Предложение небоскребов комфорт-класса в Москве удвоилось за 3 года
За три года московские застройщики увеличили предложение квартир в высотных новостройках комфорт-класса в два раза, подсчитали эксперты «Метриум». На долю экспонируемых квартир в корпусах высотой от 30 этажей (около 99,5 метров и выше) приходится 33%. Из 16 высотных проектов комфорт-класса 15 реализует один застройщик.
Аналитики компании «Метриум» в очередной раз изучили рынок высотных новостроек Москвы. Согласно классификации международного информационного бюро в сфере строительства Emporis, к небоскребам относят здания выше 100 метров. В рамках данного исследования аналитики «Метриум» отбирали корпуса высотой от 99,5 метров, так как почти все экспонируемые высотки в комфорт-классе незначительно ниже 100 метров. Как правило, это 30-этажные и более высокоэтажные здания, хотя в силу архитектурных особенностей некоторые новостройки могут иметь меньше этажей при высоте более 100 метров. Таким образом, в расчет принимались только те корпуса и жилые комплексы, которые находятся в продаже, по следующим критериям: высота от 99,5 метров и количество этажей от 30.
В ноябре 2021 года на рынке новостроек эконом- и комфорт-класса в Москве девелоперы реализовывали 16 проектов застройки с корпусами выше 99,5 метров. В корпусах от 30 этажей и выше в продаже насчитывалось 6,2 тыс. квартир, что составляет 34% от суммарного предложения квартир и апартаментов в массовых новостройках Москвы. Причем в 2021 году апартаментов в высотных корпусах не было. Поэтому доля квартир в высотных новостройках только с жилым статусом составила 40%.
Между тем в 2018 году аналитики «Метриум» насчитали 15 проектов массового сегмента с высотными корпусами. Тогда застройщики продавали в них 2,5 тыс. квартир и апартаментов, которые составляли 15% предложения новостроек массового сегмента. Таким образом, за три года количество помещений в небоскребах доступного ценового сегмента выросло в 2,5 раза. Доля этих квартир в суммарном предложении увеличилась с 15% до 34%, (а если сравнивать с общим объемом предложения только квартир, то до 40%).
Эксперты отмечают, что несмотря на рост предложения, выбор небоскребов массового сегмента стал менее разнообразным, чем три года назад. Массовые небоскребы возводят только четыре застройщика, тогда как в 2018 году этим занимались десять девелоперских компаний.
Самый высокие небоскребы комфорт-класса строит ГК «ПИК». Речь идет о жилом комплексе «Кронштадтский 14», который возводится в Головинском районе на севере Москвы. Его высота достигает 99,98 метров, а в самом высоком корпусе насчитывается 34 этажа. Средняя стоимость квадратного метра в этом комплексе составляет 270 тыс. рублей за кв. м. Далее следует еще один проект ГК «ПИК» – «Перовское 2», который компания строит в Нижегородском районе (ЮВАО). Высота корпусов достигает 99,97 метров (34 этажа). Средняя стоимость квадратного метра в этом комплексе составляет 239 тыс. рублей. Наконец третий по высоте комплекс также возводит ГК «ПИК». Это проект «Второй Нагатинский» в районе Нагатино-Садовники, где предусмотрены корпуса высотой до 99,95 метров с 35 этажами. Квадратный метр в этом комплексе обойдется потенциальному покупателю в 283 тыс. рублей.
В целом по высотным проектам «квадрат» стоит 258 тыс. рублей, а квартиру можно приобрести за 12,3 млн рублей. Эти показатели соответствует средней стоимости квадратного метра во всех массовых новостройках (262 тыс. рублей) и средней цене квартиры в них (12,8 млн рублей).
Три года назад жилье в высотных комплексах обходилось в 169 тыс. рублей за кв. м, а квартиры в них в среднем продавались за 10 млн рублей. Таким образом, удельная стоимость высотного жилья выросла за три года на 53%, а квартиры в них подорожали примерно на 23%. Средний же показатель по всему рынку новостроек комфорт-класса без учета высотности за это время увеличился на 66%.
«Можно однозначно сказать, что объемы высотного строительства за последние три года резко возросли, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Число застройщиков, которые реализуют такие проекты в комфорт-классе, уменьшилось чисто “технически”: многие компании стали позиционировать свои старые высотные проекты комфорт-класса как новостройки бизнес-класса. Одновременно заметно нарастил объем предложения высотного жилья крупнейший застройщик Московского региона. Судя по динамике цен, увеличение этажности комплексов позволило застройщикам сдерживать рост цен на новостройки, так как квадратный метр в небоскребах подорожал не так сильно, как в среднем по рынку. Также отмечу, что большинство высоток комфорт-класса попадают в рейтинг небоскребов по нижней границе отсечения небоскребов и обычных домов (около 99 метров)».
Самые высокие новостройки комфорт-класса в Москве
|
Проект |
Макс. высота, м* |
Этажность |
Район |
Девелопер |
Сред. стоимость, тыс. руб./кв. м** |
РВЭ*** |
|
Кронштадтский 14 |
99,98 |
34 |
Головинский |
ГК ПИК |
270 |
III кв. 2023 – I кв. 2024 |
|
Перовское 2 |
99,97 |
34 |
Нижегородский |
ГК ПИК |
239 |
IV кв. 2022 – IV кв. 2023 |
|
Второй Нагатинский |
99,95 |
35 |
Нагатино-Садовники |
ГК ПИК |
283 |
I кв. 2023 – III кв. 2023 |
|
Новохохловская 15 |
99,95 |
34 |
Нижегородский |
ГК ПИК |
242 |
II кв. 2023 – III кв. 2023 |
|
Мичуринский парк |
99,94 |
34 |
Очаково-Матвеевское |
ГК ПИК |
261 |
III кв. 2023 |
|
Амурский парк |
99,90 |
35 |
Гольяново |
ГК ПИК |
237 |
IV кв. 2022 |
|
Дмитровский парк |
99,90 |
34 |
Дмитровский |
ГК ПИК |
235 |
IV кв. 2022 – IV кв. 2023 |
|
Матвеевский парк |
99,90 |
34 |
Очаково-Матвеевское |
ГК ПИК |
292 |
I кв. 2024 |
|
Полярная 25 |
99,90 |
34 |
Южное Медведково |
ГК ПИК |
223 |
II кв. 2023 |
|
Михайловский парк |
99,81 |
34 |
Рязанский |
ГК ПИК |
232 |
II кв. 2021 |
|
Бусиновский парк |
99,80 |
34 |
Западное Дегунино |
ГК ПИК |
218 |
IV кв. 2022 – II кв. 2023 |
|
Сигнальный 16 |
99,80 |
33 |
Отрадное |
ГК ПИК |
236 |
IV кв. 2022 |
|
PROFIT |
99,80 |
31 |
Нижегородский |
ГК Гранель |
262 |
II кв. 2023 |
|
Кронштадтский 9 |
99,79 |
35 |
Головинский |
ГК ПИК |
273 |
IV кв. 2022 – I кв. 2024 |
|
Академика Павлова |
99,75 |
34 |
Кунцево |
ГК ПИК |
318 |
I кв. 2023 – I кв. 2024 |
|
Руставели 14 |
99,62 |
35 |
Бутырский |
ГК ПИК |
275 |
I кв. 2023 – II кв. 2024 |
*Максимальная высота среди корпусов более 99 метров
**Средняя цена квадратного метра во всех корпусах от 30 этажей и выше
***Даты ввода в эксплуатацию всех корпусов от 30 этажей и выше
Источник: «Метриум»
На 1 июля 2014 года в Петербурге введено 1,411 млн кв м жилья. В числе лидеров по вводу остаются Пушкинский, Невский и Выборгский районы. Цены на жилье последние два месяца стоят на месте, а в некоторых случаях – «пятятся назад».
Алексей Берников, маркетолог-аналитик ЗАО «Группа Прайм», отмечает, что по сравнению с первым полугодием прошлого года рост объемов ввода жилья в Петербурге составил почти 50%
«На сегодняшний день более чем 30% от всего объема предложения на рынке новостроек Санкт-Петербурга (без учета Ленобласти) заявлены со сроками сдачи в 2014 году. А с учетом бурно развивающихся приграничных районов эта цифра может легко достичь 40%. Все это позволяет сделать вывод о том, что ключевой тенденции первого полугодия 2014 стал стремительно растущий объем не только ввода в эксплуатацию, но и вывода в продажу новых объектов, значительной частью которого являются проекты комплексного освоения территорий (КОТ, примерно около 40%)», - говорит господин Берников. Он считает, что с одной стороны, большое количество проектов КОТ благоприятно для потребителя, так как зачастую это – проекты с единой концепцией, с наличием инфраструктуры, пусть и не всегда достаточной. Да и девелоперу по совокупности факторов гораздо проще осваивать крупное «пятно» в несколько очередей, нежели заниматься точечной застройкой. С другой стороны, массовая застройка многоэтажным жильем в рамках КОТ на окраинных территориях города может привести к затовариванию рынка. Кроме того, за интенсивным развитием жилой застройки в приграничных районах зачастую не успевает инфраструктура и общественный транспорт.
«Несмотря на волну ажиотажного спроса в марте-апреле и, как следствие, повышение цен отдельными девелоперами в среднем на 3-5%, сегодня стоимость жилья откатилась на уровень конца 2013 – начала 2014 года. В среднем по городу цена за квадратный метр составляет около 95 000 рублей», - рассказывает господин Берников.
Сейчас, по его словам, наблюдается летнее затишье, далее можно прогнозировать традиционный подъем спроса с начала осени, сопровождающийся плавным ростом цен до конца года. Резких скачков либо падений не ожидается. «И к концу декабря средняя цена реализации жилья достигнет отметки 98-100 тысяч рублей за «квадрат», - дает прогноз господин Берников.
Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер» приводит такие данные: «В июне средняя стоимость кв.м. в новостройках эконом-класса Санкт-Петербурга составила 70-75 тыс. рублей, в комфорт-классе средние показатели зафиксированы на отметке 100-105 тыс. рублей за кв.м. При этом цены в отдельных районах области. Например, в новостройках Ломоносовского района, находящихся на начальном этапе строительства, цены начинаются от 40 тыс. рублей за кв.м. В целом, как и на московском рынке, в новостройках Санкт-Петербурга наблюдается затишье после активных весенних месяцев – марта-апреля».
Екатерина Немченко, директор департамента жилой недвижимости Knight Frank St Petersburgподтверждает факт, что в мае и июне 2014 года все специалисты рынка недвижимости отмечают спад покупательской активности. «Ситуация вполне объяснима стабилизацией экономической обстановки, спровоцировавшей повышенный спрос в начале этого года, исчерпанием текущих накоплений населения, за счет которых во многом обеспечивался высокий уровень продаж и сезонностью. На рынке жилья массового спроса на данный момент сложилась ситуация явного перепроизводства. Застройщики регулярно выводят в продажу, как новые жилые проекты, так и следующие очереди в строящихся комплексах. Объем предложения регулярно пополняется и достиг своего пикового значения. При этом спрос второй месяц подряд демонстрирует явный спад и существенно отстает от предложения. В этих условиях важную роль помимо стоимости начинают играть качество проектов, темпы строительства, их инфраструктурное наполнение, проработка концепции, планировочных решений и, конечно, локация», - говорит госпожа Немченко.
Она предполагает, что сделок с недвижимостью во 2-ом полугодии станет меньше. Вместе с тем, когда происходит уменьшение спроса и увеличение предложения, среди застройщиков обостряется конкуренция. «В этот момент одним из наиболее важных факторов борьбы за покупателя становится скорость строительства. Опережение заявленных сроков является мощной мотивацией при выборе того или иного девелопера», - говорит госпожа Немченко.
Елена Лашаева, генеральный директор АН «АРИН» резюмирует: «Первые полгода 2014 г. для строящегося рынка Петербурга выдались неоднородными. Весенний ажиотажный всплеск сменился резким падением покупательского спроса к началу лета. Цены в ряде строящихся объектов показали рост на 10-15 процентов, а потом вновь упали до уровня декабря прошлого года. Еще одна тенденция: внушительные объемы вывода на рынок новых проектов».
Пиковые показатели спроса на строящееся жилье были зафиксированы экспертами АРИН в феврале-марте 2014 года. В эти месяцы число запросов увеличилось на 34 %, а заключенных договоров - на 27 %. «В том числе рост произошел за счет инвестиционных покупок. Наиболее ощутим всплеск спроса оказался для компаний, строящих жилье в сегменте эконом-класса.
«Если в феврале новые квартиры чаще приобретались для вложения средств, то в конце марта покупатели уже в буквальном смысле собирали последнее для квартиры «для жизни». В апреле был достигнут, так называемый, «психологический потолок» цены, после которого сторнировали продажи в сегменте строящейся недвижимости и появился явный интерес ко вторичному рынку. Когда застройщики увидели резкий спад спроса, они среагировали на это понижением цен. В конце апреля и начале мая почти все девелоперы стали проводить различные акции и распродажи квартир.
«Однако, несмотря на понижение цен, весь май активность спроса на первичном рынке жилья Санкт-Петербурга демонстрировала отрицательную динамику. Тенденция продолжилась и в июне. Мы видим спад активности покупателей, однако он уже не столь велик. В целом с начала месяца рынок просел на 0,3 %, и эти показатели уже можно отнести к традиционным сезонным. К осени мы рассчитываем на традиционное оживление рынка», - говорит госпожа Лашаева.
СПРАВКА о законченном строительством и реконструкцией жилье в районах Санкт-Петербурга на 01.07.2014 года
СПРАВКА о законченном новым строительством жилье за июнь 2014 года
СПРАВКА о законченных строительством и реконструкцией объектах общегражданского назначения за июнь 2014 года
СПРАВКА о законченном реконструкцией жилье в районах Санкт-Петербурга за июнь 2014 года
На рынке загородного жилья Петербурга и области в последние годы резко выросло число объектов незавершенного строительства. Доля замороженных проектов сегодня составляет от 15 до 30% от общего объема предложения. Такие проекты-неудачники негативно влияют на весь рынок, снижая уровень спроса на качественные загородные проекты, заявляют эксперты.
Экспертные оценки объема рынка загородного недостроя сильно разнятся. По словам директора по маркетингу компании «ПетроСтиль» Елены Карасевой, проекты в официальной стадии «заморозки» занимают около 10-15% рынка загородного домостроения. «Но есть и другая категория – это проекты, которые компания номинально продает, то есть когда клиент звонит, его консультируют, готовы показать объект, однако фактически по тем или иным причинам продаж уже нет годами. Доля таких проектов может достигать 30%», – говорит госпожа Карасева.
Директор по продажам жилой недвижимости УК «Теорема» Марина Агеева согласна с такой оценкой, подсчитав, что всего в пригороде Петербурга насчитывается 50 объектов незавершенного строительства. В свою очередь, руководитель Бюро аналитики по рынку недвижимости Дмитрий Сперанский на начало II квартала 2014 года насчитал 145 таких проектов. Вдобавок еще 16 поселков продаются оптом – они сняты из розничной продажи и реализуются единым пятном. «Для сравнения, количество проектов, которые сегодня числятся в продаже, – 426. Из них активно продаются 80 проектов, а примерно 150 комплексов можно уверенно назвать кандидатами на «заморозку», – говорит эксперт.
Ведущий аналитик АН «Итака» Екатерина Бармашова считает, что доля замороженных на этапе реализации проектов не превышает 5%. При этом эксперты сходятся на мнении, что количество проектов, реализация которых была приостановлена, за последние два года резко возросло.
«Например, за 2013 год объем предложения объектов на рынке загородной недвижимости сократился практически в два раза, и вместо 400 коттеджных поселков осталось около 200», – отмечает директор департамента новостроек NAI Becar Полина Яковлева. Елена Карасева подсчитала, что до 40% всех проектов не заключили в 2013 году ни одной сделки.
Генеральный директор компании «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев добавил, что значительное количество таких проектов стартовало еще в середине 2000-х годов и каждый год с активного рынка уходят 4-5 невостребованных поселков.
Замороженный север и юг
По мнению экспертов, наибольшее количество загородного недостроя сосредоточено на юге и севере города. По словам Екатерины Бармашовой, внушительный пул замороженных коттеджных поселков собрал Курортный район. Это связано с завышенными ожиданиями инвесторов относительно привлекательности этой локации. В качестве примера эксперт приводит проекты «Золотая миля», «Коттеджи в Репино», «Морской клуб», «Балтийский берег», Villapremium. В Приморском районе затягивается реализация проектов «Морская Лахта» и «Лахта-модерн».
Наибольшее количество загородных проектов, около 35%, сконцентрировано во Всеволожском районе Ленинградской области, считает Арсений Васильев. «Здесь же располагается значительная часть невостребованных поселков, которые появились во времена начала развития девелоперами загородного направления. Ближайший к нему Выборгский район держит второе место. Именно север как наиболее престижное направление был востребован как среди потенциальных покупателей, так и среди застройщиков. К сожалению, правильно оценить потребности рынка смогли не все», – резюмирует эксперт.
В свою очередь, эксперт Коллегии профессиональных девелоперов, советник руководителя ГК «Стинком» Светлана Невелева полагает, что благодатная почва для появления проектов-неудачников находится именно на юге города – там изначально проще этапы согласований, поэтому больше непрофессиональных девелоперов были способны поднять первый старт. В Тосненском районе области эксперты отмечают проект «Царицына гора», в Волосовском – «Усадьба Донцо».
Просчет в стратегии
Основной причиной провала проекта загородного домостроения, по мнению экспертов, является неграмотный маркетинг на этапе планировании проекта, юридические сложности согласований, а также дороговизна подготовки земли.
Владельцы земли в таких случаях нередко либо частники, обзаведшиеся землей по случаю, либо компании, для которых земля не является приоритетным бизнесом, в штате которых нет профильных специалистов», – считает эксперт. В качестве примера такого проекта-неудачника руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank St Petersburg Тамара Попова приводит коттеджный поселок «Сторожевая гора». Работы в нем были приостановлены на определенном этапе и до сих пор не доведены до конца.
Мнение:
Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar:
– Наличие подобных проектов сказывается на всем загородном рынке и даже на качественных проектах. У потребителей пропадает доверие к девелоперам, и они выбирают городские объекты, которые более известны, а значит, и более надежны, по их мнению. В результате добросовестным девелоперам приходится в одиночку бороться с негативной репутацией всего загородного рынка.