С начала года квартиры комфорт-класса в Москве подорожали на 17%
За 11 месяцев 2021 г. покупатели на московском рынке новостроек вложили более 600 млрд рублей в недвижимость комфорт-класса. Треть из этой суммы приходится на проекты в ТиНАО. Столь впечатляющий результат во многом был достигнут за счет продолжающегося роста цен. В среднем за неполный год прайс поднялся на 16,9%. В наибольшей степени повышение стоимости затронуло студии. Согласно данным Urbanus.ru в «старых» округах этот продукт подорожал на 20%.
Начало текущего сезона застало рынок на следующих позициях. Средняя стоимость студий в «старой» Москве держалась на уровне 5,79 млн рублей. Однокомнатные квартиры продавались за 8,66 млн рублей, двухкомнатные – за 11,51 млн рублей. Эти категории недвижимости по традиции пользуются наибольшей популярностью у потребителей. Каждая из них занимает примерно треть в структуре спроса. Трехкомнатные лоты (их выбирает лишь один покупатель из семи) покупались в январе в среднем за 15,58 млн рублей. Более сложные планировки (с четырьмя спальнями и более) остаются нишевым товаром – их доля не превышает 1,5%. В «старомосковских» округах они стоят заметно дороже трехкомнатных квартир – зимой ценовая разница составляла порядка 5,5 млн рублей.
Все пять основных категорий недвижимости за год серьезно прибавили в цене. Сильнее всего подорожали студии. К концу ноября их средний бюджет вырос на 1,17 млн рублей, или на 20,2%. Примерно такую же сумму (1,22 млн рублей) пришлось дополнительно вложить покупателям однокомнатных квартир. Но в процентном отношении подъем выдался более слабым (плюс 14,1%). Прайс двухкомнатных юнитов увеличился на 1,64 млн рублей (плюс 14,2%). В случае трехкомнатных квартир дистанция между январскими и ноябрьскими показателями измеряется 2,25 млн рублей (плюс 14,4%). Чтобы скопить такую сумму среднестатистическому москвичу пришлось бы откладывать всю свою зарплату за 20 месяцев. Самые крупные объекты на рынке продемонстрировали наибольшую рыночную инерцию, подорожав всего на 8,5% за 11 месяцев.
Ценовой максимум в масс-маркете по итогам января-ноября 2021 г. был установлен четырехкомнатной квартирой площадью 112,20 кв. м в ЖК «Балтийский» (Войковский район). За этот объект новый собственник заплатил 39,27 млн рублей. В пересчете на стоимость квадратного метра лидируют юниты из ЖК «Шереметьевский» (457,9 тыс. рублей) и ЖК «Вестердам»(457,7 тыс. рублей). Нижняя ценовая граница в «старой» Москве проходит по отметке в 3,89 млн рублей – за столько был продан апартамент площадью 20,35 кв. м в сити-комплексе «Перец» (район Митино). Среди классических квартир этот показатель равен 4,02 млн рублей – это бюджет студии площадью 23,25 кв. м в ЖК «Светлый мир. Станция Л».
В Новой Москве спрос на различные типы жилья распределен практически в тех же пропорциях, что и в «старой». Здесь ценники на жилье изменились не так сильно, как в «старых» округах. Однокомнатные квартиры выросли в цене на 8,8% (до 7,64 млн рублей), двухкомнатные – на 7,4% (до 9,86 млн рублей). Многокомнатные лоты и вовсе подошли к финалу сезона с отрицательным результатом – минус 10,9% (до 13,29 млн рублей). Во многом эта динамика продиктована малым объемом выборки: для ТиНАО месячная норма продаж в этой категории исчисляется несколькими десятками объектов, что влечет резкие колебания кривой цен.
Существенный подъем стоимости в Новой Москве коснулся только студий и трехкомнатных квартир. После новогодних праздников студии в среднем продавались за 5,27 млн рублей. Но в ноябре они преодолели планку в 6 млн рублей и продолжали дорожать дальше. В результате, покупка средней студии под занавес сезона требовала на 15,4% больше затрат, чем на старте. Трехкомнатные юниты в новых округах за 2021-й год поднялись в цене на 13,8% – до 13,20 млн рублей. На сегодня они соответствуют по прайсу двухкомнатным квартирам и апартаментам в «старой» Москве. В свою очередь, двухкомнатные лоты в ТиНАО находятся на одном уровне с однокомнатными в «старомосковских» проектах.
Рекорд продажной стоимости 2021-го года в Новой Москве установила четырехкомнатная квартира (107,00 кв. м) в ЖК «Скандинавия» – она была реализована за 27,23 млн рублей. Наряду с ЖК «Прокшино» Скандинавия возглавляет рейтинг новомосковских проектов с самой высокой ценой квадратного метра. На другом краю ценовой шкалы находится апартамент-студия с габаритами 19,70 кв. м в комплексе «Солнцево парк». Он обошелся новому владельцу в 3,01 млн рублей. В категории квартир минимум обозначает студия (21,36 кв. м) в ЖК «Городские истории» с ценником 3,33 млн рублей.
За 11 месяцев московские покупатели потратили на массовое жилье 609,07 млрд рублей (из них 204,24 млрд рублей сконцентрированы в ТиНАО). Для комфорт-класса характерна более высокая степень концентрации выручки, чем для других сегментов. Три четверти всех финансовых поступлений (75,8%) распределены по бюджетам десяти ведущих операторов. Причем ГК «ПИК» аккумулировала на своих счетах больше средств (243,05 млрд рублей) , чем все остальные фигуранты топ-10 вместе взятые (218,64 млрд рублей). Второе место принадлежит ГК «А101», третье – Группе «Самолет». С начала года они заработали на двоих более 100 млрд рублей. Все их активы, рассчитанные на массовый спрос, базируются за МКАД. Кроме того, покупатели активно вкладывали деньги в недвижимость от таких застройщиков, как «Стройком», Seven Suns Development, Группа «Абсолют», ГК «Гранель», ГК «Пионер», «Э.К. Девелопмент» и ГК «МИЦ».
В Новой Москве самую большую кассу собрал ЖК «Скандинавия» (вместе с жилым массивом «Скандинавия Юг») – 27,32 млрд рублей. Отметим, что в этом сезоне «Скандинавия» уверенно выигрывает «новомосковское дерби» у другого гиганта ЖК «Саларьево Парк». Еще один адрес из флотилии ГК «А101» – ЖК «Прокшино»– занимает третью строчку по объему выручки на локальном рынке с результатом в 19,08 млрд рублей. Второе место досталось самому востребованному проекту на территории Москвы – ЖК «Новые Ватутинки». За десять месяцев там было продано без малого 3,3 тыс. квартир на общую сумму в 21,43 млрд рублей.
Самые кассовые новостройки в массовом сегменте
|
Сегмент |
Жилые комплексы |
Застройщики |
Район |
Совокупная выручка в январе-октябре 2021 г., млрд рублей |
|
Новая Москва |
Скандинавия |
ГК «А101» |
Сосенское |
27,32 |
|
Новые Ватутинки |
Стройком |
Десеновское |
21,43 |
|
|
Прокшино |
ГК «А101» |
Сосенское |
19,08 |
|
|
«Старая» Москва |
Люблинский парк |
ГК «ПИК» |
Люблино |
14,71 |
|
LIFE-Варшавская |
ГК «Пионер» |
Москворечье-Сабурово |
13,56 |
|
|
Светлый мир. Станция Л |
Seven Suns Development |
Люблино |
10,46 |
В «старой» Москве показатели флагманов масс-маркета намного слабее. В авангарде по-прежнему ЖК «Люблинский парк» от ГК «ПИК» и ЖК LIFE-Варшавская – на их счету за 11 месяцев скопилось 14,71 и 13,56 млрд рублей соответственно. Ближе всего к ним ЖК «Светлый мир. Станция Л», собравшая 10,46 млрд рублей. Довольно близко к отметке в 10 млрд рублей подошли две ПИКовские новостройки – «Амурский парк» в Гольяново и «Михайловский парк» в Рязанском районе.
Эксперты Циан составили рейтинг российских городов и регионов (без учета Москвы), в которых можно найти недвижимость сверхкрупного формата. Исследование показало, что в 16 субъектах федерации экспонируются объекты крупнее 500 кв. м, а еще в 17 – от 400 до 500 кв. м.
1 место. Сочи (Краснодарский край)
2000,0 кв. м / 567,0 млн рублей
Курортный проспект, ЖК «Королевский парк»
https://sochi.cian.ru/sale/flat/244526296/
На титул самой большой квартиры в России за пределами Москвы претендует пятикомнатный пентхаус в сочинском ЖК «Королевский парк». Благодаря нескольким террасам с разбитыми на них садами его площадь достигает 2000,0 кв. м. К слову, даже на столичном рынке экспонируется всего пара объектов недвижимости с сопоставимыми габаритами. Окна квартиры выходят на четыре стороны. Планировкой предусмотрено наличие бассейна. Ценник этого лота превышает полмиллиарда рублей.
2 место. Санкт-Петербург
903,5 кв. м / 249,0 млн рублей
Воскресенская набережная
https://spb.cian.ru/sale/flat/218657555/
Петербургский чемпион отличается не только сверхкрупными габаритами (903,5 кв. м), но и великолепными видовыми характеристиками. С десяти балконов и двух террас открываются панорамы исторического центра города: Таврический дворец, Смольный собор, здание правительства, акватория Невы. Пространство сгруппировано по трем уровням. Для удобства жильцов функционирует гидравлический лифт. Высота потолков варьируется от 4,3 до 5,1 м. Желающим поселиться в таком апартаменте потребуются 249,0 млн рублей.
3 место. Заречье (Московская область, Одинцовский городской округ)
880,0 кв. м / 150,0 млн рублей
Тихая улица, ЖК «Тихомирово»
https://odintsovo.cian.ru/sale/flat/207748373/
В тройке предсказуемо нашлось место и для Московской области. В восьмиэтажном ЖК «Тихомирово» на территории поселка Заречье, примыкающего к внешней стороне МКАД, продается трехуровневая квартира. На 880,0 кв. м разместились четыре спальни, три гостиные, два кабинета, сауна, три балкона и лоджия. Накануне нового года собственник поднял цену объекта до 150,0 млн рублей, что соответствует среднерыночным значениям в указанной локации.
4 место. Ялта (Республика Крым)
833,1 кв. м / 110,5 млн рублей
Улица Щорса
https://krym.cian.ru/sale/flat/214501772/
Курортная часть Крыма также является районом сосредоточения крупногабаритной и высокобюджетной недвижимости. В километре от побережья Ялтинского залива базируется дом с двухуровневой квартирой. Ее отличительная особенность – четкое функциональное зонирование. Так, на каждом этаже выделено по зоне отдыха (на первом с кинотеатром, на втором – с бассейном). Есть также спальные и кухонные зоны. На втором уровне находятся кабинет, широкий балкон (75,0 кв. м) и гостевая зона. Прайс квартиры составляет 110,5 млн рублей.
5 место. Красноярск
815,0 кв. м / 50,0 млн рублей
Улица Дубровинского
https://krasnoyarsk.cian.ru/sale/flat/249984196/
Самый крупный объект городской недвижимости в Сибири – семикомнатная квартира (815,0 кв. м) в доме на берегу Енисея. Он считается одним из самых престижных в Красноярске. Объект выделяется рядом премиальных характеристик – камин, второй свет, витражное остекление, отделочные материалы из натурального дерева. Стоимость лота заявлена в размере 50,0 млн рублей.
6 место. Нижний Новгород
725,0 кв. м / 65,0 кв. м
Большая Печерская улица
https://nn.cian.ru/sale/flat/249648923/
Поволжский зачет возглавляет трехуровневый пентхаус площадью 725,0 кв. м. Он экспонируется в доме, который расположен на расстоянии непродолжительной прогулки от Нижегородского кремля и набережной Волги. В квартире установлено спа-оборудование, выделены помещения под библиотеку, бассейн, кальянную комнату и зимний сад. Собственник рассчитывает заработать на продаже этого объекта 65,0 млн рублей.
7 место. Казань
665,0 кв. м / 65,0 млн рублей
Улица Мусина, ЖК «Берег»
https://kazan.cian.ru/sale/flat/246012094/
На седьмой строчке закрепилась Казань. В ЖК «Берег», сданном в 2013 г., можно купить четырехкомнатную квартиру (три спальни, три санузла, гостиная, постирочная, две гардеробные комнаты). Три четверти площади занимает терраса, с которой можно любоваться видами Кремля и других достопримечательностей исторического центра. Лот обойдется покупателю в 65,0 млн рублей.
8 место. Ижевск
591,9 кв. м / 26,9 млн рублей
Улица Карла Маркса, ЖК Eco Life Весна
https://izhevsk.cian.ru/sale/flat/251333545/
Присутствие в рейтинге лота из Ижевска весьма примечательно – он представляет рынок новостроек в городе, который не имеет ни статуса «миллионника», ни статуса курорта. По уровню доходов населения Ижевск серьезно отстает от центров углеводородной промышленности (Сургут, Нижневартовск, Салехард, Новый Уренгой). Тем не менее, здесь также предлагаются к продаже сверхкрупные объекты – например, квартира площадью 591,9 кв. м на 25-м этаже ЖК Eco Life Весна. Она стоит 26,9 млн рублей.
9 место. Екатеринбург
550,0 кв. м / 63,6 млн рублей
Московская улица
https://ekb.cian.ru/sale/flat/239727980/
Рекорд площади на екатеринбургском рынке недвижимости установлен трехуровневым пентхаусом с террасой в доме на Московской улице – 550,0 кв. м. В нем три мастер-спальни, каждая из которых имеет собственную гардеробную и санузел. Кроме того, есть еще санузел и гардеробная для гостей. Начиная с сентября прошлого года прайс объекта постепенно понимается, приближаясь к рыночно обоснованному значению – 62,0 млн рублей. В настоящее время продавец готов уступить пентхаус за 63,6 млн рублей.
10 место. Барнаул
534,4 кв. м / 30,0 млн рублей
Комсомольский проспект
https://barnaul.cian.ru/sale/flat/249849352/
В первую десятку вошел также трехуровневый пентхаус из Барнаула с несколькими спальнями, каминными залами, зимним садом. Совокупная площадь всех помещений охватывает 534,4 кв. м. Бюджет этого лота равен 30,0 млн рублей.
Помимо перечисленных регионов, квартиры и апартаменты с метражом 500+ встречаются также в Новосибирске, Нальчике, Перми, Тюмени, Волгограде и Калининграде.
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам февраля 2021 г. объем предложения квартир бизнес-класса на первичном рынке старой Москвы составил 693,20 тыс. кв.м и 9,5 тыс. лотов. За месяц объем экспозиции вырос на 14,5% площади и на 18,4% лотов в связи с выходом в реализацию 3 проектов (ЖК Достижение, Событие-2 и Остров) и корпусов в уже реализующихся проектах. За год размер экспозиции сократился на 10% площади и 6,5% лотов.
Почти 67% предложения приходится на 4 округа: ЮАО -18,9% площади (-0,4% мм, +6,7% гг), СВАО – 18,3% (+6% мм, +9,9% гг), ЗАО -15,9% (-2,9% мм, -6% гг) и СЗАО -13% (+0,9% мм, +1,9% гг).
По стадиям строительной готовности большая доля предложения квартир бизнес-класса приходится на нулевой цикл – 42% площади (+6,8% мм, +27,0% гг). Объем предложения на нулевом цикле вырос на 36% по сравнению с прошлым месяцем и в 2 раза по сравнению с тем же периодом прошлого года. На втором месте – предложение на стадии фасадно-отделочных работ – 21% площади (-4,1% мм, -6,2% гг). На третьем месте – доля предложения на стадии введенных объемов -16,1% площади (-0,7% мм, -10,5% гг).
Большая доля предложения реализуется без отделки 67% лотов (+6,9% мм, -9,6% гг), на долю предчистовой отделки приходится 23% (-0,2% мм, +7,2% гг), отделки – 10% (-6,7% мм, +2,4% гг).
Почти 65% предложения приходится на 3 типа квартир: 3е - 27,5% (-0,4% мм, +0,9% гг), 4е – 18,8% (-0,6% мм, +1,6% гг) и 2е -16% (+2,3% мм, +4,1% гг). Средняя площадь квартир составила 73,5 кв.м., что на 2,6% меньше, чем месяц назад, и на 3,5%, чем год назад.
По итогам февраля 2021 г. средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) квартир бизнес-класса составила 316 тыс. руб. (+1,2% мм, +24,3% гг). Самым доступным округом стал ВАО с СВЦ на уровне 262,1 тыс. руб. (+0,6% мм, +25% гг), самым дорогим - ЮАО с СВЦ на уровне 355,3 тыс. руб. (+3,5% мм, +40,6% гг) и ЗАО на уровне 347,4 тыс. руб. (+1,5% мм, + 32,4% гг).
Средняя цена квартиры бизнес-класса составила 23,2 млн руб. (-17% мм, +19,5% гг). Самым доступным округом стал ЮВАО со средней стоимостью лота 18,6 млн. руб. (+2,2% мм, +18,3% гг), самым дорогим – ЗАО со средней ценой квартиры 28,5 млн руб. (+ 0,4% мм, +39% гг).
Рейтинг округов по СВЦ на рынке квартир бизнес-класса, тыс. руб.
