В пяти ключевых локациях редевелопмента в Петербурге потенциально может появиться еще 4,9 млн кв. м жилья
Международная консалтинговая компания Colliers подготовила специальное исследование «Миллионы квадратов», посвященное оценке потенциала развития рынка жилищного девелопмента в Северной столице. Были выделены пять околоцентральных локаций, в которых наиболее активно ведется редевелопмент промышленных территорий и формирование новых жилых кварталов: Черная речка и Выборгская набережная, Петровский остров, Большая и Малая Охта, «новый» Лиговский и Московский проспекты, Гавань Васильевского острова.
В рамках каждой из локаций был выявлен объем построенного с момента старта активного освоения территории, строящегося и анонсированного девелоперами жилья, а также потенциал локации — объем площадок, которые в будущем имеют все шансы стать частью девелоперских проектов. По данным Colliers, потенциально в этих пяти локациях скрыты 373 га, на которых сейчас расположены бывшие промышленные зоны и морально устаревшие коммерческие объекты. В случае изменения функционального назначения участков, в этих локациях может появиться около 4,9 млн кв. м жилья.
«В обозначенных нами пяти локациях только начинается заселение первых очередей. Однако запущенный процесс джентрификации и повышения статуса локаций облегчает задачу девелоперам будущих проектов, которые только присматриваются к этим территориям. «Миллионы квадратов» — это уникальный проект, который мы реализовывали в течение всего 2021 года, и тщательный анализ каждой из локаций, дающий застройщику полную информацию об истории развития территорий, уровне конкуренции и будущем потенциале», — комментирует Вероника Лежнева, директор департамента исследований Colliers в России.
В результате исследования Colliers не только определила объемы будущего строительства и потенциально востребованного доступного земельного предложения, но и оценила привлекательность околоцентральных локаций по ряду критериев, важных для будущих жителей этих направлений: инфраструктура (транспортная, социальная и коммерческая), архитектурный облик, доступность «зелёных» зон и набережных. Каждый из критериев оценивался по 5-балльной шкале, где 1 балл — самая низкая оценка, 5 баллов — самая высокая. Таким образом был выявлен средний показатель по каждой локации, демонстрирующий её привлекательность для жителей города.
Наибольшее значение зафиксировано в локации «новый» Лиговский и Московский (3,3), в которой на данный момент скрыт максимальный потенциал (214 га) будущего редевелопмента. Территория насыщена социальной и коммерческой инфраструктурой, однако экологию района сложно назвать благоприятной. Наиболее «зелёной» зоной ожидаемо стал Петровский остров (3,1), расположенный рядом с Крестовским и Каменным островами. Наличием доступных пешеходных набережных отличилась пока еще не освоенная девелоперами Гавань В.О. (2,8), а в локациях Черная речка (3,2) и Большая и Малая Охта (2,9) жители отметили отсутствие архитектурной согласованности и сложную транспортную ситуацию.
«Рынок земельных участков находится на пике спроса. Многие собственники промышленных предприятий, видя высокий интерес девелоперов, сами начинают процесс изменения функционального назначения участков, повышая тем самым стоимость земли. Потенциально интересными для застройщиков выступают не только промышленные здания и участки, но и морально устаревшие объекты коммерческой недвижимости, которые не приносят соответствующего уровня доходности своим владельцам. В совокупности эти предпосылки стимулируют дальнейшее развитие редевелопмента в Петербурге», — уверен Антон Орлов, руководитель направления земельных участков Colliers.
Аналитики Urban Awards изучили рынок квартир и апартаментов в Санкт-Петербурге и выяснили, как изменилась стоимость квадратного метра в разных районах северной столицы за 2020 год. Максимальный прирост цены с декабря 2019 года по декабрь 2020 года составил более 45%.
Заметнее всего цена выросла в Адмиралтейском районе – на 45.46%: если в конце 2019 года стоимость квадратного метра там составляла 154,25 тыс. рублей, то в декабре 2020 года она составила 224,39 тыс. рублей. На втором месте по росту цены – Колпинский район: там прирост составил 35,85% за год. Далее следует Петроградский район, где цена квадратного метра выросла на 35.58%.
В Красногвардейском, Пушкинском и Калининском районах средняя стоимость кв. метра выросла примерно на 30% (на 31.04%, 30.55% и 30.01% соответственно). С небольшим отрывом за ними идет Приморский район, где прирост составил 28.92%. Примерно на 27% цена выросла во Фрунзенском и Красносельском районах (на 27.55% и 27.37% соответственно). На десятом месте по росту цены находится Центральный район, где квадратный метр к концу 2020 года стоил в среднем на 24,16% дороже, чем в декабре 2019 года.
Также стоимость квадратного метра увеличилась в Московском районе - на 23,60%, в Выборгском – на 22,64%, в Василеостровском – на 19,67%, в Петродворцовом – на 18.79%, в Невском районе – на 13.66%. Единственный район с отрицательной годовой динамикой – Курортный: там цена за квадратный метр упала на 32,12% в годовом исчислении.
Годовая динамика средней стоимости квадратного метра в районах Санкт-Петербурга
(период с декабря 2019 года по декабрь 2020 года)
|
|
Район |
Стоимость кв. метра в декабре 2020 года (руб.) |
Стоимость кв. метра в декабре 2019 года (руб.) |
Динамика |
|
1 |
Адмиралтейский |
224 394 |
154 258 |
+45.46% |
|
2 |
Колпинский |
115 648 |
85 125 |
+35.85% |
|
3 |
Петроградский |
296 797 |
218 906 |
+35.58% |
|
4 |
Красногвардейский |
127 532 |
97 321 |
+31.04% |
|
5 |
Пушкинский |
107 389 |
82 257 |
+30.55% |
|
6 |
Калининский |
140 920 |
108 391 |
+30.01% |
|
7 |
Приморский |
152 445 |
118 240 |
+28.92% |
|
8 |
Фрунзенский |
175 817 |
137 833 |
+27.55% |
|
9 |
Красносельский |
136 514 |
107 171 |
+27.37% |
|
10 |
Центральный |
231 508 |
186 459 |
+24.16% |
|
11 |
Московский |
153 956 |
124 557 |
+23.60% |
|
12 |
Выборгский |
138 533 |
112 956 |
+22.64% |
|
13 |
Василеостровский |
176 230 |
147 260 |
+19.67% |
|
14 |
Петродворцовый |
96 238 |
81 014 |
+18.79% |
|
15 |
Невский |
133 917 |
117 814 |
+13.66% |
|
16 |
Курортный |
142 802 |
188 679 |
-32.12% |
_____________________________________
Материал составлен на основе данных, предоставленных Росреестром. Учитываются только продажи в рынок (без договоров переуступки), включая оптовые сделки.
По подсчетам экспертов компании «Метриум», в 2020 году на долю 15 самых успешных проектов новостроек бизнес-класса пришлась почти половина заключенных в Москве договоров долевого участия, хотя всего в столице насчитывается более 100 комплексов бизнес-класса. Суммарно в топ-15 проектов было реализовано почти 12 тыс. квартир.
В 2020 году в Москве застройщики жилых комплексов бизнес-класса заключили с покупателями (физическими лицами) почти 25 тыс. договоров долевого участия (квартиры и апартаменты). Порядка 48% (11,9 тыс. ДДУ) из них пришлись на долю 15 самых популярных у дольщиков проектов. Количество заключенных ДДУ[1] таким образом увеличилось на 45% по сравнению с 2019 годом. В 2019 году топ-15 проектов бизнес-класса аккумулировал 50% спроса на жилье этого сегмента.
На первом месте по итогам года оказался жилой комплекс бизнес-класса «Символ», который реализует компания «Донстрой» в районе Лефоротово на востоке Москвы. В этом комплексе за год продали почти 1,3 тыс. квартир, заключая с покупателями в среднем каждый месяц более 100 соглашений. В целом в проекте «Символ» были зарегистрированы 5,1% от общего числа сделок на рынке новостроек бизнес-класса.
На втором месте, как и в 2019 году, жилой комплекс «Метрополия» от компании MR Group, который возводится в Южнопортовом районе на юго-востоке Москвы. Девелоперу удалось реализовать 1,2 тыс. лотов в этом проекте (около 100 объектов в месяц), что равно 4,9% от суммарного количества договоров долевого участия в Москве за год.
На третьей позиции оказался жилой комплекс «Сердце столицы» («Донстрой»). Он реализуется в районе Хорошёво-Мнёвники на северо-западе Москвы. Средний темп продаж в этом проекте в течение года составил порядка 92 лотов в месяц, а всего было продано немногим менее 1,2 тыс. штук. Доля проекта на рынке новостроек бизнес-класса составила 4,5%.
Самые продаваемые новостройки бизнес-класса в Москве в 2020 году*
|
|
|
Проект |
Район |
Число ДДУ |
Доля в общем кол-ве ДДУ в бизнес-классе |
Средняя цена предложения в декабре 2020 года, тыс. руб/кв.м (квартиры) |
|
1 |
▲ |
Символ |
Лефортово |
1 274 |
5,1% |
258,8 |
|
2 |
▬ |
Метрополия |
Южнопортовый |
1 220 |
4,9% |
242,7 |
|
3 |
▼ |
Сердце Столицы |
Хорошёво-Мнёвники |
1 117 |
4,5% |
297,9** |
|
4 |
▲ |
Headliner |
Пресненский |
874 |
3,5% |
286,2 |
|
5 |
▲ |
Селигер Сити |
Западное Дегунино |
816 |
3,3% |
240,0 |
|
6 |
▼ |
Now. Квартал на набережной |
Даниловский |
792 |
3,2% |
311,8 |
|
7 |
▲ |
ЗИЛАРТ |
Даниловский |
779 |
3,1% |
362,6 |
|
8 |
▼ |
КутузовGRAD II |
Можайский |
760 |
3,1% |
279,2 |
|
9 |
▼ |
Настоящее |
Раменки |
757 |
3,1% |
341,7 |
|
10 |
▼ |
Balance |
Рязанский |
628 |
2,5% |
258,7 |
|
11 |
▼ |
Крылья |
Раменки |
614 |
2,5% |
314,5 |
|
12 |
▲ |
ILOVE |
Останкинский |
576 |
2,3% |
277,1 |
|
13 |
▲ |
City Bay |
Покровское-Стрешнево |
572 |
2,3% |
237,2 |
|
14 |
▼ |
Ривер Парк |
Нагатинский затон |
550 |
2,2% |
264,2 |
|
15 |
▼ |
Западный порт |
Филевский парк |
534 |
2,2% |
290,0 |
*Учитываются сделки со всеми физическими лицами, заключившими не более трех ДДУ одновременно.
**Цена в III квартале на момент завершения продаж
Источник: «Метруим»
Эксперты «Метриум» отмечают, что темпы продаж в самых востребованных новостройках бизнес-класса составляют более 1,1 тыс. квартир за 12 месяцев, что сопоставимо с уровнем спроса на успешные проекты массового сегмента. В 2020 году в наиболее продаваемых ЖК комфорт-класса застройщики реализовывали по 1,2-1,8 тыс. квартир.
«В 2020 году спрос на новостройки бизнес-класса заметно вырос, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Особенно востребованными были крупные проекты с умеренными для бизнес-класса ценами (менее 300 тыс. рублей за кв.м.). Спрос на них был простимулирован снижением ставок по ипотеке, а также ростом инвестиционной активности на фоне ослабления рубля и снижения доходности разных активов. В 2021 году, полагаю, ситуация принципиально не изменится: по-прежнему покупатели жилья бизнес-класса будут приобретать наиболее доступные квартиры».
[1] Динамика количества сделок с квартирами и апартаментами в новостройках бизнес-класса в совокупности.