Итоги 2021 года на загородном рынке: спрос стал «качественнее»
Аналитики Циан подвели итоги года на загородном рынке. В 2020 г. на фоне пандемии в сегменте индивидуальных домов наблюдался повышенный интерес к покупке жилья в пригородах. Пик потенциального спроса (число просмотров объявлений на сайте cian.ru) пришелся на начало режима самоизоляции, но носил он, скорее, эмоциональный характер - далеко не все те, кто смотрели варианты загородных домов, в результате приобретали их. В 2020 г. ажиотажный спрос спал - значительно выше стала доля тех, кто, действительно, выбирал дом для покупки.
- Потенциальный спрос на покупку загородного дома (число просмотров объявлений) сокращался в течение всего года. За год этот показатель снизился в среднем в 2 раза. В отдельных регионах падение в 3-4 раза (Омская и Свердловская области, Красноярский край).
- Снижение объема предложения зафиксировано, в первую очередь, в регионах с не самым большим выбором объектов на загородном рынке. Во второй половине года наблюдалась стагнация числа лотов в продаже: интерес к покупке утихает, а продавцы уже вывели в продажу многие планируемые к продаже объекты. Новый импульс рынку может придать выход на него крупных федеральных застройщиков.
- Цены в течение года росли, главным образом, за счет изменения структуры предложения - в продаже к концу года остались более дорогие лоты.
- Рынок аренды более волатилен, чем рынок купли-продажи, и сильнее реагирует на спрос. Традиционно спрос и цены повышались, а объем предложения сокращался в начале дачного сезона и в преддверии новогодних праздников.
В выборку вошли 14 регионов с городами-миллионниками, а также Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская области. В расчетах средних цен и площадей учитывались частные дома и коттеджи, пригодные для круглосуточного проживания (с электричеством, водоснабжением и газом) со стандартной площадью (70-1000 кв. м.) и ценой (0,5-200 млн руб.) на землях под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС.). Данные получены из объявлений, опубликованных на сайте cian.ru
|
ДИНАМИКА ЗА ГОД (рынок купли-продажи) |
|||||||
|
ЦЕНЫ |
|
СПРОС (снижение) |
|
ПРЕДЛОЖЕНИЕ (количество лотов в продаже) |
|||
|
Лидеры |
|||||||
|
Омская область |
+50% |
Омская область |
снижение в 4 раза |
Ростовская область |
+18% |
||
|
Краснодарский край |
+47% |
Свердловская область |
снижение в 3,2 раза |
Башкортостан |
+6% |
||
|
Воронежская область |
+21% |
Красноярский край |
снижение в 3,1 раз |
Татарстан |
+2% |
||
|
Аутсайдеры |
|||||||
|
Волгоградская область |
+4% |
Московская область |
-45% |
Красноярский край |
-42% |
||
|
Свердловская область |
+1% |
Волгоградская область |
-45% |
Свердловская область |
-57% |
||
|
Ростовская область |
0% |
Новосибирская область |
-30% |
Омская область |
-75% |
||
Источник: Циан.Аналитика
1. Интерес к покупке загородного жилья сократился за год в 2 раза
В 2021 году потенциальный спрос на покупку загородного дома планомерно сокращался в течение всего года - в результате за год снижение числа просмотров в 2 раза.
В 2020 г. высокий потенциальный спрос носил, скорее, эмоциональный характер. Население активно просматривало объявления о продаже домов, но до реальных сделок доходило далеко не во всех случаях. К 2021 г. ажиотаж утих, в текущем году выше была доля предметного спроса (смотрели объявления только те, кто, действительно, собирался приобретать дом). Еще одна причина сокращения просмотров в сегменте загородного жилья - значительный рост цен на недвижимость за счет изменения структуры предложения. На рынке осталось не так много удачных по соотношению цены и качества вариантов - либо это слишком дорогие лоты, либо с плохой транспортной доступностью и не лучшими конструктивными характеристиками. В результате того, что дом “под ключ” со всеми коммуникациями обходится слишком дорого, частично спрос сместился в сегмент земельных участков и дач в плохом состоянии под снос. К тому же, сейчас на строительство частного дома действует льготная ипотека.
Динамика потенциального спроса на покупку загородного дома по месяцам 2021 г.
Источник: Циан.Аналитика
Значительнее всего показатели потенциального спроса просели в Омской области (в 4 раза), Свердловской области (в 3,2 раза) и Красноярском крае (в 3,1 раз). Связано это, в первую очередь, с сокращением объема предложения - чем меньше лотов представлено на рынке, тем меньше будет просмотров. В этих регионах объем предложения за год снизился на 40-75%. Существенно сократился потенциальный спрос к покупке загородного жилья в Краснодарском крае (в 2,4 раза), где он держался на высоком уровне в 2020 г. за счет просмотров объявлений покупателями из других регионов страны. В настоящее время интерес уже во многом исчерпан. Меньше среднего сократился показатель в Москве и Московской области (-45%). Именно в Московском регионе наиболее распространен формат коттеджных поселков и больше всего возможностей для популяризации загородного образа жизни. Здесь пандемия коронавируса в наибольшей степени ускорила процесс перерастания сезонных поездок за город в формат постоянного проживания в пригородах за счет обеспеченности территорий всей необходимой инфраструктурой, поэтому спрос на загородные объекты все еще держится на высоком уровне и снижается медленнее, чем в других регионах.
2. Объем предложения за год сократился на 10%
С начала 2021 г. на рынке загородной недвижимости наблюдалось сокращение объема предложения, начавшееся еще в 2020 г. на фоне возрастания интереса к жизни в собственном доме в пригороде. За счет перехода на удаленный формат работы многие задумались о жизни за городом, к тому же за период самоизоляции многие почувствовали необходимость в расширении жилой площади (необходим кабинет для работы, отдельные комнаты для всех членов семьи), что сложно сделать в городской квартире. Можно сказать, что пандемия и самоизоляция вернули интерес россиян к загородному образу жизни. За счет ажиотажного спроса 2020 года большинство доступных предложений индивидуальных домов на рынке было распродано.
С марта 2021 г. объем предложения на рынке загородной недвижимости держался на стабильном уровне. Интерес к покупке загородных объектов утихает, поэтому объем предложения сокращается медленнее, чем в 2020 г. Продавцы уже вывели в продажу многие их планируемых к продаже лотов, поэтому и роста объема предложения также нет. Всего за год объем предложения в анализируемых локациях сократился на 10%.
Динамика объема предложения на загородном рынке по месяцам 2020-2021 гг.
Источник: Циан.Аналитика
Сокращение объема предложения наблюдалось во всех регионах, кроме Татарстана, Башкортостана и Ростовской области. В целом, в регионах с небольшим объемом предложения динамика была более выраженной. Так, более, чем на четверть выбор сократился в Омской, Свердловской, Челябинской, Новосибирской, Ленинградской областях, Красноярском крае и Санкт-Петербурге. Везде, за исключением Ленинградской области, объем предложения в начале года не превышал 1,5 тыс. лотов. В Ленинградской области, как и в Московской, за время пандемии значительно повысилась популярность жизни в собственном доме в пригороде, поэтому спрос на загородные объекты держится на высоком уровне и объем предложения быстро снижается.
Динамика объема предложения на загородном рынке за 2021 г.
|
Регион |
Количество лотов, тыс. шт. |
Динамика объема за год |
|
|
дек.20 |
дек.21 |
||
|
Омская область |
0,90 |
0,23 |
-75,0% |
|
Свердловская область |
1,58 |
0,67 |
-57,3% |
|
Красноярский край |
0,30 |
0,17 |
-42,1% |
|
Челябинская область |
1,26 |
0,78 |
-37,9% |
|
Новосибирская область |
1,11 |
0,79 |
-28,4% |
|
Ленинградская область |
2,46 |
1,77 |
-28,0% |
|
Санкт-Петербург |
0,41 |
0,30 |
-26,2% |
|
Москва |
1,32 |
1,11 |
-15,7% |
|
Пермский край |
0,70 |
0,59 |
-15,5% |
|
Нижегородская область |
1,17 |
0,99 |
-15,4% |
|
Волгоградская область |
1,20 |
1,04 |
-13,2% |
|
Самарская область |
1,48 |
1,30 |
-12,7% |
|
Московская область |
9,82 |
8,79 |
-10,5% |
|
Краснодарский край |
12,65 |
12,05 |
-4,8% |
|
Воронежская область |
1,22 |
1,19 |
-2,3% |
|
Татарстан |
2,41 |
2,44 |
1,5% |
|
Башкортостан |
2,19 |
2,31 |
5,8% |
|
Ростовская область |
4,89 |
5,77 |
17,9% |
Источник: Циан.Аналитика
3. Крупные застройщики выходят на загородный рынок
Пандемия дала стимул к выходу на загородный рынок крупных девелоперов, которые обратили внимание на возросшую потребность в загородном жилье. Сегодня на рынке наблюдаться дефицит качественных и современных проектов - в последние годы в загородном сегменте новых коттеджных поселков в большом объеме не строили.
Многие крупные компании, ранее не работавшие на загородном рынке, начали строительство комплексных микрорайонов со всей необходимой инфраструктурой. В 2021 г. о планах выйти на загородный рынок заявили сразу несколько крупных девелоперских компаний, которые специализируются на строительстве многоквартирных домов. Среди них группы «Самолет», «Инград», ПИК и «Эталон». Пока что эти компании заявили о строительстве коттеджных поселков только в Новой Москве и Московской области. ПИК, «Инград» и «Самолет» анонсировали проекты в Московском регионе более, чем на 300 000 кв. м.: ПИК намерен построить индивидуальные дома и таунхаусы в Новой Москве, вблизи деревни Кувекино, «Инград» выходит на загородный рынок с проектом индивидуальных домов вблизи деревни Хлябово (25 километров от МКАД по Дмитровскому шоссе), «Самолет» анонсировал пять проектов с индивидуальными домами - четыре в Подмосковье и один в Новой Москве. “Эталон” в августе 2021 г. приобрела долю в британской компании QB Technology, которая занимается модульным домостроением. Интерес к возможности работы на загородном рынке проявляют и другие девелоперы: ЛСР, «Крост», «Галс Девелопмент» и «А101». Так ЛСР разработала типовой проект одноэтажного дома и возвела первый коттедж в Екатеринбурге.
Помимо высокого спроса и дефицита качественных коттеджей, благоприятным фактором для выхода крупных игроков на загородный рынок стало усиление государственной поддержки, в том числе, появление доступной ипотеки. В 2022 г. планируется проработать механизм проектного финансирования и продажи через эскроу-счета.
4. Цены увеличиваются за счет изменения структуры предложения
Средняя стоимость загородного дома в среднем по анализируемым локациям увеличивалась в течение всего года (за исключением марта и июня). Рост цен связан не с увеличением спроса (как это происходит на первичном и вторичном рынках городского жилья), а, в первую очередь, с изменением структуры предложения - в продаже остаются более дорогие варианты домов.
Динамика средней цены индивидуального дома по месяцам 2021 г.
Источник: Циан.Аналитика
Стоимость загородных домов за год увеличилась во всех анализируемых регионах, кроме Ростовской области. Максимальный рост в Омской области (+50%) и Краснодарском крае (+47%). В Омской области объем предложения на загородном рынке невелик, поэтому любые изменения в структуре предложения оказывают существенное влияние на цену. За год объем предложения в регионе сократился в 4 раза, самые доступные варианты жилья были раскуплены, на рынке остались наиболее дорогие лоты (например, в начале года средняя площадь дома в продаже составляла 167 кв.м., сейчас - 205 кв.м.), что и привело к такому значительному росту цен. В Краснодарском крае объем предложения максимален среди всех регионов. Здесь ключевым фактором роста цен остается повышенный спрос на загородные дома - комфортный климат притягивает покупателей из других регионов страны. Это второй по объему потенциального спроса регион (из анализируемых) после Московской области. В других регионах с небольшим объемом предложения значительный рост цен, в большинстве случаев, связан, как в Омской области, с изменением структуры предложения.
Динамика средней стоимости загородного дома за 2021 г.
|
Регион |
Средняя цена кв.м., тыс. рублей |
Динамика цены за год |
|
|
дек.20 |
дек.21 |
||
|
Омская область |
5,2 |
7,8 |
50,0% |
|
Краснодарский край |
14,2 |
20,9 |
47,2% |
|
Воронежская область |
5,6 |
6,8 |
21,4% |
|
Челябинская область |
6,3 |
7,5 |
19,0% |
|
Самарская область |
7,0 |
8,3 |
18,6% |
|
Москва |
35,6 |
42,2 |
18,5% |
|
Новосибирская область |
9,8 |
11,6 |
18,4% |
|
Санкт-Петербург |
37,7 |
44,5 |
18,0% |
|
Нижегородская область |
8,4 |
9,8 |
16,7% |
|
Московская область |
24,9 |
28,8 |
15,7% |
|
Башкортостан |
4,9 |
5,6 |
14,3% |
|
Пермский край |
7,2 |
8,1 |
12,5% |
|
Красноярский край |
9,8 |
11,0 |
12,2% |
|
Ленинградская область |
19,3 |
21,2 |
9,8% |
|
Татарстан |
7,4 |
8,0 |
8,1% |
|
Волгоградская область |
4,7 |
4,9 |
4,3% |
|
Свердловская область |
8,2 |
8,3 |
1,2% |
|
Ростовская область |
6,6 |
6,6 |
0,0% |
Источник: Циан.Аналитика
5. На рынке аренды снижения интереса нет
Спрос на аренду загородных домов в течение года был более волатильным (приведены данные по Московскому региону). Было заметно возрастание интереса перед майскими праздниками и в целом перед началом теплого сезона. К концу года интерес к аренде загородных домов увеличился еще больше - потенциальные арендаторы, в том числе “удаленщики”, искали варианты на ноябрьские и новогодние праздники.
Динамика потенциального спроса на аренду загородного дома в Московском регионе по месяцам 2021 г.
Источник: Циан.Аналитика
Динамика числа арендных лотов в 2021 г. соответствовала стандартным сезонным тенденциям. Весной, в преддверии повышенного летнего спроса, собственники вывели свои объекты на рынок, и объем предложения увеличился. Начиная с мая арендаторы стали снимать уже сданные дома, в результате чего число лотов стало сокращаться, достигнув минимума в июле. После этого вновь начался рост объема предложения, продолжавшийся до ноября, когда население стало искать варианты на праздники.
Динамика объема предложения на загородном рынке по месяцам 2020-2021 гг.
Источник: Циан.Аналитика
Аренда загородной недвижимости в регионах развита пока не очень хорошо. Порядка 80% лотов в нашей базе сосредоточены в Московской (60%) и Ленинградской (11%) областях, а также Москве (6%), поэтому динамика объема предложения характерна, в первую очередь, для этих субъектов. В других регионах объем предложения слишком мал (не более 100, а в большинстве случаев даже не более 50 лотов в месяц), поэтому какие-либо закономерности в течение года выделить сложно, но в целом динамика соответствует описанной выше.
Ставка аренды в среднем по анализируемым локациям увеличилась за год на 20%. Летом ставки традиционно выше, чем в другие месяцы. В 2021 г. аренда загородного дома в июне-августе в 1,5-2 раза выше, чем в начале года.
«В 2021 г. на рынке загородной недвижимости уже не наблюдалось того ажиотажа, который имел место в 2020 г. Спрос стал более предметным - просматривать объявления о продаже домов стали только те, кто собирается приобретать недвижимость. Часть потенциального спроса, за счет значительного роста цен на дома, сместилась в сегмент земельных участков, к тому же теперь на строительство дома можно взять ипотеку, - говорит Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – Объем предложения не увеличивается - собственники уже вывели на рынок все планируемые к продаже объекты. Рост средней стоимости домов связан, в первую очередь с изменением структуры предложения - в продаже остаются наиболее дорогие лоты. Новый импульс рынку может придать выход на него крупных федеральных застройщиков».
Аналитики CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, подвели итоги III квартала 2021 года на рынке офисной недвижимости Москвы.
Предложение
Согласно данным компании CBRE, в III квартале 2021 года были введены 4 бизнес-центра офисной площадью 51 300 кв. м, доля трех из них составляет 98%. Это новое строение комплекса Большевик, БЦ на Смоленском бульваре, БЦ Галактион в Сколково. Данные объекты относятся к классу А.
Низкие квартальные показатели характерны для последних 5 лет. В III квартале 2020 года объем ввода составил 54 200 кв. м.
Согласно планам девелоперов, до конца года ожидается завершение строительства порядка 0,3 млн кв. м. Если сроки не будут сдвигаться, годовой объем ввода новых офисных площадей превысит 800 000 кв. м, что станет рекордным показателем за последние 7 лет, когда среднегодовой объем находился на уровне 370 000 кв. м.
Несмотря на существенное увеличение объемов, по итогам III квартала на рынке для аренды или покупки доступно не более 20% площадей во вновь построенных объектах. Основная причина в том, что более половины было построено для нужд конкретных компаний, остальные помещения поглощаются по мере завершения строительства.
Низкий уровень спекулятивного строительства и увеличивающийся спрос оказывают давление на долю свободных площадей. Ее уровень достиг 8,2%, меньший показатель был зарегистрирован в 2007 году, тогда доля свободных площадей составляла 4,8%.
По итогам III квартала доля свободных площадей уменьшилась до 8,7% в сегменте класса А и до 8% в сегменте класса В. В начале 2021 года данные показатели составляли 12,2% и 10,6% соответственно. Объем доступных помещений сократился во всех субрынках Москвы. Наибольшее снижение было зарегистрировано в Москва-Сити (с 6,8% во II квартале до 3,9% в III) и в Ленинградском деловом районе (с 9,7% до 5,4%).
Сохранение дефицита доступных площадей продолжится. По итогам 2021 года мы оцениваем объем свободных помещений на уровне 8,5% и ожидаем дальнейшее сокращение показателя в 2022–2023 годах.
Спрос
По итогам III квартала 2021 года объем новых сделок по аренде и приобретению офисных площадей под собственные нужды составил 503 400 кв. м, что является максимальным квартальным значением с начала пандемии и лишь на 3% уступает значению за III квартал 2019 года, когда спрос был на максимальных исторических уровнях. Объем арендованных и приобретенных помещений за 9 месяцев этого года превысил 1,1 млн кв. м, в аналогичных периодах 2019 и 2020 годов он оставлял 1,13 млн кв. м и 867 800 кв. м соответственно.
Спрос восстанавливается более высокими темпами, чем ожидалось в первом полугодии 2021 года. Согласно нашим оценкам, объем сделок составит 1,5 млн кв. м по итогам года. С одной стороны, причиной увеличения объема сделок стала реализация отложенного спроса со стороны компаний, которые занимали выжидательную позицию в прошлом году. С другой стороны, в течение года не вводились жесткие ограничения на работу офисных сотрудников, что способствовало более интенсивному возвращению к работе из офиса.
Объем сделок по продлению и пересмотру условий текущих договоров в III квартале 2021 года составил 82 500 кв. м, что на 10% больше, чем во II квартале 2021 года. За 9 месяцев аналогичный показатель достиг 279 600 кв. м, что почти в два раза превосходит уровень за 9 месяцев 2020 года (143 400 кв. м).
Объем сделок купли-продажи в III квартале 2021 года вырос в два раза относительно предыдущего квартала, 75 400 кв. м и 36 800 кв. м соответственно. Несмотря на отсутствие крупных сделок по приобретению офисных площадей в течение 9 месяцев 2021 года, объем сделок купли-продажи уже превзошел уровень за аналогичный период 2020 года (120 700 кв. м и 118 900 кв. м), когда было заключено 4 крупных сделки общей площадью 87 500 кв. м. Объем сделок купли-продажи в 2021 году увеличивается благодаря росту спроса со стороны розничных покупателей.
Крупные сделки III квартала 2021 года
|
Компания |
Площадь, кв. м |
Здание |
Тип сделки |
Класс |
|
Яндекс |
20 800 |
Neva Towers |
Аренда |
A |
|
MULTISPACE |
10 900 |
ВТБ Арена Парк |
Аренда |
A |
|
Кронштадт |
10 300 |
Диапазон |
Аренда |
B |
|
A.V.E Аптека |
3 000 |
Кутузофф Тауэр |
Аренда |
B |
|
Yadro |
2 900 |
Рассвет I |
Аренда |
B |
|
Практик |
2 800 |
Сотый |
Аренда |
B |
Источник: CBRE, III кв. 2021 г.
Объем новых сделок в сегменте класса А стал максимальным за последние три года и составил 196 800 кв. м, рост на 56% относительно II квартала 2021 года (125 800 кв. м) и в четыре раза относительно показателя за аналогичный период 2020 года (47 400 кв. м). Наибольший объем был зафиксирован в IV квартале 2018 года, 279 400 кв. м. Объем сделок в сегменте класса А за 9 месяцев 2021 года уже превысил объем транзакций за весь 2020 год, 398 000 кв. м и 368 500 кв. м соответственно.
Спрос на помещения класса В также увеличился в III квартале 2021 года и составил 306 500 кв. м, что выше среднеквартального значение за 2018–2019 годы, 263 000 кв. м.
Коммерческие условия
Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды в классах А и В, по итогам III кв. 2021 года продемонстрировали рост, 7% и 8% соответственно. Средневзвешенная ставка на площади класса А составила 25 200 руб./кв. м/год, на площади класса В – 17 500 руб./кв. м/год.
Средневзвешенная запрашиваемая ставка в классе А Прайм на конец сентября 2021 года, напротив, уменьшилась на 3% относительно II квартала и составила 42 500 руб./кв. м/год. Это связано с поглощением офисов в высоком ценовом сегменте, а также укреплением рубля, часть собственников продолжает номинировать ставки в долларах США.
Динамика запрашиваемых ставок аренды
Источник: CBRE, III кв. 2020 г.
Елена Денисова, старший директор, руководитель отдела офисных помещений CBRE, комментирует:
«Результаты III квартала подтверждают активное восстановление спроса на офисные помещения. В среднесрочной перспективе мы ожидаем увеличение объема сделок. Тем не менее, транзакционная активность будет управляться доступным объемом предложения и расти в случае реализации крупных сделок в отношении будущей вещи или bts-проектов (строительство под контракт). Динамика сделок будет напрямую зависеть от наличия консенсуса сторон, а именно согласия в отношении готовности входить в проекты на ранней стадии строительства и условий их реализации».
По подсчетам аналитиков «Метриум», в III квартале 2021 года в премиальных и элитных новостройках «старой» Москвы было реализовано 110,9 тыс. кв.м. По сравнению со II кварталом объем проданной площади вырос на 12,9%, а относительно III квартала 2020 года – увеличился в 2 раза.
Премиальный сегмент
Основным драйвером столь существенного роста выступили премиальные проекты. За III квартал 2021 года в них было реализовано 105,3 тыс. кв.м., что на 18,8% больше, чем в предыдущем периоде и в 2,3 раза больше, чем в III квартале 2020 года.
На долю 10 самых востребованных новостроек премиального класса по итогам III квартала 2021 года приходится 88,5% от общего объема проданной площади. По сравнению с апрелем-июнем 2021 года данный показатель увеличился на 1,8%, относительно III квартала прошлого года – на 2,1%. По своей структуре рейтинг обновился на треть: в нем представлены 3 новых проекта.
Первое место сохранил за собой ЖК «Остров» от застройщика «Донстрой». В июне-сентябре 2021 года в нем было реализовано 43,1 тыс. кв.м., что составляет 44,3% от общего объема проданного метража. По среднемесячным темпам продаж (14,3 тыс. кв.м.) данный проект превосходит комплексы массового сегмента и бизнес-класса. Средняя стоимость квадратного метра в сентябре 2021 года – 427 тыс. рублей.
Вторую позицию занял ЖК Mod от MR Group, который вышел на рынок в июле 2021 года. В III квартале в нем было продано 16,8 тыс. кв.м. (17 % от всего объема реализованной площади) или 5,6 тыс. кв.м. в месяц. Средневзвешенная цена «квадрата» по итогам сентября 2021 года– 371 тыс. рублей.
«Бронза» достается ЖК Prime Park от Optima Development. За июль-сентябрь 2021 года в нем реализовано 10 тыс. кв.м. (9,5% от суммарного объема проданной площади) или 3,3 тыс. кв.м. ежемесячно. Особенность данного проекта в том, что 80% сделок в III квартале 2021 года (8 тыс. кв.м) были реализованы по договорам купли-продажи, так как часть корпусов уже введена в эксплуатацию. Средневзвешенная стоимость квадратного метра в сентябре 2021 года – 622 тыс. рублей.
Самые продаваемые новостройки премиального класса Москвы в III квартале 2021 года*
|
|
|
Проект |
Район |
Продано площадей в III квартале 2021 года, тыс. кв.м. |
Доля в общем объеме реализованной площади в премиальном сегменте в III квартале |
Средняя цена предложения в сентябре 2021 года, тыс. руб/кв.м |
|
1 |
▬ |
Остров |
Хорошево-Мневники |
43,1 |
44,7% |
427 |
|
2 |
▲ |
Mod |
Марьина Роща |
16,8 |
17% |
371 |
|
3 |
▲ |
Prime Park** |
Хорошевский |
10 |
9,5% |
622 |
|
4 |
▲ |
Lucky |
Пресненский |
5,4 |
5,5% |
860 |
|
5 |
▲ |
Hide |
Раменки |
4,8 |
4,8% |
536 |
|
6 |
▲ |
Capital Towers |
Пресненский |
4,4 |
4,4% |
1 006 |
|
7 |
▬ |
Victory Park Residence |
Дорогомилово |
2,9 |
2,9% |
862 |
|
8 |
▲ |
Бадаевский |
Дорогомилово |
2,2 |
2,2% |
1 097 |
|
9 |
▲ |
Lunar |
Гагаринский |
2,2 |
2,2% |
513 |
|
10 |
▼ |
Spires |
Очаково-Матвеевское |
2,13 |
2,0% |
533 |
*Исключая инвестиционные сделки (покупка от четырех и более квартир и/или апартаментов).
**С учетом сделок по ПДКП/ДКП
Источник: «Метриум»
По данным «Метриум», средняя стоимость квадратного метра в столичных новостройках премиального класса по итогам III квартала 2021 года составляет 670 тыс. рублей. В 4 проектах, входящих в топ-10 самых востребованных премиальных комплексов, средневзвешенная цена «квадрата» выше средней: Lucky, Capital Towers, Victory Park Residence, «Бадаевский». Дешевле всего квадратный метр обойдется в ЖК Mod (371 тыс. рублей), дороже – в ЖК «Бадаевский» (1 097 тыс. рублей)
«На мой взгляд, нет ничего удивительного в существенном росте продаж премиальных комплексов на фоне общего спада рынка, – комментирует Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park). – Данный сегмент не зависит от мер государственной поддержки: на нем не сказалось завершение льготной ипотеки с 1 июля 2021 года. Из интересных особенностей отмечу продолжающийся тренд к децентрализации премиальных локаций и стабильный спрос на проекты с наиболее качественной концепцией».
Элитный класс
В комплексах элитного сегмента в июле-сентябре 2021 года по ДДУ продано на 41,5% меньше площадей, чем во II квартале 2021 года и на 35,8% меньше, чем в III квартале 2021 года. Стоит отметить, что данный показатель не в полной мере отражает реальную картину. Это обусловлено тем, что срок экспонирования лотов в высокобюджетных ЖК нередко составляет несколько лет, из-за чего часть вариантов реализуется по договорам купли-продажи.
В рейтинг самых продаваемых новостроек элитного класса по итогам III квартала 2021 года вошли 4 новых проекта. Также определенные изменения произошли и в структуре топ-10.
На первое место вышел ЖК «Большая Дмитровка IX» от девелопера «Ингеоцентр». В июле-сентябре 2021 года в нем было реализовано 1 048,2 кв.м., что составило 18,7% от общего объема проданной за период площади. Средневзвешенная цена квадратного метра по итогам сентября 2021 года – 2 067 тыс. рублей.
«Серебро» досталось дебютанту рейтинга – ЖК «Лаврушинский», причем отставание от лидера составило всего 4,1 кв.м. За III квартал в проекте продано 1044,1 кв.м. (18,6% от общего объема реализованной площади). Средняя стоимость «квадрата» в сентябре 2021 года – 2 099 тыс. рублей.
Третье место занимает ЖК SAVVIN RIVER RESIDENCE, который по итогам предыдущего квартала возглавлял топ-10 самых востребованных новостроек элитного класса. За июль-сентябрь 2021 года в нем было реализовано 856,3 кв.м., что составило 15,3% от итогового объема проданной площади. Средневзвешенная цена квадратного метра по итогам сентября 2021 года – 1 078 тыс. рублей.
Самые продаваемые новостройки элитного класса Москвы в III квартале 2021 года*
|
|
|
Проект |
Район |
Продано площадей в III квартале 2021 года, кв.м. |
Доля в общем объеме реализованной площади в элитном сегменте в III квартале |
Средняя цена предложения в сентябре 2021 года, тыс. руб/кв.м |
|
1 |
▲ |
Большая Дмитровка IX |
Тверской |
1048,2 |
18,7% |
2 067 |
|
2 |
▲ |
Лаврушинский |
Якиманка |
1044,1 |
18,6% |
2 099 |
|
3 |
▼ |
SAVVIN RIVER RESIDENCE |
Хамовники |
856,3 |
15,3% |
1 078 |
|
4 |
▲ |
Дом Абрикосова |
Басманный |
515,8 |
9,2% |
1 136 |
|
5 |
▲ |
Тессинский, 1 |
Таганский |
472,1 |
8,4% |
1 002 |
|
6 |
▲ |
Armani/Casa Moscow Residences |
Якиманка |
416,4 |
7,4% |
1 800** |
|
7 |
▼ |
Roza Rossa |
Хамовники |
305,3 |
5,4% |
1 241 |
|
8 |
▼ |
The Residences at Mandarin Oriental, Moscow |
Якиманка |
252,9 |
4,5% |
*** |
|
9 |
▲ |
BVLGARI Hotel & Residences Moscow |
Пресненский |
241 |
4,3% |
1 193** |
|
10 |
▼ |
Русские сезоны |
Замоскворечье |
195,4 |
3,5% |
1 726** |
*Исключая инвестиционные сделки (покупка от четырех и более квартир и/или апартаментов).
** Информация приведена на основании данных о средней цене квадратного метра по проектной декларации, размещенной на сайте наш.дом.рф.
*** Закрытые продажи, нет информации.
Источник: «Метриум»
По данным «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра в элитных новостройках в сентябре 2021 года достигла 1 379 тыс. рублей. При этом в 4 комплексах, входящих в рейтинг самых популярных проектов элитного класса, средняя стоимость «квадрата» выше 1,4 млн руб. за «квадрат». Наименьшая средняя стоимость квадратного метра отмечена в ЖК SAVVIN RIVER RESIDENCE (1 078 тыс. рублей), наибольшая – в ЖК «Лаврушинский» (2 099 тыс. рублей). 4 проекта реализуются в режиме закрытых продаж.
«Наблюдаемое в III квартале 2021 года увеличение спроса на лоты в премиальных проектах не стало неожиданностью, – резюмирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Во-первых, подобная недвижимость нередко рассматривается как надежный способ сохранения и приумножения средств, что на фоне экономической нестабильности выгодно отличает ее от акций и банковских продуктов. Во-вторых, на данный сегмент, в отличие от массового сегмента и бизнес-класса, не оказало влияния фактическое завершение с 1 июля 2021 года льготной ипотеки на столичном рынке недвижимости. В свою очередь, снижение количества заключенных ДДУ в элитных новостройках не в полной мере отражает реальный спрос, так как порядка 2/3 предложения экспонируется во введенных в эксплуатацию проектах и реализуется на основании договоров купли-продажи. Полагаю, что до конца 2021 года в высокобюджетном сегменте будет фиксироваться повышенный уровень спроса, что приведет к вымыванию наиболее ликвидных вариантов и более широкому распространению практики закрытых продаж».