Более 20% элитного и премиального жилья в Москве – в небоскребах
Доля квартир и апартаментов, представленных в элитных и премиальных небоскребах в Москве, составила 21% от общего объема предложения высокобюджетных новостроек столицы, подсчитали аналитики «Метриум». За три года этот показатель не изменился, в отличие от других сегментов, где доля высоток увеличилась. Сейчас московские застройщики продают более 700 помещений в элитных и премиальных высотках, а цена квадратного метра варьируется в них от 394 тыс. до 1,2 млн рублей.
Согласно классификации международного информационного бюро в сфере недвижимости Emporis, к небоскребам относят здания выше 100 метров. В рамках этого исследования аналитики отбирали корпуса высотой от 99,5 метров (аналогично методике отбора небоскрёбов для рейтинга в комфорт- и бизнес-классе). Таким образом, в расчет принимались только те корпуса и жилые комплексы, находящиеся сейчас в продаже, которые соответствуют следующим критериям: высота от 99,5 метров и количество этажей от 30.
На рынке новостроек премиум- и элитного класса в Москве застройщики реализуют десять высотных комплексов. С 2018 года их число не изменилось, хотя среди них появились новые проекты.
Сейчас в элитных и премиальных небоскребах Москвы девелоперы продают 736 квартир и апартаментов. Между тем всего в этих сегментах рынка на выбор покупателей представлены более 3,5 тыс. помещений. Таким образом, предложение элитного и премиального жилья в высотках составляет 21% от его общего объема.
В элитном сегменте насчитывается 272 апартамента в продаже в небоскребах или 31% от их общего числа в этом секторе рынка. Похожая картина и в «премиуме», где девелоперы реализуют 464 квартир и апартаментов, то есть 18% от общего объема предложения.
В 2018 году доля квартир и апартаментов в высотках на рынке элитных и премиальных новостроек была сопоставима. Всего застройщики продавали 1,4 тыс. помещений в небоскребах, тогда как общий объем рынка составил 6,4 тыс. квартир и апартаментов. Таким образом, доля предложения в высотках тогда достигла 21%. Причем в премиум-классе доля предложения в высотных домах равнялась 14%, а в элитном сегменте – 37%
Самым высоким небоскребом в высокобюджетном сегменте по-прежнему остается «Башня Федерация» комплекса «Москва-Сити». Она достигает в высоту 374 метров, а средняя стоимость квадратного метра в оставшихся в продаже от застройщика апартаментах достигает 1,2 млн рублей, то это есть это еще и самая дорогая высотная новостройка. Далее следует «сосед» по комплексу «Башни Федерация» – «Око» высотой 354 метра и со средней ценой «квадрата» в 696 тыс. рублей. Замыкает тройку самых высоких и дорогих небоскребов Москвы Neva Towers (337 метров), где апартаменты можно приобрести в среднем за 625 тыс. рублей за кв. м.
«Высотная новостройка в верхнем ценовом диапазоне рынка жилья – это престижно, – комментирует Давид Худоян, генеральный директор Optima Development (девелопер проекта Prime Park). – Рынок сделал большой шаг вперед в своем развитии за последние годы. Изменилось предложение высокобюджетных небоскребов: расширился выбор по их расположению, концепции, архитектуре. Стал совершеннее и непосредственный конечный продукт – квартира или апартамент, которые раньше в небоскребах почти всегда передавались покупателям без отделки. В нашем проекте высоток мы предусмотрели полную отделку и white box».
Больше других девелоперов строит высотные премиальные дома MR Group. Три из десяти небоскребов – проекты этой компании. Это жилой комплекс Mod (200 метров высотой), премиальный небоскреб Famous (199 метров) и ЖК Hide (152 метра).
Цены на высотные премиальные и элитные новостройки увеличились. Сейчас средняя стоимость квадратного метра в элитных небоскребах составляет 703 тыс. рублей за квадратный метр, тогда как в 2018 года она равнялась 631 тыс. рублей за квадратный метр. Таким образом, их стоимость увеличилась на 12%, правда, на этот показатель сильно повлияли структурные изменения в предложении.
В премиум-классе сейчас квадратный метр обойдется покупателю в 554 тыс. рублей, тогда как в 2018 года средняя стоимость составляла 458 тыс. рублей. Соответственно, премиальные новостройки за три года подорожали на 21%.
«В целом, доля высокобюджетного предложения в небоскребах за прошедшие три года осталась на прежнем уровне, но при этом в сегменте премиум она выросла на четыре процентных пункта, а в элитном сегменте – снизилась на шесть процентных пунктов, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Высотность сама по себе помогает продавать новостройку, так как у небоскреба по определению будет яркая архитектура и узнаваемость. Покупатели предпочитают этот тип жилья еще и благодаря сравнительной редкости – хотя предложение небоскребов растет, они всё же не преобладают в столице, чем привлекают людей, которые готовы платить в том числе за эксклюзивность продукта».
Самые высокие новостройки элитного и премиум-класса в Москве
|
Проект |
Макс. высота, м* |
Макс. число этажей, ед. |
Тип |
Район |
Девелопер |
Сред. стоимость, тыс. руб./кв. м** |
РВЭ*** |
|
Башня Федерация (Восток) |
374 |
97 |
апартамент |
Пресненский |
Aeon Corporation |
1193 |
Сдан |
|
ОКО |
354 |
85 |
апартамент |
Пресненский |
Capital Group |
696 |
Сдан |
|
Neva Towers |
337 |
78 |
апартамент |
Пресненский |
Renaissance Development |
625 |
Сдан |
|
Capital Towers |
295 |
70 |
квартиры |
Пресненский |
Capital Group |
1071 |
IV кв. 2021 |
|
Mod |
200 |
55 |
квартиры |
Марьина Роща |
MR Group |
394 |
IV кв. 2024 |
|
Famous |
199 |
60 |
квартиры |
Филёвский парк |
MR Group |
485 |
IV кв. 2023 |
|
Hide |
152 |
41 |
квартиры |
Раменки |
MR Group |
615 |
IV кв. 2023 |
|
Prime Park |
150 |
41 |
квартиры |
Хорошёвский |
Optima Development |
622 |
IV кв. 2021 |
|
Поклонная 9 |
129 |
32 |
апартаменты |
Дорогомилово |
Ant Development |
752 |
II кв. 2023 |
|
High Life |
116 |
32 |
квартиры |
Даниловский |
ГК Пионер |
485 |
IV кв. 2023 |
*Максимальная высота среди корпусов более 99 метров
**Средняя цена квадратного метра во всех корпусах от 30 этажей и выше
***Даты ввода в эксплуатацию всех корпусов от 30 этажей и выше
Источник: «Метриум»
Сезон на рынке недвижимости уже начался. Эксперты Est-a-Tet прогнозируют, что оживление спроса и смягчение медико-социальных ограничений увеличит ставки на квартиры до 10% в ближайшие 2-3 месяца. Собственники с осторожностью сдают объекты семьям с детьми, а молодые арендаторы все больше склоняются к внешне привлекательным вариантам, отодвигая вопрос бюджета на второй план.
Высокий сезон на рынке аренды начался – по итогам обращений в компанию за последние 2 недели фиксируется рост спроса на долгосрочную аренду на 17% по сравнению со средними цифрами за июнь. «Сейчас лучшее время для поиска квартир, пока ещё арендные ставки не вышли на пик, а вариантов достаточно», – рассказывает Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.
Квартиры начинают искать студенты, которые в этом году смогут учиться оффлайн, и доля таких арендаторов в общей структуре спроса будет возрастать вплоть до сентября-октября. Также росту запросов на аренду способствует оживление на деловом рынке, восстановление секторов услуг и общественного питания, возвращение с дистанционного режима работы иногородних сотрудников. Проектирование и создание комфортной среды для жизни, реконструкция парков и скверов и создание новых мест отдых создает ментальное принятие города как места для жизни, а не только для работы. В связи с этим семьи с детьми возвращаются в город, поближе к цивилизации, и на рынке возникает дефицит качественных семейных объектов – просторных трех-четырехкомнатных квартир с хорошим ремонтом, рядом с парками и хорошей социальной инфраструктурой.
«Мы отметили новый тренд в поведении молодых арендаторов без детей: в сегментах комфорт плюс и бизнес наибольший интерес сфокусирован на достойных, а не на бюджетных вариантах. Молодым людям, которые занимают позиции от средних руководящих, стали интересны просторные квартиры с хорошим ремонтом в благоустроенных новых жилых комплексах, с красивыми видами. Доля запросов на такие объекты выросла на 15% с периода до пандемии в прошлом году», – отмечает Юлия Дымова.
Также новые особенности отмечаются и в поведении собственников: так, они существенно менее охотно стали сдавать квартиры семьям с детьми примерно до 7 лет. «Наличие детей в семье съёмщиков, к сожалению, всегда было отрицательным фактором для собственника, но сейчас эта тенденция особенно заметна, – делится наблюдениями Юлия Дымова, – Дети дошкольного возраста пугают арендодателей, особенно если их больше одного – по мнению собственников, квартира после проживания семьи с детьми придёт в негодность. Поэтому сейчас в заметном дефиците просторные семейные квартиры с хорошим ремонтом, в домах рядом с парками, красивыми прогулочными зонами. Часто максимум, который может найти семья с детьми, – это морально устаревшая квартира со старым ремонтом, который собственнику практически не жалко».
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам июля 2021 г. предложение квартир бизнес-класса на первичном рынке старой Москвы выросло за месяц на 3,2% площади и на 5% лотов и составило 704,2 тыс. кв. м и 9,7 тыс. квартир. В годовой динамике рынок демонстрирует сокращение на 13,2% площади и на 6,9% лотов.
В июле начались продажи в 3 новых проектах: ЖК MYPRIORITY Basmanny (Гранель), ЖК Symfony 34 (MR Group), ЖК Level Нагатинская (Level Group). Всего в реализацию поступило 5 новых корпусов.
Две трети экспозиции приходится на 4 округа, лидером среди которых остаётся ЮАО – 28,2% (-2,1% за месяц, +13,7% за год). За ним следуют ЗАО – 15,3% (+0,1% за месяц, -5,4% за год), СВАО -13,9% (+0,4% за месяц, +1,7% за год) и СЗАО -13,2% (+0,2% за месяц, +0,8% за год).
В июле доля квартир бизнес-класса на начальной стадии строительной готовности продолжила расти за счет выхода новых проектов: 61,8% площади (+2,6% за месяц, +31,4% за год): на нулевом цикле – 52,6% (+0,4% за месяц, +27,8% за год) и на стадии монтажа первых этажей – 9,3% (+2,3% за месяц, +3,7% за год).
Доля предложения на заключительной стадии составила 28,2% площади (-2,9% за месяц, -20,2% за год): на стадии фасадно-отделочных работ (ФОР) – 13,7% (-2% за месяц, -7,6% за год), благоустройства – 0,8% (+0,4% за месяц, -4,5% за год) и введены – 13,8% (-1,4% за месяц, -8% за год).
Большая доля предложения реализуется без отделки 61,4% лотов (-8,3% за месяц, -11,8% за год), на долю предложения с предчистовой отделкой приходится 25,5% (+5,8% за месяц, +4,2% за год), с отделкой – 12,3% (+2,5% за месяц, +7% за год).
По итогам июля средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) квартир бизнес-класса составила 371,7 тыс. руб. (+1,8% за месяц, +37,5% за год). Самым доступным округом остаётся ВАО с СВЦ на уровне 275,6 тыс. руб. (+1,6% за месяц, +25,4% за год), а самым дорогим стал СЗАО – 406,7 тыс. руб. (+0,8% за месяц, +55,7% за год).
Средняя цена квартиры бизнес-класса составила 26,8 млн руб. (+0,1% за месяц, +28,3% за год). Самым доступным округом стал ВАО со средней ценой 20,1 млн. руб. (-1,2% за месяц, +27,3% за год), самым дорогим – СЗАО со средней ценой квартиры 29,3 млн руб. (-2,3% за месяц, +64,6% за год).
Рейтинг округов по СВЦ на рынке квартир бизнес-класса, тыс. руб.
