Более 20% элитного и премиального жилья в Москве – в небоскребах
Доля квартир и апартаментов, представленных в элитных и премиальных небоскребах в Москве, составила 21% от общего объема предложения высокобюджетных новостроек столицы, подсчитали аналитики «Метриум». За три года этот показатель не изменился, в отличие от других сегментов, где доля высоток увеличилась. Сейчас московские застройщики продают более 700 помещений в элитных и премиальных высотках, а цена квадратного метра варьируется в них от 394 тыс. до 1,2 млн рублей.
Согласно классификации международного информационного бюро в сфере недвижимости Emporis, к небоскребам относят здания выше 100 метров. В рамках этого исследования аналитики отбирали корпуса высотой от 99,5 метров (аналогично методике отбора небоскрёбов для рейтинга в комфорт- и бизнес-классе). Таким образом, в расчет принимались только те корпуса и жилые комплексы, находящиеся сейчас в продаже, которые соответствуют следующим критериям: высота от 99,5 метров и количество этажей от 30.
На рынке новостроек премиум- и элитного класса в Москве застройщики реализуют десять высотных комплексов. С 2018 года их число не изменилось, хотя среди них появились новые проекты.
Сейчас в элитных и премиальных небоскребах Москвы девелоперы продают 736 квартир и апартаментов. Между тем всего в этих сегментах рынка на выбор покупателей представлены более 3,5 тыс. помещений. Таким образом, предложение элитного и премиального жилья в высотках составляет 21% от его общего объема.
В элитном сегменте насчитывается 272 апартамента в продаже в небоскребах или 31% от их общего числа в этом секторе рынка. Похожая картина и в «премиуме», где девелоперы реализуют 464 квартир и апартаментов, то есть 18% от общего объема предложения.
В 2018 году доля квартир и апартаментов в высотках на рынке элитных и премиальных новостроек была сопоставима. Всего застройщики продавали 1,4 тыс. помещений в небоскребах, тогда как общий объем рынка составил 6,4 тыс. квартир и апартаментов. Таким образом, доля предложения в высотках тогда достигла 21%. Причем в премиум-классе доля предложения в высотных домах равнялась 14%, а в элитном сегменте – 37%
Самым высоким небоскребом в высокобюджетном сегменте по-прежнему остается «Башня Федерация» комплекса «Москва-Сити». Она достигает в высоту 374 метров, а средняя стоимость квадратного метра в оставшихся в продаже от застройщика апартаментах достигает 1,2 млн рублей, то это есть это еще и самая дорогая высотная новостройка. Далее следует «сосед» по комплексу «Башни Федерация» – «Око» высотой 354 метра и со средней ценой «квадрата» в 696 тыс. рублей. Замыкает тройку самых высоких и дорогих небоскребов Москвы Neva Towers (337 метров), где апартаменты можно приобрести в среднем за 625 тыс. рублей за кв. м.
«Высотная новостройка в верхнем ценовом диапазоне рынка жилья – это престижно, – комментирует Давид Худоян, генеральный директор Optima Development (девелопер проекта Prime Park). – Рынок сделал большой шаг вперед в своем развитии за последние годы. Изменилось предложение высокобюджетных небоскребов: расширился выбор по их расположению, концепции, архитектуре. Стал совершеннее и непосредственный конечный продукт – квартира или апартамент, которые раньше в небоскребах почти всегда передавались покупателям без отделки. В нашем проекте высоток мы предусмотрели полную отделку и white box».
Больше других девелоперов строит высотные премиальные дома MR Group. Три из десяти небоскребов – проекты этой компании. Это жилой комплекс Mod (200 метров высотой), премиальный небоскреб Famous (199 метров) и ЖК Hide (152 метра).
Цены на высотные премиальные и элитные новостройки увеличились. Сейчас средняя стоимость квадратного метра в элитных небоскребах составляет 703 тыс. рублей за квадратный метр, тогда как в 2018 года она равнялась 631 тыс. рублей за квадратный метр. Таким образом, их стоимость увеличилась на 12%, правда, на этот показатель сильно повлияли структурные изменения в предложении.
В премиум-классе сейчас квадратный метр обойдется покупателю в 554 тыс. рублей, тогда как в 2018 года средняя стоимость составляла 458 тыс. рублей. Соответственно, премиальные новостройки за три года подорожали на 21%.
«В целом, доля высокобюджетного предложения в небоскребах за прошедшие три года осталась на прежнем уровне, но при этом в сегменте премиум она выросла на четыре процентных пункта, а в элитном сегменте – снизилась на шесть процентных пунктов, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Высотность сама по себе помогает продавать новостройку, так как у небоскреба по определению будет яркая архитектура и узнаваемость. Покупатели предпочитают этот тип жилья еще и благодаря сравнительной редкости – хотя предложение небоскребов растет, они всё же не преобладают в столице, чем привлекают людей, которые готовы платить в том числе за эксклюзивность продукта».
Самые высокие новостройки элитного и премиум-класса в Москве
Проект |
Макс. высота, м* |
Макс. число этажей, ед. |
Тип |
Район |
Девелопер |
Сред. стоимость, тыс. руб./кв. м** |
РВЭ*** |
Башня Федерация (Восток) |
374 |
97 |
апартамент |
Пресненский |
Aeon Corporation |
1193 |
Сдан |
ОКО |
354 |
85 |
апартамент |
Пресненский |
Capital Group |
696 |
Сдан |
Neva Towers |
337 |
78 |
апартамент |
Пресненский |
Renaissance Development |
625 |
Сдан |
Capital Towers |
295 |
70 |
квартиры |
Пресненский |
Capital Group |
1071 |
IV кв. 2021 |
Mod |
200 |
55 |
квартиры |
Марьина Роща |
MR Group |
394 |
IV кв. 2024 |
Famous |
199 |
60 |
квартиры |
Филёвский парк |
MR Group |
485 |
IV кв. 2023 |
Hide |
152 |
41 |
квартиры |
Раменки |
MR Group |
615 |
IV кв. 2023 |
Prime Park |
150 |
41 |
квартиры |
Хорошёвский |
Optima Development |
622 |
IV кв. 2021 |
Поклонная 9 |
129 |
32 |
апартаменты |
Дорогомилово |
Ant Development |
752 |
II кв. 2023 |
High Life |
116 |
32 |
квартиры |
Даниловский |
ГК Пионер |
485 |
IV кв. 2023 |
*Максимальная высота среди корпусов более 99 метров
**Средняя цена квадратного метра во всех корпусах от 30 этажей и выше
***Даты ввода в эксплуатацию всех корпусов от 30 этажей и выше
Источник: «Метриум»
Рынок апартаментов в ожидании решений по смене статуса, об этом говорит динамика потребительского спроса и выхода новых проектов в текущем году. За 9 месяцев 2021 года спрос на апартаменты вырос на 54%, по сравнению с тем же периодом прошлого года, что привело к активному вымыванию экспозиции.
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН» совокупный объем предложения апартаментов на первичном рынке старой Москвы по итогам октября 2021 г. составил 297,7 тыс. кв. м, что на 0,4% ниже показателей сентября и на 33,4% меньше, чем в аналогичном периоде 2020 г. На долю апартаментов приходится 14,3% от совокупного предложения. В октябре этого года на рынок вышел только один новый проект бизнес-класса – ЖК Verdi.
В структуре предложения по классам большая часть приходится на "бизнес" – 35,8% площади, на втором месте находится комфорт-класс – 32,3% площади. Доля премиум-класса составила 29,1%, а стандарт-класса – всего 2,8%. За год сильнее всего сократился размер экспозиции премиальных проектов (-54% площади) и бизнес-класса (-38% площади). В массовом сегменте, наоборот, наблюдался прирост предложения: в комфорт-классе – на 23%, в стандарт-классе – на 60,5%.
Больше половины объема предложения апартаментов (53,5% площади) представлено в трех округах столицы: ЦАО – 24,3%, СЗАО – 16,8% и САО – 12,4%. При этом, за год в ЦАО и САО наблюдалось сокращение экспозиции – на 47% и 58% соответственно, а в СЗАО, в результате выхода 4 новых проектов, годовая динамика показала увеличение предложения на 74%. Больше всего за год выросло предложение в ВАО (в 15 раз) в результате выхода 6 новых проектов массового сегмента. В 4,5 раза выросло предложение апартаментов и в ЮВАО, где большая часть проектов относится также к сегменту массового спроса.
В структуре предложения по стадиям строительной готовности 55% площади (+4% за месяц, -5,3% за год) находится на заключительном этапе, на начальной стадии представлено 28,4% (-1,6% за месяц, +4,6% за год). Наибольшая доля апартаментов представлена с отделкой – 62,5% лотов (-2,8% за месяц, +16,2% за год): с отделкой – 31%, с допопциями – 15,9% и с предчистовой отделкой – 15,6%. На долю предложения без отделки приходится 37,5% лотов (+2,8% за месяц, -16,2% за год). Большая часть (78,9%) приходится на 3 типа апартаментов: студия – 37,8%, 2е – 24,4% и 3е -16,7%. Средняя площадь предложения составила 54,1 кв. м, которая за год сократилась на 24%: в стандарт-классе – 21,2 кв. м (-18,1%), в комфорт-классе – 37,3 кв. м (-29,8%), в бизнес-классе – 60,2 кв. м (-8,5%), в премиум-классе – 113,5 кв. м (+13,5%).
Средневзвешенная цена предложения по итогам октября 2021 г. составила 419,4 тыс. руб./кв. м, за месяц она сократилась на 0,6%, а в годовой динамике показала рост на 15,2%. В структуре локаций самым доступным среди округов стал ЮВАО – 277,8 тыс. руб./кв. м (-0,7% за месяц, +43,5% за год), а самым дорогим ЦАО – 704,5 тыс. руб./кв. м (+4% за месяц, +39,1% за год). Средняя цена апартаментов составила 22,7 млн руб., за месяц она снизилась на 4,2%, за год – на 12,4%. Среди округов самым доступным стал ВАО – 8,7 млн руб. (-15% за месяц, +18,7% за год), самым дорогим – традиционно ЦАО с ценой 82,9 млн руб. (+15,6% за месяц, +87% за год).
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги октября на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения увеличился на 2,6%. Средневзвешенная цена предложения составила 262 070 руб. за кв. м (+2,2% за прошедший месяц; +26,3% с начала года; +32% за 12 месяцев).
По данным «Метриум», в октябре 2021 года на рынке новостроек массового сегмента г. Москвы в реализации находились 92 проекта с общим объемом предложения около 15 670[1] квартир, суммарная площадь лотов составила 766,8 тыс. кв. м. Количество экспонируемых лотов относительно прошлого месяца увеличилось на 2,6%, а продаваемая площадь выросла на 0,2%.
За отчетный месяц на первичном рынке массового жилья «старой» Москвы продажи начались в двух новых проектах, и еще в одном открыто предварительное бронирование.
Новые проекты на рынке новостроек массового сегмента в октябре 2021 г.
№ |
Название |
Девелопер |
Округ |
Район |
1 |
Никольские луга |
ГК ПИК |
ЮЗАО |
Южное Бутово |
2 |
Мой Адрес в Алтуфьево |
КП УГС |
СВАО |
Алтуфьевский |
3 |
New Form Аминьевское* |
Pioneer Finance |
ЗАО |
Очаково-Матвеевское |
*Старт бронирования
Источник: «Метриум»
Кроме того, был объявлен старт продаж новых корпусов в следующих проектах:
– «Михайловский парк» (корп. 1);
– «Волжский парк» (корп. 4.1, 4.2);
– «Митинский лес» (корп. 1.3, 1.4);
– «Амурский парк» (корп. 2);
– «Зеленая Вертикаль» (корп. 7);
– «Руставели 14» (корп. 2.3);
– «Большая Академическая 85» (корп. 2.1, 2.2).
Наибольшая доля квартир по-прежнему сосредоточена в ЮВАО – 27,6%. По сравнению с прошлым месяцем она уменьшилась на 1,9 п.п. из-за активного вымывания предложения в проектах данного округа. На втором месте – ЗАО (19,6%, +1,2 п.п.). Объем экспозиции западного округа пополнился благодаря старту бронирования квартир в «New Form Аминьевское» (девелопер Pioneer Finance), а также за счет наращивания экспозиции в проектах ГК «ПИК»: «Академика Павлова» и «Матвеевский парк». На третьем месте находится САО с долей квартир в 16,7% (+0,3 п.п.). Минимальное количество лотов сосредоточено в ЮЗАО (3,4%, +0,2 п.п.), где стартовал новый проект «Никольские луга» с ограниченным пулом квартир.
Источник: «Метриум»
На рынке отмечается рост строительной готовности основной массы недавно стартовавших домов. Доля квартир в корпусах на начальном этапе строительства за месяц сократилась на 7,5 п.п. и составила 27,7% всей экспозиции. Напомним, что в августе 2021 года доля подобного предложения находилась на рекордно высоком уровне в 44,9%. В октябре более половины объема экспозиции массового сегмента было представлено в корпусах на этапе монтажа – 52% (+6,1 п.п. по сравнению с прошлым месяцем). На этапе отделочных работ – 16,1% квартир (+2,4 п.п.). Наименьшая доля рынка стабильно приходится на готовые квартиры (4,1%, -0,9 п.п.).
Структура предложения по стадии строительной готовности (количество квартир)
Источник: «Метриум»
Структура предложения массового сегмента по типу квартир за прошедший месяц не претерпела существенных изменений. Постепенно увеличивается доля студий на фоне сокращения доли остальных форматов квартир. Наибольший объем предложений приходится на однокомнатные (35,3%, -0,6 п.п.) и двухкомнатные (29,4%, -0,5 п.п.) квартиры. Доля студий выросла на 1,7 п.п. и составила 21%. Трехкомнатные квартиры занимают 13,7% рынка (-0,4 п.п.). Меньше всего на рынке представлено многокомнатных квартир (0,7%, -0,2 п.п.).
Структура предложения по типу квартир
(внешний круг – октябрь 2021 г., внутренний круг – сентябрь 2021 г.), количество квартир
Источник: «Метриум»
В октябре доля квартир с отделкой выросла: квартиры с готовым ремонтом составили 71,5% рынка (+3,3 п.п.), с отделкой white box – 12,8% (+0,5 п.п.). На квартиры без отделки пришлось всего 15,8% от всей экспозиции (-3,7 п.п.), что является рекордно низким показателем за всю историю наблюдений.
Структура предложения по типу отделки
(внешний круг – октябрь 2021 г., внутренний круг – сентябрь 2021 г.), количество квартир
Источник: «Метриум»
По итогам октября средневзвешенная цена предложения на первичном рынке жилья массового сегмента составила 262 070 руб. за кв. м (+2,2% за прошедший месяц; +26,3% с начала года; +32% за 12 месяцев).
В разрезе округов средняя цена выросла в целом равномерно. Наибольший прирост (+3,7%) пришелся на ЮВАО – в округе сосредоточена наибольшая часть массового рынка квартир, во многих проектах произошло плановое поднятие цен в связи с повышением стадии строительной готовности. Снижение средней цены отмечено в ЮЗАО на 1,4%, где вышел новый проект «Никольские луга» (ГК ПИК) с рекордно низкой ценой за квадратный метр (около 176,4 тыс. руб.). Незначительная коррекция средней цены наблюдалась в СЗАО (-0,3%). В ВАО цены остались на прежнем уровне. В остальных округах отмечается повышение цены в пределах 2,0-2,2%.
Средняя цена предложения в разрезе округов в новостройках массового сегмента в октябре 2021 г., руб. за кв. м
Источник: «Метриум»
Несмотря на увеличение стоимости квадратного метра, рост доли студий в экспозиции и сокращение средней площади большинства форматов квартир сохраняет бюджет предложения на прежнем уровне. Средний показатель на первичном рынке новостроек массового сегмента составил 12,8 млн руб. (-0,2% за прошедший месяц; +12,6 % с начала года; +15% за 12 месяцев). Средняя площадь квартиры в экспозиции составила 48,9 кв.м (- 1,2 кв.м за месяц; - 6 кв.м с начала года; -7,2 кв.м за 12 месяцев).
Снижение бюджета предложения произошло только в студиях за счет уменьшения средней площади на 0,9 кв.м (с 24,7 до 23,8 кв.м), стоимость остальных форматов выросла или осталась без изменений. В октябре 2021 года зафиксированы следующие средние бюджеты предложения по типам квартир:
– студии – 7,33 млн руб. (-2,9%);
– однокомнатные – 10,97 млн руб. (+1,6%);
– двухкомнатные – 15,24 млн руб. (+0,7%);
– трёхкомнатные – 20,08 млн руб. (+2,1%);
– многокомнатные – 27 млн руб. (+0,0%).
Стоимость квартир в массовом сегменте в зависимости от типологии
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость квартир, руб. |
|||||||
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
||
СТ |
12,3 |
23,8 |
42,7 |
205 000 |
308 105 |
478 000 |
3 605 776 |
7 332 131 |
13 269 510 |
|
1К |
31,2 |
39,5 |
93,3 |
173 600 |
277 985 |
531 400 |
6 212 640 |
10 974 960 |
21 075 000 |
|
2К |
42,4 |
60,4 |
103,5 |
153 600 |
252 440 |
433 800 |
8 240 260 |
15 237 505 |
29 826 205 |
|
3К |
61,1 |
84,2 |
139,6 |
140 400 |
238 525 |
382 900 |
11 352 300 |
20 082 120 |
38 162 580 |
|
4К+ |
75,4 |
108,0 |
129,9 |
173 000 |
249 965 |
372 000 |
14 846 100 |
26 997 070 |
44 788 800 |
|
итого[2] |
12,3 |
48,9 |
139,6 |
140 400 |
262 070 |
531 400 |
3 605 775 |
12 823 945 |
44 788 800 |
Источник: «Метриум»
Рейтинг самых доступных предложений в октябре 2021 года:
– ЖК «New Form Аминьевское» (ЗАО / р-н Очаково-Матвеевское): студия площадью 12,3 кв. м за 3,6 млн руб.
– ЖК «MySpace на окской» (ЮВАО / р-н Кузьминки): студия площадью 13,7 кв. м за 4,6 млн руб.
– ЖК «Никольские луга» (ЮВАО / р-н Южное Бунино): студия площадью 19,9 кв. м за 4,7 млн руб.
Основные тенденции
«В октябре 2021 года объем предложения квартир массового сегмента в «старой» Москве продолжил плавно увеличиваться –+2,6% за месяц по количеству квартир, но при этом совокупная их площадь выросла всего на 0,2%, – резюмирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Это свидетельствует о продолжении тренда на экспозицию компактных лотов (особенно в проектах ГК «ПИК») и снижение средней площади квартиры (-1,2 кв.м за месяц). Текущий объем экспозиции насчитывает почти 15,7 тыс. квартир, и дальнейшая динамика показателя будет зависеть от спроса в ноябре-декабре. Вероятнее всего, при сохранении текущей активности покупателей до конца года предложение останется на уровне 15-16 тыс. квартир.
Девелоперскую активность можно охарактеризовать как умеренную. За прошедший месяц старт продаж был объявлен в трех проектах, также начались продажи в корпусах семи ранее представленных на рынке жилых комплексов. Девелопером большинства проектов, за счет которых произошло пополнение объема экспозиции, остается ГК ПИК. В 2020 году за аналогичный период продажи стартовали в пяти новых проектах.
Цены за квадратный метр продолжают плавно расти за счет снижения площади квартир. Цена квадратного метра в новостройках массового сегмента выросла до 262 тыс. руб. (+2,2% за месяц), при этом средний бюджет практически не изменился и составил 12,8 млн руб. (-0,2%). Подобная динамика отмечается из-за увеличившейся доли студий в экспозиции, а также тенденции к уменьшению средней площади всех квартир. Средняя площадь квартиры в экспозиции составила 48,9 кв.м (- 1,2 кв.м за месяц; - 6 кв.м с начала года; -7,2 кв.м за 12 месяцев).
Застройщики формируют структуру экспозиции с учетом спроса, делая акцент в новых объемах на наиболее компактных и доступных квартирах. Это позволяет сдерживать рост стоимость жилья – средние цены на квартиры в массовом сегменте не претерпевали значительных изменений, начиная с июня 2021 года, несмотря на положительную динамику цен за квадратный метр.
В октябре 2021 года, по предварительным данным, зарегистрировано 4,9 тыс.[3] договоров долевого участия на первичном рынке Москвы по всем классам (+3% за месяц; +15% к аналогичному периоду 2019 года). В октябре 2020 года наблюдался аномальный спрос почти в 8 тыс. ДДУ, так как изначально планировалось завершить программу льготной ипотеки в ноябре. Таким образом, текущий уровень спроса можно охарактеризовать как умеренный и плавно растущий. В статистике за ноябрь, вероятнее всего, скажется введение нерабочих дней в начале месяца, тем не менее до конца года мы ожидаем увеличения активности покупателей на рынке. Планы по дальнейшему повышению ключевой ставки и удорожание ипотеки подталкивает людей как можно быстрее закрыть сделки по покупке недвижимости».
[1] В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации для ряда комплексов объем предложения был рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[2] С учетом двухуровневых квартир, квартир с антресолью и с собственной террасой
[3] Сделки физических лиц, без оптовых покупок (без учета Новой Москвы)