Предложение небоскребов комфорт-класса в Москве удвоилось за 3 года
За три года московские застройщики увеличили предложение квартир в высотных новостройках комфорт-класса в два раза, подсчитали эксперты «Метриум». На долю экспонируемых квартир в корпусах высотой от 30 этажей (около 99,5 метров и выше) приходится 33%. Из 16 высотных проектов комфорт-класса 15 реализует один застройщик.
Аналитики компании «Метриум» в очередной раз изучили рынок высотных новостроек Москвы. Согласно классификации международного информационного бюро в сфере строительства Emporis, к небоскребам относят здания выше 100 метров. В рамках данного исследования аналитики «Метриум» отбирали корпуса высотой от 99,5 метров, так как почти все экспонируемые высотки в комфорт-классе незначительно ниже 100 метров. Как правило, это 30-этажные и более высокоэтажные здания, хотя в силу архитектурных особенностей некоторые новостройки могут иметь меньше этажей при высоте более 100 метров. Таким образом, в расчет принимались только те корпуса и жилые комплексы, которые находятся в продаже, по следующим критериям: высота от 99,5 метров и количество этажей от 30.
В ноябре 2021 года на рынке новостроек эконом- и комфорт-класса в Москве девелоперы реализовывали 16 проектов застройки с корпусами выше 99,5 метров. В корпусах от 30 этажей и выше в продаже насчитывалось 6,2 тыс. квартир, что составляет 34% от суммарного предложения квартир и апартаментов в массовых новостройках Москвы. Причем в 2021 году апартаментов в высотных корпусах не было. Поэтому доля квартир в высотных новостройках только с жилым статусом составила 40%.
Между тем в 2018 году аналитики «Метриум» насчитали 15 проектов массового сегмента с высотными корпусами. Тогда застройщики продавали в них 2,5 тыс. квартир и апартаментов, которые составляли 15% предложения новостроек массового сегмента. Таким образом, за три года количество помещений в небоскребах доступного ценового сегмента выросло в 2,5 раза. Доля этих квартир в суммарном предложении увеличилась с 15% до 34%, (а если сравнивать с общим объемом предложения только квартир, то до 40%).
Эксперты отмечают, что несмотря на рост предложения, выбор небоскребов массового сегмента стал менее разнообразным, чем три года назад. Массовые небоскребы возводят только четыре застройщика, тогда как в 2018 году этим занимались десять девелоперских компаний.
Самый высокие небоскребы комфорт-класса строит ГК «ПИК». Речь идет о жилом комплексе «Кронштадтский 14», который возводится в Головинском районе на севере Москвы. Его высота достигает 99,98 метров, а в самом высоком корпусе насчитывается 34 этажа. Средняя стоимость квадратного метра в этом комплексе составляет 270 тыс. рублей за кв. м. Далее следует еще один проект ГК «ПИК» – «Перовское 2», который компания строит в Нижегородском районе (ЮВАО). Высота корпусов достигает 99,97 метров (34 этажа). Средняя стоимость квадратного метра в этом комплексе составляет 239 тыс. рублей. Наконец третий по высоте комплекс также возводит ГК «ПИК». Это проект «Второй Нагатинский» в районе Нагатино-Садовники, где предусмотрены корпуса высотой до 99,95 метров с 35 этажами. Квадратный метр в этом комплексе обойдется потенциальному покупателю в 283 тыс. рублей.
В целом по высотным проектам «квадрат» стоит 258 тыс. рублей, а квартиру можно приобрести за 12,3 млн рублей. Эти показатели соответствует средней стоимости квадратного метра во всех массовых новостройках (262 тыс. рублей) и средней цене квартиры в них (12,8 млн рублей).
Три года назад жилье в высотных комплексах обходилось в 169 тыс. рублей за кв. м, а квартиры в них в среднем продавались за 10 млн рублей. Таким образом, удельная стоимость высотного жилья выросла за три года на 53%, а квартиры в них подорожали примерно на 23%. Средний же показатель по всему рынку новостроек комфорт-класса без учета высотности за это время увеличился на 66%.
«Можно однозначно сказать, что объемы высотного строительства за последние три года резко возросли, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Число застройщиков, которые реализуют такие проекты в комфорт-классе, уменьшилось чисто “технически”: многие компании стали позиционировать свои старые высотные проекты комфорт-класса как новостройки бизнес-класса. Одновременно заметно нарастил объем предложения высотного жилья крупнейший застройщик Московского региона. Судя по динамике цен, увеличение этажности комплексов позволило застройщикам сдерживать рост цен на новостройки, так как квадратный метр в небоскребах подорожал не так сильно, как в среднем по рынку. Также отмечу, что большинство высоток комфорт-класса попадают в рейтинг небоскребов по нижней границе отсечения небоскребов и обычных домов (около 99 метров)».
Самые высокие новостройки комфорт-класса в Москве
|
Проект |
Макс. высота, м* |
Этажность |
Район |
Девелопер |
Сред. стоимость, тыс. руб./кв. м** |
РВЭ*** |
|
Кронштадтский 14 |
99,98 |
34 |
Головинский |
ГК ПИК |
270 |
III кв. 2023 – I кв. 2024 |
|
Перовское 2 |
99,97 |
34 |
Нижегородский |
ГК ПИК |
239 |
IV кв. 2022 – IV кв. 2023 |
|
Второй Нагатинский |
99,95 |
35 |
Нагатино-Садовники |
ГК ПИК |
283 |
I кв. 2023 – III кв. 2023 |
|
Новохохловская 15 |
99,95 |
34 |
Нижегородский |
ГК ПИК |
242 |
II кв. 2023 – III кв. 2023 |
|
Мичуринский парк |
99,94 |
34 |
Очаково-Матвеевское |
ГК ПИК |
261 |
III кв. 2023 |
|
Амурский парк |
99,90 |
35 |
Гольяново |
ГК ПИК |
237 |
IV кв. 2022 |
|
Дмитровский парк |
99,90 |
34 |
Дмитровский |
ГК ПИК |
235 |
IV кв. 2022 – IV кв. 2023 |
|
Матвеевский парк |
99,90 |
34 |
Очаково-Матвеевское |
ГК ПИК |
292 |
I кв. 2024 |
|
Полярная 25 |
99,90 |
34 |
Южное Медведково |
ГК ПИК |
223 |
II кв. 2023 |
|
Михайловский парк |
99,81 |
34 |
Рязанский |
ГК ПИК |
232 |
II кв. 2021 |
|
Бусиновский парк |
99,80 |
34 |
Западное Дегунино |
ГК ПИК |
218 |
IV кв. 2022 – II кв. 2023 |
|
Сигнальный 16 |
99,80 |
33 |
Отрадное |
ГК ПИК |
236 |
IV кв. 2022 |
|
PROFIT |
99,80 |
31 |
Нижегородский |
ГК Гранель |
262 |
II кв. 2023 |
|
Кронштадтский 9 |
99,79 |
35 |
Головинский |
ГК ПИК |
273 |
IV кв. 2022 – I кв. 2024 |
|
Академика Павлова |
99,75 |
34 |
Кунцево |
ГК ПИК |
318 |
I кв. 2023 – I кв. 2024 |
|
Руставели 14 |
99,62 |
35 |
Бутырский |
ГК ПИК |
275 |
I кв. 2023 – II кв. 2024 |
*Максимальная высота среди корпусов более 99 метров
**Средняя цена квадратного метра во всех корпусах от 30 этажей и выше
***Даты ввода в эксплуатацию всех корпусов от 30 этажей и выше
Источник: «Метриум»
В мае 2021 года общий объем экспонирования на рынке первичного жилья в ТиНАО составил 431 тыс. кв. метров, что на 35% выше показателей апреля. Это привело к замедлению темпов роста цен на квартиры. Средневзвешенная стоимость квадратного метра жилья составила 195,5 тыс. рублей, что на 0,8% превысило показатели апреля 2021 года. Такие данные содержатся в аналитическом отчете ГК «А101».
Директор по развитию ГК «А101» Дмитрий Цветов: «Объем нового предложения вырос уже в 5,5 раз в апреле относительно марта. В мае рынок ТиНАО пополнился 9 новыми корпусами общей площадью 92 тыс. кв. метров. Это, в частности, объекты ГК «ПИК» и ГК «Самолет». Новое предложение ГК «А101», выведенное на рынок в самом конце месяца, будет учитываться в июне. При этом покупательская активность на рынке остается высокой. В мае, который для рынка недвижимости традиционно считается очень спокойным, продажи квартир сократились лишь на 3%, хотя нормальным для этого месяца считается сокращение на уровне 20-25%».
Изменение ценовой динамики особенно отчетливо видно на примере 4-комнатных квартир, объем предложения которых в мае 2021 года увеличился более чем в два раза, на 110%, относительно апреля.
Директор по развитию ГК «А101» Дмитрий Цветов: «При этом средняя площадь 4-комнатных квартир в экспозиции сократилась на 10 кв. метров. Это существенное изменение, которое должно было привести к росту стоимости квадратного метра в таких лотах. Однако за месяц она, напротив, сократилась на 2%, а средний бюджет покупки – на 13%».
В целом средний бюджет покупки квартиры на первичном рынке жилья в ТиНАО в мае 2021 года составил 9,4 млн рублей. Это на 29% выше, чем годом ранее, однако по сравнению с апрелем 2021 года этот показатель снизился на 2%.
В большинстве регионов России купить квартиру в кредит по субсидированной ставке станет намного сложнее из-за ограничения суммы займа в 3 млн рублей. По подсчетам аналитиков «Метриум», в основе которых лежат данные ЦБ РФ, в 59 регионах страны в апреле россияне брали в среднем в долг на покупку жилья больше 3 млн рублей. На долю этих локальных рынков жилья приходится 63% выданных кредитов.
В пятницу власти объявили о продлении программы субсидирования ипотеки, но с изменением её условий. С 1 июля под сниженную ставку можно взять максимум 3 млн рублей, вместо 6 млн во всей стране и 12 млн в Москве и Санкт-Петербурге. По-прежнему субсидия дается только при покупке жилья у застройщика, готового или строящегося. Ставка при этом возросла до 7%. Аналитики «Метриум» проанализировали, в каких регионах новые параметры программы осложнят покупку жилья в кредит.
В апреле 2021 года в среднем на покупку квартиры в строящихся домах россияне занимали у банков 3,85 млн рублей. Больше всего денег в кредит приходилось брать в Москве (7,05 млн) и Московской области (5,60 млн рублей), меньше всего – в Алтайском крае (2,25 млн рублей и Псковской области – 2,3 млн рублей.
В 59 регионах в среднем заем на строящееся жилье был выше 3 млн рублей. Соответственно, чтобы после 1 июля получить кредит по сниженной ставке многим потенциальным покупателям придется увеличить первоначальный взнос. До 100 тыс. дополнительных рублей понадобится заемщикам в Бурятии и Смоленской области (средний размер займа – 3,10 млн рублей), Ивановской области (3,06 млн), Хакасии (3,04 млн), Костромской и Кемеровской областях (3,01 млн). В других регионах средний кредит заметно выше. В целом на долю 59 регионов, жителям которых обычно нужно на новое жилье в кредит больше 3 млн рублей, приходится 63% выданных в России кредитов.
В Москве, где потенциальным покупателям квартиры в новостройке понадобится денег больше других жителей России, по новым условиям программы купить ничего не получится. Сейчас самый доступный вариант квартиры – студия в ЖК «Южные сады» площадью 24,1 кв.м. за 4,85 млн рублей. Соответственно, чтобы получить в кредит с субсидированной ставкой 3 млн рублей, клиенту понадобится внести 1,85 млн рублей или 38% от стоимости квартиры. Такие первоначальные взносы встречаются редко, а минимальный, предусмотренный программой господдержки, – 15%.
В Новой Москве еще есть новостройки с квартирами, которые можно купить на новых условиях программы субсидирования, хотя их очень мало. В ЖК «Борисоглебское» однокомнатные квартиры площадью 31 кв.м за 3,79 млн рублей и в ЖК «Середневский лес» студии площадью 19,9 кв.м. продаются за 4,24 млн рублей, то есть при первоначальном взносе чуть больше 20% покупатель вполне сможет получить кредит с субсидированной ставкой.
«У потенциальных покупателей жилья в Новой Москве все-таки есть возможность приобрести квартиру в кредит на выгодных условиях, – комментирует Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101» (девелопер ЖК «Испанские кварталы», «Скандинавия», «Белые ночи», «Москва А101», «Прокшино»). – Во-первых, можно отслеживать новинки, то есть новые корпуса в масштабных проектах, которые уже давно на рынке, но постоянно пополняются новыми корпусами, либо в новых проектах. На старте продаж отдельных корпусов или ЖК еще могут быть цены, допускающие кредит на льготных условиях, хотя в этом случае речь скорее будет идти о компактных квартирах. Кроме того, намного привлекательнее станут условия по «семейной ипотеке»: воспользоваться ей смогут семьи даже с одним ребенком, рожденным после 1 января 2018 года. Такая программа предусматривает почти столь же выгодную ставку и другие условия, при этом максимальная сумма кредита намного выше, что даст покупателям широкий выбор подходящих вариантов. Наконец, девелоперы нередко предлагают собственные программы поддержки ипотечных покупателей».
Аналитики «Метриум» отмечают, что программа «Господдержки 2020» со ставкой 7% в крупных городах теперь фактически продолжит действовать только для семей, в которых есть хотя бы один ребенок младше 3 лет. Помимо этого, по-прежнему доступна программа «Семейная ипотека» для семей с двумя и более детьми, родившимися с 1 января 2018 по 31 декабря 2022 года (ставка около 4,7%).
Регионы, где средний размер кредита больше 3 млн рублей
|
Регион |
Средний размер кредита на строящееся жилье в апреле 2021, млн руб |
|
г. Москва |
7,05 |
|
Московская область |
5,60 |
|
Чеченская Республика |
5,13 |
|
Сахалинская область |
4,99 |
|
Чукотский автономный округ |
4,64 |
|
г. Санкт-Петербург |
4,62 |
|
Республика Калмыкия |
4,59 |
|
Республика Саха (Якутия) |
4,56 |
|
Республика Тыва |
4,28 |
|
Приморский край |
4,21 |
|
Республика Дагестан |
4,16 |
|
Томская область |
4,13 |
|
Хабаровский край |
4,13 |
|
Еврейская автономная область |
4,12 |
|
Ямало-Ненецкий автономный округ |
4,10 |
|
Магаданская область |
4,06 |
|
Камчатский край |
4,01 |
|
Республика Ингушетия |
4,00 |
|
Ленинградская область |
3,97 |
|
Кабардино-Балкарская Республика |
3,95 |
|
Мурманская область |
3,94 |
|
Иркутская область |
3,81 |
|
Амурская область |
3,77 |
|
Омская область |
3,74 |
|
Карачаево-Черкесская Республика |
3,72 |
|
Забайкальский край |
3,66 |
|
Нижегородская область |
3,66 |
|
г. Севастополь |
3,63 |
|
Новгородская область |
3,62 |
|
Республика Северная Осетия - Алания |
3,60 |
|
Ханты-Мансийский автономный округ - Югра |
3,51 |
|
Тверская область |
3,50 |
|
Тульская область |
3,49 |
|
Липецкая область |
3,49 |
|
Ненецкий автономный округ |
3,46 |
|
Калужская область |
3,45 |
|
Белгородская область |
3,45 |
|
Республика Татарстан (Татарстан) |
3,42 |
|
Курская область |
3,41 |
|
Брянская область |
3,41 |
|
Саратовская область |
3,40 |
|
Ставропольский край |
3,30 |
|
Республика Мордовия |
3,29 |
|
Волгоградская область |
3,26 |
|
Астраханская область |
3,26 |
|
Владимирская область |
3,22 |
|
Красноярский край |
3,22 |
|
Новосибирская область |
3,19 |
|
Республика Адыгея (Адыгея) |
3,18 |
|
Республика Коми |
3,17 |
|
Тюменская область без данных по ХМАО и ЯНАО |
3,13 |
|
Архангельская область без данных по НАО |
3,11 |
|
Орловская область |
3,11 |
|
Республика Бурятия |
3,10 |
|
Смоленская область |
3,10 |
|
Ивановская область |
3,06 |
|
Республика Хакасия |
3,04 |
|
Костромская область |
3,01 |
|
Кемеровская область - Кузбасс |
3,01 |
Источник: «Метриум» по данным ЦБ РФ
Между тем в 26 регионах России средний размер выданной ипотеки был меньше 3 млн рублей, то есть можно предположить, что значительная доля квартир в местных новостройках будет продаваться в кредит по программе субсидирования. Какая доля конкретно, определить трудно, так как всё зависит от структуры предложения на местном рынке. Больше всего понадобится занимать жителям Крыма (средний кредит – 2,99 млн рублей), Ярославской области (2,97 млн), Карелии (2,94 млн), Тамбовской области (2,91 млн). С большим запасом кредитного лимита хватит покупателям новостроек в Алтае (2,25 млн рублей), Псковской области (2,30 млн), Алтайском крае (2,33 млн), Курганской области (2,34 млн рублей).
В апреле 2021 года в этих регионах выдали 37% от общего числа кредитов на строящееся жилье в России. Причем среди них довольно крупные локальные рынки жилья: Краснодарский край, Свердловская область, Республика Башкортостан, Ростовская область.
Регионы, где средний размер ипотечного кредита меньше 3 млн рублей
|
Регион |
Средний размер кредита на строящееся жилье в апреле 2021, млн руб. |
|
Республика Крым |
2,99 |
|
Ярославская область |
2,97 |
|
Республика Карелия |
2,94 |
|
Тамбовская область |
2,91 |
|
Свердловская область |
2,88 |
|
Республика Башкортостан |
2,88 |
|
Пермский край |
2,87 |
|
Чувашская Республика - Чувашия |
2,79 |
|
Самарская область |
2,79 |
|
Кировская область |
2,78 |
|
Вологодская область |
2,73 |
|
Ростовская область |
2,72 |
|
Калининградская область |
2,72 |
|
Пензенская область |
2,71 |
|
Краснодарский край |
2,71 |
|
Республика Марий Эл |
2,69 |
|
Челябинская область |
2,68 |
|
Удмуртская Республика |
2,58 |
|
Рязанская область |
2,54 |
|
Оренбургская область |
2,50 |
|
Воронежская область |
2,48 |
|
Ульяновская область |
2,44 |
|
Курганская область |
2,34 |
|
Алтайский край |
2,33 |
|
Псковская область |
2,30 |
|
Республика Алтай |
2,25 |
Источник: «Метриум» по данным ЦБ РФ
«В большинстве регионов с высоким уровнем цен на новостройки программу субсидирования ипотеки можно считать завершенной, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Чтобы получить кредит по низкой ставке местным покупателям придется существенно увеличить первоначальный взнос, либо, что более вероятно, смириться с рыночными условиями кредитования. Возможно, на этом фоне вырастет спрос на потребительский кредит. Радикально сократятся возможности купить в кредит двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры, так как их стоимость в большинстве регионов заметно выше 3 млн рублей».