Кто покупает апартаменты в Москве сегодня?
Апартаменты – автономный тип жилья, который при максимальном составе качественных характеристик предлагает потребителю более доступную, по сравнению с классической квартирой, стоимость квадратного метра. Однако, юридически являясь объектом коммерческой недвижимости, данный формат имеет определенные особенности, как, например, отсутствие социальной инфраструктуры или невозможность постоянной регистрации. Так или иначе, апартаменты прочно заняли свою нишу на рынке жилых новостроек, и об этом свидетельствует показатель спроса, который за текущий год вырос на 38%. Основываясь на статистике своих продаж, эксперты компании «Бон Тон» выявили – кто и с какой целью покупает сегодня апартаменты в сегментах бизнес- и премиум-класса.
В настоящее время на долю апартаментов высокобюджетного сегмента приходится более половины сделок. На фоне спроса увеличиваются и ценовые показатели. Так за 2021 год средняя цена квадратного метра в бизнес-классе выросла на 34% до 352,7 тыс. руб., в классе «премиум» – на 32,4% до 742,8 тыс. руб. Рост также показывает и средний бюджет, который в бизнес-классе увеличился на 25% до 21,9 млн руб., в премиум-классе – на 54,5% до 88,7 млн руб. Территориально наибольшая часть спроса на апартаменты бизнес-класса приходится на 3 округа: по 22% на САО и ЮАО, 14,5% на СЗАО. Ранее эти локации активно развивались, и в этом году в САО и СЗАО вышло 5 новых проектов. В премиальном сегменте лидерство традиционно сохраняется за ЦАО – 41%, на втором месте – САО с долей 36%.
Структура спроса на апартаменты бизнес-и премиум-классов по округам, шт.
В структуре спроса по территориальной принадлежности преимущественная доля целевой аудитории апартаментов премиум- и бизнес-класса представлена жителями Москвы – 65% и Московской области – 12%, на долю покупателей из регионов РФ приходится 23%. Преобладают среди покупателей мужчины – 69,2%, доля женщин составляет 30,8%.
Наибольшим спросом апартаменты пользуются у взрослой платежеспособной аудитории: 38,5% составляют покупатели в возрасте от 40 до 49 лет и 31% – от 30 до 39 лет. Доля более молодой аудитории от 20 до 29 лет составляет 7,7%. Таким образом средний возраст покупателей – 42,5 года: женщин – 32,5 года, мужчин – 47 лет. Анализ семейного положения показал, что большая часть потребителей состоит в браке – 58%. При этом среди женщин эта доля составляет 25%, среди мужчин – 75%. С точки зрения социального положения значительная часть потребителей – это представители среднего класса, в числе которых доля предпринимателей и владельцев бизнеса – 50%, топ-менеджеров – 33%, ведущих специалистов – 17%.
Говоря о структуре спроса по цели приобретения аналитики компании «Бон Тон» отмечают, что на сегодняшний день три четверти аудитории (75%) покупают апартаменты для собственного проживания, 17% сделок совершается с инвестиционной целью, 8% приобретают для детей или родителей. По форме оплаты, на долю со 100% оплатой и ипотекой приходится ровно по 42% сделок, на долю trade-in – 16%.
Если рассматривать портрет покупателя апартаментов на конкретном примере, стоит обратиться к комплексу апартаментов бизнес-класса «Досфлота, 10», который находится Северо-Западном административном округе – одной из самых востребованных локаций Москвы. Проект расположен в живописной парковой зоне у «большой воды» Химкинского водохранилища, на территории исторически-сложившейся застройки района Южное Тушино, который входит в ТОП самых экологически-чистых зон столицы, имеет прекрасно развитую городскую инфраструктуру и отличную транспортную доступность.
Основной спрос (70%) при покупке апартаментов в данном комплексе приходится на семейных мужчин активного возраста, средний возраст которых 46 лет. По своему социальному статусу это предприниматели (50%) и топ-менеджеры (37,5%). Преобладающая часть (75%) приобретает здесь апартаменты для собственного проживания, у большинства из них (63%) есть дети. На долю покупательниц в «Досфлота, 10» приходится меньшая часть – 30%. Средний возраст этой аудитории 28 лет, половина из них замужем. Несмотря на молодой возраст это также платежеспособная аудитория: 75% покупательниц имеют свой бизнес или работают топ-менеджерами компаний.
Большая часть спроса (58,3%) приходится на 2-комнатные лоты средней площадью 67,6 кв. м (от 55,25 до 90,81 кв. м). Средняя цена таких лотов – 23,7 млн руб. (от 18,8 до 30,9 млн руб.). На втором месте спрос на 3-комнатные лоты (41,7%) средней площадью 88,9 кв. м (от 69,95 до 116,39 кв. м), а средняя цена составляет 30,6 млн руб. (от 23,4 до 39 млн руб.).
Средняя стоимость трехкомнатной квартиры в московских новостройках массового сегмента увеличилась за год на 22%. Если год назад такое жилье можно было приобрести за 15,4 млн рублей, то сейчас оно в среднем доступно за 18,9 млн рублей. Тем не менее, эксперты «Метриум» наши семь жилых комплексов, в которых трехкомнатную квартиру все же можно купить дешевле, чем за 13 млн рублей.
- Южные сады
Цена: 10,7 млн рублей
Площадь: 69,8 кв.м
Самые доступные трехкомнатные квартиры сейчас продаются в жилом комплексе «Южные сады», который строит компания «А101» в Южном Бутове. В крупном проекте, реализуемом в шаговой доступности от трех станций метро, трехкомнатную квартиру площадью почти 70 кв.м. можно приобрести за 10,7 млн рублей. В среднем же за квадратный метр в этом проекте застройщик предлагает заплатить 194 тыс. рублей, а средняя квартира доступна за 9,0 млн рублей.
- Сказочный лес [1]
Цена: 10,9 млн рублей
Площадь: 65,3 кв.м
В комплексе комфорт-класса «Сказочный лес» трехкомнатную квартиру площадью 65 кв.м. можно купить за 10,9 млн рублей. Проект реализует девелопер Seven Suns Development рядом с национальным парком Лосиный остров в Ярославском районе Москвы (в пределах МКАД). В состав комплекса входит детский сад и школа. В среднем квадратный метр обойдется покупателю в 181 тыс. рублей за кв.м., а квартира – в 8,2 млн рублей.
- Митинский лес
Цена: 11,2 млн рублей
Площадь: 73 кв.м
Доступные трехкомнатные квартиры есть и в проекте «Митинский лес», который реализует группа «ПИК» в районе Митино за МКАД. Самая доступная из них стоит 11,2 млн рублей за 73 кв.м. В комплексе предусмотрена собственная инфраструктура, которая состоит из школ, детских садов, магазинов. Средняя стоимость жилой площади в комплексе составляет 158 тыс. рублей за кв.м, а квартира – 11,6 млн рублей.
- Измайловский пр-д 22-1
Цена: 12,1 млн рублей
Площадь: 70,3 кв.м
Недорогие квартиры предлагает покупателям ЖСК «Измайловский проезд 22-1», которой возводит одноименный жилой дом в районе Измайлово на востоке Москвы. Трехкомнатная квартира площадью 70 кв.м. продается здесь за 12,1 млн рублей. Квадратный метр пайщики могут приобрести за 175 тыс. рублей, а квартира обойдется в среднем в 13,7 млн рублей.
- Квартал Некрасовка
Цена: 12,3 млн рублей
Площадь: 70,4 кв.м
В одном из самых доступных жилых комплексов Москвы «Квартал Некрасовка» трехкомнатную квартиру площадью 70 кв.м. можно приобрести за 12,3 млн рублей. Проект реализуется на юго-востоке Москвы, за МКАД, группой компаний «Самолет». «Квартал Некрасовка» расположен в шаговой доступности от метро «Некрасовка». В среднем квадратный метр стоит 201 тыс. рублей за кв.м., а квартиру можно приобрести примерно за 9,8 млн рублей.
- Люблинский парк
Цена: 12,3 млн рублей
Площадь: 71,7 кв.м
В другом проекте группы «ПИК» – «Люблинский парк» – трехкомнатная квартира площадью почти 72 квадратных метра продается за 12,3 млн рублей. Комплекс возводится в ЮВАО в районе Люблино и включает в состав собственную социальную и коммерческую инфраструктуру. В среднем в этом комплексе жилье продается по 205 тыс. рублей за кв.м., а квартиры – по 9,4 млн рублей.
- Бусиновский парк
Цена: 12,9 млн рублей
Площадь: 75,3 кв.м
Наконец в проекте «Бусиновский парк», который реализует на севере Москвы в районе Западное Дегунино группа «ПИК», трехкомнатную квартиру можно приобрести за 12,9 млн рублей, а её площадь составляет 75,3 кв.м. В комплексе, состоящем из 19 жилых корпусов, наземных паркингов, детских садов и школы, жилой квадратный метр в среднем продается за 204 тыс. рублей за кв.м., а стоимость квартиры составляет – 9,5 млн рублей.
«Несмотря на резкий рост цен, на рынке новостроек по-прежнему можно найти комплексы с весьма доступными вариантами покупки, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Цены на трехкомнатные квартиры в вышеперечисленных проектах значительно ниже, чем средняя по сегменту. Это значит, что покупателям еще рано искать более доступные предложения, к примеру, в Новой Москве или в Московской области. Впрочем, нужно учитывать, что речь идет о проектах, весьма удаленных от центра».
[1] Администрация парка «Лосинный остров» требует через суд остановить строительство 19.01.2021 Арбитражный суд Москвы направил проект на повторную экспертизу с целью установления возможного негативного воздействие на природу парка "Лосиный остров" строительства комплекса.
Просроченная ипотечная задолженность по кредитам на покупку строящегося жилья увеличивает свой вес в общей структуре просроченных ипотечных долгов. По итогам января-апреля 2021 года в целом по России её доля выросла на 0,5 процентных пункта (п.п.), до 9,3%. В ряде регионов прирост составил 16 п.п., приблизившись к критичной отметке в 29%. К таким выводам пришли аналитики коллекторского агентства «Долговой Консультант» после анализа статистической информации Банка России и данных «Дом.рф».
В целом по стране объём просроченной задолженности по кредитам под залог договоров долевого участия (ДДУ) на 1 мая 2021 года составил 6,99 млрд рублей, прирост с начала года составил 1,2% или 11% по сравнению с годом ранее. В структуре общей ипотечной просроченной задолженности доля проблемных кредитов под залог ДДУ увеличилась на 0,5 п.п. с начала года или 1 п.п. в годовом исчислении, с 8,3% до 9,3%.
Таблица 1. Регионы-лидеры по темпу прироста доли просроченной ипотечной задолженности по кредитам на покупку строящегося жилья в общем объёме просроченной ипотеки
|
Регион |
Просроченная ипотечная задолженность под залог ДДУ, млн руб. на 01.05.2021 г. |
Доля в общем объёме просроченной ипотечной задолженности |
Изменение доли, п.п. |
|
Ивановская область |
101 |
29,1% |
16,14 |
|
Орловская область |
29 |
18,2% |
6,12 |
|
Томская область |
27 |
10,4% |
6,09 |
|
Мурманская область |
31 |
12,8% |
4,01 |
|
Пензенская область |
43 |
13,9% |
3,34 |
|
Краснодарский край |
565 |
19,3% |
3,26 |
|
Республика Крым |
8 |
14,3% |
2,96 |
|
Удмуртская Республика |
26 |
5,9% |
2,96 |
|
Республика Карелия |
15 |
10,6% |
2,30 |
|
Рязанская область |
74 |
21,5% |
2,10 |
|
Сахалинская область |
8 |
4,3% |
2,04 |
|
Чувашская Республика - Чувашия |
89 |
21,9% |
1,70 |
|
Ростовская область |
158 |
9,2% |
1,60 |
|
Самарская область |
105 |
7,3% |
1,40 |
|
Кабардино-Балкарская Республика |
15 |
6,1% |
1,29 |
Источник: КА «Долговой Консультант». Полная версия таблицы доступна по ссылке.
«Прирост доли просроченных ипотечных кредитов под залог ДДУ говорит о повышении рисков в ипотечном кредитовании. Банки, стремясь нарастить портфели по программам льготного ипотечного кредитования, несколько ослабили требования к заемщикам, — говорит Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант». — Теперь эти заемщики, не справившись с финансовым бременем, не платят по кредитам. Если строительство многоквартирного дома не остановлено, то, даже при отсутствии средств, заемщик может выйти из этой ситуации путем уступки права требования по ДДУ. С учетом роста цен на недвижимость эта операция может оказаться прибыльной, если не ждать, пока банк начислит миллионные штрафы за просрочку».
|
Регион |
Просроченная ипотечная задолженность под залог ДДУ, млн руб. на 01.05.2021 г. |
Изменение просроченной ипотечной задолженности под залог ДДУ за год |
Доля в общем объёме просроченной ипотечной задолженности |
|
Ивановская область |
101 |
494,1% |
29,1% |
|
Республика Крым |
8 |
300,0% |
14,3% |
|
Псковская область |
7 |
250,0% |
4,1% |
|
Удмуртская Республика |
26 |
188,9% |
5,9% |
|
Астраханская область |
25 |
127,3% |
6,1% |
|
Приморский край |
29 |
107,1% |
4,7% |
|
Магаданская область |
4 |
100,0% |
5,6% |
|
Республика Карелия |
15 |
87,5% |
10,6% |
|
Томская область |
27 |
68,8% |
10,4% |
|
Республика Коми |
18 |
63,6% |
6,3% |
|
Мурманская область |
31 |
63,2% |
12,8% |
|
Республика Мордовия |
8 |
60,0% |
6,4% |
|
Оренбургская область |
43 |
53,6% |
6,8% |
|
Орловская область |
29 |
52,6% |
18,2% |
|
Республика Северная Осетия - Алания |
47 |
51,6% |
7,4% |
Источник: КА «Долговой Консультант». Полная версия таблицы доступна по ссылке.
«Рост просроченной ипотеки по ДДУ в структуре общей просроченной задолженности напрямую зависит от темпов ввода жилья в эксплуатацию, чем больше квадратных метров застройщики сдают, тем меньше должны быть объёмы просроченной задолженности по ДДУ, — говорит Денис Аксёнов, генеральный директор коллекторского агентства «Долговой Консультант». — И хотя некоторые проблемные заёмщики не спешат оформлять право собственности на готовую квартиру, как правило, в течение полугода-года этот процесс неизбежно завершается. Текущая ситуация формируется вне тренда прошлых лет: количество введённых метров сокращается, размер просроченной задолженности растёт. Это происходит потому, что количество ипотечных сделок на первичном рынке за период действия льготной программы резко увеличилось».
Справочно: по данным «Дом.рф», в апреле 2021 года в РФ было сдано 2,4 млн. м2 жилья, что на 37% меньше, чем в апреле 2020 года, в мае — в 3,6 раза меньше, 2 млн м2 против 7,2 млн годом ранее.