Уровень свободных площадей в торговых коридорах Москвы остаётся высоким
Аналитики CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, подвели итоги IV квартала 2021 года на рынке торговых коридоров Москвы.
Доля свободных площадей значительно отличается в зависимости от улицы. Общий уровень вакантных площадей варьируется в диапазоне 4,3% - 27,5%.
Максимальный показатель по состоянию на IV квартал наблюдается на улицах 1-ая Тверская-Ямская и Тверская. На Тверской улице структура закрытий сравнительно равномерно распределена между различными сегментами арендаторов. Свободные лоты на Тверской, предлагаемые к аренде, являются в основном многоуровневыми, что создает сложности для их реализации.
Минимальный объем свободных помещений по состоянию на IV квартал наблюдается на улицах Покровка и Большая Дмитровка. Эти улицы, наравне с Патриаршими Прудами и Маросейкой, пользуются высоким спросом среди операторов общепита, которые и поглощают вакантные помещения. Так например, на Большой Дмитровке сегмент ресторанов и кафе сформировал 60% всех открытий 2021 года.
Доля свободных площадей по ключевым улицам в IV кв. 2021 г., %
Источник: исследования CBRE, ноябрь 2021 г.
Структура новых открытий в IV квартале осталась неизменной. Лидирующие позиции занимают рестораны, fashion-ритейлеры, а также операторы профиля «красота и здоровье». Так, в IV квартале состоялись открытия «Table 1» и «Muse» на Большой Никитской, pop-up бутика российского бренда «MilaMarsel» в Столешниковом переулке. Заметная доля открытий приходится на профиль «другое».
В эту категорию включаются небольшие бизнесы индивидуальных предпринимателей – цветочные магазины, учреждения дополнительного образования, специализированные магазины.
Квартальная структура открытий соотносится с итоговым годовым распределением, где на рестораны пришлась половина открытий, а сегменты «красота и здоровье» и «одежда, обувь, аксессуары» расположились на 2-ом и 3-м местах (График 3). Итоговое распределение арендаторов в 2021 году остается традиционным.
Наибольшая доля закрытий в IV квартале приходится на Садовое кольцо, а также улицы Пятницкая и Арбат. Профиль арендаторов, освободивших помещения
в рассматриваемом периоде, преимущественно относится к сегменту общественного питания, как наиболее активному. Так, закрылись ресторан Nobu на Большой Дмитровке и кафе «Союзники»
на Пятницкой.
Наиболее высокий уровень ставок характерен для локаций, традиционно востребованных у международных fashion-ритейлеров. К ним относятся Столешников переулок, центральная часть Кузнецкого Моста и улица Петровка до пересечения со Столешниковым. Срок экспонирования на этих улицах является одним из минимальных и составляет 1-3 месяца.
Согласно данным CBRE, cохраняются высокие ставки аренды на помещения в районе Патриарших прудов.
Наименьшие значения ставок аренды наблюдаются на улицах 1-ая Тверская-Ямская и Арбат,
что соотносится со сравнительно высоким уровнем вакансии.
Уровень вакантных помещений и ставки аренды* на главных торговых улицах в IV кв. 2021 г., руб./кв. м/год
*Рассматриваются ставки экспонирования помещений площадью 100-300 кв. м прямоугольной формы с отдельным входом и витриной, расположенные на первом этаже. Ставки указаны с учетом НДС.
Источник: исследования CBRE, IV кв. 2021 г.
Юлия Назарова, руководитель направления стрит-ритейла СBRE в Москве, комментирует:
«Сегмент стрит-ритейла по-прежнему испытывает на себе влияние кризиса 2020 года. Доля свободных площадей сохраняется на высоком уровне и в IV квартале достигла максимального значения за рассматриваемый период. Значительную долю общего уровня вакантных площадей формируют системно невостребованные помещения. Они предлагаются на рынке более года, что превышает средний срок экспонирования.
Наблюдается рост общего количества помещений для аренды. Это, главным образом, связано с тенденцией деления крупных лотов на более мелкие. При этом распространено как деление с организацией отдельного входа (новый лот), так и формирование секций в составе одного помещения».
По итогам второго квартала 2021 года, объем чистого поглощения на офисном рынке составил чуть более 28 тыс. кв. м, что можно рассматривать как постепенное оживление рынка аренды в Санкт-Петербурге. Если в первом квартале основной объем поглощения пришелся на бизнес-центры, которые были заполнены конечными потребителями (собственниками и арендаторами), то в апреле-июне 2021 года активность на рынке носила рыночный характер. Суммарное чистое поглощение по итогам полугодия достигло 90 тыс. кв. м, что в 3 раза превышает результаты аналогичного периода 2020 года (31 тыс. кв. м).
Лидирующим по объему спроса по итогам полугодия стал сегмент «Информационные технологии и телеком», который вернул себе первенство после более скромной весны – 35% от объема всех сделок. Далее, достаточно близкие результаты по объему закрытых сделок показали следующие сегменты: «профессиональные услуги» (16%), «торговые компании» (14%), а также «банки и финансовые структуры» (13%). Особняком стоят компании подразделения ПАО «Газпром», которые, хоть и не были активными арендаторами в первом полугодии, однако остаются активными как резиденты своих новых собственных проектов, в частности «Морской резиденции».
В первом полугодии 2021 года рынок качественной офисной недвижимости пополнился 11 бизнес-центрами суммарной арендопригодной площадью 83,7 тыс. кв. м. Таким образом, общий объем предложения достиг 3,76 млн кв. м. Если в первом квартале объем предложения был сформирован преимущественно неспекулятивными объектами, крупнейшим из которых стал деловой центр «Морская резиденция», то второй квартал ознаменовался выходом на рынок ряда спекулятивных объектов: деловой центр «Максидом» на Васильевском острове, несколько офисных особняков на Большой Морской улице от компании УК «Сенатор».
Активное пополнение объема спекулятивного предложения во втором квартале 2021 года отразилось на уровне вакантности. Так, доля свободных площадей в бизнес-центрах класса А, несмотря на положительное поглощение, увеличилась за квартал на 2,4% и составила 5,8%. В классе В стабильный спрос приводит к вымыванию офисных площадей в наиболее качественных объектах этого сегмента. По итогам второго квартала уровень вакантности в классе В снизился на 0,6 п.п. – до 6,6%.
Средний уровень запрашиваемых ставок в бизнес-центрах класса А вырос за прошедший квартал на 7,8% и достиг 1 702 руб./кв. м/мес. (без учета НДС). В Классе В ставки не изменились – средний показатель запрашиваемых ставок составил 1 131 руб./кв. м/мес. (без учета НДС).
«Результаты первого полугодия показывают уверенное восстановление рынка. Многие арендаторы рассматривают варианты переезда, смены локации, консолидацию или открытие новых офисов. Наибольшим вызовом становится поиск качественных крупных офисов по рыночной цене. Арендаторы готовы рассматривать самые разные объекты, если они могут быть приспособлены под офисы и реконструированы. Однако, конечно, классический офис остается наиболее предпочтительным вариантом. Рынок постепенно возвращается к допандемийному уровню ставок аренды, хотя последующий рост будет ограничен желанием арендаторов сохранить экономически приемлемые ставки аренды», - комментирует Виктория Горячева, заместитель директора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers.
Аналитики консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg сравнили, как изменился первичный рынок жилья в Петербурге за последние 10 лет. Результаты исследования говорят о том, что средние цены на квартиры выросли более чем в 2,5 раза, объем продаж увеличился вдвое.
По итогам июня 2021 года объём предложения на первичном рынке жилья Санкт-Петербурга составил 6,3 млн м2, что на 12% превышает уровень аналогичного периода 2011 года. За первые 6 месяцев текущего года в черте города было реализовано около 21 тыс. квартир. Для сравнения 10 годами ранее, в первой половине 2011 г., объём продаж составил примерно 10 тыс. квартир.
За 10 лет доля пригородных территорий в общем объёме строительства возросла на 5 п. п. - с 12 до 17%.
Средние цены на квартиры в новостройках в период с июня 2011 г. по июнь 2021 г. увеличились в 2,4-2,8 раза в зависимости от класса. Наибольшее подорожание цены квадратного метра зафиксировано в сегменте бизнес-класса: с 98 тыс. руб./м2 до 273 тыс. руб./м2. В сегменте массового спроса средний уровень цен по итогам июня 2021 г. составил 178 тыс. руб./м2, в 2011 г. цифры были заметно меньше – 73 тыс. руб./м2. Элитное жильё подорожало в 2,6 раз за рассматриваемый период, средняя цена во втором квартале 2021 г. находилась на отметке 464 тыс. руб./м2.
Структура спроса по классам за 10 лет не изменилась. 90% всех проданных квартир на рынке относятся к С-классу.
Николай Пашков, генеральный директор консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg: «Текущие реалии ярко демонстрируют преимущество недвижимости, за которое ее так ценят инвесторы, особенно частные: недвижимость – это реальный актив и надежная инвестиция, рынки недвижимости временами переживают кризисы, но продолжают активно развиваться. Нестабильная экономическая ситуация и снижение доходности по вкладам стимулируют покупателей к сохранению существующих и приобретение новых активов в недвижимости».