Более 20% элитного и премиального жилья в Москве – в небоскребах
Доля квартир и апартаментов, представленных в элитных и премиальных небоскребах в Москве, составила 21% от общего объема предложения высокобюджетных новостроек столицы, подсчитали аналитики «Метриум». За три года этот показатель не изменился, в отличие от других сегментов, где доля высоток увеличилась. Сейчас московские застройщики продают более 700 помещений в элитных и премиальных высотках, а цена квадратного метра варьируется в них от 394 тыс. до 1,2 млн рублей.
Согласно классификации международного информационного бюро в сфере недвижимости Emporis, к небоскребам относят здания выше 100 метров. В рамках этого исследования аналитики отбирали корпуса высотой от 99,5 метров (аналогично методике отбора небоскрёбов для рейтинга в комфорт- и бизнес-классе). Таким образом, в расчет принимались только те корпуса и жилые комплексы, находящиеся сейчас в продаже, которые соответствуют следующим критериям: высота от 99,5 метров и количество этажей от 30.
На рынке новостроек премиум- и элитного класса в Москве застройщики реализуют десять высотных комплексов. С 2018 года их число не изменилось, хотя среди них появились новые проекты.
Сейчас в элитных и премиальных небоскребах Москвы девелоперы продают 736 квартир и апартаментов. Между тем всего в этих сегментах рынка на выбор покупателей представлены более 3,5 тыс. помещений. Таким образом, предложение элитного и премиального жилья в высотках составляет 21% от его общего объема.
В элитном сегменте насчитывается 272 апартамента в продаже в небоскребах или 31% от их общего числа в этом секторе рынка. Похожая картина и в «премиуме», где девелоперы реализуют 464 квартир и апартаментов, то есть 18% от общего объема предложения.
В 2018 году доля квартир и апартаментов в высотках на рынке элитных и премиальных новостроек была сопоставима. Всего застройщики продавали 1,4 тыс. помещений в небоскребах, тогда как общий объем рынка составил 6,4 тыс. квартир и апартаментов. Таким образом, доля предложения в высотках тогда достигла 21%. Причем в премиум-классе доля предложения в высотных домах равнялась 14%, а в элитном сегменте – 37%
Самым высоким небоскребом в высокобюджетном сегменте по-прежнему остается «Башня Федерация» комплекса «Москва-Сити». Она достигает в высоту 374 метров, а средняя стоимость квадратного метра в оставшихся в продаже от застройщика апартаментах достигает 1,2 млн рублей, то это есть это еще и самая дорогая высотная новостройка. Далее следует «сосед» по комплексу «Башни Федерация» – «Око» высотой 354 метра и со средней ценой «квадрата» в 696 тыс. рублей. Замыкает тройку самых высоких и дорогих небоскребов Москвы Neva Towers (337 метров), где апартаменты можно приобрести в среднем за 625 тыс. рублей за кв. м.
«Высотная новостройка в верхнем ценовом диапазоне рынка жилья – это престижно, – комментирует Давид Худоян, генеральный директор Optima Development (девелопер проекта Prime Park). – Рынок сделал большой шаг вперед в своем развитии за последние годы. Изменилось предложение высокобюджетных небоскребов: расширился выбор по их расположению, концепции, архитектуре. Стал совершеннее и непосредственный конечный продукт – квартира или апартамент, которые раньше в небоскребах почти всегда передавались покупателям без отделки. В нашем проекте высоток мы предусмотрели полную отделку и white box».
Больше других девелоперов строит высотные премиальные дома MR Group. Три из десяти небоскребов – проекты этой компании. Это жилой комплекс Mod (200 метров высотой), премиальный небоскреб Famous (199 метров) и ЖК Hide (152 метра).
Цены на высотные премиальные и элитные новостройки увеличились. Сейчас средняя стоимость квадратного метра в элитных небоскребах составляет 703 тыс. рублей за квадратный метр, тогда как в 2018 года она равнялась 631 тыс. рублей за квадратный метр. Таким образом, их стоимость увеличилась на 12%, правда, на этот показатель сильно повлияли структурные изменения в предложении.
В премиум-классе сейчас квадратный метр обойдется покупателю в 554 тыс. рублей, тогда как в 2018 года средняя стоимость составляла 458 тыс. рублей. Соответственно, премиальные новостройки за три года подорожали на 21%.
«В целом, доля высокобюджетного предложения в небоскребах за прошедшие три года осталась на прежнем уровне, но при этом в сегменте премиум она выросла на четыре процентных пункта, а в элитном сегменте – снизилась на шесть процентных пунктов, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Высотность сама по себе помогает продавать новостройку, так как у небоскреба по определению будет яркая архитектура и узнаваемость. Покупатели предпочитают этот тип жилья еще и благодаря сравнительной редкости – хотя предложение небоскребов растет, они всё же не преобладают в столице, чем привлекают людей, которые готовы платить в том числе за эксклюзивность продукта».
Самые высокие новостройки элитного и премиум-класса в Москве
|
Проект |
Макс. высота, м* |
Макс. число этажей, ед. |
Тип |
Район |
Девелопер |
Сред. стоимость, тыс. руб./кв. м** |
РВЭ*** |
|
Башня Федерация (Восток) |
374 |
97 |
апартамент |
Пресненский |
Aeon Corporation |
1193 |
Сдан |
|
ОКО |
354 |
85 |
апартамент |
Пресненский |
Capital Group |
696 |
Сдан |
|
Neva Towers |
337 |
78 |
апартамент |
Пресненский |
Renaissance Development |
625 |
Сдан |
|
Capital Towers |
295 |
70 |
квартиры |
Пресненский |
Capital Group |
1071 |
IV кв. 2021 |
|
Mod |
200 |
55 |
квартиры |
Марьина Роща |
MR Group |
394 |
IV кв. 2024 |
|
Famous |
199 |
60 |
квартиры |
Филёвский парк |
MR Group |
485 |
IV кв. 2023 |
|
Hide |
152 |
41 |
квартиры |
Раменки |
MR Group |
615 |
IV кв. 2023 |
|
Prime Park |
150 |
41 |
квартиры |
Хорошёвский |
Optima Development |
622 |
IV кв. 2021 |
|
Поклонная 9 |
129 |
32 |
апартаменты |
Дорогомилово |
Ant Development |
752 |
II кв. 2023 |
|
High Life |
116 |
32 |
квартиры |
Даниловский |
ГК Пионер |
485 |
IV кв. 2023 |
*Максимальная высота среди корпусов более 99 метров
**Средняя цена квадратного метра во всех корпусах от 30 этажей и выше
***Даты ввода в эксплуатацию всех корпусов от 30 этажей и выше
Источник: «Метриум»
Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank оценили обеспеченность качественными складскими площадями (к ним относятся объекты класса А и В) в регионах России и пришли к выводу, что несмотря на ежегодно увеличивающиеся объемы спроса, рынок качественной складской недвижимости по-прежнему находится на стадии развития.
- По сравнению с лидирующими странами в сегменте в России наблюдается недостаток качественных складских площадей. Например, в Германии на одного жителя приходится 4,2 кв. м качественных складов, в США этот показатель составляет 3,5 кв. м. В России на одного жителя приходится всего 0,2 кв. м складских площадей класса А и В. Российский рынок по сравнению с наиболее развитыми складскими рынками мира еще далек от своего насыщения.
Обеспеченность складской недвижимостью по странам, кв. м/чел.
Источник: Knight Frank Research, 2021
- Еще одной особенностью складского рынка является концентрация качественных площадей в двух основных регионах – Московской области (включая Москву) и Ленинградской области (включая Санкт-Петербург). На долю этих двух субъектов приходится порядка 67% всех складских площадей класса А и В в России. В столичном регионе на одного жителя приходится порядка 0,9 кв. м качественных складов. Обеспеченность Москвы (с учетом Московской области) находится на чуть меньшем уровне, чем аналогичные показатели крупных городов мира – в Нью-Йорке на одного жителя приходится 1,6 кв. м, в Варшаве – 1,5 кв. м, а в Праге – 1,2 кв. м. В Санкт-Петербурге (с учетом Ленинградской области) обеспеченность меньше на треть – 0,6 кв. м/чел. Концентрация основного объема складских площадей в Москве и Санкт-Петербурге объясняется сосредоточением основного платежеспособного спроса и товаропотока страны.
- Остальные регионы России можно разделить на две категории с точки зрения складской недвижимости: регионы-крупные распределительные центры, регионы-локальные распределительные центры.
- К крупнейшим регионам-логистическим центрам относятся Новосибирская область (обеспеченность – 0,5 кв. м/чел.), Свердловская область (0,33 кв. м/чел.), Самарская область (0,25 кв. м/чел.), Воронежская и Ростовская область (по 0,2 кв. м/чел.), Республика Татарстан (0,17 кв. м/чел.), Нижегородская область (0,13 кв. м/чел.), а также Волгоградская область, Красноярский и Краснодарский край (по 0,1 кв. м/чел.). Складская недвижимость в отмеченных субъектах обеспечивает не только крупные городские агломерации, в которых они находятся, но и другие регионы, играя роль крупных распределительных хабов.
- Локальными складскими центрами России являются Калужская область (0,2 кв. м/чел.), Тульская область (0,18 кв. м/чел.), Приморский край и Липецкая область (по 0,15 кв. м/чел.), Хабаровский край и Рязанская область (по 0,13 кв. м/чел.), Республика Карелия и Адыгея (по 0,12 кв. м/чел.), а также Ульяновская область (0,1 кв. м/чел.). Повышенная концентрация складских площадей в них объясняется как расположением большего количества производств (Калужская, Липецкая, Тульская области), так и удобной локацией, позволяющей распределять товаропоток на ближайшие регионы (Хабаровский и Приморский край, Республика Адыгея и Карелия, Рязанская область).
Топ-10 регионов России по обеспеченности качественной складской недвижимости класса А и В в I полугодии 2021 г.
|
Регион |
Обеспеченность кв. м/чел. |
|
Москва и Московская область |
0,87 |
|
Санкт-Петербург и Ленинградская область |
0,57 |
|
Новосибирская область |
0,48 |
|
Свердловская область |
0,33 |
|
Самарская область |
0,25 |
|
Воронежская область |
0,21 |
|
Калужская область |
0,20 |
|
Ростовская область |
0,19 |
|
Тульская область |
0,18 |
|
Республика Татарстан |
0,17 |
Источник: Knight Frank Research, 2021
- В остальных 58 регионах страны обеспеченность качественными складскими площадями находится на уровне от 0,08 до 0,01 кв. м/чел., и в данном случае склады обслуживают регионы нахождения. При этом складские комплексы класса А, В отсутствуют в 14 регионах страны, в которых проживает 7% населения России.
- Эксперты компании Knight Frank прогнозируют сокращение разрыва обеспеченности качественными складскими площадями между Московским и крупными региональными складскими рынками. Помимо этого, ожидается развитие складской недвижимости в локальных складских центрах, а также в регионах с наименьшей обеспеченностью площадями.
- Константин Фомиченко, региональный директор, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank: «Развитие складской недвижимости продолжится в перспективе нескольких ближайших лет. Основным фактором роста будет являться увеличение оборотов торговли, в первую очередь, электронной, что потребует расположения складских объектов рядом с конечными потребителями. Кроме того, увеличение товарооборота потребует использования качественных складских площадей, которые позволят эффективно выстроить логистическую цепочку. Еще одним фактором роста складской недвижимости в регионах России может стать устаревание советского фонда, в которых находятся склады класса С – именно они составляют наибольший процент среди складской недвижимости. Таким образом, все больше пользователей складов данного класса будут рассматривать возможность аренды площадей в комплексах класса А и В».
В июле в Юго-Восточном административном округе Москвы, где строят больше всего жилых комплексов массового сегмента, цены на новостройки впервые за последний год не выросли, а упали. По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя стоимость квадратного метра сократилась здесь за месяц на 1,5%. В июле застройщики продавали жилье в этом округе в среднем за 229 тыс. рублей за кв.м против 232 тыс. за кв.м в июне.
В июле средняя стоимость квадратного метра в массовых новостройках Юго-Восточного административного округа Москвы (ЮВАО) достигла 229 тыс. рублей. Между тем месяц назад этот показатель равнялся 232 тыс. рублей, и, таким образом, за месяц средняя цена на местные квартиры в новых и строящихся жилых комплексах сократилась на 1,5%.
Между тем в ЮВАО больше всего новостроек эконом- и комфорт-класса. По данным «Метриум», здесь девелоперы реализуют 17 проектов застройки и предлагают в них 3,6 тыс. квартир, что составляет 29% от общего числа квартир в массовых новостройках Москвы в продаже.
Снижение цен в ЮВАО произошло впервые за последний год, когда в целом на рынке новостроек эконом- и комфорт-класса в Москве средняя стоимость квадратного метра повысилась с 181 тыс. рублей в июле 2020 года до 249 тыс. рублей в июле 2021 года, то есть на 38% больше.
В ЮВАО наблюдался такой же рост (38% за 12 месяцев), и в течение года он имел только восходящий тренд, хотя в некоторые месяцы повышение цен ускорялось, а в другие – замедлялось. К примеру, в октябре 2020 года показатель увеличился сразу на 9%, а в мае и июне 2021 года – в последние месяцы действия программы субсидирования ипотеки – только на 1,5% и 1,7% соответственно. В среднем же за последний год каждый месяц квадрат в массовых новостройках ЮВАО дорожал на 2,7%.
Как дорожали массовые новостройки в разных округах Москвы последний год
|
Округ |
Изменение средней цены квадратного метра в массовых новостройках относительно предыдущего месяца*, % |
||||||||||||
|
июл.20 |
авг.20 |
сен.20 |
окт.20 |
ноя.20 |
дек.20 |
янв.21 |
фев.21 |
мар.21 |
апр.21 |
май.21 |
июн.21 |
июл.21 |
|
|
СЗАО |
1% |
2% |
3% |
3% |
3% |
1% |
2% |
3% |
3% |
8% |
4% |
1% |
4% |
|
ЗАО |
4% |
1% |
6% |
3% |
2% |
-2% |
4% |
4% |
2% |
2% |
5% |
5% |
0% |
|
ЮЗАО |
6% |
2% |
-1% |
1% |
4% |
0% |
6% |
2% |
2% |
5% |
-6% |
2% |
1% |
|
ЮАО |
1% |
-1% |
3% |
-2% |
5% |
0% |
1% |
7% |
3% |
3% |
6% |
6% |
2% |
|
ЮВАО |
3% |
1% |
2% |
9% |
1% |
4% |
5% |
1% |
4% |
5% |
1% |
2% |
-2% |
|
ВАО |
-1% |
1% |
3% |
3% |
3% |
-1% |
2% |
2% |
4% |
1% |
3% |
2% |
3% |
|
СВАО |
-10% |
2% |
10% |
5% |
4% |
4% |
2% |
1% |
2% |
6% |
4% |
3% |
2% |
|
САО |
3% |
1% |
-1% |
3% |
-1% |
1% |
4% |
2% |
0% |
2% |
3% |
2% |
4% |
*Округлено до целого процента
Источник: «Метриум»
ЮВАО стал единственным округом, в котором было отмечено снижение средней цены в июле 2021 года. В большинстве других локаций цены повысились на 1-4%, и только в ЗАО они не изменились. За первое полугодие 2021 года цены на массовые новостройки снижались только два раза. Помимо ЮВАО в июле, заметное снижение было зафиксировано в ЮЗАО в мае (на 6% из-за старта продаж в новом комплексе «Южные сады» в Южном Бутово). В остальные месяцы во всех округах цены месяц от месяца только повышались.
«Снижение средней цены на крупнейшем локальном рынке недорого жилья в Москве может свидетельствовать об изменениях в политике девелоперов, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – На Юго-Востоке строится жилье преимущественно недорогого сегмента, и местные проекты были ориентированы на покупателей, привлекающих ипотечный кредит. С завершением программы субсидирования и с ростом ставок по ипотеке очевидно, что спрос также скорректируется. Именно поэтому девелоперы уже начинают пересматривать подходы к ценообразованию».
Источник: «Метриум»