Итоги 2021 года на загородном рынке: спрос стал «качественнее»
Аналитики Циан подвели итоги года на загородном рынке. В 2020 г. на фоне пандемии в сегменте индивидуальных домов наблюдался повышенный интерес к покупке жилья в пригородах. Пик потенциального спроса (число просмотров объявлений на сайте cian.ru) пришелся на начало режима самоизоляции, но носил он, скорее, эмоциональный характер - далеко не все те, кто смотрели варианты загородных домов, в результате приобретали их. В 2020 г. ажиотажный спрос спал - значительно выше стала доля тех, кто, действительно, выбирал дом для покупки.
- Потенциальный спрос на покупку загородного дома (число просмотров объявлений) сокращался в течение всего года. За год этот показатель снизился в среднем в 2 раза. В отдельных регионах падение в 3-4 раза (Омская и Свердловская области, Красноярский край).
- Снижение объема предложения зафиксировано, в первую очередь, в регионах с не самым большим выбором объектов на загородном рынке. Во второй половине года наблюдалась стагнация числа лотов в продаже: интерес к покупке утихает, а продавцы уже вывели в продажу многие планируемые к продаже объекты. Новый импульс рынку может придать выход на него крупных федеральных застройщиков.
- Цены в течение года росли, главным образом, за счет изменения структуры предложения - в продаже к концу года остались более дорогие лоты.
- Рынок аренды более волатилен, чем рынок купли-продажи, и сильнее реагирует на спрос. Традиционно спрос и цены повышались, а объем предложения сокращался в начале дачного сезона и в преддверии новогодних праздников.
В выборку вошли 14 регионов с городами-миллионниками, а также Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская области. В расчетах средних цен и площадей учитывались частные дома и коттеджи, пригодные для круглосуточного проживания (с электричеством, водоснабжением и газом) со стандартной площадью (70-1000 кв. м.) и ценой (0,5-200 млн руб.) на землях под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС.). Данные получены из объявлений, опубликованных на сайте cian.ru
|
ДИНАМИКА ЗА ГОД (рынок купли-продажи) |
|||||||
|
ЦЕНЫ |
|
СПРОС (снижение) |
|
ПРЕДЛОЖЕНИЕ (количество лотов в продаже) |
|||
|
Лидеры |
|||||||
|
Омская область |
+50% |
Омская область |
снижение в 4 раза |
Ростовская область |
+18% |
||
|
Краснодарский край |
+47% |
Свердловская область |
снижение в 3,2 раза |
Башкортостан |
+6% |
||
|
Воронежская область |
+21% |
Красноярский край |
снижение в 3,1 раз |
Татарстан |
+2% |
||
|
Аутсайдеры |
|||||||
|
Волгоградская область |
+4% |
Московская область |
-45% |
Красноярский край |
-42% |
||
|
Свердловская область |
+1% |
Волгоградская область |
-45% |
Свердловская область |
-57% |
||
|
Ростовская область |
0% |
Новосибирская область |
-30% |
Омская область |
-75% |
||
Источник: Циан.Аналитика
1. Интерес к покупке загородного жилья сократился за год в 2 раза
В 2021 году потенциальный спрос на покупку загородного дома планомерно сокращался в течение всего года - в результате за год снижение числа просмотров в 2 раза.
В 2020 г. высокий потенциальный спрос носил, скорее, эмоциональный характер. Население активно просматривало объявления о продаже домов, но до реальных сделок доходило далеко не во всех случаях. К 2021 г. ажиотаж утих, в текущем году выше была доля предметного спроса (смотрели объявления только те, кто, действительно, собирался приобретать дом). Еще одна причина сокращения просмотров в сегменте загородного жилья - значительный рост цен на недвижимость за счет изменения структуры предложения. На рынке осталось не так много удачных по соотношению цены и качества вариантов - либо это слишком дорогие лоты, либо с плохой транспортной доступностью и не лучшими конструктивными характеристиками. В результате того, что дом “под ключ” со всеми коммуникациями обходится слишком дорого, частично спрос сместился в сегмент земельных участков и дач в плохом состоянии под снос. К тому же, сейчас на строительство частного дома действует льготная ипотека.
Динамика потенциального спроса на покупку загородного дома по месяцам 2021 г.
Источник: Циан.Аналитика
Значительнее всего показатели потенциального спроса просели в Омской области (в 4 раза), Свердловской области (в 3,2 раза) и Красноярском крае (в 3,1 раз). Связано это, в первую очередь, с сокращением объема предложения - чем меньше лотов представлено на рынке, тем меньше будет просмотров. В этих регионах объем предложения за год снизился на 40-75%. Существенно сократился потенциальный спрос к покупке загородного жилья в Краснодарском крае (в 2,4 раза), где он держался на высоком уровне в 2020 г. за счет просмотров объявлений покупателями из других регионов страны. В настоящее время интерес уже во многом исчерпан. Меньше среднего сократился показатель в Москве и Московской области (-45%). Именно в Московском регионе наиболее распространен формат коттеджных поселков и больше всего возможностей для популяризации загородного образа жизни. Здесь пандемия коронавируса в наибольшей степени ускорила процесс перерастания сезонных поездок за город в формат постоянного проживания в пригородах за счет обеспеченности территорий всей необходимой инфраструктурой, поэтому спрос на загородные объекты все еще держится на высоком уровне и снижается медленнее, чем в других регионах.
2. Объем предложения за год сократился на 10%
С начала 2021 г. на рынке загородной недвижимости наблюдалось сокращение объема предложения, начавшееся еще в 2020 г. на фоне возрастания интереса к жизни в собственном доме в пригороде. За счет перехода на удаленный формат работы многие задумались о жизни за городом, к тому же за период самоизоляции многие почувствовали необходимость в расширении жилой площади (необходим кабинет для работы, отдельные комнаты для всех членов семьи), что сложно сделать в городской квартире. Можно сказать, что пандемия и самоизоляция вернули интерес россиян к загородному образу жизни. За счет ажиотажного спроса 2020 года большинство доступных предложений индивидуальных домов на рынке было распродано.
С марта 2021 г. объем предложения на рынке загородной недвижимости держался на стабильном уровне. Интерес к покупке загородных объектов утихает, поэтому объем предложения сокращается медленнее, чем в 2020 г. Продавцы уже вывели в продажу многие их планируемых к продаже лотов, поэтому и роста объема предложения также нет. Всего за год объем предложения в анализируемых локациях сократился на 10%.
Динамика объема предложения на загородном рынке по месяцам 2020-2021 гг.
Источник: Циан.Аналитика
Сокращение объема предложения наблюдалось во всех регионах, кроме Татарстана, Башкортостана и Ростовской области. В целом, в регионах с небольшим объемом предложения динамика была более выраженной. Так, более, чем на четверть выбор сократился в Омской, Свердловской, Челябинской, Новосибирской, Ленинградской областях, Красноярском крае и Санкт-Петербурге. Везде, за исключением Ленинградской области, объем предложения в начале года не превышал 1,5 тыс. лотов. В Ленинградской области, как и в Московской, за время пандемии значительно повысилась популярность жизни в собственном доме в пригороде, поэтому спрос на загородные объекты держится на высоком уровне и объем предложения быстро снижается.
Динамика объема предложения на загородном рынке за 2021 г.
|
Регион |
Количество лотов, тыс. шт. |
Динамика объема за год |
|
|
дек.20 |
дек.21 |
||
|
Омская область |
0,90 |
0,23 |
-75,0% |
|
Свердловская область |
1,58 |
0,67 |
-57,3% |
|
Красноярский край |
0,30 |
0,17 |
-42,1% |
|
Челябинская область |
1,26 |
0,78 |
-37,9% |
|
Новосибирская область |
1,11 |
0,79 |
-28,4% |
|
Ленинградская область |
2,46 |
1,77 |
-28,0% |
|
Санкт-Петербург |
0,41 |
0,30 |
-26,2% |
|
Москва |
1,32 |
1,11 |
-15,7% |
|
Пермский край |
0,70 |
0,59 |
-15,5% |
|
Нижегородская область |
1,17 |
0,99 |
-15,4% |
|
Волгоградская область |
1,20 |
1,04 |
-13,2% |
|
Самарская область |
1,48 |
1,30 |
-12,7% |
|
Московская область |
9,82 |
8,79 |
-10,5% |
|
Краснодарский край |
12,65 |
12,05 |
-4,8% |
|
Воронежская область |
1,22 |
1,19 |
-2,3% |
|
Татарстан |
2,41 |
2,44 |
1,5% |
|
Башкортостан |
2,19 |
2,31 |
5,8% |
|
Ростовская область |
4,89 |
5,77 |
17,9% |
Источник: Циан.Аналитика
3. Крупные застройщики выходят на загородный рынок
Пандемия дала стимул к выходу на загородный рынок крупных девелоперов, которые обратили внимание на возросшую потребность в загородном жилье. Сегодня на рынке наблюдаться дефицит качественных и современных проектов - в последние годы в загородном сегменте новых коттеджных поселков в большом объеме не строили.
Многие крупные компании, ранее не работавшие на загородном рынке, начали строительство комплексных микрорайонов со всей необходимой инфраструктурой. В 2021 г. о планах выйти на загородный рынок заявили сразу несколько крупных девелоперских компаний, которые специализируются на строительстве многоквартирных домов. Среди них группы «Самолет», «Инград», ПИК и «Эталон». Пока что эти компании заявили о строительстве коттеджных поселков только в Новой Москве и Московской области. ПИК, «Инград» и «Самолет» анонсировали проекты в Московском регионе более, чем на 300 000 кв. м.: ПИК намерен построить индивидуальные дома и таунхаусы в Новой Москве, вблизи деревни Кувекино, «Инград» выходит на загородный рынок с проектом индивидуальных домов вблизи деревни Хлябово (25 километров от МКАД по Дмитровскому шоссе), «Самолет» анонсировал пять проектов с индивидуальными домами - четыре в Подмосковье и один в Новой Москве. “Эталон” в августе 2021 г. приобрела долю в британской компании QB Technology, которая занимается модульным домостроением. Интерес к возможности работы на загородном рынке проявляют и другие девелоперы: ЛСР, «Крост», «Галс Девелопмент» и «А101». Так ЛСР разработала типовой проект одноэтажного дома и возвела первый коттедж в Екатеринбурге.
Помимо высокого спроса и дефицита качественных коттеджей, благоприятным фактором для выхода крупных игроков на загородный рынок стало усиление государственной поддержки, в том числе, появление доступной ипотеки. В 2022 г. планируется проработать механизм проектного финансирования и продажи через эскроу-счета.
4. Цены увеличиваются за счет изменения структуры предложения
Средняя стоимость загородного дома в среднем по анализируемым локациям увеличивалась в течение всего года (за исключением марта и июня). Рост цен связан не с увеличением спроса (как это происходит на первичном и вторичном рынках городского жилья), а, в первую очередь, с изменением структуры предложения - в продаже остаются более дорогие варианты домов.
Динамика средней цены индивидуального дома по месяцам 2021 г.
Источник: Циан.Аналитика
Стоимость загородных домов за год увеличилась во всех анализируемых регионах, кроме Ростовской области. Максимальный рост в Омской области (+50%) и Краснодарском крае (+47%). В Омской области объем предложения на загородном рынке невелик, поэтому любые изменения в структуре предложения оказывают существенное влияние на цену. За год объем предложения в регионе сократился в 4 раза, самые доступные варианты жилья были раскуплены, на рынке остались наиболее дорогие лоты (например, в начале года средняя площадь дома в продаже составляла 167 кв.м., сейчас - 205 кв.м.), что и привело к такому значительному росту цен. В Краснодарском крае объем предложения максимален среди всех регионов. Здесь ключевым фактором роста цен остается повышенный спрос на загородные дома - комфортный климат притягивает покупателей из других регионов страны. Это второй по объему потенциального спроса регион (из анализируемых) после Московской области. В других регионах с небольшим объемом предложения значительный рост цен, в большинстве случаев, связан, как в Омской области, с изменением структуры предложения.
Динамика средней стоимости загородного дома за 2021 г.
|
Регион |
Средняя цена кв.м., тыс. рублей |
Динамика цены за год |
|
|
дек.20 |
дек.21 |
||
|
Омская область |
5,2 |
7,8 |
50,0% |
|
Краснодарский край |
14,2 |
20,9 |
47,2% |
|
Воронежская область |
5,6 |
6,8 |
21,4% |
|
Челябинская область |
6,3 |
7,5 |
19,0% |
|
Самарская область |
7,0 |
8,3 |
18,6% |
|
Москва |
35,6 |
42,2 |
18,5% |
|
Новосибирская область |
9,8 |
11,6 |
18,4% |
|
Санкт-Петербург |
37,7 |
44,5 |
18,0% |
|
Нижегородская область |
8,4 |
9,8 |
16,7% |
|
Московская область |
24,9 |
28,8 |
15,7% |
|
Башкортостан |
4,9 |
5,6 |
14,3% |
|
Пермский край |
7,2 |
8,1 |
12,5% |
|
Красноярский край |
9,8 |
11,0 |
12,2% |
|
Ленинградская область |
19,3 |
21,2 |
9,8% |
|
Татарстан |
7,4 |
8,0 |
8,1% |
|
Волгоградская область |
4,7 |
4,9 |
4,3% |
|
Свердловская область |
8,2 |
8,3 |
1,2% |
|
Ростовская область |
6,6 |
6,6 |
0,0% |
Источник: Циан.Аналитика
5. На рынке аренды снижения интереса нет
Спрос на аренду загородных домов в течение года был более волатильным (приведены данные по Московскому региону). Было заметно возрастание интереса перед майскими праздниками и в целом перед началом теплого сезона. К концу года интерес к аренде загородных домов увеличился еще больше - потенциальные арендаторы, в том числе “удаленщики”, искали варианты на ноябрьские и новогодние праздники.
Динамика потенциального спроса на аренду загородного дома в Московском регионе по месяцам 2021 г.
Источник: Циан.Аналитика
Динамика числа арендных лотов в 2021 г. соответствовала стандартным сезонным тенденциям. Весной, в преддверии повышенного летнего спроса, собственники вывели свои объекты на рынок, и объем предложения увеличился. Начиная с мая арендаторы стали снимать уже сданные дома, в результате чего число лотов стало сокращаться, достигнув минимума в июле. После этого вновь начался рост объема предложения, продолжавшийся до ноября, когда население стало искать варианты на праздники.
Динамика объема предложения на загородном рынке по месяцам 2020-2021 гг.
Источник: Циан.Аналитика
Аренда загородной недвижимости в регионах развита пока не очень хорошо. Порядка 80% лотов в нашей базе сосредоточены в Московской (60%) и Ленинградской (11%) областях, а также Москве (6%), поэтому динамика объема предложения характерна, в первую очередь, для этих субъектов. В других регионах объем предложения слишком мал (не более 100, а в большинстве случаев даже не более 50 лотов в месяц), поэтому какие-либо закономерности в течение года выделить сложно, но в целом динамика соответствует описанной выше.
Ставка аренды в среднем по анализируемым локациям увеличилась за год на 20%. Летом ставки традиционно выше, чем в другие месяцы. В 2021 г. аренда загородного дома в июне-августе в 1,5-2 раза выше, чем в начале года.
«В 2021 г. на рынке загородной недвижимости уже не наблюдалось того ажиотажа, который имел место в 2020 г. Спрос стал более предметным - просматривать объявления о продаже домов стали только те, кто собирается приобретать недвижимость. Часть потенциального спроса, за счет значительного роста цен на дома, сместилась в сегмент земельных участков, к тому же теперь на строительство дома можно взять ипотеку, - говорит Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – Объем предложения не увеличивается - собственники уже вывели на рынок все планируемые к продаже объекты. Рост средней стоимости домов связан, в первую очередь с изменением структуры предложения - в продаже остаются наиболее дорогие лоты. Новый импульс рынку может придать выход на него крупных федеральных застройщиков».
Восточный административный округ до сих пор находится в числе аутсайдеров по количеству новостроек. Это обусловлено тем, что обширные площади покрыты промышленными зонами, крупными лесопарковыми массивами и многочисленными кварталами типовой застройки 60-70-х гг. (часть из них подлежит реновации). На карте ВАО выделяются всего несколько очагов девелоперской активности – прежде всего, районы Богородское и Гольяново. В тамошних новостройках собрано большинство свободных помещений коммерческого назначения. Особенно в этом плане выделяется ЖК «Сиреневый парк», который охватывает две трети всей экспозиции, – таковы результаты исследования, проведенного специалистами Arendator.ru.
Предложение по коммерческим объектам в восточных новостройках отличается довольно скромными показателями – 4,2 тыс. кв. м площадей общей стоимостью 1,11 млрд рублей, что приблизительно соответствует полугодовому объему спроса (3,9 тыс. кв. м, 0,90 млрд рублей).
Специфика Восточного административного округа заключается в сверхвысокой концентрации доступных для продажи лотов по одному адресу – ЖК «Сиреневый парк». Он строится на месте бывшей промышленной зоны «Калошино» в шаговой доступности от станции метро «Бульвар Рокоссовского». От большинства столичных проектов «Сиреневый парк» выгодно отличается наличием золотого сертификата Green Zoom – таким образом, резиденты смогут значительно сэкономить на коммунальных платежах. Но главное преимущество комплекса в его масштабах – более 3,1 тыс. квартир в восьми корпусах. Это дает гарантированно высокий трафик. На сегодняшний день из 38 коммерческих объектов, образующих восточную экспозицию, 26 (то есть порядка 70%) сгруппированы именно в ЖК «Сиреневый парк». Их совокупная площадь составляет 2,67 тыс. кв. м (64,1% от общего показателя), а совокупная стоимость – 0,78 млрд рублей (70,3% от общего показателя). Линейка лотов включает предложение с прайсом от 11,79 млн до 90,92 млн рублей.
Половина остальной экспозиции на территории ВАО относится к апарт-отелю «Парковая апартаменты», который представляет собой результат реконструкции административного здания 1952 г. постройки. Здесь экспонируются шесть помещений под стрит-ритейл. Их бюджет варьируется от 11,66 до 31,51 млн рублей. В ЖК Level Амурская (корпус Д) остались нераспроданными всего три юнита – все они принадлежат к одной габаритной (около 90 кв. м) и ценовой категориям (20+ млн рублей). Плюс еще одно помещение, примыкающие к зоне касс в магазине «Пятерочка», сдается в аренду по ставке 243,95 тыс. рублей в месяц. Фонд ЖК «Преображение», который на протяжении длительного времени выступал главным конкурентом ЖК Level Амурская, содержит два коммерческих лота. И еще один лот выявлен в ЖК «Счастье в Кусково».
Отдельно отметим, что в апарт-комплексе «Измайловский парк» запроектированы коворкинг (366,01 кв. м), магазин (222,73 кв. м) и фитнес-зал (54,89 кв. м), но они поступят в продажу только через полгода.
Основная масса (79,0%) коммерческих помещений в новостройках на востоке Москвы отличается компактными габаритами – от 50 до 150 кв. м. Более крупные объекты – редкость (всего четыре экземпляра в экспозиции). Максимум зафиксирован по адресу ЖК «Счастье в Кусково» (район Вешняки), где за 44,06 млн рублей продается юнит площадью 352,50 кв. м.
Большая часть предложения (63,2% лотов) ориентирована на малый и средний бизнес – предпринимателей, располагающих бюджетами до 30 млн рублей. Треть витрины (31,6%) занимают объекты с чеком от 30 до 50 млн рублей. Лишь в двух случаях ценник превышает отметку в 50 млн рублей – это юнит площадью 227,64 кв. м в 11-м корпусе ЖК «Преображение» (62,60 млн рублей) и юнит площадью 267,40 кв. м во 2-м корпусе ЖК «Сиреневый парк» (90,92 млн рублей).
Новый локдаун станет серьезным испытанием для рынка офисной недвижимости из-за новых требований по переводу трети сотрудников на удаленную работу. Текущая активность потенциальных арендаторов офисных площадей в столице находится ниже прошлогоднего, когда треть сотрудников год назад уже была на «удаленке». Эксперты Циан.Коммерческая выяснили, как меняется активность арендаторов и структура их спроса с целью сокращения бюджета на аренду.
Для оценки потенциального спроса было проанализировано число просмотров объявлений пользователей на сайте cian.ru на рынке коммерческой недвижимости по разным сегментам (офисная, складская и торговая недвижимость) в период 2020-2021 гг. в городах-миллионниках, а также столичных регионах.
Основные тезисы:
- На рынке офисной недвижимости три периода снижения спроса: апрель-май 2020 года (локдаун), декабрь 2020-январь 2021, май 2021 года (длительные «каникулы»). Самым активным периодом с 2020 года стали февраль-апрель 2021 года. Несмотря на деловой сезон, рынок не может вернуться к весенним значениям.
- Рынок офисной недвижимости после ограничительных мер быстрее восстанавливается в столицах. В регионах - с лагом по времени в несколько месяцев, но прирост более устойчивый.
- Рынок офисной недвижимости не восстановился после органический осени прошлого года – потенциальный спрос находится на уровне, когда уже были введены антиковидные меры по переводу сотрудников на «удаленку» ( с 5 октября).
- На подъеме рынка спрос смещается в пользу офисов класса А. Арендаторы экономят, выбирая более бюджетные варианты. В регионах доля спроса на офисы класса А выше, чем в Москве.
- Структура спроса на аренду столичных офисов по округам не меняется: более 40% арендаторов рассматривают ЦАО, как и до самоизоляции.
Спрос на офисную недвижимость не восстановился еще после майских «каникул»
В России продолжают работать удаленно около 3 млн сотрудников, во время ограничительных мер 2020 года таковых было около 5-6 млн. Возвращение в офисы половины «удаленщиков» позволило частично восстановить спрос на рынке аренды офисной недвижимости.
В первый локдаун весной 2020 года рынок офисной недвижимости потерял половину спроса. Восстановление активности произошло после снятия ограничений, причем на уровень выше допандемийного спрос вышел только в Московском регионе (+8%), в Петербургской агломерации и крупнейших городах (численностью населения от 1 млн человек), спрос оказался ниже на 15-20% и после снятия основных ограничительных мер: весной-в начале лета 2020 года. Циан отмечает, что после нескольких недель «удаленки» многие задумались о пересмотре занимаемой офисной площади, рассматривая альтернативные варианты. Оптимизация бизнеса и стала главной причиной повышенного интереса к сегменту сразу после первого локдауна.
Только в конце лета-начале осени 2020 года, спрос вернулся к допандемийным значениям в регионах (+10%). В Московском регионе и Санкт-Петербурге спрос, наоборот, оказался ниже допандемийного на фоне «второй волны» заболеваемости. То есть восстановление рынка офисной недвижимости в регионах происходит с лагом по времени, но рост – более устойчивый, чем в столицах.
Следующее падение спроса (на уровне локдауна) произошло в январские каникулы, причем для регионов снижение было существенно ниже – на уровне 20% от допандемийного периода, а для Москвы и Петербурга – на уровне первой самоизоляции.
С февраля 2021 года снова произошло восстановление спроса: в регионах активность была выше допандемийной на 20%, В Москве и Московской области – примерно на докризисном уровне. В Петербургской агломерации восстановление спроса шло хуже всего – спрос был на 15% ниже, чем до самоизоляции.
Период роста спроса на аренду офисной недвижимости прервали майские двухнедельные каникулы, падение составило примерно треть относительно спроса в предыдущих месяцах: феврале-апреле 2021 года. В июне спрос начал восстанавливаться, однако активность так и не вернулась к весенним максимумам. Только в регионах спрос летом и осенью 2021 года оказался примерно на докризисном уровне. В столичных регионах активность - на четверть ниже, чем в начале 2020 года.
В годовой динамике (когда также были анонсированы новые ограничительные меры), спрос на офисную недвижимость остался таким же в Петербурге, В Москве – ниже на 10%, в регионах – выше на 9%. Очевидно, что текущий локдаун станет еще большим испытанием, поскольку и без строгих ограничений активность потенциальных арендаторов офисных площадей в столице находится ниже прошлогоднего, когда треть сотрудников год назад уже была переведена на «удаленку».
Источник: Циан.Коммерческая
Среди крупнейших городов спрос на офисные помещения на уровне стабильно выше докризисного и выше, чем год назад, наблюдаются в Новосибирске, Самаре, Омске и Ростове-на-Дону. Самая непростая ситуация – в Перми и Челябинске.
Частичные ограничения позволили рынку нарастить активность за счет отсутствия жестких ограничительных мер, как весной 2020 года. Чем строже ограничения, чем хуже восстанавливается спрос на рынке, что подтверждает пример Московского и Петербургского регионов (где спрос ниже докризисного на четверть).
Изменение потенциального спроса на аренду офисов классов А/B по городам
Источник: Циан.Коммерческая
Способы оптимизации затрат арендаторами: Пересмотр класса офиса
Компании-арендаторы экономят, пересматривая класс офисной недвижимости под аренду. По-прежнему основная активность арендаторов приходится на офисы класса А/B. Циан проанализировал, как менялось распределение спроса по классам офисов на примере Москвы и в городов-миллионников (регионы). Смещение спроса в пользу более дорогих и комфортных офисов (класса А) наблюдалось в период активного восстановления рынка – весной 2021 года. В сравнении с допандемийным периодом доля спроса на такие объекты выросла на 2 п. п (с 20 до 22% в Москве) и на аналогичную величину в регионах (с 26% до 28%).
Текущая активность в Москве сосредоточена на аренде офисов класса В (76%), доля класса А в структуре спроса снижается в годовой динамике – это также становится примером оптимизации затрат компаний на аренду. В регионах на офисы класса В приходится 65% спроса, его доля также, как в столице, увеличилась в годовой динамике.
В крупнейших городах на офисы класса А приходится примерно каждый четвертый поисковый запрос. В Москве – каждый пятый.
Распределении спроса по классам офисов
|
Москва |
Регионы |
|||||
|
|
А |
В |
С |
А |
В |
С |
|
До пандемии, начало 2020 года |
20% |
73% |
7% |
26% |
63% |
11% |
|
Локдаун (апрель-июнь 2020) |
19% |
74% |
7% |
26% |
64% |
10% |
|
Год назад (осень 2020) |
20% |
73% |
7% |
26% |
62% |
11% |
|
Активное восстановление рынка (февраль-апрель 2021) |
22% |
72% |
6% |
28% |
61% |
11% |
|
Текущий спрос |
18% |
76% |
7% |
26% |
65% |
9% |
Источник: Циан.Коммерческая
Арендаторы не готовы уезжать из офисов в центре города
Несмотря на сложную ситуацию, арендаторы не готовы переезжать из центра. 42% потенциального спроса в Москве сосредоточено на офисах в аренду в центре города (ЦАО), что сопоставимо с допандемийными показателями (41%). В тройке лидеров по спросу также – ЮАО (11%) и САО (10%), структура спроса остается прежней.
Источник: Циан.Коммерческая
«Влияние нового локдауна на рынок офисной недвижимости должен привести к меньшему ущербу, в отличие от прошлой осени, - отмечает Александр Павленко, директор по аналитике Циан.Коммерческая недвижимость. – За полтора года после начала пандемии многие компании уже реализовали смешанный формат работы как из дома, так и офиса. Однако нужно учитывать сам факт того, что новый локдаун сегмент встретил с активностью арендаторов ниже прошлогодней, когда треть сотрудников уже была на «удаленке» несколько недель. Одновременно двукратное сокращение количества сотрудников, работающих дистанционно, говорит о том, что не каждой компании подходит данный формат, многие вернулись в офис, об этом свидетельствует и высокий спрос в сегменте весной 2021 года».