Кто покупает апартаменты в Москве сегодня?
Апартаменты – автономный тип жилья, который при максимальном составе качественных характеристик предлагает потребителю более доступную, по сравнению с классической квартирой, стоимость квадратного метра. Однако, юридически являясь объектом коммерческой недвижимости, данный формат имеет определенные особенности, как, например, отсутствие социальной инфраструктуры или невозможность постоянной регистрации. Так или иначе, апартаменты прочно заняли свою нишу на рынке жилых новостроек, и об этом свидетельствует показатель спроса, который за текущий год вырос на 38%. Основываясь на статистике своих продаж, эксперты компании «Бон Тон» выявили – кто и с какой целью покупает сегодня апартаменты в сегментах бизнес- и премиум-класса.
В настоящее время на долю апартаментов высокобюджетного сегмента приходится более половины сделок. На фоне спроса увеличиваются и ценовые показатели. Так за 2021 год средняя цена квадратного метра в бизнес-классе выросла на 34% до 352,7 тыс. руб., в классе «премиум» – на 32,4% до 742,8 тыс. руб. Рост также показывает и средний бюджет, который в бизнес-классе увеличился на 25% до 21,9 млн руб., в премиум-классе – на 54,5% до 88,7 млн руб. Территориально наибольшая часть спроса на апартаменты бизнес-класса приходится на 3 округа: по 22% на САО и ЮАО, 14,5% на СЗАО. Ранее эти локации активно развивались, и в этом году в САО и СЗАО вышло 5 новых проектов. В премиальном сегменте лидерство традиционно сохраняется за ЦАО – 41%, на втором месте – САО с долей 36%.
Структура спроса на апартаменты бизнес-и премиум-классов по округам, шт.
В структуре спроса по территориальной принадлежности преимущественная доля целевой аудитории апартаментов премиум- и бизнес-класса представлена жителями Москвы – 65% и Московской области – 12%, на долю покупателей из регионов РФ приходится 23%. Преобладают среди покупателей мужчины – 69,2%, доля женщин составляет 30,8%.
Наибольшим спросом апартаменты пользуются у взрослой платежеспособной аудитории: 38,5% составляют покупатели в возрасте от 40 до 49 лет и 31% – от 30 до 39 лет. Доля более молодой аудитории от 20 до 29 лет составляет 7,7%. Таким образом средний возраст покупателей – 42,5 года: женщин – 32,5 года, мужчин – 47 лет. Анализ семейного положения показал, что большая часть потребителей состоит в браке – 58%. При этом среди женщин эта доля составляет 25%, среди мужчин – 75%. С точки зрения социального положения значительная часть потребителей – это представители среднего класса, в числе которых доля предпринимателей и владельцев бизнеса – 50%, топ-менеджеров – 33%, ведущих специалистов – 17%.
Говоря о структуре спроса по цели приобретения аналитики компании «Бон Тон» отмечают, что на сегодняшний день три четверти аудитории (75%) покупают апартаменты для собственного проживания, 17% сделок совершается с инвестиционной целью, 8% приобретают для детей или родителей. По форме оплаты, на долю со 100% оплатой и ипотекой приходится ровно по 42% сделок, на долю trade-in – 16%.
Если рассматривать портрет покупателя апартаментов на конкретном примере, стоит обратиться к комплексу апартаментов бизнес-класса «Досфлота, 10», который находится Северо-Западном административном округе – одной из самых востребованных локаций Москвы. Проект расположен в живописной парковой зоне у «большой воды» Химкинского водохранилища, на территории исторически-сложившейся застройки района Южное Тушино, который входит в ТОП самых экологически-чистых зон столицы, имеет прекрасно развитую городскую инфраструктуру и отличную транспортную доступность.
Основной спрос (70%) при покупке апартаментов в данном комплексе приходится на семейных мужчин активного возраста, средний возраст которых 46 лет. По своему социальному статусу это предприниматели (50%) и топ-менеджеры (37,5%). Преобладающая часть (75%) приобретает здесь апартаменты для собственного проживания, у большинства из них (63%) есть дети. На долю покупательниц в «Досфлота, 10» приходится меньшая часть – 30%. Средний возраст этой аудитории 28 лет, половина из них замужем. Несмотря на молодой возраст это также платежеспособная аудитория: 75% покупательниц имеют свой бизнес или работают топ-менеджерами компаний.
Большая часть спроса (58,3%) приходится на 2-комнатные лоты средней площадью 67,6 кв. м (от 55,25 до 90,81 кв. м). Средняя цена таких лотов – 23,7 млн руб. (от 18,8 до 30,9 млн руб.). На втором месте спрос на 3-комнатные лоты (41,7%) средней площадью 88,9 кв. м (от 69,95 до 116,39 кв. м), а средняя цена составляет 30,6 млн руб. (от 23,4 до 39 млн руб.).
Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank проанализировали стоимость самых дорогих парковочных мест в элитных и премиальных жилых комплексах Москвы.
- В ходе исследования выяснилось, что самое дорогое парковочное место стоимостью 17,5 млн руб. представлено в двухуровневом подземном паркинге клубного дома «Малая Бронная, 15». Здесь предусмотрено 40 машино-мест площадью до 26 кв. м, которые учитывают увеличенные габариты машин представительского класса. 200 тыс. долларов, или 15,9 млн рублей стоит машино-место в ЖК Knightsbridge Private Park. В жилом комплексе класса де-люкс Villa Grace парковочное место обойдется в 15,9 млн руб. В башне «Федерация» представлены машино-места стоимостью до 15 млн рублей за 26,6 кв. м, таким образом, стоимость квадратного метра парковочного метра сопоставима с ценой квадратного метра апартаментов на 90-х этажах, на владельцев которых они в первую очередь рассчитаны.
- Проекты, где зафиксированы наиболее дорогие машиноместа, в целом имеют высокий уровень цен на жилую недвижимость.
- В большинстве элитных проектов имеется подземный паркинг на одном-двух уровнях (в редких случаях он может быть трех- и четырехуровневым, преимущественно в масштабных проектах) с классическими машино-местами, но также встречаются и механизированные варианты организации парковки.
- Застройщики стараются не делать зависимыми парковочные места, зачастую реализуя пару «зависимое и независимое машино-места» для одного владельца.
- В целом подземные парковки современных элитных проектов Москвы соответствуют всем мировым стандартам. Для безопасности жителей в них установлены камеры видеонаблюдения и системы противопожарной безопасности. В клубном доме «Малая Бронная, 15» также предусмотрено автоматическое считывание номеров, а для въезда спортивных автомобилей был рассчитан особый наклон рампы и установлены специальные колесоотбойники. Для владельцев электромобилей установлены специальные зарядные устройства.
- Андрей Соловьев, директор департамента городской недвижимости Knight Frank, отмечает, что в большинстве проектов присутствует разнообразие по площади машино-мест для разных классов автомобилей: «В среднем площадь стандартного машино-места составляет 13-17 кв. м, помимо которых в части объектов можно найти как небольшие (8-10 кв. м), так и более крупные машино-места – площадью 20-26 кв. м, среди исключений встречаются еще более увеличенные варианты парковки (до 35,6 кв. м)».
- В сегменте де-люкс средняя стоимость стандартного машиноместа составляет 7,4 млн рублей, в премиальном сегменте - 4,3 млн рублей.
- Стоит отметить, что сейчас девелоперы пересматривают политику обеспечения проектов машино-местами, поскольку многие покупатели стали отказываться от личных автомобилей. На текущий момент для проектов уровня де-люкс коэффициент обеспеченности машино-местами составляет в среднем 1,9, для премиальных показатель ниже – в среднем 1,4.
По данным 4 000 кредиторов, передающих сведения в Национальное бюро кредитных историй (НБКИ), в 3 квартале 2020 года средний размер выданных ипотечных кредитов составил 2,66 млн. руб., увеличившись по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 9,8% (в 3 квартале 2019 года – 2,43 млн. руб.). При этом по сравнению с «докарантинным» 1 кварталом 2020 года данный показатель вырос менее существенно - на 3,7% (в январе-марте 2020 года - 2,57 млн. руб.) (Диаграмма 1).
Вместе с тем, стоит напомнить, что во 2 квартале текущего года по сравнению с предыдущим кварталом средний чек ипотечного кредита сокращался сразу на 4,7% до 2,45 млн. руб. Таким образом, в 3 квартале данный показатель не только отыграл это падение, но и вышел на рекордные значения. При этом в сентябре 2020 года средний размер ипотеки оказался на уровне 2,72 млн. руб. или на 10,7% больше, чем годом ранее (в сентябре 2019 года – 2,46 млн. руб.).
При этом в сентябре 2020 года среднее значение Персонального кредитного рейтинга (ПКР) заемщика по ипотеке составило 717 баллов (минимальное значение – 300 баллов, максимальное – 850 баллов) (Таблица 1).
* - узнать свой ПКР и контролировать его динамику может каждый гражданин России бесплатно и без ограничений на сайте НБКИ: https://www.nbki.ru/serviceszaem/pkr/
В сентябре 2020 года самый большой средний размер выданных ипотечных кредитов среди 30 регионов РФ – лидеров по объемам ипотечного кредитования был отмечен в Москве (5,90 млн. руб.), Московской области (4,41 млн. руб.), Санкт-Петербурге (3,53 млн. руб.), а также в Приморском крае (3,28 млн. руб.) и Ленинградской области (3,12 млн. руб.).
Что касается динамики среднего чека выданных ипотечных кредитов (среди 30 регионов РФ – лидеров ипотечного кредитования), то по сравнению с аналогичным периодом прошлого года наивысший рост данного показателя в сентябре продемонстрировали Омская (+22,9%) и Волгоградская (+19,9%) области, Ставропольский край (+17,6%), а также Московская (+17,0%) и Вологодская (+16,3%) области. В то же время единственным регионом из топ-30, в котором средний чек по ипотеке сократился, оказалась Свердловская область (-0,3%) (Таблица 2).
«После существенного снижения в апреле среднего чека по ипотеке, в последующие месяцы этот показатель не только вернулся к «докарантинному» уровню, но и смог превысить его, - считает директор по маркетингу НБКИ Алексей Волков. – При этом ипотечное кредитование стимулируется как за счет снижения ставок благодаря программам господдержки, так и в связи с низкой ключевой ставкой Банка России. А снижение ставок, как правило, привлекает на рынок граждан с высоким Персональным кредитным рейтингом (ПКР) и приемлемыми показателями долговой нагрузки. Таким заемщикам банки чаще всего выдают займы на более значительные суммы».
