Предложение небоскребов комфорт-класса в Москве удвоилось за 3 года
За три года московские застройщики увеличили предложение квартир в высотных новостройках комфорт-класса в два раза, подсчитали эксперты «Метриум». На долю экспонируемых квартир в корпусах высотой от 30 этажей (около 99,5 метров и выше) приходится 33%. Из 16 высотных проектов комфорт-класса 15 реализует один застройщик.
Аналитики компании «Метриум» в очередной раз изучили рынок высотных новостроек Москвы. Согласно классификации международного информационного бюро в сфере строительства Emporis, к небоскребам относят здания выше 100 метров. В рамках данного исследования аналитики «Метриум» отбирали корпуса высотой от 99,5 метров, так как почти все экспонируемые высотки в комфорт-классе незначительно ниже 100 метров. Как правило, это 30-этажные и более высокоэтажные здания, хотя в силу архитектурных особенностей некоторые новостройки могут иметь меньше этажей при высоте более 100 метров. Таким образом, в расчет принимались только те корпуса и жилые комплексы, которые находятся в продаже, по следующим критериям: высота от 99,5 метров и количество этажей от 30.
В ноябре 2021 года на рынке новостроек эконом- и комфорт-класса в Москве девелоперы реализовывали 16 проектов застройки с корпусами выше 99,5 метров. В корпусах от 30 этажей и выше в продаже насчитывалось 6,2 тыс. квартир, что составляет 34% от суммарного предложения квартир и апартаментов в массовых новостройках Москвы. Причем в 2021 году апартаментов в высотных корпусах не было. Поэтому доля квартир в высотных новостройках только с жилым статусом составила 40%.
Между тем в 2018 году аналитики «Метриум» насчитали 15 проектов массового сегмента с высотными корпусами. Тогда застройщики продавали в них 2,5 тыс. квартир и апартаментов, которые составляли 15% предложения новостроек массового сегмента. Таким образом, за три года количество помещений в небоскребах доступного ценового сегмента выросло в 2,5 раза. Доля этих квартир в суммарном предложении увеличилась с 15% до 34%, (а если сравнивать с общим объемом предложения только квартир, то до 40%).
Эксперты отмечают, что несмотря на рост предложения, выбор небоскребов массового сегмента стал менее разнообразным, чем три года назад. Массовые небоскребы возводят только четыре застройщика, тогда как в 2018 году этим занимались десять девелоперских компаний.
Самый высокие небоскребы комфорт-класса строит ГК «ПИК». Речь идет о жилом комплексе «Кронштадтский 14», который возводится в Головинском районе на севере Москвы. Его высота достигает 99,98 метров, а в самом высоком корпусе насчитывается 34 этажа. Средняя стоимость квадратного метра в этом комплексе составляет 270 тыс. рублей за кв. м. Далее следует еще один проект ГК «ПИК» – «Перовское 2», который компания строит в Нижегородском районе (ЮВАО). Высота корпусов достигает 99,97 метров (34 этажа). Средняя стоимость квадратного метра в этом комплексе составляет 239 тыс. рублей. Наконец третий по высоте комплекс также возводит ГК «ПИК». Это проект «Второй Нагатинский» в районе Нагатино-Садовники, где предусмотрены корпуса высотой до 99,95 метров с 35 этажами. Квадратный метр в этом комплексе обойдется потенциальному покупателю в 283 тыс. рублей.
В целом по высотным проектам «квадрат» стоит 258 тыс. рублей, а квартиру можно приобрести за 12,3 млн рублей. Эти показатели соответствует средней стоимости квадратного метра во всех массовых новостройках (262 тыс. рублей) и средней цене квартиры в них (12,8 млн рублей).
Три года назад жилье в высотных комплексах обходилось в 169 тыс. рублей за кв. м, а квартиры в них в среднем продавались за 10 млн рублей. Таким образом, удельная стоимость высотного жилья выросла за три года на 53%, а квартиры в них подорожали примерно на 23%. Средний же показатель по всему рынку новостроек комфорт-класса без учета высотности за это время увеличился на 66%.
«Можно однозначно сказать, что объемы высотного строительства за последние три года резко возросли, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Число застройщиков, которые реализуют такие проекты в комфорт-классе, уменьшилось чисто “технически”: многие компании стали позиционировать свои старые высотные проекты комфорт-класса как новостройки бизнес-класса. Одновременно заметно нарастил объем предложения высотного жилья крупнейший застройщик Московского региона. Судя по динамике цен, увеличение этажности комплексов позволило застройщикам сдерживать рост цен на новостройки, так как квадратный метр в небоскребах подорожал не так сильно, как в среднем по рынку. Также отмечу, что большинство высоток комфорт-класса попадают в рейтинг небоскребов по нижней границе отсечения небоскребов и обычных домов (около 99 метров)».
Самые высокие новостройки комфорт-класса в Москве
|
Проект |
Макс. высота, м* |
Этажность |
Район |
Девелопер |
Сред. стоимость, тыс. руб./кв. м** |
РВЭ*** |
|
Кронштадтский 14 |
99,98 |
34 |
Головинский |
ГК ПИК |
270 |
III кв. 2023 – I кв. 2024 |
|
Перовское 2 |
99,97 |
34 |
Нижегородский |
ГК ПИК |
239 |
IV кв. 2022 – IV кв. 2023 |
|
Второй Нагатинский |
99,95 |
35 |
Нагатино-Садовники |
ГК ПИК |
283 |
I кв. 2023 – III кв. 2023 |
|
Новохохловская 15 |
99,95 |
34 |
Нижегородский |
ГК ПИК |
242 |
II кв. 2023 – III кв. 2023 |
|
Мичуринский парк |
99,94 |
34 |
Очаково-Матвеевское |
ГК ПИК |
261 |
III кв. 2023 |
|
Амурский парк |
99,90 |
35 |
Гольяново |
ГК ПИК |
237 |
IV кв. 2022 |
|
Дмитровский парк |
99,90 |
34 |
Дмитровский |
ГК ПИК |
235 |
IV кв. 2022 – IV кв. 2023 |
|
Матвеевский парк |
99,90 |
34 |
Очаково-Матвеевское |
ГК ПИК |
292 |
I кв. 2024 |
|
Полярная 25 |
99,90 |
34 |
Южное Медведково |
ГК ПИК |
223 |
II кв. 2023 |
|
Михайловский парк |
99,81 |
34 |
Рязанский |
ГК ПИК |
232 |
II кв. 2021 |
|
Бусиновский парк |
99,80 |
34 |
Западное Дегунино |
ГК ПИК |
218 |
IV кв. 2022 – II кв. 2023 |
|
Сигнальный 16 |
99,80 |
33 |
Отрадное |
ГК ПИК |
236 |
IV кв. 2022 |
|
PROFIT |
99,80 |
31 |
Нижегородский |
ГК Гранель |
262 |
II кв. 2023 |
|
Кронштадтский 9 |
99,79 |
35 |
Головинский |
ГК ПИК |
273 |
IV кв. 2022 – I кв. 2024 |
|
Академика Павлова |
99,75 |
34 |
Кунцево |
ГК ПИК |
318 |
I кв. 2023 – I кв. 2024 |
|
Руставели 14 |
99,62 |
35 |
Бутырский |
ГК ПИК |
275 |
I кв. 2023 – II кв. 2024 |
*Максимальная высота среди корпусов более 99 метров
**Средняя цена квадратного метра во всех корпусах от 30 этажей и выше
***Даты ввода в эксплуатацию всех корпусов от 30 этажей и выше
Источник: «Метриум»
Почему сфера строительства ‒ одна из самых перспективных в России, сколько зарабатывают представители строительных специальностей и кто востребован у российских работодателей в августе 2021 года.
Аналитики системы поиска вакансий GorodRabot.ru ко Дню строителя подсчитали ‒ сколько платят строителям в России, какие профессии вошли в зарплатный топ и какие специалисты в дефиците на август 2021 года.
Статистика GorodRabot.ru основана на анализе 9 млн вакансий, размещённых с 1 января по 4 августа 2021 года в 2800 российских городах.
Каким представителям строительных специальностей платят больше всех:
По данным GorodRabot.ru, на 4 августа 2021 года в России 321 000 вакансий в сфере «Строительство, недвижимость». Средняя зарплата в отрасли за июль 2021 года составила 65 111 рублей в месяц. При этом средняя зарплата в российских вакансиях на начало августа 2021 года ‒ 45 700 рублей в месяц.
Строительная сфера ‒ одна из самых перспективных в стране: по уровню средней зарплаты она находится на втором месте среди остальных сфер труда (после добычи сырья), а по количеству вакансий ‒ на четвёртом.
Специалисты поисковой системы вакансий GorodRabot.ru составили зарплатный рейтинг специалистов строительной отрасли. Профессии ранжировали по уровню средней зарплаты в вакансиях за первые 7 месяцев 2021 года:
- Сварщик ‒ средняя зарплата в вакансиях за 2021 год составила 87 200 рублей в месяц;
- Мастер СМР ‒ 79 600 рублей в месяц;
- Машинист крана ‒ 76 600 рублей в месяц;
- Машинист асфальтоукладчика ‒ 74 000 рублей в месяц;
- Каменщик ‒ 68 800 рублей в месяц;
- Машинист катка ‒ 66 100 рублей в месяц;
- Маляр-штукатур ‒ 63 300 рублей в месяц;
- Монтажник ‒ 62 300 рублей в месяц;
- Инженер-сметчик ‒ 60 000 рублей в месяц;
- Бетонщик ‒ 59 600 рублей в месяц;
- Облицовщик ‒ 58 400 рублей в месяц;
- Архитектор ‒ 56 700 рублей в месяц;
- Кровельщик ‒ 50 600 рублей в месяц;
- Плотник ‒ 49 200 рублей в месяц;
- Инженер-строитель ‒ 43 200 рублей в месяц;
- Разнорабочий ‒ 39 700 рублей в месяц;
- Дорожный рабочий ‒ 35 200 рублей в месяц;
- Электромонтажник ‒ 33 800 рублей в месяц.
Какие профессионалы нужны российским работодателям:
На 4 августа 2021 года наиболее востребованы у работодателей России такие специалисты строительной сферы:
- Разнорабочий ‒ активно 31 100 вакансий;
- Сварщик ‒ 6800 вакансий;
- Электромонтажник ‒ 6400 вакансий;
- Бетонщик ‒ 6400 вакансий;
- Плотник ‒ 6250 вакансий;
- Монтажник ‒ 5200 вакансий;
- Дорожный рабочий ‒ 5000 вакансий.
Эксперты департамента проектного консалтинга Est-a-Tet изучили категории московских инвесторов в жильё и рассказали об их стратегиях по извлечению прибыли. При правильном выборе инвестиционного объекта доход может достигать 80%.
Инвестиции в недвижимость стали привычным финансовым инструментом для сохранения и приумножения средств граждан. В зависимости от величины стартового капитала, уровня финансовой грамотности. опыта и целей можно выделить несколько категорий тех, кто вкладывается в квадратные метры.
- 55% – «обычные» инвесторы (граждане, имеющие накопления для покупки недвижимости) – покупают по 1 объекту, иногда по 1 объекту в нескольких проектах
- 20% – участники ПИФов – когда приобретается доля (пай) для участия в перспективной прибыли от реализации девелоперского проекта. Пока этот способ находится только на начальном этапе развития на российском рынке недвижимости При этом, по заявлениям УК таких фондов, доходность инвесторов ЗПИФов, инвестирующих в девелопмент, значительно выше, чем при рентных инвестициях, и составляет 15–20% годовых.
- 15% – оптовые инвесторы (состоятельные граждане) – инвестируют на старте продаж или даже на этапе закрытого предбронирования, покупая сразу пул лотов в проекте, могут инвестировать параллельно в несколько проектов - от всех инвесторов
- 5% – инвесторы «вскладчину» - чаще родственники или партнёры, когда собственных накоплений недостаточно для покупки объекта недвижимости
В условиях низких ставок по вкладам и введения налога на доход по вкладам, превышающим 1 млн рублей, а также активного роста цен на рынке жилой недвижимости за последний год увеличилась доля инвесторов в квартиры и апартаменты выросла примерно на 20% за год. Дополнительным стимулом для инвестиций в апартаменты стала перспектива изменения их статуса на жилой.
Стратегии получения дохода могут быть следующими:
- Покупка на старте продаж и перепродажа объекта на ценовом пике
- Сдача объекта в аренду (в этом случае к сумме арендных платежей добавляется доход от увеличения стоимости объекта в цене с момента покупки)
- Накопление активов в виде объектов недвижимости на долгосрочную перспективу
- Получение дохода от реализации девелоперского проекта путём покупки пая в ПИФе девелоперского проекта, а не конкретного объекта недвижимости.
Часто, в зависимости от рыночной ситуации или конкретных обстоятельств, инвестор может совмещать разные стратегии: купил для перепродажи, а потом решил сдавать в аренду и оставить детям. Или купил для детей, но обстоятельства изменились, и перепродал на ценовом пике, выбрав другой вариант.
Однако далеко не каждый объект недвижимости позволит получить высокую доходность. На будущую доходность будут влиять такие факторы, как: концепция проекта, ликвидность конкретных лотов, стартовые цены в проекте и их уровень по отношению ко вторичному рынку в локации, к проектам уже строящимся, перспектива выхода новых проектов в локации, транспортная доступность и её перспективы, наличие инфраструктуры, перспективы развития локации и др.
В инвестиционно привлекательных проектах всего за несколько месяцев со старта прирост цены может превышать даже 35%. Так, например, в ЖК бизнес-класса Will Towers средневзвешенная цена на старте в конце января 2021 года составляла 249,4 тыс. руб./кв.м, а за полгода цена увеличилась на 36% до 339,7 тыс. руб./кв.м. Если на старте продаж студию можно было купить за 8 млн рублей, однокомнатную – за 12,5 млн руб., а двухкомнатную – за 16,8 млн руб., то сейчас стоимость студий начинается от 10,4 млн руб., однокомнатных – от 16,8 млн руб., двухкомнатных – от 22,5 млн руб.
В комплексе апартаментов B’aires средневзвешенная цена предложения на старте продаж в ноябре 2020 года составляла 180,2 тыс. руб./кв. м, в настоящий момент этот показатель находится на уровне 323,1 тыс. руб./кв. м. Таким образом, менее чем за год рост цены составил 79%.
Популярной на московском рынке является и покупка жилья с целью получения стабильного дохода в виде арендной платы (будущие пенсионеры или люди, в чьи интересы не входит постоянная активная работа).
При этом также, как и при перепродаже объектов, величина доходности от сдачи объекта в аренду будет зависеть от суммы первоначальных затрат и ликвидности объекта. Часто инвесторы для сдачи в аренду приобретают апартаменты. В этом случае первоначальная стоимость ниже по сравнению с квартирой, при этом появляются и дополнительные преимущества: с юридической точки зрения апартаменты по закону можно сдавать на любой срок без претензий со стороны соседей, налоги могут быть меньше по сравнению с квартирой, т.к. часто кадастровая стоимость апартаментов существенно ниже кадастровой стоимости квартиры в том же районе.