Кто покупает апартаменты в Москве сегодня?
Апартаменты – автономный тип жилья, который при максимальном составе качественных характеристик предлагает потребителю более доступную, по сравнению с классической квартирой, стоимость квадратного метра. Однако, юридически являясь объектом коммерческой недвижимости, данный формат имеет определенные особенности, как, например, отсутствие социальной инфраструктуры или невозможность постоянной регистрации. Так или иначе, апартаменты прочно заняли свою нишу на рынке жилых новостроек, и об этом свидетельствует показатель спроса, который за текущий год вырос на 38%. Основываясь на статистике своих продаж, эксперты компании «Бон Тон» выявили – кто и с какой целью покупает сегодня апартаменты в сегментах бизнес- и премиум-класса.
В настоящее время на долю апартаментов высокобюджетного сегмента приходится более половины сделок. На фоне спроса увеличиваются и ценовые показатели. Так за 2021 год средняя цена квадратного метра в бизнес-классе выросла на 34% до 352,7 тыс. руб., в классе «премиум» – на 32,4% до 742,8 тыс. руб. Рост также показывает и средний бюджет, который в бизнес-классе увеличился на 25% до 21,9 млн руб., в премиум-классе – на 54,5% до 88,7 млн руб. Территориально наибольшая часть спроса на апартаменты бизнес-класса приходится на 3 округа: по 22% на САО и ЮАО, 14,5% на СЗАО. Ранее эти локации активно развивались, и в этом году в САО и СЗАО вышло 5 новых проектов. В премиальном сегменте лидерство традиционно сохраняется за ЦАО – 41%, на втором месте – САО с долей 36%.
Структура спроса на апартаменты бизнес-и премиум-классов по округам, шт.
В структуре спроса по территориальной принадлежности преимущественная доля целевой аудитории апартаментов премиум- и бизнес-класса представлена жителями Москвы – 65% и Московской области – 12%, на долю покупателей из регионов РФ приходится 23%. Преобладают среди покупателей мужчины – 69,2%, доля женщин составляет 30,8%.
Наибольшим спросом апартаменты пользуются у взрослой платежеспособной аудитории: 38,5% составляют покупатели в возрасте от 40 до 49 лет и 31% – от 30 до 39 лет. Доля более молодой аудитории от 20 до 29 лет составляет 7,7%. Таким образом средний возраст покупателей – 42,5 года: женщин – 32,5 года, мужчин – 47 лет. Анализ семейного положения показал, что большая часть потребителей состоит в браке – 58%. При этом среди женщин эта доля составляет 25%, среди мужчин – 75%. С точки зрения социального положения значительная часть потребителей – это представители среднего класса, в числе которых доля предпринимателей и владельцев бизнеса – 50%, топ-менеджеров – 33%, ведущих специалистов – 17%.
Говоря о структуре спроса по цели приобретения аналитики компании «Бон Тон» отмечают, что на сегодняшний день три четверти аудитории (75%) покупают апартаменты для собственного проживания, 17% сделок совершается с инвестиционной целью, 8% приобретают для детей или родителей. По форме оплаты, на долю со 100% оплатой и ипотекой приходится ровно по 42% сделок, на долю trade-in – 16%.
Если рассматривать портрет покупателя апартаментов на конкретном примере, стоит обратиться к комплексу апартаментов бизнес-класса «Досфлота, 10», который находится Северо-Западном административном округе – одной из самых востребованных локаций Москвы. Проект расположен в живописной парковой зоне у «большой воды» Химкинского водохранилища, на территории исторически-сложившейся застройки района Южное Тушино, который входит в ТОП самых экологически-чистых зон столицы, имеет прекрасно развитую городскую инфраструктуру и отличную транспортную доступность.
Основной спрос (70%) при покупке апартаментов в данном комплексе приходится на семейных мужчин активного возраста, средний возраст которых 46 лет. По своему социальному статусу это предприниматели (50%) и топ-менеджеры (37,5%). Преобладающая часть (75%) приобретает здесь апартаменты для собственного проживания, у большинства из них (63%) есть дети. На долю покупательниц в «Досфлота, 10» приходится меньшая часть – 30%. Средний возраст этой аудитории 28 лет, половина из них замужем. Несмотря на молодой возраст это также платежеспособная аудитория: 75% покупательниц имеют свой бизнес или работают топ-менеджерами компаний.
Большая часть спроса (58,3%) приходится на 2-комнатные лоты средней площадью 67,6 кв. м (от 55,25 до 90,81 кв. м). Средняя цена таких лотов – 23,7 млн руб. (от 18,8 до 30,9 млн руб.). На втором месте спрос на 3-комнатные лоты (41,7%) средней площадью 88,9 кв. м (от 69,95 до 116,39 кв. м), а средняя цена составляет 30,6 млн руб. (от 23,4 до 39 млн руб.).
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам июня 2021 г. на первичном рынке ТиНАО экспонировалось 522,6 тыс. кв.м и 10,4 тыс. лотов. По сравнению с прошлым месяцем объем предложения сократился на 2,8% площади и 4,5% лотов. В годовой динамике наблюдается прирост второй месяц подряд - на 12,7% площади и 19,8% лотов. 92,7% предложения приходится на НАО, в ТАО находится 7,3% экспозиции.
В июне не вышло новых проектов, но рынок пополнился новыми объемами в уже реализуемых проектах: ЖК Бунинские луга (корпус 3.6.3), ЖК Саларьево парк (корпуса 49,50), ЖК Переделкино Ближнее (корпус 10.5).
На территории НАО больше половины экспозиции приходится на поселение Сосенское – 54,9% (-3% за месяц, +22,1% за год). За год объем предложения в этом поселении вырос на 75% за счет выхода нового проекта ЖК Прокшино и новых объемов в уже реализуемых проектах. На втором месте – поселение Десеновское с долей 16,4% (+0,8% за месяц, +6,3% за год), в котором объем экспозиции также вырос за год на 69%. Во всех остальных поселениях произошло сокращение объемов предложения и соответственно доли в совокупной экспозиции.
В ТАО предложение представлено в 2 поселениях: Первомайское – 94,3% и Новофедоровское – 5,7%.
По стадиям строительной готовности в НАО большая часть предложения находится на начальной стадии строительной готовности – 44,6% площади (-5,3% за месяц, +8,8% за год), из которого на нулевом цикле находится 41,8% предложения (-0,2% за месяц, +11% за год). На заключительной стадии строительной готовности находится 27,5% предложения (+4,3% за месяц, -4% за год), из которого больше всего приходится на стадию фасадно-отделочных работ – 20% (+3% за месяц, -6,7% за год).
В ТАО почти все предложение находится на заключительной стадии строительной готовности – 97,1% (+6,7% за месяц, +17% за год).
По наличию отделки в НАО большая доля приходится на предложение без отделки – 48,9% (+3,6% за месяц, +2,6% за год), на втором месте – с отделкой – 35,8% (-5,3% за месяц, -10,3% за год). На долю предчистовой отделки приходится 8% лотов (0% за месяц, +1,3% за год). Растет доля предложения с допопциями: с кухней – 6,8% (+2,2% за месяц, +6,8% за год) и с мебелью и кухней – 0,5% (-0,5% за месяц, -0,2% за год). В ТАО почти все предложение представлено без отделки – 98,6% (+5% за месяц, -2% за год).
По итогам июня 2021 г. СВЦ (средневзвешенная цена квадратного метра) первичного рынка ТиНАО составила 191,8 тыс. руб. (+1,7% за месяц, +36,8% за год): в НАО – 199,6 тыс. руб. (+3,2% за месяц, +42,5% за год) и в ТАО – 94,1 тыс. руб. (-6,3% за месяц, +28,7% за год). В разрезе поселений НАО самая высокая СВЦ представлена в поселении Сосенское – 210,7 тыс. руб. (+3,8% за месяц, + 47,5% за год) и в поселении Московский – 204 тыс. руб. (+3,3% за месяц, +42,2% за год). Самая низкая СВЦ в поселении Марушкинское -152,3 тыс. руб. (-0,5% за месяц, +16,1% за год). В поселениях ТАО Новофедоровское СВЦ составила 96,1 тыс. руб. (-8% за месяц, +31,4% за год) и Первомайское – 94 тыс. руб.
Средняя цена лота на первичном рынке ТиНАО составила 9,5 млн руб. (+3,6% за месяц, +27,7% за год): в НАО – 9,7 млн руб. (+4,4% за месяц, +29,4% за год) и в ТАО – 6,4 млн руб. (-4,2% за месяц, +68,2% за год). В разрезе поселений НАО самая высокая средняя цена лота наблюдается в поселении Внуковское – 11,4 млн руб. (+0% за месяц, +29,4% за год) и Московский – 11,2 млн руб. (+1,5% за месяц, +43,7% за год). Самая низкая средняя цена лота в поселении Филимонковское - 6,9 млн руб. (+0,9% за месяц, +17,6% за год).
В поселениях ТАО Новофедоровское средняя цена лота составила 5,3 млн руб. (-0,5% за месяц, +40,3% за год) и Первомайское – 6,4 млн руб.
По подсчетам специалистов Департамента консалтинга компании «БЕСТ-Новострой» в первом полугодии 2021 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках комфорт-класса, расположенных в границах «старой» Москвы, выросла на 19,2% до 246 420 тыс. рублей. А по сравнению с аналогичным периодом в прошлом году увеличилась на 38%.
В июне новостройки комфорт-класса, расположенные в «старой» Москве, сохранили уже традиционную тенденцию к росту цен. По итогам месяца стоимость квадратного метра увеличилась на 4% до 246 420 тыс. рублей, средний предлагаемый бюджет покупки вырос на 333 350 руб. до 12.9 млн рублей. Таким образом, за первое полугодие 2021 года стоимость квадратного метра увеличилась на 19,2%, а бюджет покупки более чем на 1,6 млн рублей. «Как мы видим, вопреки многим прогнозам об исчерпании потенциала для роста цен в 2020 году столичные новостройки продолжают дорожать, - комментирует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». – В июне возможность для очередного повышения цен девелоперам дал возросший спрос. После снижения активности в апреле-мае покупатели вновь активизировались накануне завершения программы льготной ипотеки. Новые условия делают ее малоприменимой к столичному рынку новостроек, поэтому те, кто хотел воспользоваться выгодным кредитом поспешили это сделать до конца первого полугодия».
В сегменте новостроек стандартного класса, которых уже фактически не осталось в границах старой Москвы, в июне средняя стоимость предложения квадратного метра снизилась на 1% до 177 720 руб. Подобная корректировка связана с увеличением площади оставшихся в экспозиции квартир. Об этом, в частности, говорит и увеличение среднего предлагаемого бюджет покупки. По итогам месяца он вырос на 136 610 руб. до 9,2 млн рублей.
В ретроспективе одного года рост цен оказался еще более существенным. В комфорт-классе средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 38%, а средний бюджет покупки более чем на 2,5 млн рублей. В стандартном классе на 37,4% и более чем на 2,6 млн рублей соответственно. «Едва ли многие участники рынка в начале лета 2020 года могли предположить, что после жесткого локдауна, связанного с ним снижения продаж и падения экономики в целом, рынок новостроек сможет так быстро ожить, - отмечает Ирина Доброхотова. – Несмотря на многочисленные скептические ожидания мы увидели стабильно высокий рост спроса, существенное увеличение цен и сокращение предложения до исторических минимумов».
В июне 2021 года рынок новостроек комфорт-класса, «старой» Москвы пополнился 2 новыми жилыми комплексами с экспозицией в размере 91 квартиры, а также 7 новыми корпусами в уже реализуемых проектах с 293 лотами. Однако несмотря на выход нового предложения, по итогам месяца экспозиция снизилась на 8% и составила 11 067 квартир. В стандартном классе объем предложения в июне также сократился на 7%. Сейчас в продаже представлено всего 121 квартира.
Проекты, вышедшие на рынок в июне 2021 года в границах старой Москвы
|
Название проекта |
Класс |
Район |
Девелопер |
Кол-во лотов по проекту* |
Дата ввода в эксплуатацию |
|
ЖК Self |
Комфорт |
Богородское |
Энергостройинвест |
238 |
4 квартал 2023 г. |
|
ЖК Барклая 6 |
Комфорт |
Филевский парк |
Архплей девелопмент |
759 |
1 квартал 2024 г. |
Примечание: * по корпусам в продаже