Продажи квартир и апартаментов с ценником 100+ млн рублей за год выросли в 2,3 раза
Застройщики, которые специализируются на сверхдорогой недвижимости, добились исключительных успехов в этом сезоне. По информации портала Urbanus.ru они нашли покупателей более чем для 500 юнитов с бюджетом от 100 млн рублей. Это в два с лишним раза лучше результатов прошлого года. Растет и стоимость реализованных активов. Так, совокупный бюджет ста самых дорогих квартир и апартаментов приблизился к отметке в 36 млрд рублей. В ноябре 2020-го этот показатель составлял 20,5 млрд рублей.
Рынок высокобюджетного жилья в столице переживает настоящий бум. С января по ноябрь текущего года только в строящихся или недавно сданных новостройках было продано 508 объектов с прайсом 100+ млн рублей. Это в 2,3 раза больше, чем за аналогичный период 2020-го, и в 2,7 раза больше, чем за 11 месяцев 2019-го. Чаще всего состоятельные покупатели отдают предпочтение пресненским проектам Capital Towers (54 ДДУ) и Lucky (52 ДДУ). Также у этой аудитории быстро набрал популярность ЖК «Бадаевский» (42 ДДУ), который строится рядом с гостиницей «Украина». Другой дорогомиловский проект Victory Park Residences отметился 30 реализованными квартирами с бюджетом от 100 млн рублей. В раменском ЖК «Вишневый сад» таковых насчитывается 32. Среди бенефициаров уходящего сезона следует указать ЖК «Большая Дмитровка IX», который базируется по соседству с МХАТом. Из 30 апартаментов, проданных по этому адресу, 29 отличаются бюджетом в 100 млн рублей и более.
Некоторое представление о финансовой динамике в этой части рынка дает состав первой сотни рейтинга самых дорогих лотов, купленных в столичных проектах. Почти все позиции в ней (97) закрывают квартиры и апартаменты с бюджетом свыше 200 млн рублей. Годом ранее под эту категорию объектов были отведены только 42 строчки. Вершину обозначает семикомнатная квартира площадью 974,01 кв. м в жилом комплексе «Бадаевский» – в ее прайс-листе указана сумма 895,37 млн рублей, что почти в 300 раз больше стоимости самого дешевого лота, реализованного в 2021 г. (апартамент-студия площадью 19,70 кв. м в новомосковском комплексе «Солнцево парк»). За ним следует квартира с чеком в 750,00 млн рублей из экспозиции клубного дома «Абрикосов» в Потаповском переулке. Замыкает тройку двухуровневый юнит в ЖК Cloud Nine, который обошелся новому владельцу в 629,20 млн рублей.
В статусе главного хаба эксклюзивной недвижимости окончательно утвердился район Якиманка. Этим он во многом обязан высокому спросу на квартиры в сдвоенном комплексе на Софийской набережной («Золотой» и The Residences Mandarin Oriental) и старту ЖК «Лаврушинский» у Третьяковской галереи. Свой вклад в локальную статистику сделал и упомянутый ЖК Cloud Nine, строительство которого приближается к завершению.
На втором месте находятся Хамовники, где собраны 23 фигуранта «золотой» сотни. Из них 8 относятся к ЖК Carré Blanc у храма Христа Спасителя, 5 – к ЖК «Пироговская, 14». Тверскому району статистику делают три апартамента из фонда апарт-отеля Fairmont Vesper Residences и шесть апартаментов в ЖК «Большая Дмитровка IX».
Совокупная стоимость юнитов в рамках топ-100 за год выросла на 74,6% – до 35,8 млрд рублей. Аналогичная сумма была выплачена за 6,8 тыс. самых доступных объектов комфорт-класса.
По итогам второго квартала 2021 года, объем чистого поглощения на офисном рынке составил чуть более 28 тыс. кв. м, что можно рассматривать как постепенное оживление рынка аренды в Санкт-Петербурге. Если в первом квартале основной объем поглощения пришелся на бизнес-центры, которые были заполнены конечными потребителями (собственниками и арендаторами), то в апреле-июне 2021 года активность на рынке носила рыночный характер. Суммарное чистое поглощение по итогам полугодия достигло 90 тыс. кв. м, что в 3 раза превышает результаты аналогичного периода 2020 года (31 тыс. кв. м).
Лидирующим по объему спроса по итогам полугодия стал сегмент «Информационные технологии и телеком», который вернул себе первенство после более скромной весны – 35% от объема всех сделок. Далее, достаточно близкие результаты по объему закрытых сделок показали следующие сегменты: «профессиональные услуги» (16%), «торговые компании» (14%), а также «банки и финансовые структуры» (13%). Особняком стоят компании подразделения ПАО «Газпром», которые, хоть и не были активными арендаторами в первом полугодии, однако остаются активными как резиденты своих новых собственных проектов, в частности «Морской резиденции».
В первом полугодии 2021 года рынок качественной офисной недвижимости пополнился 11 бизнес-центрами суммарной арендопригодной площадью 83,7 тыс. кв. м. Таким образом, общий объем предложения достиг 3,76 млн кв. м. Если в первом квартале объем предложения был сформирован преимущественно неспекулятивными объектами, крупнейшим из которых стал деловой центр «Морская резиденция», то второй квартал ознаменовался выходом на рынок ряда спекулятивных объектов: деловой центр «Максидом» на Васильевском острове, несколько офисных особняков на Большой Морской улице от компании УК «Сенатор».
Активное пополнение объема спекулятивного предложения во втором квартале 2021 года отразилось на уровне вакантности. Так, доля свободных площадей в бизнес-центрах класса А, несмотря на положительное поглощение, увеличилась за квартал на 2,4% и составила 5,8%. В классе В стабильный спрос приводит к вымыванию офисных площадей в наиболее качественных объектах этого сегмента. По итогам второго квартала уровень вакантности в классе В снизился на 0,6 п.п. – до 6,6%.
Средний уровень запрашиваемых ставок в бизнес-центрах класса А вырос за прошедший квартал на 7,8% и достиг 1 702 руб./кв. м/мес. (без учета НДС). В Классе В ставки не изменились – средний показатель запрашиваемых ставок составил 1 131 руб./кв. м/мес. (без учета НДС).
«Результаты первого полугодия показывают уверенное восстановление рынка. Многие арендаторы рассматривают варианты переезда, смены локации, консолидацию или открытие новых офисов. Наибольшим вызовом становится поиск качественных крупных офисов по рыночной цене. Арендаторы готовы рассматривать самые разные объекты, если они могут быть приспособлены под офисы и реконструированы. Однако, конечно, классический офис остается наиболее предпочтительным вариантом. Рынок постепенно возвращается к допандемийному уровню ставок аренды, хотя последующий рост будет ограничен желанием арендаторов сохранить экономически приемлемые ставки аренды», - комментирует Виктория Горячева, заместитель директора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers.
Аналитики консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg сравнили, как изменился первичный рынок жилья в Петербурге за последние 10 лет. Результаты исследования говорят о том, что средние цены на квартиры выросли более чем в 2,5 раза, объем продаж увеличился вдвое.
По итогам июня 2021 года объём предложения на первичном рынке жилья Санкт-Петербурга составил 6,3 млн м2, что на 12% превышает уровень аналогичного периода 2011 года. За первые 6 месяцев текущего года в черте города было реализовано около 21 тыс. квартир. Для сравнения 10 годами ранее, в первой половине 2011 г., объём продаж составил примерно 10 тыс. квартир.
За 10 лет доля пригородных территорий в общем объёме строительства возросла на 5 п. п. - с 12 до 17%.
Средние цены на квартиры в новостройках в период с июня 2011 г. по июнь 2021 г. увеличились в 2,4-2,8 раза в зависимости от класса. Наибольшее подорожание цены квадратного метра зафиксировано в сегменте бизнес-класса: с 98 тыс. руб./м2 до 273 тыс. руб./м2. В сегменте массового спроса средний уровень цен по итогам июня 2021 г. составил 178 тыс. руб./м2, в 2011 г. цифры были заметно меньше – 73 тыс. руб./м2. Элитное жильё подорожало в 2,6 раз за рассматриваемый период, средняя цена во втором квартале 2021 г. находилась на отметке 464 тыс. руб./м2.
Структура спроса по классам за 10 лет не изменилась. 90% всех проданных квартир на рынке относятся к С-классу.
Николай Пашков, генеральный директор консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg: «Текущие реалии ярко демонстрируют преимущество недвижимости, за которое ее так ценят инвесторы, особенно частные: недвижимость – это реальный актив и надежная инвестиция, рынки недвижимости временами переживают кризисы, но продолжают активно развиваться. Нестабильная экономическая ситуация и снижение доходности по вкладам стимулируют покупателей к сохранению существующих и приобретение новых активов в недвижимости».