Уровень свободных площадей в торговых коридорах Москвы остаётся высоким
Аналитики CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, подвели итоги IV квартала 2021 года на рынке торговых коридоров Москвы.
Доля свободных площадей значительно отличается в зависимости от улицы. Общий уровень вакантных площадей варьируется в диапазоне 4,3% - 27,5%.
Максимальный показатель по состоянию на IV квартал наблюдается на улицах 1-ая Тверская-Ямская и Тверская. На Тверской улице структура закрытий сравнительно равномерно распределена между различными сегментами арендаторов. Свободные лоты на Тверской, предлагаемые к аренде, являются в основном многоуровневыми, что создает сложности для их реализации.
Минимальный объем свободных помещений по состоянию на IV квартал наблюдается на улицах Покровка и Большая Дмитровка. Эти улицы, наравне с Патриаршими Прудами и Маросейкой, пользуются высоким спросом среди операторов общепита, которые и поглощают вакантные помещения. Так например, на Большой Дмитровке сегмент ресторанов и кафе сформировал 60% всех открытий 2021 года.
Доля свободных площадей по ключевым улицам в IV кв. 2021 г., %
Источник: исследования CBRE, ноябрь 2021 г.
Структура новых открытий в IV квартале осталась неизменной. Лидирующие позиции занимают рестораны, fashion-ритейлеры, а также операторы профиля «красота и здоровье». Так, в IV квартале состоялись открытия «Table 1» и «Muse» на Большой Никитской, pop-up бутика российского бренда «MilaMarsel» в Столешниковом переулке. Заметная доля открытий приходится на профиль «другое».
В эту категорию включаются небольшие бизнесы индивидуальных предпринимателей – цветочные магазины, учреждения дополнительного образования, специализированные магазины.
Квартальная структура открытий соотносится с итоговым годовым распределением, где на рестораны пришлась половина открытий, а сегменты «красота и здоровье» и «одежда, обувь, аксессуары» расположились на 2-ом и 3-м местах (График 3). Итоговое распределение арендаторов в 2021 году остается традиционным.
Наибольшая доля закрытий в IV квартале приходится на Садовое кольцо, а также улицы Пятницкая и Арбат. Профиль арендаторов, освободивших помещения
в рассматриваемом периоде, преимущественно относится к сегменту общественного питания, как наиболее активному. Так, закрылись ресторан Nobu на Большой Дмитровке и кафе «Союзники»
на Пятницкой.
Наиболее высокий уровень ставок характерен для локаций, традиционно востребованных у международных fashion-ритейлеров. К ним относятся Столешников переулок, центральная часть Кузнецкого Моста и улица Петровка до пересечения со Столешниковым. Срок экспонирования на этих улицах является одним из минимальных и составляет 1-3 месяца.
Согласно данным CBRE, cохраняются высокие ставки аренды на помещения в районе Патриарших прудов.
Наименьшие значения ставок аренды наблюдаются на улицах 1-ая Тверская-Ямская и Арбат,
что соотносится со сравнительно высоким уровнем вакансии.
Уровень вакантных помещений и ставки аренды* на главных торговых улицах в IV кв. 2021 г., руб./кв. м/год
*Рассматриваются ставки экспонирования помещений площадью 100-300 кв. м прямоугольной формы с отдельным входом и витриной, расположенные на первом этаже. Ставки указаны с учетом НДС.
Источник: исследования CBRE, IV кв. 2021 г.
Юлия Назарова, руководитель направления стрит-ритейла СBRE в Москве, комментирует:
«Сегмент стрит-ритейла по-прежнему испытывает на себе влияние кризиса 2020 года. Доля свободных площадей сохраняется на высоком уровне и в IV квартале достигла максимального значения за рассматриваемый период. Значительную долю общего уровня вакантных площадей формируют системно невостребованные помещения. Они предлагаются на рынке более года, что превышает средний срок экспонирования.
Наблюдается рост общего количества помещений для аренды. Это, главным образом, связано с тенденцией деления крупных лотов на более мелкие. При этом распространено как деление с организацией отдельного входа (новый лот), так и формирование секций в составе одного помещения».
Отдел исследований и консалтинга IPG.Estate подготовил обзор рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга за 1 полугодие 2021 года.
Предложение
На начало июля 2021 года общий сток сегмента торговой недвижимости Санкт-Петербурга находится на уровне 4,06 млн кв. м.
Прирост предложения по итогам первого полугодия составил 11 000 кв. м за счет открытия ТК «Солнечный город».
С 2016 года на рынок не выходит качественных полноформатных проектов. Крупное открытие прошлого года – торговый комплекс «Кубатура» – мы относим к сегменту специализированных торговых центров.
Тенденция отсутствия появления крупных проектов указывает на то, что сегмент торговой недвижимости преодолел фазу роста и находится в периоде стагнации. Однако, на наш взгляд, низкие темпы прироста торговых площадей в последние 5 лет стабилизировали рынок, что позволило избежать более негативного сценария в сегменте торговой недвижимости по итогам года пандемии.
Перспективное предложение
По итогам 2021 года, по нашим прогнозам, рынок торговой недвижимости Санкт-Петербурга увеличится на 95 500 кв. м.
В высокой степени готовности находятся проекты ТРК «Спутник» общей площадью 60 тыс. кв. м и вторая очередь Fashion House Outlet общей площадью 4,5 тыс. кв. м.
В рамках перспектив развития сегмента мы фиксируем тренд как на снижение общей площади новых проектов, так и смену позиционирования и концепций. По нашему мнению, в ближайшие годы рынок будет прирастать за счет запуска проектов районного и микрорайонного форматов.
Для рынка такая тенденция логична, поскольку полноформатных торговых центров Санкт-Петербургу достаточно.
Спрос
Посещаемость торговых центров начала постепенно восстанавливаться с конца 2020 года. По итогам первого полугодия 2021 года мы фиксируем восстановление показателя посещаемости до уровня конца 2019- начала 2020 года.
Однако сейчас рынок торговой недвижимости вновь входит в фазу неопределенности и ограничений. По состоянию на конец июня уже запрещена работа фуд-кортов.
Темпы вакцинации по-прежнему низкие. На этом фоне сложно прогнозировать как будет развиваться ситуация в разрезе новых ограничений.
Уровень вакантных площадей в качественных концептуальных проектах находится на отметке в 2-2,5%.
В целом с конца 2020 года уровень вакансии по рынку вырос незначительно: рост составил не более 1,8 пп. На текущий момент средневзвешенный уровень вакансии на рынке торговой недвижимости Санкт-Петербурга составляет 6%.
Фактически, это означает, что сильного оттока арендаторов не произошло, что было связано с политикой арендодателей, которые предоставляли своим арендаторам скидки на аренду и рассрочки.
Ставки аренды
Торговые центры Петербурга были закрыты 4 месяца: с 26 марта по 27 июля. Фуд-корты и развлекательные зоны после весеннего локдауна работали всего 2 месяца – с 12 сентября по 9 ноября. Снижение оборотов у операторов торговых центров привело к тому, что средний уровень ставок аренды снизился:
- В целом по рынку снижение ставок составило 7%,
- Для торговых комплексов сегмента прайм ставки остались на прежнем уровне.
По итогам первого полугодия 2021 года ставки аренды существенным образом не изменились и остались на уровне конца 2020 года.
Аналитики Циан составили рейтинг городов-миллионников России по доходности жилья от сдачи в аренду, посчитали среднюю ставку и срок окупаемости инвестиций. Недвижимость под сдачу остается чуть более прибыльным вариантом инвестиций, чем банковский вклад.
- Доходность от сдачи в аренду снижается: в 2018 году рантье зарабатывали 7,3%, в 2019 году – 6,7%, в 2020 году – 6,3%, в 2021 году – 5,6%.
- Сдавать квартиру в аренду выгоднее всего в Челябинске, где средняя доходность аренды составляет 7,2%. Минимальную доходность получают инвесторы в Санкт-Петербурге – 4,2% годовых.
- Больше всего в год платят арендаторы в Москве (540 тыс. рублей) и Санкт-Петербурге (310 тыс. рублей), наименее затратно снимать жилье в Челябинске (всего 150 тыс. рублей). В среднем по городам-миллионникам России годовая аренда обходится в ~220 тыс. рублей.
- Жилье дорожает быстрее аренды: за год средняя стоимость квартиры на вторичном рынке городов-миллионников увеличилась на 16,1%, ставка аренды – на 2,2%.
- Средняя окупаемость квартиры – 18,2 года. Дольше всего возвращать стоимость жилья за счет аренды в Санкт-Петербурге (24 года). Период окупаемости увеличивается. Для недвижимости, приобретенной в 2018 году он составлял порядка 13,8 лет, в 2019 году – 15 лет, в 2020 году – 15,9 лет.
- Сдача квартиры в аренду остается выгоднее банковского вклада. Доходность рантье в среднем по городам-миллионникам составляет 5,6% годовых, а у держателя рублевого депозита – 4,4%.
В рейтинге доходности учитывались города с численность населения от 1 млн человек. Эксперты проанализировали по каждой локации среднюю стоимость квартир (студий, 1- и 2-комнатных) на вторичном рынке и арендную ставку в них за последние четыре года.
I. Доходность от сдачи в аренду с каждым годом снижается
Средний уровень доходности от сдачи квартиры в аренду в городах-миллионниках России составляет 5,6%. Год назад он был выше – 6,3%, в 2019 году – 6,7%, в 2018 году – 7,3%. Это говорит о том, что квартиры дорожают более быстрыми темпами, чем растет ставка аренды. Особенно это проявилось в 2020 году - по сравнению с прошлым годом доходность сократилась сразу на 0,7 п.п. (ранее темпы были ниже).
Самая выгодная недвижимость для сдачи в аренду в Челябинске
Между отдельными городами доходность от сдачи в аренду различается почти в 2 раза. Самый высокий показатель в Челябинске (7,2%), далее следуют Волгоград (6,5%) и Екатеринбург (6,4%). В первых двух случаях это связано с низкой стоимостью жилья в этих городах (минимальные значения среди всех миллионников), в случае Екатеринбурга - с достаточно высокими ставками аренды (3-е место после Москвы и Санкт-Петербурга).
Наименьшую доходность получают рантье в Санкт-Петербурге (4,2%), Казани и Москве (по 4,5%) - здесь арендодатели имеют пассивный доход сопоставимый с процентами по банковским вкладам. В этих городах самые дорогие квартиры на вторичном рынке среди всех городов-миллионников. Эксперты Циан отмечают обратную зависимость между стоимостью жилья и доходностью арендодателей.
II. Рантье в “столицах” зарабатывают больше всех
Недвижимость в Москве и Санкт-Петербурге имеет минимальные показатели доходности от сдачи в аренду за счет значительных изначальных вложений. Но в абсолютных величинах именно в “столицах” рантье зарабатывают больше всех. В среднем за год сдача квартиры в аренду приносит в Москве 544 тыс. рублей, в Санкт-Петербурге – 308 тыс. рублей. Далее следуют Екатеринбург (244 тыс.), Новосибирск (232 тыс.). Замыкает топ-5 Казань (214 тыс.). Это самые крупные города России с большим притоком мигрантов и значительным спросом на рынке аренды, поэтому и ставки здесь – самые высокие по стране. Кроме того, на вторичном рынке здесь велика доля квартир в недавно сданных домах, приобретенных с инвестиционными целями, что также повышает средний ценник.
Меньше всего зарабатывают рантье в Челябинске (154 тыс. рублей в год), Воронеже (169 тыс.) и Перми (170 тыс.)
В среднем по городам-миллионникам годовая арендная ставка составляет 223 тыс. рублей. Это всего на 5 тыс. рублей больше, чем в прошлом году.
III. Стоимость жилья растет быстрее ставки аренды
Средняя ставка аренды студий, 1 и 2-комнатных квартир в городах-миллионниках России в июне 2021 года составляет 18,6 тыс. рублей. За год показатель увеличился на 2,2%. В целом в миллионниках за последние 4 года средняя ставка аренды практически не изменилась. Средняя цена квартиры достигла 4,2 млн рублей, за год прибавив 16,1%. До этого рост составлял 5-8% в год.
Такая динамика стала реакцией на увеличение цен на первичном рынке, где с весны прошлого года действовала программа льготного ипотечного кредитования. Ажиотажный спрос на новостройки вызвал их подорожание, в результате чего часть потенциальных покупателей обратили свое внимание на вторичный рынок, где цены росли не так стремительно, а ставка по ипотеке была на минимальном уровне.
Рынок аренды, напротив, стагнировал. Многие арендаторы при переходе на удаленный формат работы покидали региональные центры, спрос на съем жилья сокращался. Снижались и ставки, которые с частичным возобновлением работы в офисах стали восстанавливаться очень плавно. Кроме того, при минимальных процентах по ипотеке как на первичном, так и на вторичном рынке многие бывшие арендаторы переходили в категорию покупателей недвижимости, что также привело к сокращению спроса и ценника.
В некоторых городах ставка даже сократилась по сравнению с прошлым годом. Так на 9% снижение в Воронеже, на 7,7% – в Краснодаре, на 6% – в Перми, на 3,4% – в Санкт-Петербурге, на 1,3% – в Самаре. Стоимость квартир при этом выросла во всех городах от 7,4% в Ростове-на-Дону до 29,9% в Омске.
IV. Средний срок окупаемости квартиры - 18 лет
Бизнес по сдаче квартиры в аренду подразумевает значительные первоначальные инвестиции, которые требуют длительного срока окупаемости, прежде, чем начнут приносить доход. Аналитики Циан подсчитали, что в среднем по городам-миллионникам необходимо 18 лет для того, чтобы вернуть вложенные средства. Самый высокий показатель окупаемости в Санкт-Петербурге – 24 года. Более 20 лет он также составляет в Москве и Казани (22,4 и 22,5 лет) и в Нижнем Новгороде (20,2 лет).
Быстрее всего «вернуть» стоимость жилья за счет сдачи в аренду удастся в Челябинске (13,9 лет), Волгограде (15,3 лет) и Екатеринбурге (15,6 лет).
Срок окупаемости инвестиций продолжает увеличиваться. Для недвижимости, приобретенной в 2018 году, он составляет порядка 13,8 лет, 2019 году – 15 лет, 2020 году – 16 лет.
V. Сдача квартиры в аренду выгоднее банковского вклада
Планомерное снижение ключевой ставки, которое наблюдалось с начала 2015 года, вело к падению доходности по банковским депозитам. Альтернативным вариантом сохранения и преумножения средств стала сдача недвижимости в аренду. Даже в первой половине 2021 года, когда ЦБ стал повышать ключевую ставку, а доходность за счет роста цен на недвижимость сокращается, выгода от такого инвестирования сохраняется. По подсчетам аналитиков Циан, средняя доходность арендодателей в городах-миллионниках в 2021 году на 1,2 п.п. выше, чем банковского вкладчика. Только в Санкт-Петербурге, где она составляет 4,2%, выгоднее вложить средства в банк. Пограничные значения также в Москве и Казани (доходность 4,5%).
Последний месяц, по которому ЦБ приводит данные по банковским вкладам - апрель. К этому времени статистика еще не полностью успела “учесть” решение по повышению ключевой ставки. В дальнейшем вероятно сокращение разрыва между доходностью от сдачи квартиры и от банковских депозитов.
Кроме того, фактическая доходность от сдачи в аренду чуть ниже расчетной, т.к. в стоимости квартиры не учитываются косвенные расходы - затраты на ремонт, часть коммунальных платежей, налоги, а также поправка на возможный простой помещения.
«Сдача квартиры в аренду – один из самых простых и доступных инструментов инвестирования. Такой способ вложения средств остается чуть более прибыльным, чем банковские депозиты даже при существенном росте цен на недвижимость в течение предыдущего года, – комментирует Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – В 2020 году спрос на арендном рынке существенно просел на фоне перевода части сотрудников на дистанционный формат работы, и рантье были вынуждены снижать ставки. Впоследствии их восстановление шло крайне медленно. При сохранении стагнации ставок доходность будет и дальше сокращаться».
|
Город |
Средняя стоимость квартир (студий, 1- и 2-комнатных) на вторичном рынке, млн руб. |
Средняя годовая ставка аренды, тыс. руб. |
Средняя ставка аренды в месяц, тыс. руб. |
Доходность |
Срок окупаемости, лет |
|
Челябинск |
2,13 |
153,6 |
12,8 |
7,2% |
13,9 |
|
Волгоград |
2,65 |
172,8 |
14,4 |
6,5% |
15,3 |
|
Екатеринбург |
3,79 |
243,6 |
20,3 |
6,4% |
15,6 |
|
Ростов-на-Дону |
3,14 |
201,6 |
16,8 |
6,4% |
15,6 |
|
Новосибирск |
3,91 |
231,6 |
19,3 |
5,9% |
16,9 |
|
Красноярск |
3,61 |
211,2 |
17,6 |
5,9% |
17,1 |
|
Омск |
2,97 |
174,0 |
14,5 |
5,9% |
17,1 |
|
Пермь |
2,95 |
170,4 |
14,2 |
5,8% |
17,3 |
|
Самара |
3,06 |
176,4 |
14,7 |
5,8% |
17,3 |
|
Краснодар |
3,57 |
202,8 |
16,9 |
5,7% |
17,6 |
|
Уфа |
3,70 |
196,8 |
16,4 |
5,3% |
18,8 |
|
Воронеж |
3,20 |
169,2 |
14,1 |
5,3% |
18,9 |
|
Нижний Новгород |
4,09 |
202,8 |
16,9 |
5,0% |
20,2 |
|
Москва |
12,15 |
543,6 |
45,3 |
4,5% |
22,4 |
|
Казань |
4,80 |
213,6 |
17,8 |
4,5% |
22,5 |
|
Санкт-Петербург |
7,43 |
308,4 |
25,7 |
4,2% |
24,1 |