С начала года квартиры комфорт-класса в Москве подорожали на 17%
За 11 месяцев 2021 г. покупатели на московском рынке новостроек вложили более 600 млрд рублей в недвижимость комфорт-класса. Треть из этой суммы приходится на проекты в ТиНАО. Столь впечатляющий результат во многом был достигнут за счет продолжающегося роста цен. В среднем за неполный год прайс поднялся на 16,9%. В наибольшей степени повышение стоимости затронуло студии. Согласно данным Urbanus.ru в «старых» округах этот продукт подорожал на 20%.
Начало текущего сезона застало рынок на следующих позициях. Средняя стоимость студий в «старой» Москве держалась на уровне 5,79 млн рублей. Однокомнатные квартиры продавались за 8,66 млн рублей, двухкомнатные – за 11,51 млн рублей. Эти категории недвижимости по традиции пользуются наибольшей популярностью у потребителей. Каждая из них занимает примерно треть в структуре спроса. Трехкомнатные лоты (их выбирает лишь один покупатель из семи) покупались в январе в среднем за 15,58 млн рублей. Более сложные планировки (с четырьмя спальнями и более) остаются нишевым товаром – их доля не превышает 1,5%. В «старомосковских» округах они стоят заметно дороже трехкомнатных квартир – зимой ценовая разница составляла порядка 5,5 млн рублей.
Все пять основных категорий недвижимости за год серьезно прибавили в цене. Сильнее всего подорожали студии. К концу ноября их средний бюджет вырос на 1,17 млн рублей, или на 20,2%. Примерно такую же сумму (1,22 млн рублей) пришлось дополнительно вложить покупателям однокомнатных квартир. Но в процентном отношении подъем выдался более слабым (плюс 14,1%). Прайс двухкомнатных юнитов увеличился на 1,64 млн рублей (плюс 14,2%). В случае трехкомнатных квартир дистанция между январскими и ноябрьскими показателями измеряется 2,25 млн рублей (плюс 14,4%). Чтобы скопить такую сумму среднестатистическому москвичу пришлось бы откладывать всю свою зарплату за 20 месяцев. Самые крупные объекты на рынке продемонстрировали наибольшую рыночную инерцию, подорожав всего на 8,5% за 11 месяцев.
Ценовой максимум в масс-маркете по итогам января-ноября 2021 г. был установлен четырехкомнатной квартирой площадью 112,20 кв. м в ЖК «Балтийский» (Войковский район). За этот объект новый собственник заплатил 39,27 млн рублей. В пересчете на стоимость квадратного метра лидируют юниты из ЖК «Шереметьевский» (457,9 тыс. рублей) и ЖК «Вестердам»(457,7 тыс. рублей). Нижняя ценовая граница в «старой» Москве проходит по отметке в 3,89 млн рублей – за столько был продан апартамент площадью 20,35 кв. м в сити-комплексе «Перец» (район Митино). Среди классических квартир этот показатель равен 4,02 млн рублей – это бюджет студии площадью 23,25 кв. м в ЖК «Светлый мир. Станция Л».
В Новой Москве спрос на различные типы жилья распределен практически в тех же пропорциях, что и в «старой». Здесь ценники на жилье изменились не так сильно, как в «старых» округах. Однокомнатные квартиры выросли в цене на 8,8% (до 7,64 млн рублей), двухкомнатные – на 7,4% (до 9,86 млн рублей). Многокомнатные лоты и вовсе подошли к финалу сезона с отрицательным результатом – минус 10,9% (до 13,29 млн рублей). Во многом эта динамика продиктована малым объемом выборки: для ТиНАО месячная норма продаж в этой категории исчисляется несколькими десятками объектов, что влечет резкие колебания кривой цен.
Существенный подъем стоимости в Новой Москве коснулся только студий и трехкомнатных квартир. После новогодних праздников студии в среднем продавались за 5,27 млн рублей. Но в ноябре они преодолели планку в 6 млн рублей и продолжали дорожать дальше. В результате, покупка средней студии под занавес сезона требовала на 15,4% больше затрат, чем на старте. Трехкомнатные юниты в новых округах за 2021-й год поднялись в цене на 13,8% – до 13,20 млн рублей. На сегодня они соответствуют по прайсу двухкомнатным квартирам и апартаментам в «старой» Москве. В свою очередь, двухкомнатные лоты в ТиНАО находятся на одном уровне с однокомнатными в «старомосковских» проектах.
Рекорд продажной стоимости 2021-го года в Новой Москве установила четырехкомнатная квартира (107,00 кв. м) в ЖК «Скандинавия» – она была реализована за 27,23 млн рублей. Наряду с ЖК «Прокшино» Скандинавия возглавляет рейтинг новомосковских проектов с самой высокой ценой квадратного метра. На другом краю ценовой шкалы находится апартамент-студия с габаритами 19,70 кв. м в комплексе «Солнцево парк». Он обошелся новому владельцу в 3,01 млн рублей. В категории квартир минимум обозначает студия (21,36 кв. м) в ЖК «Городские истории» с ценником 3,33 млн рублей.
За 11 месяцев московские покупатели потратили на массовое жилье 609,07 млрд рублей (из них 204,24 млрд рублей сконцентрированы в ТиНАО). Для комфорт-класса характерна более высокая степень концентрации выручки, чем для других сегментов. Три четверти всех финансовых поступлений (75,8%) распределены по бюджетам десяти ведущих операторов. Причем ГК «ПИК» аккумулировала на своих счетах больше средств (243,05 млрд рублей) , чем все остальные фигуранты топ-10 вместе взятые (218,64 млрд рублей). Второе место принадлежит ГК «А101», третье – Группе «Самолет». С начала года они заработали на двоих более 100 млрд рублей. Все их активы, рассчитанные на массовый спрос, базируются за МКАД. Кроме того, покупатели активно вкладывали деньги в недвижимость от таких застройщиков, как «Стройком», Seven Suns Development, Группа «Абсолют», ГК «Гранель», ГК «Пионер», «Э.К. Девелопмент» и ГК «МИЦ».
В Новой Москве самую большую кассу собрал ЖК «Скандинавия» (вместе с жилым массивом «Скандинавия Юг») – 27,32 млрд рублей. Отметим, что в этом сезоне «Скандинавия» уверенно выигрывает «новомосковское дерби» у другого гиганта ЖК «Саларьево Парк». Еще один адрес из флотилии ГК «А101» – ЖК «Прокшино»– занимает третью строчку по объему выручки на локальном рынке с результатом в 19,08 млрд рублей. Второе место досталось самому востребованному проекту на территории Москвы – ЖК «Новые Ватутинки». За десять месяцев там было продано без малого 3,3 тыс. квартир на общую сумму в 21,43 млрд рублей.
Самые кассовые новостройки в массовом сегменте
|
Сегмент |
Жилые комплексы |
Застройщики |
Район |
Совокупная выручка в январе-октябре 2021 г., млрд рублей |
|
Новая Москва |
Скандинавия |
ГК «А101» |
Сосенское |
27,32 |
|
Новые Ватутинки |
Стройком |
Десеновское |
21,43 |
|
|
Прокшино |
ГК «А101» |
Сосенское |
19,08 |
|
|
«Старая» Москва |
Люблинский парк |
ГК «ПИК» |
Люблино |
14,71 |
|
LIFE-Варшавская |
ГК «Пионер» |
Москворечье-Сабурово |
13,56 |
|
|
Светлый мир. Станция Л |
Seven Suns Development |
Люблино |
10,46 |
В «старой» Москве показатели флагманов масс-маркета намного слабее. В авангарде по-прежнему ЖК «Люблинский парк» от ГК «ПИК» и ЖК LIFE-Варшавская – на их счету за 11 месяцев скопилось 14,71 и 13,56 млрд рублей соответственно. Ближе всего к ним ЖК «Светлый мир. Станция Л», собравшая 10,46 млрд рублей. Довольно близко к отметке в 10 млрд рублей подошли две ПИКовские новостройки – «Амурский парк» в Гольяново и «Михайловский парк» в Рязанском районе.
По итогам трех кварталов 2021 года объем чистого поглощения на офисном рынке превысил результаты всего 2020 года и составил 112 тыс. кв. м против 110 тыс. кв. м за 2020 год. Если в начале 2021 года основной объем поглощения пришелся на бизнес-центры, построенные для собственного использования, то во втором и третьем кварталах активность в офисном сегменте носила рыночный характер.
Лидером в структуре спроса по итогам трех кварталов стал сегмент ИТиТ, сформировавший 30% от объема сделок с начала этого года. На втором месте оказался сегмент «Профессиональные услуги» (16%), на третьем месте— торговые компании (10%). Подразделения ПАО «Газпром», традиционно лидирующие по объему спроса, пока остаются менее активными на рынке аренды, концентрируясь на реализации собственных офисных проектов.
В период с июля по сентябрь 2021 года уровень вакантности продемонстрировал незначительное повышение на 0,3 п.п. и достиг 6,6%, что связано с выходом на рынок новых, пока еще не заполненных спекулятивных проектов. При этом, доля свободных площадей в классе А не изменилась, оставшись на уровне 5,8%, а в классе В увеличилась с 6,6% до 7,1% за счет пополнения объема предложения.
Ставки аренды в третьем квартале показали разнонаправленную тенденцию. В классе В ставки показали небольшое снижение, обусловленное изменением экспозиции на рынке: более качественные лоты ушли с рынка, что привело к снижению средневзвешенной ставки до 1 091 руб./кв. м/месяц (без НДС). В то же время, ставки аренды в классе А выросли на 4% — до 1780 руб./кв. м (без НДС). На фоне низкого уровня вакантности (6,6% в среднем по рынку) и малого числа доступных крупных офисных блоков собственники готовы увеличивать ставки на наиболее ликвидные помещения.
На фоне высокого интереса со стороны арендаторов девелоперы продолжают выводить на рынок новые объекты. Так, с начала 2021 года объем ввода достиг 119,2 тыс. кв. м, из них 80,8 тыс. кв. м – спекулятивные бизнес-центры, предлагаемые в аренду на рынке. Ключевые бизнес-центры, введенные в эксплуатацию в третьем квартале: БЦ «Собрание» (арендопригодная площадь — 14 000 кв. м), БЦ «Премьер» (5 822 кв. м) и «Феррум I» (7 156 кв. м) в составе делового квартала «Полюстрово». Общий объем предложения качественных офисов в Санкт-Петербурге по итогам трех кварталов составляет 3,795 млн кв. м.
«Несмотря на активный выход новых проектов, спрос на крупные офисные блоки не может быть реализован из-за недостатка подходящего предложения. Качество зданий и отделки снова становится одним из основных параметров при выборе офиса. Арендаторы до 500 кв. м предпочитают помещения с отделкой (желательно с элементами дизайна), в то время как более крупные компании предпочитают помещения без отделки с предоставлением льготы в размере стоимости предлагаемого базового пакета отделки, - комментирует Виктория Горячева, заместитель директора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers. – По нашей оценке, стабильный спрос, рост стоимости строительства и отделки помещений будут стимулировать дальнейший рост ставок аренды».
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам августа 2021 г. совокупный объем предложения апартаментов на первичном рынке старой Москвы составил 282,2 тыс. кв.м (-9,7% за месяц, -44,7% за год) и 5,2 тыс. лотов (-7,1% за месяц, -25,3% за год). На долю предложения апартаментов приходится 13,9% от совокупного предложения на первичном рынке старой Москвы.
В сентябре на рынок не вышло новых проектов и объемов в уже реализующихся проектах.
Доля предложения по эскроу-счетам составляет 64,3% площади в 38 проектах, которая выросла за месяц на 5,9%.
Большая часть предложения приходится на бизнес-класс – 40,1% площади (+5,4% за месяц, +2,4% за год), на втором месте находится комфорт-класс с долей 31,9% (+0,8% за месяц, +12% за год). На долю премиум-класса приходится 27% лотов (-4,6% за месяц, -14,5% за год) и меньшая часть относится к стандарт-классу – 1% (-1,6% за месяц, +0,1% за год). Размер экспозиции сократился во всех классах в течение месяца: в комфорт-классе – на 8,3% (-1,3% за год), в премиум-классе – на 24% (-60% за год), в стандарт-классе – на 65% (-26% за год). И только в бизнес-классе наблюдался прирост на 3,4% (-34,6% за год).
Больше половины (55,2%) предложения апартаментов представлено в 3 округах: ЦАО – 23,8% (-3,5% за месяц, -5,1% за год), СЗАО – 17% (+0,2% за месяц, +10% за год) и ЮВАО – 14,4% (+4,4% за месяц, +12,8% за год).
По стадиям строительной готовности большая часть предложения находится на заключительной стадии строительной готовности – 53% площади (+1% за месяц, -17,1% за год): на стадии ФОР (фасадно-отделочных работ) – 21% (+2,6% за месяц, -6,1% за год), на стадии благоустройства – 0,8% (0% за месяц, -7,8% за год), реконструкции – 0,9% (-0,5% за месяц, -1,1% за год) и введенных объемов – 30,3% (-1,1% за месяц, -2,1% за год).
На начальной стадии представлено 26,8% площади (-1,7% за месяц, +4,1% за год): на нулевом цикле – 19,3% (-6,3% за месяц, +7,1% за год) и на стадии монтажа первых этажей – 7,6% (+4,5% за месяц, -3% за год).
По наличию и типу отделки большая доля апартаментов представлена без отделки – 34,9% лотов (-2,9% за месяц, -19,2% за год), на долю отделки приходится 28,5% (+1,1% за месяц, -4,5% за год). С предчистовой отделкой представлено 20,4% лотов (+3,8% за месяц, +9,7% за год). Доля предложения апартаментов с отделкой и допопциями (кухня, техника, мебель) составляет 16,2% (-2% за месяц, +14% за год).
СВЦ предложения по итогам сентября 2021 г. составила 394,7 тыс. руб. (-5,2% за месяц, +15,5% за год). В течение месяца СВЦ снизилась во всех классах апартаментов: в стандарт-классе – 271,1 тыс. руб. (-1,5% за месяц, +51,8% за год), в комфорт-классе – 261,3 тыс. руб. (-0,8% за месяц, +48% за год), в бизнес-классе – 324,1 тыс. руб. (-0,1% за месяц, +29,4% за год) и в премиум-классе – 662,3 тыс. руб. (-2,7% за месяц, +30,5% за год).
Средняя цена апартаментов по итогам сентября составила 21,3 млн руб. (-8,7% за месяц, -13,2% за год). За месяц средняя цена лота снизилась во всех классах: в комфорт-классе – 9,9 млн руб. (-4,3% за месяц, +5,5% за год), в бизнес-классе – 17,9 млн руб. (-6,8% за месяц, +6,8% за год) и в премиум-классе – 73,5 млн руб. (-1,5% за месяц, +47,1% за год). Исключением стал стандарт-класс – 6,6 млн руб. (+11% за месяц, +44,9% за год).