Уровень свободных площадей в торговых коридорах Москвы остаётся высоким
Аналитики CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, подвели итоги IV квартала 2021 года на рынке торговых коридоров Москвы.
Доля свободных площадей значительно отличается в зависимости от улицы. Общий уровень вакантных площадей варьируется в диапазоне 4,3% - 27,5%.
Максимальный показатель по состоянию на IV квартал наблюдается на улицах 1-ая Тверская-Ямская и Тверская. На Тверской улице структура закрытий сравнительно равномерно распределена между различными сегментами арендаторов. Свободные лоты на Тверской, предлагаемые к аренде, являются в основном многоуровневыми, что создает сложности для их реализации.
Минимальный объем свободных помещений по состоянию на IV квартал наблюдается на улицах Покровка и Большая Дмитровка. Эти улицы, наравне с Патриаршими Прудами и Маросейкой, пользуются высоким спросом среди операторов общепита, которые и поглощают вакантные помещения. Так например, на Большой Дмитровке сегмент ресторанов и кафе сформировал 60% всех открытий 2021 года.
Доля свободных площадей по ключевым улицам в IV кв. 2021 г., %
Источник: исследования CBRE, ноябрь 2021 г.
Структура новых открытий в IV квартале осталась неизменной. Лидирующие позиции занимают рестораны, fashion-ритейлеры, а также операторы профиля «красота и здоровье». Так, в IV квартале состоялись открытия «Table 1» и «Muse» на Большой Никитской, pop-up бутика российского бренда «MilaMarsel» в Столешниковом переулке. Заметная доля открытий приходится на профиль «другое».
В эту категорию включаются небольшие бизнесы индивидуальных предпринимателей – цветочные магазины, учреждения дополнительного образования, специализированные магазины.
Квартальная структура открытий соотносится с итоговым годовым распределением, где на рестораны пришлась половина открытий, а сегменты «красота и здоровье» и «одежда, обувь, аксессуары» расположились на 2-ом и 3-м местах (График 3). Итоговое распределение арендаторов в 2021 году остается традиционным.
Наибольшая доля закрытий в IV квартале приходится на Садовое кольцо, а также улицы Пятницкая и Арбат. Профиль арендаторов, освободивших помещения
в рассматриваемом периоде, преимущественно относится к сегменту общественного питания, как наиболее активному. Так, закрылись ресторан Nobu на Большой Дмитровке и кафе «Союзники»
на Пятницкой.
Наиболее высокий уровень ставок характерен для локаций, традиционно востребованных у международных fashion-ритейлеров. К ним относятся Столешников переулок, центральная часть Кузнецкого Моста и улица Петровка до пересечения со Столешниковым. Срок экспонирования на этих улицах является одним из минимальных и составляет 1-3 месяца.
Согласно данным CBRE, cохраняются высокие ставки аренды на помещения в районе Патриарших прудов.
Наименьшие значения ставок аренды наблюдаются на улицах 1-ая Тверская-Ямская и Арбат,
что соотносится со сравнительно высоким уровнем вакансии.
Уровень вакантных помещений и ставки аренды* на главных торговых улицах в IV кв. 2021 г., руб./кв. м/год
*Рассматриваются ставки экспонирования помещений площадью 100-300 кв. м прямоугольной формы с отдельным входом и витриной, расположенные на первом этаже. Ставки указаны с учетом НДС.
Источник: исследования CBRE, IV кв. 2021 г.
Юлия Назарова, руководитель направления стрит-ритейла СBRE в Москве, комментирует:
«Сегмент стрит-ритейла по-прежнему испытывает на себе влияние кризиса 2020 года. Доля свободных площадей сохраняется на высоком уровне и в IV квартале достигла максимального значения за рассматриваемый период. Значительную долю общего уровня вакантных площадей формируют системно невостребованные помещения. Они предлагаются на рынке более года, что превышает средний срок экспонирования.
Наблюдается рост общего количества помещений для аренды. Это, главным образом, связано с тенденцией деления крупных лотов на более мелкие. При этом распространено как деление с организацией отдельного входа (новый лот), так и формирование секций в составе одного помещения».
Аналитики компании Knight Frank St. Petersburg подвели итоги 3 квартала 2021 года на рынке жилья бизнес-класса и выяснили, что за год средняя цена квадратного метра увеличилась на 40%.
По итогам сентября 2021 г. средневзвешенная цена на первичном рынке жилья В-класса составила 287,7 тыс. руб./кв. м, увеличившись за квартал на 5%, при этом годовая динамика была на уровне 40%.
Наиболее существенные изменения затронули Красногвардейский район, в котором показатель средней цены за год увеличился на 56% в связи с выходом в продажу трех новых жилых комплексов высокого ценового сегмента. Также значительную годовую динамику цен (в пределах 41-43%) показали Адмиралтейский, Московский и Центральный районы. Во всех остальных локациях средние цены увеличились на 25-35%.
Свободное предложение за 3 квартала 2021 г. сократилось на 25%, составив около 320 тыс. кв. м. Причиной отрицательной динамики предложения стало квартальное увеличение спроса на фоне низкого показателя выведенных на рынок новых площадей. За квартал было продано около 72 тыс. кв. м, с начала 2021 г. – около 193 тыс. кв. м.
На фоне активной ценовой динамики произошла корректировка спроса на различные типы квартир. Так в 2020 г. наиболее востребованными были квартиры с 2 спальнями – на них приходилось около 37% продаж. В 2021 г. доля данного типа квартир в общем объёме продаж сократилась до 31% в пользу увеличения спроса на квартиры с одной спальней, доля в объёме спроса которых увеличилась с 27% до 32%. Средняя стоимость квартир с двумя спальнями за год увеличилась с 17 млн до 22 млн руб., а квартир с 1 спальней с 11,8 млн до 14,3 млн руб. Наиболее заметное удорожание произошло у квартир с тремя спальнями, средняя стоимость которых увеличилась с 32 млн до 38 млн руб., при этом спрос на данный тип квартир остался стабильным.
До конца года ожидается ввод в эксплуатацию нескольких комплексов В-класса совокупной жилой площадью около 127 тыс. кв. м, в результате годовой показатель ввода может превысить уровень 2020 г. на 75%.
Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg: «Жильё бизнес-класса сейчас востребовано на рынке. С одной стороны, ограниченное предложение на элитном рынке мотивирует часть покупателей рассматривать в том числе квартиры в объектах бизнес-класса. С другой стороны, есть доля покупателей, которые "выросли" из жилья массового спроса и могут позволить себе более качественное, престижное жильё в привлекательных локациях».
Северо-Восточный административный округ – один из самых востребованных среди покупателей коммерческой недвижимости, уступая только ЮАО. За девять месяцев 2021 г. в местных жилых комплексах было продано больше офисных и торговых помещений, чем в трех соседних округах (ВАО, САО и ЦАО) вместе взятых. Но, несмотря на интенсивный спрос, в СВАО еще остались значительные запасы объектов коммерческого назначения. Согласно подсчетам специалистов портала Arendator.ru, их фонд превышает 100 лотов.
В целом дефицит свободных коммерческих помещений пока что не грозит северо-восточным локациям. На сегодняшний день в 11 новостройках на территории СВАО готовы к реализации 21,8 тыс. кв. м площадей, пригодных для ведения бизнеса. Этой массы более чем достаточно для удовлетворения текущего спроса. За девять месяцев инвесторы выбрали менее 15,4 тыс. коммерческих площадей, то есть порядка 70% от сложившейся экспозиции.
Крупнейшим фондом офисных лотов располагает бизнес-центр Plaza Botanica, который входит в многофункциональный комплекс YE’S Botanica у ТПУ «Ботанический сад». По этому адресу на продажу выставлены 52 юнита – половина от наличного предложения в границах СВАО. В большинстве своем офисная линейка Plaza Botanica состоит из относительно компактных объектов площадью до 150 кв. м. Габаритный максимум здесь достигает 296,61 кв. м. Лот с такой площадью обойдется покупателю в 56,0 млн рублей. Всего комплекс содержит 7,94 тыс. кв. м коммерческой недвижимости – 36,4% от валового показателя по округу.
Четвертая часть коммерческих помещений на северо-востоке Москвы (23 юнита, 5,44 тыс. кв. м) входит в экспозицию ЖК «Сказочный лес», который строится на границе национального парка «Лосиный остров». Для этого проекта характерна более крупная нарезка лотов. Средние габариты коммерческого юнита в его экспозиции составляют 236,5 кв. м (в Plaza Botanica – 152,7 кв. м). Добавим, что у Seven Duns Development есть в СВАО еще один адрес – «Светлый мир. В стремлении к свету» с пятью объектами общей площадью 0,8 тыс. кв. м.
Самый дорогостоящий пул коммерческих объектов сосредоточен в премиальном апарт-комплексе Hill8 на проспекте Мира. Восемь офисов, ресторан и фитнес-центр занимают в совокупности 5,37 тыс. кв. м. Этот актив оценен девелопером – компанией «Сити-XXI век» – в 1,66 млрд рублей, что соответствует 37,1% от общей стоимости коммерческих лотов в новостройках СВАО.
В соседнем районе Марьина Роща можно купить один из трех лофтов свободного назначения, которые относятся к фонду квартала Studio #12. На них установлены ценники в 62,54 млн рублей (253,1 кв. м), 67,61 млн рублей (273,6 кв. м) и 77,27 млн рублей (312,7 кв. м).
Особенностью северо-восточной экспозиции является широкое представительство юнитов с крупными и сверхкрупными габаритами. Помещения площадью от 200 кв. м охватывают две пятых предложения. Основными его поставщиками на локальном рынке выступают проекты «Сказочный лес» (13 лотов), Plaza Botanica (11 лотов) и Hill8 (10 лотов). На сегодняшний день самый крупный и самый дорогой юнит в открытой продаже – двухуровневый ресторан площадью 1093,3 кв. м в АК Hill8. В его чеке прописана сумма 342,9 млн рублей. По этому же адресу экспонируются шесть из семи коммерческих объектов с прайсом от 100 млн рублей. Единственное исключение – ресторан (327,0 кв. м) в так называемой «Каланче» на территории ЖК LIFE-Ботанический сад 2.
Большая доля крупногабаритных объектов отчасти объясняется трудностями их реализации. Лишь очень ограниченный круг потенциальных резидентов обладает необходимыми бюджетами для покупки помещения с метражом 200+. Достаточно сказать, что по итогам января-сентября из 198 проданных в СВАО коммерческих лотов только 7 принадлежали к этой категории. В то же время наиболее популярная фракция (на которую приходится 76,8% спроса) – объекты площадью до 100 кв. м – серьезно истощена. Выборка по ней сводится всего к 24 единицам.