качественные освободившиеся помещения в более престижных локациях. К концу года интерес клиентов к коммерческой недвижимости «уличного» формата вырастет еще на 5% относительно текущего момента – прогнозируют эксперты аналитического департамента компании.
«В период карантинных ограничений наиболее популярными активами на рынке street-retail стали объекты в центральных районах Москвы с функциональными планировками, хорошим техническим оснащением и оптимальными метражами. Спрос на такие лоты остается стабильно высоким даже в условиях экономического кризиса. Арендаторы всегда ценят помещения, расположенные в непосредственной близости от крупных транспортных узлов, в локациях со стабильным пешеходным и автомобильным трафиком», — поясняет Сергей Баранов, директор по коммерческой недвижимости AFI Development.
По данным аналитиков компании, главными арендаторами торговых объектов на транспортно-пешеходных улицах на текущий момент выступают предприятия общественного питания, продовольственные магазины и винотеки (50%), финансовые организации (7%) и медицинские клиники и услуги (5%). Основной спрос приходится на помещения площадью от 60 до 200 кв.м. В III квартале AFI Development закрыла арендную сделку по объекту на 1-й Брестской улице, д.66. В помещении площадью 81,9 кв.м открылся магазин крымской винодельни «Золотая Балка». Сделка состоялась при активном участии брокеров компании RRG.
«На сегодня мы говорим не о росте спроса в целом, а о реализации точечных третированных запросов наших клиентов, направленных на увеличение продаж, оптимизацию бизнес-процессов, увеличение узнаваемости бренда, коррекцию или смену имиджа. Это также вывод в экспозицию пилотных форматов и уникальных историй, которые рассчитывают заработать на восстановлении рынка. Спрос привязан к району или улице, к конкретному соседству или технологии. Компании, готовые инвестировать в свое будущее, сегодня получают отличный шанс занять помещения в качественных локациях на приемлемых условиях, среди которых не только арендная ставка, но и инвестиции в ремонт со стороны арендодателя, срок договора аренды и др.», — комментирует Светлана Ярова, руководитель Департамента брокериджа коммерческой недвижимости компании RRG.
В Москве средняя стоимость квартиры в новых жилых комплексах бизнес-класса впервые превысила 20 млн рублей, подсчитали аналитики компании «Метриум». За последние три месяца этот показатель вырос на 10%, а с начала года – на 16%. При этом в III квартале резко сократилось предложение новостроек бизнес-сегмента, достигнув уровня 2016 года.
По итогам III квартала средняя стоимость квартиры бизнес-класса на рынке новостроек Москвы составила 21,1 млн рублей, подсчитали аналитики «Метриум». Такой уровень цен в этом сегменте недвижимости зафиксирован впервые. Во II квартале текущего года средняя стоимость равнялась 19,7 млн рублей, в конце 2019 года – 18,2 млн рублей, а в III квартале 2019 года – 18 млн рублей. Таким образом за последние три месяца показатель увеличился на 10%, с начала 2020 года – на 16%, а за прошедшие 12 месяцев – на 17%.
Заметнее всего с начала года подорожали однокомнатные квартиры. Их стоимость увеличилась на 20% до 13,4 млн рублей при средней площади 45,1 кв.м. Затем следуют студии, средняя цена на которые выросла на 16% до 9,9 млн рублей (30,3 кв.м). Трехкомнатные квартиры подорожали на 14% до 26,2 млн рублей (100 кв.м.). Двухкомнатные квартиры выросли в цене на 13% до 18,9 млн рублей (69 кв.м).
«Повышение средних цен на квартиры в бизнес-классе было связано с активным спросом, – комментирует Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – В III квартале мы наблюдали резкий рост активности покупателей. Разумеется, их интерес сконцентрирован на наиболее ликвидных вариантах с лучшими характеристиками по самым низким ценам. Поэтому в среднем быстрее раскупают более доступные квартиры из-за чего средний уровень цен по оставшимся возрастает. Впрочем, имел место и интенсивный прямой рост цен, не связанный со структурой предложения».
По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя стоимость квадратного метра в бизнес-классе за прошедший квартал выросла на 6% и достигла 275,8 тыс. рублей за кв.м., что также стало рекордно высоким показателем для рынка новостроек бизнес-класса. Между тем в конце 2019 года она равнялась 242 тыс. рублей, а в III кв. 2019 года – 238 тыс. рублей.
На уровень цен также повлияло сокращение предложения, отмечают аналитики «Метриум». В III квартале количество квартир, представленных в новостройках бизнес-класса на разной стадии строительства, снизилось до 10,5 тыс., что на 24% меньше, чем три месяца назад. В последний раз сопоставимое число квартир в продаже было в конце 2016 года.
«Основной причиной быстрого роста цен на жилье бизнес-класса стал активный спрос, – говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Обвал курса рубля ощутимо увеличил интерес к инвестициям в недвижимость, а программа субсидирования ипотеки стимулировала продажи в целом на рынке жилья, и многие покупатели решили приобрести квартиры в новостройках бизнес-класса. Средняя стоимость квартиры, проданной по договору долевого участия в бизнес-классе в III квартале, составила порядка 15-16 млн рублей, то есть намного меньше средней цены предложения. Если бы лимит по льготному кредиту в Москве не был увеличен до 12 млн рублей, то не исключаю, что столь бурного роста спроса в сегменте «бизнес» мы бы не увидели».
Источник: «Метриум»