Уровень свободных площадей в торговых коридорах Москвы остаётся высоким
Аналитики CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, подвели итоги IV квартала 2021 года на рынке торговых коридоров Москвы.
Доля свободных площадей значительно отличается в зависимости от улицы. Общий уровень вакантных площадей варьируется в диапазоне 4,3% - 27,5%.
Максимальный показатель по состоянию на IV квартал наблюдается на улицах 1-ая Тверская-Ямская и Тверская. На Тверской улице структура закрытий сравнительно равномерно распределена между различными сегментами арендаторов. Свободные лоты на Тверской, предлагаемые к аренде, являются в основном многоуровневыми, что создает сложности для их реализации.
Минимальный объем свободных помещений по состоянию на IV квартал наблюдается на улицах Покровка и Большая Дмитровка. Эти улицы, наравне с Патриаршими Прудами и Маросейкой, пользуются высоким спросом среди операторов общепита, которые и поглощают вакантные помещения. Так например, на Большой Дмитровке сегмент ресторанов и кафе сформировал 60% всех открытий 2021 года.
Доля свободных площадей по ключевым улицам в IV кв. 2021 г., %
Источник: исследования CBRE, ноябрь 2021 г.
Структура новых открытий в IV квартале осталась неизменной. Лидирующие позиции занимают рестораны, fashion-ритейлеры, а также операторы профиля «красота и здоровье». Так, в IV квартале состоялись открытия «Table 1» и «Muse» на Большой Никитской, pop-up бутика российского бренда «MilaMarsel» в Столешниковом переулке. Заметная доля открытий приходится на профиль «другое».
В эту категорию включаются небольшие бизнесы индивидуальных предпринимателей – цветочные магазины, учреждения дополнительного образования, специализированные магазины.
Квартальная структура открытий соотносится с итоговым годовым распределением, где на рестораны пришлась половина открытий, а сегменты «красота и здоровье» и «одежда, обувь, аксессуары» расположились на 2-ом и 3-м местах (График 3). Итоговое распределение арендаторов в 2021 году остается традиционным.
Наибольшая доля закрытий в IV квартале приходится на Садовое кольцо, а также улицы Пятницкая и Арбат. Профиль арендаторов, освободивших помещения
в рассматриваемом периоде, преимущественно относится к сегменту общественного питания, как наиболее активному. Так, закрылись ресторан Nobu на Большой Дмитровке и кафе «Союзники»
на Пятницкой.
Наиболее высокий уровень ставок характерен для локаций, традиционно востребованных у международных fashion-ритейлеров. К ним относятся Столешников переулок, центральная часть Кузнецкого Моста и улица Петровка до пересечения со Столешниковым. Срок экспонирования на этих улицах является одним из минимальных и составляет 1-3 месяца.
Согласно данным CBRE, cохраняются высокие ставки аренды на помещения в районе Патриарших прудов.
Наименьшие значения ставок аренды наблюдаются на улицах 1-ая Тверская-Ямская и Арбат,
что соотносится со сравнительно высоким уровнем вакансии.
Уровень вакантных помещений и ставки аренды* на главных торговых улицах в IV кв. 2021 г., руб./кв. м/год
*Рассматриваются ставки экспонирования помещений площадью 100-300 кв. м прямоугольной формы с отдельным входом и витриной, расположенные на первом этаже. Ставки указаны с учетом НДС.
Источник: исследования CBRE, IV кв. 2021 г.
Юлия Назарова, руководитель направления стрит-ритейла СBRE в Москве, комментирует:
«Сегмент стрит-ритейла по-прежнему испытывает на себе влияние кризиса 2020 года. Доля свободных площадей сохраняется на высоком уровне и в IV квартале достигла максимального значения за рассматриваемый период. Значительную долю общего уровня вакантных площадей формируют системно невостребованные помещения. Они предлагаются на рынке более года, что превышает средний срок экспонирования.
Наблюдается рост общего количества помещений для аренды. Это, главным образом, связано с тенденцией деления крупных лотов на более мелкие. При этом распространено как деление с организацией отдельного входа (новый лот), так и формирование секций в составе одного помещения».
В первом квартале 2021 года спрос на первичном рынке жилой недвижимости бизнес- и премиум-класса уменьшился на 10% по сравнению с аналогичным периодом 2020 года. За первые три месяца было реализовано 97 тыс. кв. м бизнес- и премиум-класса (или 1 660 квартир). Всего, по данным Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, в январе-марте 2021 года было зарегистрировано 16 405 договоров долевого участия (ДДУ), что на 14% меньше показателя первого квартала 2020 года (19 116 ДДУ).
«Снижение уровня спроса в первом квартале 2021 года было ожидаемым. Во втором полугодии 2020 года спрос поддерживался привлекательными ипотечными ставками. Однако затем стремительный рост цен наряду с сокращением предложения охладили рынок. С конца 2020 года мы наблюдаем снижение количества сделок с привлечением ипотечных средств», - комментирует Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers.
Так, по итогам первого квартала 2021 года доля ДДУ с привлечением ипотечных средств в проектах бизнес-класса составила 54%, хотя в четвертом квартале 2020 года она была на уровне 66%. В премиум-классе показатель относительно того же периода снизился на 4 п.п. и в первом квартале 2021 года составил 34%.
По состоянию на март 2021 года стоимость жилья в проектах бизнес-класса выросла на 22% год к году и достигла 209 тыс. руб./кв. м. В премиум-классе стоимость квадратного метра за год увеличилась на 29% - до 312 тыс. руб./кв. м.
В 2021 году продолжается девелоперская активность в части вывода новых проектов на рынок. Так, в первом квартале 2021 года рынок Санкт-Петербурга пополнился 89,7 тыс. кв. м жилья в проектах бизнес-класса и 84,9 тыс. кв. м в проектах премиум-класса. Так, в первом квартале 2021 года в продажу вышел новый проект класса «бизнес» – клубный дом «Халькон» от застройщика «Капстрой Питер» («Патек Групп») на Васильевском острове. Также предложение пополнили вторая очередь проекта «Морская набережная» («Группа ЛСР») и седьмая очередь проекта Magnifika Residence (Bonava). Еще одна новинка рынка в сегменте «премиум» – проект девелопера «Группа ЛСР» на Петровском острове – Neva Residence. В той же локации холдинг «РСТИ» вывел в продажу квартиры в третьем корпусе проекта Familia.
За первые три месяца 2021 года объем жилья, введенного в эксплуатацию, в сегментах «бизнес» и «премиум» составил 59 тыс. кв. м. Завершилось строительство двух домов бизнес-класса – «Дом у Каретного» («Инвестторг») в Фрунзенском районе и «Галактика Премиум» (Группа «Эталон») в Московском районе.
«Мы ожидаем, что в 2021 году рост цен на первичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга замедлится, поскольку в большей степени спрос на жилье уже реализован. В будущем увеличение стоимости квадратного метра будет связано с дальнейшим переходом рынка на проектное финансирование. По данным ДОМ.РФ, на конец марта 2021 года уже 43% от объема строящейся недвижимости предусматривает использование счетов эскроу, хотя в марте 2020 года показатель был на уровне 22%. На рост цен будут также влиять удорожание площадок под строительство и стройматериалов, особенно в высоких сегментах недвижимости», - добавляет Елизавета Конвей.
В I квартале 2021 года доля квартир в новостройках бизнес-класса на котловане достигла 52% – максимума за последние пять лет. За прошедший год этот показатель увеличился в два раза, тогда как предложение квартир в готовых новостройках этого сегмента сократилось до минимума – 11%.
Ключи от половины квартир в московских новостройках бизнес-класса потенциальным покупателям придется ждать долго – 52% вариантов такого жилья московские застройщики реализуют в корпусах, находящихся на начальной стадии строительства, отмечают эксперты «Метриум». Речь идет почти о 6,2 тыс. из 12 тыс. квартир, образующих рынок нового жилья бизнес-класса в «старой» Москве. За последний год предложение на начальном этапе увеличилось в 2,2 раза в абсолютном выражении. В I квартале 2020 года застройщики жилья бизнес-класса продавали только 2,8 тыс. квартир на котловане (23%).
Предложение новостроек на котловане стало больше за счет сокращения вариантов жилья в корпусах на более поздних стадиях строительства. Особенно меньше стало квартир в готовых домах. Доля такого жилья уменьшилась до 11% (1,3 тыс. квартир). Этот показатель также минимальный за последние пять лет, а год назад квартиры в корпусах с разрешением на ввод в эксплуатацию составляли 23% (2,9 тыс. квартир).
Заметно уменьшилось предложение квартир в корпусах на стадии возведения этажей – с 33% в I кв. 2020 года до 17% сейчас. В абсолютном выражении число таких вариантов жилья в продаже уменьшилось 4,2 тыс. до 2 тыс. квартир.
Практически неизменным осталось число квартир в домах, которые находятся на стадии отделки. Год назад их доля равнялась 21% (2,6 тыс. жилых помещений), а сейчас – 20% (2,5 тыс. квартир).
«Качественные требования потенциальных покупателей нового жилья в Москве растут, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – Фактически за последние 5 лет они эволюционировали от требований уровня комфорт-класса до бизнес-класса: хорошее расположение, экологичная среда, собственные благоустроенные территории типа набережных или скверов, уникальные социальные или инфраструктурные объекты в шаговой доступности. Именно поэтому девелоперы последние годы начали активно пересматривать и улучшать качество новых проектов, что в итоге и выразилось в резком росте предложения жилья бизнес-класса на раннем этапе строительства».
Предложение новостроек бизнес-класса увеличилось за счет выхода на рынок новых комплексов. Всего в январе-марте начались продажи в шести новостройках бизнес-класса и возобновились в одном комплексе. В аналогичный период 2020 года девелоперы начали реализацию только одного комплекса. С начала предложение по числу квартир увеличилось на 23,3%, а по продаваемой площади – на 18,3%.
«Примечательно, что рост предложения жилья бизнес-класса происходит на фоне сопоставимого уменьшения вариантов новостроек комфорт-класса, – резюмирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Это может быть связано с процессом постепенного размывания качественных границ между двумя сегментами рынка. На фоне активного и масштабного развития «старой» Москвы на первичном рынке жилья все острее дискуссия о том, что является первоочередным при определении класса проекта – локация или продуктовые характеристики самого комплекса. Прошлогодний рост цен в бизнес-классе в совокупности с устойчивым платежеспособным спросом, мотивировали застройщиков некоторых комплексов комфорт-класса доработать свой продукт и позиционировать новинки как проекты бизнес-класса. Это более выгодно с точки зрения маркетинга и с позиции наиболее эффективного использования дорогостоящей московской земли, на которой возводится жилье. Именно поэтому предложение новостроек бизнес-класса растет, особенно за счет старта продаж новых комплексов».
Источник: «Метриум»