На рынке новостроек премиум-класса Москвы преобладает котлован
В ноябре 2021 года девелоперы нарастили предложение премиальных новостроек на начальном этапе строительства до 43% от общего объема этого сегмента рынка, подсчитали аналитики «Метриум». Это рекордное значение с 2018 года. При этом в готовых домах премиум-класса на выбор у покупателей менее 17% вариантов квартир и апартаментов.
В ноябре 2021 года на рынке новостроек премиум-класса в Москве застройщики вели реализацию 55 проектов, в которых продавали 2 150 квартир и апартаментов. Большинство из них предлагались в новостройках на начальном этапе строительства (на котловане) – порядка 918 лотов. На следующем этапе (сооружение монолитного каркаса) в жилых и апартаментных комплексах было только 583 квартир и апартаментов. В домах, где застройщик проводит отделку, объем предложения оценивается всего в 275 предложений. Наконец, в готовых корпусах, то есть при покупке недвижимости в них можно сразу получить ключи, девелоперы предлагали 374 лотов.
Таким образом, на долю квартир и апартаментов на котловане приходится большая часть предложения премиального жилья от застройщиков в Москве – 43%. Далее следуют квартиры на этапе монтажа этажей (27%), в готовых домах (17%), в корпусах с отделочными работами (13%).
За прошедший год доля квартир и апартаментов, продающихся в премиальных новостройках на начальном этапе строительства выросла в два раза. В ноябре 2020 года она составляла 23%. Между тем, тогда преобладало предложение жилья на более зрелых стадиях строительства, а именно – на этапе монтажа этажей – 28%, на этапе отделочных работ в корпусах – 32% (большая часть). Выбор готового для заселения жилья тогда был сопоставим с текущим показателем – 17%.
«Застройщики премиального сегмента действительно быстро нарастили активность, что и привело к изменению структуры предложения, – отмечает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер квартала Prime Park). – После первых волн пандемии и снятии тотальных ограничений девелоперы активизировали вывод в продажу новых корпусов и проектов застройки, что теперь вылилось в увеличение предложения квартир и апартаментов на ранней стадии строительства. В частности, активно обновляли линейку и мы. При этом мы предлагаем квартиры на более высокой стадии строительной готовности, поскольку первая очередь уже введена в эксплуатацию и идет передача ключей, а следующая из башен будет передаваться в середине следующего года».
Аналитики «Метриум» отмечают, что премиальные новостройки на начальной стадии строительства заметно дешевле среднего значения по рынку. Так, при средней стоимости квадратного метра во всех квартирах и апартаментах сегмента в 670 тыс. рублей на начальном этапе помещение можно купить за 550 тыс. рублей, то есть на 18% дешевле. В готовых домах квартиры и апартаменты обойдутся в 683 тыс. рублей за кв.м.
«Рынок новостроек премиум-класса сейчас очень разнообразный, поэтому найти подходящий по бюджету проект для вложений не столь трудно, – говорит Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. – К примеру, мы недавно начали реализацию высотного комплекса премиум-класса Symphony 34. Сейчас средняя стоимость квадратного метра в нем составляет всего 365 тыс. рублей, а минимальная цена квартиры начинается от 11,7 млн рублей. То есть фактически стартовый уровень цен сопоставим с тем, что предлагают застройщики жилья бизнес-класса. И это уровень, соответствующий сегменту премиум. Для разработки дизайна интерьеров лобби всех корпусов мы привлекли испанское бюро дизайна Jaime Beriestain Studio, а концепция благоустройства принадлежит бюро градостроительных и ландшафтных проектов из Нидерландов WEST 8».
По сравнению с другими сегментами столичного рынка новостроек «премиум» также лидирует по доле новостроек на начальном этапе строительства. В элитном сегменте этот показатель составляет 20%, в массовом – 35%, в бизнес-классе – 27%.
«С точки зрения инвестора в премиальном сегменте сейчас самый большой выбор квартир и апартаментов для вложений с целью дальнейшей перепродажи, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Сохраняющаяся разница в цене между готовым и строящимся жильем порядка 20% позволяет предположить, что на реализации квартиры или апартамента во введенном в эксплуатации доме премиум-классе можно заработать около 20% от начальных вложений. При этом, что очень важно для премиального сегмента, вложиться сейчас лучше в новые проекты, которые долго будут сохранять актуальность».
Источник: «Метриум»
Департамент консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья» подготовил обзор сегмента бизнес-класса на первичном жилом рынке «старой» Москвы по итогам первого квартала 2021 года. На рынке новостроек бизнес-класса цены после первых трех месяцев текущего года в среднем выросли на 9%. Объем предложения новостроек бизнес-класса по итогам первого квартала 2021 года уменьшился на 6%. В продаже находится 11 116 лотов или 789 785 кв. м в их общей суммарной площади.
На начальную стадию строительства приходится 46% от общего объема предложения в сегменте. Доля объема предложения на начальной стадии значительно возросла. Год назад на данную стадию строительства приходилось около 30% от общего количества лотов бизнес-класса в продаже на рынке.
«Низкие темпы снижения объемов предложения в бизнес-классе связаны с тем, что в первом квартале на первичный жилой рынок «старой» Москвы из 15 вышедших проектов новостроек, 13 относятся к бизнес-классу и рассчитаны согласно проектным декларациям примерно на 8 000 лотов. Это больше, чем в первом квартале 2020 года, тогда началась реализация только 6 новых проектов примерно на 3 000 лотов», - отмечает Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья».
Среди крупнейших новых проектов можно отметить ЖК Will Towers в районе Раменки от компании Интеко и ЖК «Достижение» в районе Марфино от компании Sminex. Также началась реализация крупномасштабного ЖК «Остров» компанией Донстрой на территории Мневниковской поймы.
В разрезе по типам квартир наибольшую долю занимают двухкомнатные квартиры – 37%, трехкомнатные квартиры – 28%, однокомнатные квартиры – 21%. На долю многокомнатных квартир приходится 10%, а на студии – только 4%. При этом количество студий бизнес-класса в продаже по итогам первого квартала снизилось на 19%.
Объем предложения лотов с отделкой составляет 32% от общего объема предложения в сегменте бизнес-класса. Количество лотов с отделкой white box (предчистовая отделка) по сравнению с концом 2020 года выросло на 66% (с шести ста до тысячи лотов).
Несмотря на выход большого количества новых проектов, в сегменте бизнес-класса отмечается стабильный уровень темпа роста цен. По итогам первого квартала этого года средняя стоимость квадратного метра в бизнес-классе выросла на 8,7% до 333,8 тыс. руб. Для сравнения, в четвертом квартале 2020 года средний уровень цен в сегменте увеличился на 8,8%.
С увеличением объема предложения, реализующегося по эскроу-счетам, разброс цен в зависимости от стадии реализации снизился. Если еще осенью прошлого года диапазон средних цен составлял от 264,7 до 322,2 тыс. руб., то на конец марта 2021 года диапазон сузился до 321,5 – 344,0 тыс. руб.
По итогам первого квартала 2021 года цены больше всего выросли на стадии возведения нижних этажей (на 16% до 344 тыс. руб.), в сданных корпусах (на 11% до 321,5 тыс. руб.) и на стадии котлована (на 9% до 341,3 тыс. руб.).
На рынке отмечается снижение активности покупателей. По сравнению с четвертым кварталом прошлого года количество сделок в сегменте бизнес-класса на первичном жилом рынке снизилось на 37% до 5 863 шт. По сравнению с первым кварталом 2020 года количество сделок больше только на 5%. Для сравнения в массовом сегменте объем сделок по сравнению с показателем годичной давности больше на 33%.
«Спрос сейчас во многом сконцентрировался в массовом сегменте, где выбор квартир, которые по размеру бюджета могут попасть под льготную ипотеку, больше. Поэтому и объемы продаж в бизнес-классе сопоставимы с первым кварталом 2020 года – доажиотажным периодом. До середины текущего года ожидается, что цены в сегменте бизнес-класса вырастут еще 7-9%. Во второй половине года, в отсутствие новых внешних потрясений, динамика цен стабилизируется», - говорит Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья».
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам марта 2021 г. совокупный объем предложения квартир бизнес-класса на первичном рынке жилья старой Москвы составил 635,5 тыс. кв. м и 8,7 тыс. лотов, который за год сократился на 12,6% площади и 7,7% лотов.
Две трети предложения бизнес-класса приходится на 4 округа: ЮАО - 20,3% (+2,2% за месяц, +3,6% за год), СВАО – 17% (-2,3%, +8,6%), ЗАО - 15,9% (+0,7%, -4,5%) и СЗАО -14% (-0,1%, +3,6%).
Большая доля предложения жилья бизнес-класса приходится на начальную стадию строительства – 53,4% площади (43,6% - на нулевом цикле, 9,8% - на стадии монтажа первых этажей). На заключительной стадии строительной готовности находится 40,4% площади: фасадно-отделочные работы (ФОР) - 20,1%, на стадии благоустройства – 4,9% и введены в эксплуатацию 15,5%.
По наличию и типу отделки большая доля предложения реализуется без отделки 64,7% лотов (-2,1% за месяц, -11,3% за год), на долю предложения с предчистовой отделкой приходится 26,6% (+4%, +8,9%), с отделкой – 8,8% (-1,9%, +2,4%).
По типу квартир больше 67% предложения лотов приходится на 3 типа квартир: 3е – 29,1% (+1,1% за месяц, +3,3% за год), 2е – 19% (-0,1%, +4,7%) и 4е -19% (+0,8%, +1%). Средняя площадь предложения составила 72,7 кв.м., которая за месяц не изменилась, а за год сократилась на 5,2%.
По итогам марта 2021 г. средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) квартир бизнес-класса составила 327 тыс. руб., которая за месяц выросла на 3,4%, за год – на 24%. Самым доступным округом по СВЦ стал ВАО – 260 тыс. рублей (-0,6% за месяц, +22% за год) самыми дорогими - ЗАО с СВЦ на уровне 362,3 тыс. руб. (+4,3% за месяц, +30,6% за год) и ЮАО на уровне 358,9 тыс. руб. (+1% за месяц, + 28,5% за год).
По итогам марта средняя цена квартиры бизнес-класса достигла 23,9 млн руб. (+3,7% за месяц, +17,3% за год). ЗАО по-прежнему остаётся в лидерах: 30,1 млн руб. (+5,3% за месяц, +35,6% за год). В аутсайдерах - ЮВАО со средней ценой 19,4 млн. руб. (+4,7% за месяц, +11,5% за год). Рейтинг по росту средней цены в марте 2021 года возглавили САО с ценой лота 26,3 млн руб. (+5,4% за месяц, +37,1% за год) и СЗАО - 22,3 млн руб. (+5,6% за месяц, +19,6% за год).
Рейтинг округов по СВЦ на рынке квартир бизнес-класса, тыс. руб.
