С начала года квартиры комфорт-класса в Москве подорожали на 17%
За 11 месяцев 2021 г. покупатели на московском рынке новостроек вложили более 600 млрд рублей в недвижимость комфорт-класса. Треть из этой суммы приходится на проекты в ТиНАО. Столь впечатляющий результат во многом был достигнут за счет продолжающегося роста цен. В среднем за неполный год прайс поднялся на 16,9%. В наибольшей степени повышение стоимости затронуло студии. Согласно данным Urbanus.ru в «старых» округах этот продукт подорожал на 20%.
Начало текущего сезона застало рынок на следующих позициях. Средняя стоимость студий в «старой» Москве держалась на уровне 5,79 млн рублей. Однокомнатные квартиры продавались за 8,66 млн рублей, двухкомнатные – за 11,51 млн рублей. Эти категории недвижимости по традиции пользуются наибольшей популярностью у потребителей. Каждая из них занимает примерно треть в структуре спроса. Трехкомнатные лоты (их выбирает лишь один покупатель из семи) покупались в январе в среднем за 15,58 млн рублей. Более сложные планировки (с четырьмя спальнями и более) остаются нишевым товаром – их доля не превышает 1,5%. В «старомосковских» округах они стоят заметно дороже трехкомнатных квартир – зимой ценовая разница составляла порядка 5,5 млн рублей.
Все пять основных категорий недвижимости за год серьезно прибавили в цене. Сильнее всего подорожали студии. К концу ноября их средний бюджет вырос на 1,17 млн рублей, или на 20,2%. Примерно такую же сумму (1,22 млн рублей) пришлось дополнительно вложить покупателям однокомнатных квартир. Но в процентном отношении подъем выдался более слабым (плюс 14,1%). Прайс двухкомнатных юнитов увеличился на 1,64 млн рублей (плюс 14,2%). В случае трехкомнатных квартир дистанция между январскими и ноябрьскими показателями измеряется 2,25 млн рублей (плюс 14,4%). Чтобы скопить такую сумму среднестатистическому москвичу пришлось бы откладывать всю свою зарплату за 20 месяцев. Самые крупные объекты на рынке продемонстрировали наибольшую рыночную инерцию, подорожав всего на 8,5% за 11 месяцев.
Ценовой максимум в масс-маркете по итогам января-ноября 2021 г. был установлен четырехкомнатной квартирой площадью 112,20 кв. м в ЖК «Балтийский» (Войковский район). За этот объект новый собственник заплатил 39,27 млн рублей. В пересчете на стоимость квадратного метра лидируют юниты из ЖК «Шереметьевский» (457,9 тыс. рублей) и ЖК «Вестердам»(457,7 тыс. рублей). Нижняя ценовая граница в «старой» Москве проходит по отметке в 3,89 млн рублей – за столько был продан апартамент площадью 20,35 кв. м в сити-комплексе «Перец» (район Митино). Среди классических квартир этот показатель равен 4,02 млн рублей – это бюджет студии площадью 23,25 кв. м в ЖК «Светлый мир. Станция Л».
В Новой Москве спрос на различные типы жилья распределен практически в тех же пропорциях, что и в «старой». Здесь ценники на жилье изменились не так сильно, как в «старых» округах. Однокомнатные квартиры выросли в цене на 8,8% (до 7,64 млн рублей), двухкомнатные – на 7,4% (до 9,86 млн рублей). Многокомнатные лоты и вовсе подошли к финалу сезона с отрицательным результатом – минус 10,9% (до 13,29 млн рублей). Во многом эта динамика продиктована малым объемом выборки: для ТиНАО месячная норма продаж в этой категории исчисляется несколькими десятками объектов, что влечет резкие колебания кривой цен.
Существенный подъем стоимости в Новой Москве коснулся только студий и трехкомнатных квартир. После новогодних праздников студии в среднем продавались за 5,27 млн рублей. Но в ноябре они преодолели планку в 6 млн рублей и продолжали дорожать дальше. В результате, покупка средней студии под занавес сезона требовала на 15,4% больше затрат, чем на старте. Трехкомнатные юниты в новых округах за 2021-й год поднялись в цене на 13,8% – до 13,20 млн рублей. На сегодня они соответствуют по прайсу двухкомнатным квартирам и апартаментам в «старой» Москве. В свою очередь, двухкомнатные лоты в ТиНАО находятся на одном уровне с однокомнатными в «старомосковских» проектах.
Рекорд продажной стоимости 2021-го года в Новой Москве установила четырехкомнатная квартира (107,00 кв. м) в ЖК «Скандинавия» – она была реализована за 27,23 млн рублей. Наряду с ЖК «Прокшино» Скандинавия возглавляет рейтинг новомосковских проектов с самой высокой ценой квадратного метра. На другом краю ценовой шкалы находится апартамент-студия с габаритами 19,70 кв. м в комплексе «Солнцево парк». Он обошелся новому владельцу в 3,01 млн рублей. В категории квартир минимум обозначает студия (21,36 кв. м) в ЖК «Городские истории» с ценником 3,33 млн рублей.
За 11 месяцев московские покупатели потратили на массовое жилье 609,07 млрд рублей (из них 204,24 млрд рублей сконцентрированы в ТиНАО). Для комфорт-класса характерна более высокая степень концентрации выручки, чем для других сегментов. Три четверти всех финансовых поступлений (75,8%) распределены по бюджетам десяти ведущих операторов. Причем ГК «ПИК» аккумулировала на своих счетах больше средств (243,05 млрд рублей) , чем все остальные фигуранты топ-10 вместе взятые (218,64 млрд рублей). Второе место принадлежит ГК «А101», третье – Группе «Самолет». С начала года они заработали на двоих более 100 млрд рублей. Все их активы, рассчитанные на массовый спрос, базируются за МКАД. Кроме того, покупатели активно вкладывали деньги в недвижимость от таких застройщиков, как «Стройком», Seven Suns Development, Группа «Абсолют», ГК «Гранель», ГК «Пионер», «Э.К. Девелопмент» и ГК «МИЦ».
В Новой Москве самую большую кассу собрал ЖК «Скандинавия» (вместе с жилым массивом «Скандинавия Юг») – 27,32 млрд рублей. Отметим, что в этом сезоне «Скандинавия» уверенно выигрывает «новомосковское дерби» у другого гиганта ЖК «Саларьево Парк». Еще один адрес из флотилии ГК «А101» – ЖК «Прокшино»– занимает третью строчку по объему выручки на локальном рынке с результатом в 19,08 млрд рублей. Второе место досталось самому востребованному проекту на территории Москвы – ЖК «Новые Ватутинки». За десять месяцев там было продано без малого 3,3 тыс. квартир на общую сумму в 21,43 млрд рублей.
Самые кассовые новостройки в массовом сегменте
|
Сегмент |
Жилые комплексы |
Застройщики |
Район |
Совокупная выручка в январе-октябре 2021 г., млрд рублей |
|
Новая Москва |
Скандинавия |
ГК «А101» |
Сосенское |
27,32 |
|
Новые Ватутинки |
Стройком |
Десеновское |
21,43 |
|
|
Прокшино |
ГК «А101» |
Сосенское |
19,08 |
|
|
«Старая» Москва |
Люблинский парк |
ГК «ПИК» |
Люблино |
14,71 |
|
LIFE-Варшавская |
ГК «Пионер» |
Москворечье-Сабурово |
13,56 |
|
|
Светлый мир. Станция Л |
Seven Suns Development |
Люблино |
10,46 |
В «старой» Москве показатели флагманов масс-маркета намного слабее. В авангарде по-прежнему ЖК «Люблинский парк» от ГК «ПИК» и ЖК LIFE-Варшавская – на их счету за 11 месяцев скопилось 14,71 и 13,56 млрд рублей соответственно. Ближе всего к ним ЖК «Светлый мир. Станция Л», собравшая 10,46 млрд рублей. Довольно близко к отметке в 10 млрд рублей подошли две ПИКовские новостройки – «Амурский парк» в Гольяново и «Михайловский парк» в Рязанском районе.
Обильные осадки в январе-феврале 2021 года в Московском регионе привели к кратному росту расходов на клининг как среди собственников коммерческой недвижимости, так и среди FM-компаний, оказывающих данные услуги, посчитали эксперты MD Facility Management. Вместе с тем ажиотажный спрос на уборку снега привел к дефициту кадров и росту стоимости услуг.
Прошедшая зима 2020-2021 года, по данным портала gismeteo.ru, стала самой холодной за последние 10 лет и самой снежной (по максимальной высоте сугробов) с 2010 года. Неприятные «последствия» от сильных снегопадов ощутили на себе практически все жители города: и пешеходы и, в первую очередь, автомобилисты. А вот для многих участников рынка коммерческой недвижимости прошедшая зима отразилась еще и на бюджете компании: для одних она обернулась дополнительными существенными затратами, а другим, напротив, помогла заработать. Эксперты MD Facility Management, одной из крупнейших Российских федеральных УК, рассказали о том, чем обернулись снегопады этой зимой для собственников коммерческой недвижимости и FM-компаний.
Итоги зимы для собственников коммерческой недвижимости
Обильные осадки зимой 2021 года в Московском регионе в разы увеличили объемы работ по уборке и вывозу снега. На собственниках объектов коммерческой недвижимости данная ситуация отразилась по-разному. Для тех, кто привлекал стороннюю УК для эксплуатации и по контракту оплачивал каждый кубометр вывезенного снега, незапланированные расходы выросли кратно. «По одному из объектов, где мы оказываем исключительно услугу клининга, по сравнению с прошлой зимой объем выручки в связи с увеличением объемов работ у нас вырос более чем в пять раз, - комментирует Борис Мезенцев, операционный директор MD Facility Management. - Есть объекты, по которым количество чисток крыш за сезон по сравнению с прошлым годом выросло буквально с нуля до четырех – шести раз».
Сильнее всего увеличение расходов ощутили собственники объектов с большой прилегающей территорией, в первую очередь – складов и торговых центров с открытыми парковками. Но объем работ вырос также и по многим другим объектам, поскольку, во-первых, увеличилась потребность в чистке крыш. Если бы не своевременная реакция на снегопады, то ситуация была бы критичной и могла привести к повреждению кровли. Во-вторых, уборка на крытых отапливаемых парковках. На них завезенный машинами снег таял, а система ливневой канализации либо вообще отсутствовала на объекте, либо не справлялась с увеличившимся объемом сточных вод. В результате возникала потребность в выводе дополнительных поломоечных машин, увеличении численности персонала.
В итоге в абсолютных цифрах для БЦ площадью 100 тыс. кв. м. рост расходов на уборку снега зимой 2020-2021 года (в сравнении с зимой 2019-2020) мог доходить до 500 000 рублей в месяц. Конечно, подобные непредвиденные траты стали очень чувствительными для бюджета собственников коммерческой недвижимости. Поэтому, в целях оптимизации, в некоторых случаях по взаимной договоренности с подрядчиком часть сотрудников, задействованных в уборке внутренних площадей на объекте, переводилась на уборку территории от снега. Таким образом, собственникам удавалось справиться с последствиями снежной бури без увеличения стоимости контрактов с FM-подрядчиком.
В гораздо более выигрышном положении оказались те собственники, у которых уборка снега была просто включена в стоимость контракта с внешней УК. В этом случае все дополнительные расходы нес на себе подрядчик.
Итоги зимы для FM-подрядчиков
В отличие от собственников объектов коммерческой недвижимости рост издержек в связи со снежной зимой ощутили абсолютно все FM-подрядчики. В первую очередь, потому что для своевременной уборки территорий приходилось существенно увеличивать численность персонала. При пиковой нагрузке - в два, три раза. Также приходилось привлекать и дополнительную технику. А учитывая, что такой спрос был по всему региону, то вполне логично, что резко росли и затраты: стоимость услуг привлекаемых дворников и трактористов увеличилась вдвое. Но вопрос был не только в стоимости. Сразу возникал дефицит персонала и техники. И тех, и других, в первую очередь, привлекал для уборки территории город.
Кроме того, подрядчики вынуждены были компенсировать рост стоимости услуг по вывозу снега. Конечно, эта сумма обычно прописана в договоре, но при пиковой загрузке она по факту может расти. Еще нужно учитывать и дополнительные затраты на ремонт снегоуборочной техники, которые стали необходимы ввиду ежедневной интенсивной работы. В совокупности все эти факторы увеличили издержки на уборку снега для FM-компаний примерно на 4% в месяц.
Таким образом, при сохранении текущей стоимости контрактов подобные дополнительные расходы существенно сказались на бюджете подрядчиков. В более выигрышной ситуации оказались те компании, которые оказывали услугу по вывозу снега отдельно, за каждый кубометр. Благодаря росту выручки в связи с увеличением объемов работ, они смогли не только компенсировать дополнительные издержки, но и увеличить свою прибыль в условиях снежной зимы.
По итогам 2020 г. совокупное предложение качественных форматных отелей Санкт-Петербурга категории 3-5* составило 146 объектов. Суммарный номерной фонд на конец 2020 г. составил 23,5 тыс. юнитов, что на 1,3% меньше по сравнению с 2019 г. Причиной этому послужило закрытие отеля «Андерсен» на ул. Чапыгина, д. 4. Несмотря на введенные ограничения, действовавшие в течение всего 2020 г., рынок гостиничной недвижимости пополнился одной гостиницей Kravt Nevsky Hotel and SPA 4* (96 номеров), которая расположена в Центральном районе города.
Среди наиболее качественных отелей, запланированных к вводу в 2021 г., следует отметить гостиницу категории 5* – Wawelberg Hotel, а также два отеля категории 4* – Mercure на Лиговском пр-те и Helen на Большой Морской ул.
Структура предложения не подверглась изменениям. Лидерами по количеству качественного номерного фонда являются Центральный (29%), Адмиралтейский (19%) и Московский (12%) районы. Наибольшее количество номерного фонда представлено в гостиницах уровня 4* (47%), по совокупному количеству форматных отелей 1-ое место занимают объекты 3* (53%).
Сервисные апартаменты активно продолжают наращивать объёмы предложения на рынке, увеличивая долю в общем объёме номерного фонда города. По итогам 2020 г. номерной фонд сервисных апарт-отелей увеличился на 64% по сравнению с 2019 г., что связано с активным развитием сегмента, строительством и вводом в эксплуатацию новых объектов, которые впоследствии выходят на рынок гостиничной аренды. Темпы ввода объектов сохранились на уровне 2019 г., незначительно увеличившись на 1,2% (2 691 номеров в 2020 г., 2 659 номеров в 2019 г.). Данный сегмент продолжит своё развитие, а в условиях привлечения международных операторов способен составить серьезную конкуренцию классическим гостиницам.
Спрос
По данным комитета по туризму, в 2020 г. Санкт-Петербург посетили 2,9 млн туристов, – падение показателя за год составило 72%. Количество иностранных туристов, успевших посетить город до введения ограничений, составило 500 тыс. чел., - годовое снижение превысило 80%. Что касается внутреннего туризма, то за 2020 г. посещаемость города российскими туристами снизилась более чем в 2 раза.
Учитывая, что отрасль туризма значительно пострадала из-за введения запрета на проведение массовых мероприятий численностью более 1 000 чел., а также из-за переноса и отмены крупных мероприятий (Евро-2020, ПМЭФ 2020 и др.), правительство города в 2020 г. приняло три пакета мер поддержки предприятий отрасли - поправки для финансовой поддержки, налоговые льготы в 2020 и 2021 гг., единовременные денежные гранты.
По итогам 2020 г. средний тариф размещения (ADR) в несетевых гостиницах снизился на 26,4% и составил 2 941 руб. Наибольшее снижение показателя отмечено в мае 2020 г. – на 54,1%. Максимальный средний тариф в 2020 г. пришёлся на август (3 907 руб.), когда было отменено максимальное количество ограничительных мер.
Средний уровень загрузки (OCC) по итогам года составил 37,9%, что в 1,8 раза ниже, чем годом раньше. Средняя прибыль с номера (RevPAR) продемонстрировала отрицательную динамику, уменьшившись на 60,3% и составив 1 114 руб. Это минимальный показатель за последние 5 лет.
Прогноз
Санкт‑Петербург остаётся в лидерах российского рейтинга привлекательности и получил высшие баллы для ведения гостиничного бизнеса в категории «Население более одного миллиона человек» («Национальная гостиничная премия 2020», организатором которой выступает Российская гостиничная ассоциация при поддержке Федерального агентства по туризму РФ).
Принятые Правительством города в конце года меры поддержки туристической отрасли (около 3,66 млрд руб.) дают основания предполагать, что сфера гостеприимства будет приоритетным направлением восстановления экономики города после пандемии.
С точки зрения мероприятий, в городе разрабатываются новые маршруты и экскурсионные программы, которые будут интересны различным возрастным группам. Также можно выделить масштабную программу «Новая культурная и туристская география Санкт-Петербурга», аккумулирующую классические и новые музейные маршруты, гастрономические события и ресурсы современных креативных пространств.
Помимо этого, город участвует в развитии программы «Серебряное ожерелье России» в качестве центральной и отправной точки экскурсионных туров в другие города страны.
Также утвержден порядок оформления единой электронной визы, механизм которой будет запущен в 2021 г., что станет дополнительной возможностью для посещения Петербурга иностранными гражданами. Данный механизм станет особо актуальным в условиях планов по проведению ряда матчей Чемпионата Европы по футболу.
Таким образом, в 2021 г. мы ожидаем постепенное увеличение количества посещений города местными и иностранными туристами, что будет способствовать началу восстановления отрасли по мере снятия ограничений и возвращению к международному туризму.