Кто покупает апартаменты в Москве сегодня?
Апартаменты – автономный тип жилья, который при максимальном составе качественных характеристик предлагает потребителю более доступную, по сравнению с классической квартирой, стоимость квадратного метра. Однако, юридически являясь объектом коммерческой недвижимости, данный формат имеет определенные особенности, как, например, отсутствие социальной инфраструктуры или невозможность постоянной регистрации. Так или иначе, апартаменты прочно заняли свою нишу на рынке жилых новостроек, и об этом свидетельствует показатель спроса, который за текущий год вырос на 38%. Основываясь на статистике своих продаж, эксперты компании «Бон Тон» выявили – кто и с какой целью покупает сегодня апартаменты в сегментах бизнес- и премиум-класса.
В настоящее время на долю апартаментов высокобюджетного сегмента приходится более половины сделок. На фоне спроса увеличиваются и ценовые показатели. Так за 2021 год средняя цена квадратного метра в бизнес-классе выросла на 34% до 352,7 тыс. руб., в классе «премиум» – на 32,4% до 742,8 тыс. руб. Рост также показывает и средний бюджет, который в бизнес-классе увеличился на 25% до 21,9 млн руб., в премиум-классе – на 54,5% до 88,7 млн руб. Территориально наибольшая часть спроса на апартаменты бизнес-класса приходится на 3 округа: по 22% на САО и ЮАО, 14,5% на СЗАО. Ранее эти локации активно развивались, и в этом году в САО и СЗАО вышло 5 новых проектов. В премиальном сегменте лидерство традиционно сохраняется за ЦАО – 41%, на втором месте – САО с долей 36%.
Структура спроса на апартаменты бизнес-и премиум-классов по округам, шт.
В структуре спроса по территориальной принадлежности преимущественная доля целевой аудитории апартаментов премиум- и бизнес-класса представлена жителями Москвы – 65% и Московской области – 12%, на долю покупателей из регионов РФ приходится 23%. Преобладают среди покупателей мужчины – 69,2%, доля женщин составляет 30,8%.
Наибольшим спросом апартаменты пользуются у взрослой платежеспособной аудитории: 38,5% составляют покупатели в возрасте от 40 до 49 лет и 31% – от 30 до 39 лет. Доля более молодой аудитории от 20 до 29 лет составляет 7,7%. Таким образом средний возраст покупателей – 42,5 года: женщин – 32,5 года, мужчин – 47 лет. Анализ семейного положения показал, что большая часть потребителей состоит в браке – 58%. При этом среди женщин эта доля составляет 25%, среди мужчин – 75%. С точки зрения социального положения значительная часть потребителей – это представители среднего класса, в числе которых доля предпринимателей и владельцев бизнеса – 50%, топ-менеджеров – 33%, ведущих специалистов – 17%.
Говоря о структуре спроса по цели приобретения аналитики компании «Бон Тон» отмечают, что на сегодняшний день три четверти аудитории (75%) покупают апартаменты для собственного проживания, 17% сделок совершается с инвестиционной целью, 8% приобретают для детей или родителей. По форме оплаты, на долю со 100% оплатой и ипотекой приходится ровно по 42% сделок, на долю trade-in – 16%.
Если рассматривать портрет покупателя апартаментов на конкретном примере, стоит обратиться к комплексу апартаментов бизнес-класса «Досфлота, 10», который находится Северо-Западном административном округе – одной из самых востребованных локаций Москвы. Проект расположен в живописной парковой зоне у «большой воды» Химкинского водохранилища, на территории исторически-сложившейся застройки района Южное Тушино, который входит в ТОП самых экологически-чистых зон столицы, имеет прекрасно развитую городскую инфраструктуру и отличную транспортную доступность.
Основной спрос (70%) при покупке апартаментов в данном комплексе приходится на семейных мужчин активного возраста, средний возраст которых 46 лет. По своему социальному статусу это предприниматели (50%) и топ-менеджеры (37,5%). Преобладающая часть (75%) приобретает здесь апартаменты для собственного проживания, у большинства из них (63%) есть дети. На долю покупательниц в «Досфлота, 10» приходится меньшая часть – 30%. Средний возраст этой аудитории 28 лет, половина из них замужем. Несмотря на молодой возраст это также платежеспособная аудитория: 75% покупательниц имеют свой бизнес или работают топ-менеджерами компаний.
Большая часть спроса (58,3%) приходится на 2-комнатные лоты средней площадью 67,6 кв. м (от 55,25 до 90,81 кв. м). Средняя цена таких лотов – 23,7 млн руб. (от 18,8 до 30,9 млн руб.). На втором месте спрос на 3-комнатные лоты (41,7%) средней площадью 88,9 кв. м (от 69,95 до 116,39 кв. м), а средняя цена составляет 30,6 млн руб. (от 23,4 до 39 млн руб.).
Несмотря на все меры поддержки, в 2020 г. петербургский рынок новостроек показал отрицательную динамику по продажам – индикатор реализованных лотов опустился на 13,4 тыс. единиц. Эксперты Urbanus.ru проанализировали природу этого спада. Было установлено, что 58,2% этой разницы приходится на студии и однокомнатные квартиры площадью до 30 кв. м. Таким образом, именно фракция малогабаритного жилья стала главной жертвой кризиса.
В прошлом году спрос на новое жилье в Санкт-Петербурге резко сузился – на 21,3% – и заметно переформатировался. Во всех планировочных категориях наблюдается ухудшение показателей, но студий это коснулось в наибольшей степени. Их доля уменьшилась почти на четверть – с 30,3 до 24,6 процентного пункта. Соответственно, это повлекло расширение представительства остальных категорий. Сектор однокомнатных квартир и апартаментов прибавил 2,8 процентного пункта, двухкомнатных – 1,0 процентный пункт. Удельный вес лотов с тремя комнатами и более достиг 7,7% (плюс 0,9 процентного пункта).
Распределение спроса по типам планировки
Анализ метражной структуры сделок дает схожую картину. В 2019 г. каждый третий юнит, покупаемый на петербургском рынке, имел площадь до 30 кв. м. За год удельный вес подобной недвижимости утратил 5,7 процентного пункта. Покупательский интерес по большей части сдвинулся в сторону фракции с габаритами 30-60 кв. м. По итогам 2020-го она занимает 58,0% в структуре спроса – на 4,8 процентного пункта больше, чем годом ранее. Немного – на 1,1 процентного пункта – подросла и доля более крупных объектов (от 60 до 90 кв. м). Представительство жилья с метражом 90+ осталось прежним.
Распределение спроса по метражным категориям
Приходится констатировать, что значение студий и небольших квартир, которые ранее всегда были востребованы в Санкт-Петербурге, в 2020-м резко уменьшилось. Этот тренд охватил все районы города. Например, новостройках Петроградского района было продано всего два объекта площадью меньше 30 кв. м. В Центральном районе количество ДДУ в рамках указанной выборки сократилось на 82,6%, в Адмиралтейском – на 81,7%. Среди остальных локаций удельный вес объектов площадью до 30 кв. м сильнее всего уменьшился в Василеостровском (минус 12,2 процентного пункта), Фрунзенском (минус 13,2 процентного пункта), Пушкинском (минус 8,6 процентного пункта), Невском (минус 7,9 процентного пункта) районах.
В целом по городу количество проданных квартир и апартаментов площадью до 30 кв. м уменьшилось на 7,8 тыс. единиц, или на 32,4% по сравнению с 2019 г. Другие категории также пережили спад, но в их случаях он был выражен слабее. Реализация крупногабаритных лотов сократилась на 25,4%, однокомнатных – на 11,3%, двухкомнатных – на 10,1%. Примечательно, что пул адресов, по которым продаются объекты малого формата, почти не изменился. В 2020 г. их было 136, годом ранее – 137. Почему такие потери понес один из базовых секторов для петербургской индустрии недвижимости? Что стоит за этим явлением? Отчасти оно объясняется вымыванием экспозиции – интенсивный спрос на студии и малометражные квартиры в предыдущие годы привел к временному истощению выборки. Однако в качестве основного фактора следует рассматривать уход с рынка значительной части покупателей с небольшими бюджетами (до 3 млн рублей). Покупательная способность этой аудитории была серьезно подорвана в кризис. Пока что она не может себе позволить ни приобретение жилья на собственные средства, ни обслуживание кредита (даже при условии льготного ипотечного режима. В силу этого обстоятельства застройщики Санкт-Петербурга по оценкам Urbanus.ru не досчитались 23-25 млрд рублей выручки.
_____________________________________
Материал составлен на основе данных, предоставленных Росреестром. Учитываются только продажи в рынок (без договоров переуступки), включая оптовые сделки. При расчете показателей стоимости использовались данные из прайс-листов, они являются оценочной величиной и могут отличаться от реальных значений в пределах 10%.
По данным Объединенного кредитного бюро (ОКБ), банки выдали в 2020 году 1,67 млн ипотечных кредитов, что на 38% больше, чем в предыдущем году. Это абсолютный рекорд по количеству выданных за год ипотечных кредитов. Так, в 2019 году ипотеку взяли 1,2 млн человек, в 2018 году – 1,4 млн, в 2017 году – 1,02 млн, в 2016 году – 0,76 млн заемщиков.
Рекорд по количеству выданных за месяц кредитов был установлен в октябре – тогда ипотеку взяли 202 тысячи заемщиков. В декабре банки выдали 192 тысячи кредитов – это тоже максимальные выдачи за всю историю банковской системы, которые уступают лишь октябрьским показателям. За весь четвертый квартал банки выдали 572 тыс. кредитов – на 51% больше, чем в аналогичный период 2019 года.
Среди 30 регионов с наибольшим количеством выданных за год ипотечных кредитов лучшая динамика была в Алтайском крае (34% по сравнению с 2019 г), Приморском крае (33%), Чувашии (31%), Татарстане (31%) и Югре (31%). Самые низкие темпы – в Башкортостане (24%), Кемеровской области (23%), Санкт-Петербурге (23%), Московской области (22%, в Москве темпы выше – 28%) и Иркутской области (22%).
Александрович Артур, генеральный директор ОКБ:
"Поддержку ипотеке в 2020 году главным образом оказывали рекордно низкие процентные ставки, которые стали возможны благодаря снижению Центробанком ключевой ставки. Значительное влияние оказала и программа льготной ипотеки, по которой можно было взять новостройку в кредит по ставке 6,5% и ниже. Кроме того, отчасти такое количество выдач можно объяснить тем, что прошлый год был кризисным, а некоторые россияне считают инвестиции в недвижимость способом спасти свои средства от обесценения".
Таблица 1. Выдачи ипотечных кредитов по годам (тыс. шт.)
|
период |
2016 |
2017 |
2018 |
2019 |
2020 |
к прошлому месяцу |
годовая динамика |
|
количество кредитов, тыс. шт. |
|||||||
|
январь |
34 |
39 |
75 |
73 |
78 |
-48% |
7% |
|
февраль |
77 |
54 |
98 |
95 |
109 |
40% |
15% |
|
март |
58 |
78 |
111 |
93 |
125 |
14% |
34% |
|
апрель |
65 |
75 |
118 |
100 |
91 |
-27% |
-9% |
|
май |
53 |
71 |
113 |
78 |
86 |
-6% |
10% |
|
июнь |
59 |
77 |
116 |
89 |
118 |
37% |
32% |
|
июль |
56 |
76 |
117 |
94 |
146 |
24% |
56% |
|
август |
65 |
87 |
123 |
103 |
154 |
5% |
50% |
|
сентябрь |
66 |
91 |
118 |
103 |
190 |
23% |
85% |
|
октябрь |
65 |
113 |
136 |
115 |
202 |
7% |
75% |
|
ноябрь |
70 |
117 |
136 |
114 |
178 |
-12% |
56% |
|
декабрь |
89 |
141 |
146 |
151 |
192 |
8% |
28% |
Таблица 2. Выдачи в 2020 г. по регионам (тыс. шт.)
|
№ |
регион |
2020 г |
2019 г |
динамика |
|
1 |
МОСКВА |
119,3 |
85,8 |
28% |
|
2 |
МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ |
95,6 |
74,3 |
22% |
|
3 |
САНКТ-ПЕТЕРБУРГ |
77,0 |
59,6 |
23% |
|
4 |
БАШКОРТОСТАН |
60,8 |
46,1 |
24% |
|
5 |
СВЕРДЛОВСКАЯ ОБЛАСТЬ |
60,4 |
43,7 |
28% |
|
6 |
ТАТАРСТАН |
59,7 |
41,0 |
31% |
|
7 |
КРАСНОДАРСКИЙ КРАЙ |
49,8 |
37,0 |
26% |
|
8 |
НОВОСИБИРСКАЯ ОБЛАСТЬ |
44,6 |
32,9 |
26% |
|
9 |
ЧЕЛЯБИНСКАЯ ОБЛАСТЬ |
43,1 |
31,1 |
28% |
|
10 |
КРАСНОЯРСКИЙ КРАЙ |
41,3 |
29,0 |
30% |
|
11 |
ПЕРМСКИЙ КРАЙ |
39,2 |
28,0 |
29% |
|
12 |
САМАРСКАЯ ОБЛАСТЬ |
38,9 |
29,4 |
24% |
|
13 |
НИЖЕГОРОДСКАЯ ОБЛАСТЬ |
35,2 |
25,7 |
27% |
|
14 |
РОСТОВСКАЯ ОБЛАСТЬ |
34,8 |
25,8 |
26% |
|
15 |
ЮГРА |
34,3 |
23,8 |
31% |
|
16 |
КЕМЕРОВСКАЯ ОБЛАСТЬ |
30,2 |
23,3 |
23% |
|
17 |
АЛТАЙСКИЙ КРАЙ |
29,5 |
19,5 |
34% |
|
18 |
ВОРОНЕЖСКАЯ ОБЛАСТЬ |
27,5 |
20,0 |
27% |
|
19 |
ОРЕНБУРГСКАЯ ОБЛАСТЬ |
26,9 |
19,4 |
28% |
|
20 |
САРАТОВСКАЯ ОБЛАСТЬ |
25,7 |
18,2 |
29% |
|
21 |
ОМСКАЯ ОБЛАСТЬ |
25,6 |
18,7 |
27% |
|
22 |
ТЮМЕНСКАЯ ОБЛАСТЬ |
24,7 |
17,6 |
29% |
|
23 |
ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ |
24,7 |
19,2 |
22% |
|
24 |
УДМУРТСКАЯ РЕСПУБЛИКА |
24,4 |
17,3 |
29% |
|
25 |
ВОЛГОГРАДСКАЯ ОБЛАСТЬ |
22,8 |
16,7 |
27% |
|
26 |
ЛЕНИНГРАДСКАЯ ОБЛАСТЬ |
22,4 |
16,6 |
26% |
|
27 |
СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЙ |
21,6 |
16,3 |
24% |
|
28 |
ЧУВАШИЯ РЕСПУБЛИКА |
20,3 |
14,0 |
31% |
|
29 |
ПРИМОРСКИЙ КРАЙ |
19,5 |
13,1 |
33% |
|
30 |
КИРОВСКАЯ ОБЛАСТЬ |
19,2 |
13,4 |
30% |
* Данные являются предварительными. Финальные показатели будут опубликованы в ежеквартальном отчете. Обращаем внимание, что информация для СМИ также оперативно публикуются в нашем telegram-канале и на сайте bki-okb.ru.