Кто покупает апартаменты в Москве сегодня?
Апартаменты – автономный тип жилья, который при максимальном составе качественных характеристик предлагает потребителю более доступную, по сравнению с классической квартирой, стоимость квадратного метра. Однако, юридически являясь объектом коммерческой недвижимости, данный формат имеет определенные особенности, как, например, отсутствие социальной инфраструктуры или невозможность постоянной регистрации. Так или иначе, апартаменты прочно заняли свою нишу на рынке жилых новостроек, и об этом свидетельствует показатель спроса, который за текущий год вырос на 38%. Основываясь на статистике своих продаж, эксперты компании «Бон Тон» выявили – кто и с какой целью покупает сегодня апартаменты в сегментах бизнес- и премиум-класса.
В настоящее время на долю апартаментов высокобюджетного сегмента приходится более половины сделок. На фоне спроса увеличиваются и ценовые показатели. Так за 2021 год средняя цена квадратного метра в бизнес-классе выросла на 34% до 352,7 тыс. руб., в классе «премиум» – на 32,4% до 742,8 тыс. руб. Рост также показывает и средний бюджет, который в бизнес-классе увеличился на 25% до 21,9 млн руб., в премиум-классе – на 54,5% до 88,7 млн руб. Территориально наибольшая часть спроса на апартаменты бизнес-класса приходится на 3 округа: по 22% на САО и ЮАО, 14,5% на СЗАО. Ранее эти локации активно развивались, и в этом году в САО и СЗАО вышло 5 новых проектов. В премиальном сегменте лидерство традиционно сохраняется за ЦАО – 41%, на втором месте – САО с долей 36%.
Структура спроса на апартаменты бизнес-и премиум-классов по округам, шт.
В структуре спроса по территориальной принадлежности преимущественная доля целевой аудитории апартаментов премиум- и бизнес-класса представлена жителями Москвы – 65% и Московской области – 12%, на долю покупателей из регионов РФ приходится 23%. Преобладают среди покупателей мужчины – 69,2%, доля женщин составляет 30,8%.
Наибольшим спросом апартаменты пользуются у взрослой платежеспособной аудитории: 38,5% составляют покупатели в возрасте от 40 до 49 лет и 31% – от 30 до 39 лет. Доля более молодой аудитории от 20 до 29 лет составляет 7,7%. Таким образом средний возраст покупателей – 42,5 года: женщин – 32,5 года, мужчин – 47 лет. Анализ семейного положения показал, что большая часть потребителей состоит в браке – 58%. При этом среди женщин эта доля составляет 25%, среди мужчин – 75%. С точки зрения социального положения значительная часть потребителей – это представители среднего класса, в числе которых доля предпринимателей и владельцев бизнеса – 50%, топ-менеджеров – 33%, ведущих специалистов – 17%.
Говоря о структуре спроса по цели приобретения аналитики компании «Бон Тон» отмечают, что на сегодняшний день три четверти аудитории (75%) покупают апартаменты для собственного проживания, 17% сделок совершается с инвестиционной целью, 8% приобретают для детей или родителей. По форме оплаты, на долю со 100% оплатой и ипотекой приходится ровно по 42% сделок, на долю trade-in – 16%.
Если рассматривать портрет покупателя апартаментов на конкретном примере, стоит обратиться к комплексу апартаментов бизнес-класса «Досфлота, 10», который находится Северо-Западном административном округе – одной из самых востребованных локаций Москвы. Проект расположен в живописной парковой зоне у «большой воды» Химкинского водохранилища, на территории исторически-сложившейся застройки района Южное Тушино, который входит в ТОП самых экологически-чистых зон столицы, имеет прекрасно развитую городскую инфраструктуру и отличную транспортную доступность.
Основной спрос (70%) при покупке апартаментов в данном комплексе приходится на семейных мужчин активного возраста, средний возраст которых 46 лет. По своему социальному статусу это предприниматели (50%) и топ-менеджеры (37,5%). Преобладающая часть (75%) приобретает здесь апартаменты для собственного проживания, у большинства из них (63%) есть дети. На долю покупательниц в «Досфлота, 10» приходится меньшая часть – 30%. Средний возраст этой аудитории 28 лет, половина из них замужем. Несмотря на молодой возраст это также платежеспособная аудитория: 75% покупательниц имеют свой бизнес или работают топ-менеджерами компаний.
Большая часть спроса (58,3%) приходится на 2-комнатные лоты средней площадью 67,6 кв. м (от 55,25 до 90,81 кв. м). Средняя цена таких лотов – 23,7 млн руб. (от 18,8 до 30,9 млн руб.). На втором месте спрос на 3-комнатные лоты (41,7%) средней площадью 88,9 кв. м (от 69,95 до 116,39 кв. м), а средняя цена составляет 30,6 млн руб. (от 23,4 до 39 млн руб.).
Несмотря на снижение общего объема предложения на рынке новостроек за прошедший год на 30%, объем предложения квартир с отделкой, наоборот, увеличился на 14%. Департамент консалтинга и аналитики агентства недвижимости «Азбука Жилья» проанализировал предложение, цены и спрос на лоты с отделкой на первичном жилом рынке «старой» Москвы.
Общий объем предложения квартир и апартаментов с отделкой на рынке новостроек Москвы на конец первого квартала 2021 года составляет 11 785 лотов. Из них 1 590 предложений с предчистовой отделкой (white box) и 10 195 предложений с чистовой отделкой. Наибольший объем предложения с отделкой приходится на массовый сегмент – 55% от общего объема предложения. На долю бизнес-класса приходится 30%, на долю элитного сегмента – 15%.
Объем предложения лотов с чистовой отделкой за прошедший год в массовом сегменте увеличился на 3% и составил 6 240 лотов. В бизнес-классе наблюдается снижение на 10% до 2 534 лотов. Бизнес-класс лидирует по объему предложения квартир в состоянии предчистовой отделки. За год объем предложения лотов white box в бизнес-классе вырос вдвое до почти 1 000 лотов.
«По итогам первого квартала впервые в истории первичного жилого рынка объем предложения с отделкой в массовом сегменте превысил объем предложения без отделки в том же классе. Несмотря на снижение объема предложения на первичном рынке, объем предложения лотов с отделкой вырос на 14%. Доля лотов с отделкой в общей структуре предложения увеличилась с 28% по итогам первого квартала 2020 года до 45% на конец апреля 2021 года», - отмечает Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитика агентства недвижимости «Азбука Жилья».
За последний год наблюдалось беспрецедентное увеличение цен на квартиры и апартаменты, при этом лоты с отделкой продемонстрировали максимальный рост цен. К примеру, в бизнес-классе средняя стоимость лотов без отделки за год увеличилась на 22%, а у лотов в состоянии чистовой отделки – рост на 39% до 340 тыс. руб., в состоянии предчистовой отделки – рост на 41% до 393 тыс. руб.
В массовом сегменте рост цен составил 14% на квартиры с чистовой отделкой – до 221 тыс. руб. за 1 кв. м, и на 22% на квартиры с предчистовой отделкой – в среднем до 248 тыс. руб.
Квартиры с отделкой становятся популярнее у покупателей. По итогам перового квартала текущего года на территории «старой» Москвы с отделкой было продано 7 146 лотов, что составляет 44% от общего объема продаж за данный период. Для сравнения за аналогичный период 2020 года было реализовано 4 787 лотов с отделкой – 36% от общего количества продаж за первый квартал прошлого года.
Из 7 146 лотов с отделкой больше всего пришлось на массовый сегмент – 5 633 лота. При этом в массовом сегменте за первые три месяца 2021 года было продано лотов с отделкой больше, чем лотов без отделки. Доля продаж с отделкой в данном сегменте по итогам первого квартала составила 56% - впервые в истории первичного жилого рынка.
«Квартиры и апартаменты с отделкой занимают все более прочные позиции на рынке новостроек Москвы. Это прослеживается, в том числе, и по статистике выхода новых жилых корпусов в реализацию. По итогам 2020 года более половины всех корпусов, реализация которых началась в течение 2020 года, составляли корпуса, где продавались лоты с отделкой. В разрезе по типам квартир можно отметить тенденцию роста объема предложения трехкомнатных квартир – их доля возросла с 18% до 25%, что тоже свидетельствует об определенном изменении покупательских предпочтений в сторону квартир с отделкой», - говорит Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитика агентства недвижимости «Азбука Жилья».
Эксперты «ПРОФИС Недвижимость», одной из крупнейших в России федеральных управляющих компаний в сфере коммерческой недвижимости, проанализировали ситуацию на рынке офисной и складской недвижимости класса С в Москве за первый квартал 2020 и выделили основные тренды.
В первом квартале 2021 года на рынке офисной недвижимости класса С произошла очередная существенная волна ротации арендаторов, которая заметно увеличила долю вакантных площадей в особняках и административных зданиях в центре и способствовала росту ставок на помещения за пределами Садового кольца. Более активное восстановление демонстрирует складской сегмент. Объекты класса С хоть зачастую и не подходят по формату под запросы e-com ритейла, который сегодня является основным драйвером спроса на объекты городской логистики, но их активно арендуют различные курьерские службы, а также пищевые производства с собственной доставкой, которые также получили мощный импульс к развитию в прошлом году.
«Интерес к аренде коммерческой недвижимости возрастает, но количество заключаемых сделок пока на 10-15% ниже показателей аналогичного доковидного периода прошлого года (Q1 2020), - комментирует Ирина Морозова, директор по маркетингу «ПРОФИС Недвижимость». – В сегменте офисов большинство сделок в первом квартале 2021 года были ротационными, компании чаще переезжали из центра в объекты с более низкими ставками, в пределах ТТК. А также в более компактные помещения ввиду оптимизации штата, который постоянно присутствует в офисе. Но существенного сокращения занимаемых площадей мы не фиксируем, особенно среди крупных компаний. Эффективность удаленной работы зачастую ниже, чем при живом взаимодействии в офисе, поэтому многие компании стремятся сохранить присутствие сотрудников в офисе в том или ином виде (сменные графики 3/2, либо обязательные еженедельные планерки в офисе и т.п)».
Арендные ставки
Во первом квартале 2021 года среднерыночная арендная ставка на офисы класса С, расположенные внутри Садового кольца продолжила плавно снижаться и составила по итогам отчетного периода 23 302 рубля (-1,2% по сравнению с Q4 2020) за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы. Подобная динамика связана с увеличением вакансии в офисах, расположенных в данной локации. Для того, чтобы привлечь новых арендаторов собственники объектов выставляли освободившиеся помещения в экспозицию по текущим ставкам, без повышения, а в некоторых случаях даже готовы были предоставлять небольшие дисконты. В итоге в масштабах рынка это привело к незначительному снижению средних показателей. Офисы, расположенные внутри Садового кольца, стали единственным сегментом в С классе, который по итогам квартала показал отрицательную динамику цен.
Стоимость аренды офисов класса С расположенных от Садового кольца до ТТК ввиду активного спроса не только восстановилась, но и превысила доковидные показатели. По итогам первого квартала 2021 года среднерыночная ставка увеличилась на 1% по сравнению с 4Q2020 и составила 19 829 рублей за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы. Таким образом, по итогам отчетного квартала ставки превысили трехлетний максимум.
Стоимость аренды самых доступных по цене офисов С класса в Москве в первом квартале 2021 года также достигла наибольших значений за последние 3 года. Среднерыночная арендная ставка по итогам рассматриваемого периода выросла до 14 867 рублей за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы (+3,3% по сравнению с 4Q2020). Текущая динамика цен на офисы в данной локации обусловлена не только стабильным спросом, но и продолжающимся сокращением объема предложения – выводом бывших производственно-складских комплексов из экспозиции под девелопмент (строительство жилья и апартаментов).
Среднерыночная ставка аренды складов класса С, расположенных в границах МКАД, по итогам первого квартала 2021 года выросла на 1,7% до 6 187 рублей за кв. м в год, включая НДС и эксплуатационные расходы. Данный сегмент продолжает восстанавливается активнее, чем офисы, ввиду растущего спроса на данный формат в целом, а также и в связи с дефицитом складов внутри МКАД в принципе.
Вакансия
Динамика доли вакантных площадей в коммерческой недвижимости С класса в Москве в первом квартале 2021 года была разнонаправленной. По итогам отчетного периода в сегменте офисов она выросла до 12,8% (+2,7% по сравнению с 4Q 2020). Во многом это произошло за счет освобождения большого объема площадей в более дорогих офисах в центральных локациях (внутри Садового кольца). Большинство собственников не были готовы пролонгировать скидки для текущих арендаторов, которые они предоставляли в прошлом году сначала в условиях локдауна, а после в так называемый восстановительный период. В связи с этим те компании, которые не имели возможности арендовать офисы по доковидным ставкам или просто стремились оптимизировать свои расходы – вынуждены были съехать. Зачастую альтернативой становились более доступные офисы за пределами Садового кольца.
В сегменте складской недвижимости класса С, расположенной в пределах МКАД доля пустующих помещений, напротив, значительно сократилась. По итогам первого квартала вакантными осталось 8,7% площадей (-2,5% к Q4 2020).
Прогнозы
В ближайшие полгода рынок коммерческой недвижимости, вероятно, будет развиваться под влиянием еще не до конца реализованных негативных последствий пандемии. Не исключено, что в дальнейшем произойдет еще одна «финальная» волна ротации арендаторов по итогам которой, станет понятна картина изменившегося спроса на офисную, складскую и торговую недвижимость.