На рынке новостроек премиум-класса Москвы преобладает котлован
В ноябре 2021 года девелоперы нарастили предложение премиальных новостроек на начальном этапе строительства до 43% от общего объема этого сегмента рынка, подсчитали аналитики «Метриум». Это рекордное значение с 2018 года. При этом в готовых домах премиум-класса на выбор у покупателей менее 17% вариантов квартир и апартаментов.
В ноябре 2021 года на рынке новостроек премиум-класса в Москве застройщики вели реализацию 55 проектов, в которых продавали 2 150 квартир и апартаментов. Большинство из них предлагались в новостройках на начальном этапе строительства (на котловане) – порядка 918 лотов. На следующем этапе (сооружение монолитного каркаса) в жилых и апартаментных комплексах было только 583 квартир и апартаментов. В домах, где застройщик проводит отделку, объем предложения оценивается всего в 275 предложений. Наконец, в готовых корпусах, то есть при покупке недвижимости в них можно сразу получить ключи, девелоперы предлагали 374 лотов.
Таким образом, на долю квартир и апартаментов на котловане приходится большая часть предложения премиального жилья от застройщиков в Москве – 43%. Далее следуют квартиры на этапе монтажа этажей (27%), в готовых домах (17%), в корпусах с отделочными работами (13%).
За прошедший год доля квартир и апартаментов, продающихся в премиальных новостройках на начальном этапе строительства выросла в два раза. В ноябре 2020 года она составляла 23%. Между тем, тогда преобладало предложение жилья на более зрелых стадиях строительства, а именно – на этапе монтажа этажей – 28%, на этапе отделочных работ в корпусах – 32% (большая часть). Выбор готового для заселения жилья тогда был сопоставим с текущим показателем – 17%.
«Застройщики премиального сегмента действительно быстро нарастили активность, что и привело к изменению структуры предложения, – отмечает Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер квартала Prime Park). – После первых волн пандемии и снятии тотальных ограничений девелоперы активизировали вывод в продажу новых корпусов и проектов застройки, что теперь вылилось в увеличение предложения квартир и апартаментов на ранней стадии строительства. В частности, активно обновляли линейку и мы. При этом мы предлагаем квартиры на более высокой стадии строительной готовности, поскольку первая очередь уже введена в эксплуатацию и идет передача ключей, а следующая из башен будет передаваться в середине следующего года».
Аналитики «Метриум» отмечают, что премиальные новостройки на начальной стадии строительства заметно дешевле среднего значения по рынку. Так, при средней стоимости квадратного метра во всех квартирах и апартаментах сегмента в 670 тыс. рублей на начальном этапе помещение можно купить за 550 тыс. рублей, то есть на 18% дешевле. В готовых домах квартиры и апартаменты обойдутся в 683 тыс. рублей за кв.м.
«Рынок новостроек премиум-класса сейчас очень разнообразный, поэтому найти подходящий по бюджету проект для вложений не столь трудно, – говорит Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. – К примеру, мы недавно начали реализацию высотного комплекса премиум-класса Symphony 34. Сейчас средняя стоимость квадратного метра в нем составляет всего 365 тыс. рублей, а минимальная цена квартиры начинается от 11,7 млн рублей. То есть фактически стартовый уровень цен сопоставим с тем, что предлагают застройщики жилья бизнес-класса. И это уровень, соответствующий сегменту премиум. Для разработки дизайна интерьеров лобби всех корпусов мы привлекли испанское бюро дизайна Jaime Beriestain Studio, а концепция благоустройства принадлежит бюро градостроительных и ландшафтных проектов из Нидерландов WEST 8».
По сравнению с другими сегментами столичного рынка новостроек «премиум» также лидирует по доле новостроек на начальном этапе строительства. В элитном сегменте этот показатель составляет 20%, в массовом – 35%, в бизнес-классе – 27%.
«С точки зрения инвестора в премиальном сегменте сейчас самый большой выбор квартир и апартаментов для вложений с целью дальнейшей перепродажи, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Сохраняющаяся разница в цене между готовым и строящимся жильем порядка 20% позволяет предположить, что на реализации квартиры или апартамента во введенном в эксплуатации доме премиум-классе можно заработать около 20% от начальных вложений. При этом, что очень важно для премиального сегмента, вложиться сейчас лучше в новые проекты, которые долго будут сохранять актуальность».
Источник: «Метриум»
Доля квартир, которые девелоперы новостроек в Новой Москве предлагают купить на ранней стадии строительства, сократилась до пятилетнего минимума – 8% от общего числа предложений, подсчитали эксперты «Метриум». На котловане реализуют около 600 таких квартир, тогда как всего на рынке почти 8 тыс. жилых помещений. В последний раз предложение жилья в проектах новостроек на начальном этапе было таким же низким пять лет назад.
В I квартале 2021 года в Новой Москве девелоперы строили 33 жилых комплекса, в которых покупателям предлагались 7,9 тыс. квартир в корпусах на разной стадии строительства – от котлована до готовых домов. Из них на раннем этапе строительства было немногим более 600 вариантов квартир, что составило 8% от общего объема предложения. По наблюдениям аналитиков «Метриум», это минимум за последние 5 лет.
Год назад картина была иной – 31% квартир в продаже были в корпусах на ранней стадии строительства, а их число составляло 2,9 тыс. В целом за последние пять лет доля квартир на котловане никогда не опускалась ниже 10% от общего числа квартир на рынке. В I квартале 2019 года доля таких вариантов составляла 25%, в I кв. 2018 года – 36%, в I кв. 2017 года – 27%, в I кв. 2016 – 12%. В абсолютном выражении число квартир на котловане на новомосковском рынке новостроек в среднем равнялось 2,5 тыс. единиц.
Резкое изменение структуры предложения на рынке новостроек произошло в конце 2020 года, отмечают эксперты «Метриум». Доля квартир на ранней стадии строительства в IV квартале 2020 года составляла 24%, а в I квартале 2021 года резко снизилась до 8%. Одновременно резко выросло предложение на стадии монтажа этажей – с 43% в IV кв. 2020 до 60% в I кв. 2021 года. Доля квартир в корпусах на стадии отделочных работ почти не изменилась – около 30% предложения.
«Очевидно, что значительная доля корпусов перешли на более высокую стадию строительной готовности, а квартиры в них – в другую категорию в структуре предложения, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Однако такой процесс на рынке протекает постоянно – дома строятся, квартиры раскупаются. Но в то же время мы видим, что в предыдущие годы столь резкое снижение предложения квартир на начальной стадии было очень редким. Причин тому несколько, все они в совокупности оказали влияние. Во-первых, застройщики в Новой Москве стали строить новые дома немного быстрее (то есть переходить от котлована к непосредственному монтажу), что обусловлено мотивацией раньше получить РВЭ и забрать деньги с эскроу-счета. Во-вторых, плавно меняется стратегия продаж в этом регионе – реализация квартир по некоторым новым корпусам стартовала на этапе монтажа и на более высокой стадии строительства. Также в ТиНАО ограничено представлена практика предварительного бронирования, когда застройщик собирает первичный спрос. Нельзя исключать, что это может быть связано и с замедлением девелоперской активности, которое, в свою очередь, стало следствием множества факторов – реформа долевого строительства, пандемия коронавируса, которая затормозила старт новых строек. В любом случае для покупателей это не очень хорошая тенденция, потому что варианты жилья на раннем этапе – самые доступные по цене».
По данным «Метриум», в I квартале средняя стоимость квадратного метра квартир в новостройках на начальной стадии строительства составила 164 тыс. рублей. Между тем среднее значение по всем этапам строительства – 180 тыс. рублей за кв.м, а в готовых корпусах квартиры в среднем продаются по 178 тыс. рублей за кв.м. Таким образом, приобретая жилье на раннем этапе реализации проекта, дольщик может сэкономить около 9% от средней цены новомосковских новостроек.
Источник: «Метриум»
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам апреля 2021 г. на первичном рынке ТиНАО экспонировалось 519,8 тыс. кв.м и 10,6 тыс. лотов в 32 проектах. По сравнению с прошлым месяцем объем предложения увеличился на 22,9% площади и на 26,7% лотов за счет выхода новых объемов в уже реализующихся проектах (ЖК Скандинавия (корпуса 14.1 и 14.2), ЖК Прокшино (корпус 4) и ЖК Новые Ватутинки (корпуса 15.1,15.2,15.3). Тем не менее, за год сокращение составило 11,6% площади и 8,8% лотов.
Большая часть предложения в ТиНАО находится на начальной стадии строительной готовности - 50,1% площади (на нулевом цикле – 34,7%, на стадии монтажа первых этажей – 16%), которая выросла за месяц на 17%. На заключительной стадии находится 28,7% площади (на стадии ФОР – 22,2%, благоустройства – 2,9%, введен – 3,6%), которая сократилась на 5% за месяц.
По наличию отделки большая доля приходится на предложение без отделки (49,5% лотов), которая сократилась на 2% за месяц, а его объем вырос на 21,4%. На долю предложения с отделкой приходится 42,9% лотов, которая за месяц выросла на 6%, а его объем - на 47,6%. Доля с предчистовой отделкой сократилась на 3,9% при сокращении объема предложения на 21%. Предложение с мебелью и кухней составило 1,3%, доля которой не изменилась, а объем вырос на 25%.
По итогам апреля 2021 г. СВЦ (средневзвешенная цена квадратного метра) первичного рынка ТиНАО составила 184,3 тыс. руб., что на 3,2% больше, чем месяц назад, и на 34,7%, чем год назад.
В НАО СВЦ увеличилась на 38,1% за год и на 2,7% - за месяц, достигнув 188,9 тыс. за кв. м. Положительную динамику демонстрируют как комфорт-класс (2,6% за месяц и 37,2% за год) до 189,5 тыс. рублей за кв. м), так и бизнес-класс (0,8% и 25,5% соответственно) до 170,3 тыс. руб. за кв. м.
В ТАО СВЦ составила 95,9 тыс. за кв. м: в комфорт-классе - 91,6 тыс. рублей за кв. м (+1,8% за месяц), в бизнес-классе - 213,6 тыс. рублей за кв. м (-2,3%).
В разрезе поселений НАО самая высокая СВЦ представлена в поселении Сосенское – 203,2 тыс. руб. (+3,6% за месяц, + 41,8% за год) и в поселении Московский – 194,6 тыс. руб. (+4,3% за месяц, +38,7% за год). Самая низкая СВЦ в поселении Марушкинское и Филимонковское – 150,8 тыс. руб. (+3,6% за месяц, +18,9% за год) и 153 тыс. руб. (+4,6% за месяц, +24,3% за год).