Продажи квартир и апартаментов с ценником 100+ млн рублей за год выросли в 2,3 раза
Застройщики, которые специализируются на сверхдорогой недвижимости, добились исключительных успехов в этом сезоне. По информации портала Urbanus.ru они нашли покупателей более чем для 500 юнитов с бюджетом от 100 млн рублей. Это в два с лишним раза лучше результатов прошлого года. Растет и стоимость реализованных активов. Так, совокупный бюджет ста самых дорогих квартир и апартаментов приблизился к отметке в 36 млрд рублей. В ноябре 2020-го этот показатель составлял 20,5 млрд рублей.
Рынок высокобюджетного жилья в столице переживает настоящий бум. С января по ноябрь текущего года только в строящихся или недавно сданных новостройках было продано 508 объектов с прайсом 100+ млн рублей. Это в 2,3 раза больше, чем за аналогичный период 2020-го, и в 2,7 раза больше, чем за 11 месяцев 2019-го. Чаще всего состоятельные покупатели отдают предпочтение пресненским проектам Capital Towers (54 ДДУ) и Lucky (52 ДДУ). Также у этой аудитории быстро набрал популярность ЖК «Бадаевский» (42 ДДУ), который строится рядом с гостиницей «Украина». Другой дорогомиловский проект Victory Park Residences отметился 30 реализованными квартирами с бюджетом от 100 млн рублей. В раменском ЖК «Вишневый сад» таковых насчитывается 32. Среди бенефициаров уходящего сезона следует указать ЖК «Большая Дмитровка IX», который базируется по соседству с МХАТом. Из 30 апартаментов, проданных по этому адресу, 29 отличаются бюджетом в 100 млн рублей и более.
Некоторое представление о финансовой динамике в этой части рынка дает состав первой сотни рейтинга самых дорогих лотов, купленных в столичных проектах. Почти все позиции в ней (97) закрывают квартиры и апартаменты с бюджетом свыше 200 млн рублей. Годом ранее под эту категорию объектов были отведены только 42 строчки. Вершину обозначает семикомнатная квартира площадью 974,01 кв. м в жилом комплексе «Бадаевский» – в ее прайс-листе указана сумма 895,37 млн рублей, что почти в 300 раз больше стоимости самого дешевого лота, реализованного в 2021 г. (апартамент-студия площадью 19,70 кв. м в новомосковском комплексе «Солнцево парк»). За ним следует квартира с чеком в 750,00 млн рублей из экспозиции клубного дома «Абрикосов» в Потаповском переулке. Замыкает тройку двухуровневый юнит в ЖК Cloud Nine, который обошелся новому владельцу в 629,20 млн рублей.
В статусе главного хаба эксклюзивной недвижимости окончательно утвердился район Якиманка. Этим он во многом обязан высокому спросу на квартиры в сдвоенном комплексе на Софийской набережной («Золотой» и The Residences Mandarin Oriental) и старту ЖК «Лаврушинский» у Третьяковской галереи. Свой вклад в локальную статистику сделал и упомянутый ЖК Cloud Nine, строительство которого приближается к завершению.
На втором месте находятся Хамовники, где собраны 23 фигуранта «золотой» сотни. Из них 8 относятся к ЖК Carré Blanc у храма Христа Спасителя, 5 – к ЖК «Пироговская, 14». Тверскому району статистику делают три апартамента из фонда апарт-отеля Fairmont Vesper Residences и шесть апартаментов в ЖК «Большая Дмитровка IX».
Совокупная стоимость юнитов в рамках топ-100 за год выросла на 74,6% – до 35,8 млрд рублей. Аналогичная сумма была выплачена за 6,8 тыс. самых доступных объектов комфорт-класса.
За последний год объем предложения новостроек в границах «старой» Москвы снизился на 33%. Это максимальное снижение за всю современную историю развития жилого рынка столицы. Год назад продажи новостроек шли в 93 районах, на текущий момент – в 91 районе. Департамент консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья» проанализировал объем предложения на первичном жилом рынке «старой» Москвы в разрезе по районам.
Общий объем предложения составляет 26 549 квартир и апартаментов. Более 70% от этого объема представлено в зоне от Третьего транспортного кольца до МКАД. Однако нельзя сказать, что предложение новостроек равномерно распределено не только по городу в целом, но и на удалении от центра. На 20 районов Москвы приходится 65% от общего количества лотов в продаже, а на Топ-10 районов – 43%:
Топ-10 районов Москвы по объему предложения
|
№ |
Район |
Кол-во в продаже шт. |
|
1 |
Даниловский |
2 177 |
|
2 |
Филевский Парк |
1 405 |
|
3 |
Люблино |
1 262 |
|
4 |
Рязанский |
1 195 |
|
5 |
Раменки |
1 136 |
|
6 |
Покровское-Стрешнево |
1 074 |
|
7 |
Хорошево-Мневники |
868 |
|
8 |
Соколиная Гора |
819 |
|
9 |
Западное Дегунино |
796 |
|
10 |
Очаково-Матвеевское |
736 |
Источник: данные АН «Азбука Жилья»
Девять из десяти районов, указанных в таблице расположены вблизи МКАД или между ТТК и МКАД. Даниловский район, расположенный по обе стороны ТТК, возглавляет список районов с наибольшим объемом предложения, в основном, за счет масштабного ЖК «ЗилАрт», в котором на продажу сейчас выставлено более 1 100 лотов.
Массовый сегмент на текущий момент представлен в 64 районах Москвы. В тройку лидеров по объему предложения в массовом сегменте входят следующие районы:
- Люблино – идет реализация крупного ЖК «Люблинский парк»
- Покровское-Стрешнево – активная застройка Тушинского аэрополя и соседних территорий,
- Соколиная Гора – продажи в крупном ЖК «Измайловский парк».
В бизнес-классе наблюдается еще более высокая концентрация предложения. На Топ-10 районов по объему предложения приходится 64% от общего количества лотов бизнес-класса в продаже в целом по Москве. Причем большинство из этих районов расположены либо в районе ТТК, либо неподалеку от него. Наибольшее количество лотов бизнес-класса на рынке новостроек наблюдается в следующих районах:
- Даниловский (ЖК «ЗилАрт»),
- Раменки – в общей сложности в данном районе идет активная реализация 14 жилых комплексов, активная застройка началась 2-3 года назад,
- Филевский парк – крупнейшими проектами являются ЖК «Береговой» и ЖК «На Береговом».
«Снижение общего объема предложения за последний год связано с рекордным объемом продаж, что привело к высоким темпам вымывания квартир с рынка новостроек. При этом на рынок продолжает выходить большое количество новых проектов. Для сравнения по итогам первого квартала началась реализация 15 новых жилых комплексов, а за аналогичный период 2020 года появилось только 12 новых проектов. Застройщики продолжают анонсировать перспективные проекты. Например, в районе промзоны «Дегунино-Лихоборы» запланировано строительство крупного жилого проекта на более 300 тыс. кв. м и жилой проект в районе пересечения проспекта Мира и линии МЦК около 100 тыс. кв. м жилой площади», - отмечает Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья».
Апрель запомнился на рынке Московского региона небывалым взлетом цен на столичную недвижимость и таким же ажиотажным спросом. Май выдался поспокойнее, но тоже не дает девелоперам расслабиться.
Однако, если рассматривать структуру предложения, то в экспозиции столичных новостроек сегодня можно найти достаточно как совсем маленьких студий, так и больших многокомнатных квартир[1]. Диапазон площадей колеблется от маленькой студии 17,4 кв. м в проекте Level Причальный до пентхауса площадью 441,7 кв. м в ЖК “Остров” от компании “Донстрой”. Кто же они, эти рекордсмены рынка недвижимости?
Логично, что ТОП-3 по площади предложений в столичных новостройках находятся в границах Старой Москвы. Почетное первое место занимает пентхаус на 15-м этаже в проекте “Остров” от компании “Донстрой” в районе Хорошево-Мневники. Его стоимость составляет 271,85 млн. рублей или 615 тысяч рублей за кв. м. На втором месте - 5-комнатная квартира в ЖК “Вавилово” Ломоносовского района от одноименного застройщика ОАО “Вавилово”, чья площадь равняется 401,4 кв. м, а стоимость - 130 млн. рублей или 323,8 тысяч рублей за кв. м. Бронза в этом хит-параде - у 4-комнатной квартиры в ЖК “Маршал” в районе Щукино от “военного” застройщика "494 УНР", площадью 337,98 кв. м со стоимостью - 111,7 млн. рублей или 330 тысяч рублей за кв. м.
В рейтинге “малышек” представлены лоты как в границах Старой Москвы, так Новой и даже Подмосковья. Почетное первое место - у студии 17,4 кв. м в Level Причальный от Level Group в столичном районе Хорошево-Мневники по цене 9,56 млн. рублей или 549 тысяч рублей за кв.м. На втором месте -- студия в ЖК “Новотомилино” в поселке Томилино подмосковного города Люберцы застройщика 3-RED. Площадь квартиры-студии составляет 18,3-18,5 кв. м, а стоимость колеблется в пределах 3,1-3,2 млн. рублей, то есть около 172 тысяч рублей за кв. м. Замыкает тройку студия площадью 18,5 кв. м в Новой Москве в ЖК “Испанские кварталы-2” от ГК “А101”. Ее стоимость на сегодняшний день составляет 5,9-6,3 млн. рублей или 319,9-340 тысяч рублей за кв. м.
“По рынку новостроек, предложенных сегодня в экспозиции, мы можем заметить любопытную тенденцию. Не всегда самая маленькая может оказаться дешевым вариантом для улучшения жилищных условий или наоборот. В стоимости квадратного метра заложены ряд факторов: класс жилья, его локация, успешность рекламной кампании, брендинга проекта и так далее. Пример Level Причальный с самой маленькой студией демонстрирует нам, что средняя цена квадратного метра тут едва ли не в два раза выше, чем у больших квартир в проектах, распродающих сегодня остатки -- ЖК “Вавилово” и ЖК “Маршал”. Квартиры в “Причальном” разлетаются как горячие пирожки и застройщик дважды за апрель поднимал цены на избранные лоты. С другой стороны, логично выглядит первое место у пентхауса от компании “Донстрой” - отдельного вида квартир с улучшенными характеристиками и специфической аудитории. Даже в ЖК бизнес-класса они остаются “трофейными” лотами со специфической эксплуатацией, поэтому такая цена вполне оправдана”, -- резюмирует Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса «Синица».
|
Проект |
Локация |
К-во комнат |
Площадь, кв. м |
Стоимость, млн. руб. |
|
Самые крупные квартиры |
||||
|
Остров |
Москва |
п/х |
441,7 |
271,85 |
|
Вавилово |
Москва |
5 |
401,4 |
130 |
|
Маршал |
Москва |
4 |
337,98 |
111,7 |
|
Самые компактные квартиры |
||||
|
Level Причальный |
Москва |
студия |
17,4 |
9,56 |
|
Новотомилино |
МО |
студия |
18,3 - 18,5 |
3,1 - 3,2 |
|
Испанские кварталы-2 |
Новая Москва |
студия |
18,5 |
5,9 - 6,3 |
[1] Без учета апартаментов и сегментов “премиум” и “элит”