Клубный формат набирает обороты в «бизнесе»

Понятие «клубный дом» в сознании большинства граждан ассоциируется с привилегированностью, а значит недоступностью такого типа жилья для «простых смертных». Это вполне объяснимо, поскольку до недавнего времени данный формат недвижимости, в силу своей уникальности, являлся исключительной прерогативой высокобюджетных сегментов «элит» и «премиум». Однако сегодня, когда покупатель стал более притязателен и разборчив, а условия конкуренции не дают стоять на месте, застройщики жилой недвижимости, фокусируясь на предпочтениях аудитории, стараются сформировать максимально достойный в своем ценовом сегменте продукт. В результате такого подхода размывание границ между классами на первичном рынке жилья становится все более очевидным. И вот уже клубный формат, со своим премиальными характеристиками, это современная реальность не только для состоятельных покупателей, но и для клиентов бизнес-класса.

---

Данный тезис подтверждается цифрами. Согласно исследованию аналитиков компании «БОН ТОН», сегодня на первичном рынке старой Москвы в реализации находится 19 клубных проектов, большая часть из которых относится к бизнес-классу – 10 проектов или 67,4% лотов. Общая емкость рынка в данном формате составляет 49,6 тыс. кв.м или 547 лотов, а преимущественная доля представлена квартирами – 58,5% лотов в 12 проектах. Большая часть клубных проектов представлена точечной застройкой (отдельно стоящими корпусами) – 12 проектов, остальные корпуса реализуются в составе масштабных ЖК (5-6 корпусов).

Стоит отметить, что в современном понимании «клубный формат» представляет собой вид жилой недвижимости, ориентированный на определенный круг жильцов одного социального статуса. В основе идеи – эксклюзивность и приватность, а характерные признаки – это нетривиальные архитектурные решения от именитых бюро, нестандартная продуманная квартирография, качественные строительные и отделочные материалы, уникальный интерьер и высокий уровень сервиса. Как правило, это отдельно стоящие здания (корпуса) в 5-12 этажей, включающие не более 100 квартир, расположенные в благоустроенных престижных районах с наличием ландшафтных и парковых зон и максимально удобным транспортным сообщением.

Так, на сегодняшний день, по данным аналитиков компании «БОН ТОН», в структуре предложения проектов клубного формата по локациям две трети объема приходится на 3 округа – ЗАО (25,8%) в 3 проектах, СЗАО (23%) в 2 проектах и ЦАО (19,5%) в 5 проектах.

В структуре распределения по районам 70% предложения приходится на 4 района: Дорогомилово (ЗАО) – 22,8% площади, Хорошево-Мневники (СЗАО) – 19,6% площади, Савеловский (САО) – 13,6% площади и Даниловский (ЮАО) - 12,9% площади.

«Проекты клубного формата стали не только более доступны для покупателя, но и в значительной степени расширили границы своего присутствия. Если раньше клубные дома можно было встретить преимущественно в центральной части столицы, то сегодня лучшей локацией являются районы, где оптимально соблюден баланс городской среды – это природные оазисы в черте современного мегаполиса, – комментирует Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики АН «БОН ТОН». – Ярким примером является комплекс апартаментов «Досфлота, 10», который возводится на северо-западе Москвы в районе Южное Тушино, в одной из самых экологически-чистых зон столицы. Комплекс имеет уникальную локацию, поскольку расположен в живописной парковой зоне у «большой воды» Химкинского водохранилища и при этом находится на территории сложившейся застройки с прекрасно развитой городской инфраструктурой и отличной транспортной доступностью. В экспозиции – 42 апартамента площадью от 55 до 135 кв.м с широкой линейкой планировочных решений. Эксклюзивные лоты первого этажа имеют собственные террасы с отдельными выходами, а апартаменты верхнего этажа – выход на эксплуатируемую кровлю. Проект обладает полным набором опций и сервиса, характерным для клубного формата, и отражает в себе главную ценность качественного образа жизни для современного человека – микс городского комфорта в окружении природных ландшафтов».

Говоря о показателях стоимости проектов клубного формата аналитики компании «БОН ТОН» отмечают, что на конец ноября 2021 г. средняя цена апартаментов составила 42,7 млн руб. со средневзвешенной ценой (СВЦ) квадратного метра – 590,1 тыс. руб. При этом, средняя цена лота в бизнес-классе составила 21,3 млн руб. при СВЦ 389,8 тыс. руб./кв.м, в премиум-классе – 136,7 млн руб. при СВЦ 916,6 тыс. руб./кв.м. Средняя цена квартир – 72,7 млн руб. при СВЦ 700,4 тыс. руб./кв.м.:  в бизнес-классе – 46,7 млн руб. при СВЦ 483,9 тыс. руб./кв.м, в премиум-классе – 101,9 млн руб. при СВЦ 908,9 тыс. руб./кв.м.

Стоит заметить, что средневзвешенная цена апартаментов бизнес-класса ниже, чем квартир на 24% (389,9 тыс. руб./кв.м и 483,9 тыс. руб./кв.м соответственно), а средняя цена лота ниже в 2 раза (21,4 млн руб. и 46,7 млн руб. соответственно). В премиум-классе разница в стоимостных параметрах не такая существенная: в СВЦ – на 4,8% больше в апартаментах (953,2 тыс. руб./кв.м и 908,9 тыс. руб./кв.м), а цена лота выше на 53% (156,8 млн руб. и 101,9 млн руб.) в силу также и большей средней площади лотов (149 кв.м и 112 кв.м).

Стоимостные показатели по проектам и корпусам клубного формата

Тип помещения	Название проекта	Класс	Срок сдачи	СВЦ, тыс. руб.	Средняя цена, млн руб.
Апартаменты	Verdi	бизнес	4 кв 2023	356,4	23
	Досфлота 10	бизнес	3 кв 2022	412,3	37,8
	DIN House	бизнес	2 кв 2022	464,3	23,6
	Резиденция холл Шаболовский	бизнес	1 кв 2022	682,7	39,3
	Magnum	премиум	4 кв 2020	767,5	103,3
	Maison Rouge	премиум	4 кв 2019	903	260,8
	Ambassador Golf Club Residence	премиум	1 кв 2021	1 199,60	199,4
ИТОГ				552,3	37,5
Квартиры	Исток	бизнес	4 кв 2021	299,5	24,7
	Shagal, к.2,4,11	бизнес	4 кв 2023	340,4	21,7
	TopHills, к.6	бизнес	1 кв 2023	368,3	22,2
	NOW. Квартал на набережной, к.2.4,3.1,4.2,4.3	бизнес	4 кв 2021	400,0	36,2
	Остров, к.1.1, 3.3	бизнес	4 кв 2023	473,5	58,1
		бизнес	2 кв 2024	587,0	70,2
	Павелецкая сити ,к.4,5	бизнес	2 кв 2023	496,3	28,4
	Композиция №24	премиум	1 кв 2021	588,2	74,1
	Кутузовский 12	премиум	1 кв 2020	804,2	101,2
	Victory Park Residences	премиум	4 кв 2023	893,6	89,9
	Eleven	премиум	3 кв 2021	895,1	108,2
	Titul на Серебрянической	премиум	3 кв 2021	953,3	136,3
	Fantastic House	премиум	2 кв 2022	1 143,7	172,4
ИТОГ				700,4	72,8

 

По стоимостным показателям и сроку сдачи среди проектов с апартаментами клубного формата наиболее привлекательным выглядит апарт-комплекс «Досфлота, 10». В сравнении с аналогами, которые сдаются чуть раньше, средневзвешенная цена в них больше на 12,6% в ЖК DIN House и на 65,5% в ЖК Residence Hall Шаболовский. Наиболее приемлемые по средневзвешенной цене варианты среди квартир представлены в проектах со сроком сдачи в 2023 году.

Господдержка и снижение ставок привели к росту средней суммы ипотеки

Осенью 2021 года средний размер выданных ипотечных кредитов снова начал расти после сильного падения в июле. Как показало исследование, проведенное финансовым сервисом Bankiros, на это есть две причины: выгодные условия льготных государственных программ с субсидированием и снижение процентной ставки по жилищному кредиту. 

---

Несмотря на то, что банки все так же консервативно относятся к выдаче кредитов и предпочитают выдавать большие суммы заявителям с высокими доходами и хорошей кредитной историей, средние размеры ипотеки продолжают расти. К осени 2021 года рост составил 4,5%: так, в августе средняя сумма ипотеки составляла 3,21 миллиона рублей, а в сентябре – 3,35 миллиона. Такое изменение связано с выгодными условиями льготных государственных программ, с субсидированием, а также с планомерным снижением процентной ставки по жилищному кредиту. 

Наибольшее проседание средней суммы ипотеки было в июле – 3,09. Несмотря на то, что в предыдущий месяц этот показатель был существенно выше и составлял 3,23. Это связано с тем, что до 1 июля действовала выгодная ипотечная госпрограмма: квартиру в новостройке можно было купить за кредит по ставке 6,5% с максимальным лимитом в 12 млн. рублей. С июля программа была продлена, но на менее выгодных условиях: 7% годовых и лимит до 3 млн. рублей.

Как показывает история изменений средних ставок по ипотеке, значения ставок по жилищным кредитам очень сильно зависят от политики государства, которая в последние годы направлена на увеличение доступности собственного жилья для россиян. Так, с 2018 года процентная ставка постоянно падает: в 2018 году среднее значение было практически 10%, а в 2021 году – 7%. И хотя падение на три пункта может казаться незначительным, оно ощутимо для потребительского кошелька. 

«По нашей информации, большинство льготных программ с субсидиями продлены на 2022 год. Поэтому ожидается, что рост средней суммы ипотеки продолжится. Это приятная новость для тех, кто начинает планировать покупку собственного жилья. А благодаря разнообразным программам господдержки, подобрать наиболее подходящий и выгодный вариант не составит особого труда», – отмечает эксперт финансового сервиса Bankiros. 

Среди основных программ ипотечного кредитования со льготными условиями, которые действуют в 2021 году: 

• Льготная ипотека для всех россиян;

Нет ограничений для участия ни по возрасту, ни по доходу. Процентная ставка, которую установило государство, – 7%. Некоторые кредитные учреждения могут поднять процент, если отказаться от добровольного страхования. Максимальный лимит – 3 млн. рублей.

• Семейная ипотека;

Получить могут родители одного, двух или трех детей. Обязательное условие – официальная регистрация мужа и жены. Процентная ставка по жилищному кредиту – 6%. Максимальный лимит – 12 млн. рублей. Можно использовать сертификат материнского капитала (как первоначальный взнос или погашение основной суммы).

• Дальневосточная ипотека;

Процентная ставка – 2%. Максимальный лимит – 6 млн. рублей. Подходит для покупки готового жилья на Дальнем Востоке и для строительства.

• Военная ипотека.

Процентная ставка в 2021 году – от 6%. Максимальная сумма рассчитывается индивидуально – исходя из стажа.