Итоги 2021 года на загородном рынке: спрос стал «качественнее»


20.12.2021 09:01

Аналитики Циан подвели итоги года на загородном рынке. В 2020 г. на фоне пандемии в сегменте индивидуальных домов наблюдался повышенный интерес к покупке жилья в пригородах. Пик потенциального спроса (число просмотров объявлений на сайте cian.ru) пришелся на начало режима самоизоляции, но носил он, скорее, эмоциональный характер - далеко не все те, кто смотрели варианты загородных домов, в результате приобретали их. В 2020 г. ажиотажный спрос спал - значительно выше стала доля тех, кто, действительно, выбирал дом для покупки.


  • Потенциальный спрос на покупку загородного дома (число просмотров объявлений) сокращался в течение всего года. За год этот показатель снизился в среднем в 2 раза. В отдельных регионах падение в 3-4 раза (Омская и Свердловская области, Красноярский край).
  • Снижение объема предложения зафиксировано, в первую очередь, в регионах с не самым большим выбором объектов на загородном рынке. Во второй половине года наблюдалась стагнация числа лотов в продаже: интерес к покупке утихает, а продавцы уже вывели в продажу многие планируемые к продаже объекты. Новый импульс рынку может придать выход на него крупных федеральных застройщиков.
  • Цены в течение года росли, главным образом, за счет изменения структуры предложения - в продаже к концу года остались более дорогие лоты.
  • Рынок аренды более волатилен, чем рынок купли-продажи, и сильнее реагирует на спрос. Традиционно спрос и цены повышались, а объем предложения сокращался в начале дачного сезона и в преддверии новогодних праздников.

 

В выборку вошли 14 регионов с городами-миллионниками, а также Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская области. В расчетах средних цен и площадей учитывались частные дома и коттеджи, пригодные для круглосуточного проживания (с электричеством, водоснабжением и газом) со стандартной площадью (70-1000 кв. м.) и ценой (0,5-200 млн руб.) на землях под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС.). Данные получены из объявлений, опубликованных на сайте cian.ru

 

ДИНАМИКА ЗА ГОД (рынок купли-продажи)

ЦЕНЫ
(средневзвешенная цена кв. в объявлении)

 

СПРОС (снижение)
(число просмотров объявлений на сайте cian.ru)

 

ПРЕДЛОЖЕНИЕ

(количество лотов в продаже)

Лидеры

Омская область

+50%

Омская область

снижение в 4 раза

Ростовская область

+18%

Краснодарский край

+47%

Свердловская область

снижение в 3,2 раза

Башкортостан

+6%

Воронежская область

+21%

Красноярский край

снижение в 3,1 раз

Татарстан

+2%

Аутсайдеры

Волгоградская область

+4%

Московская область

-45%

Красноярский край

-42%

Свердловская область

+1%

Волгоградская область

-45%

Свердловская область

-57%

Ростовская область

0%

Новосибирская область

-30%

Омская область

-75%

Источник: Циан.Аналитика

1. Интерес к покупке загородного жилья сократился за год в 2 раза

В 2021 году потенциальный спрос на покупку загородного дома планомерно сокращался в течение всего года - в результате за год снижение числа просмотров в 2 раза.

В 2020 г. высокий потенциальный спрос носил, скорее, эмоциональный характер. Население активно просматривало объявления о продаже домов, но до реальных сделок доходило далеко не во всех случаях. К 2021 г. ажиотаж утих, в текущем году выше была доля предметного спроса (смотрели объявления только те, кто, действительно, собирался приобретать дом). Еще одна причина сокращения просмотров в сегменте загородного жилья - значительный рост цен на недвижимость за счет изменения структуры предложения. На рынке осталось не так много удачных по соотношению цены и качества вариантов - либо это слишком дорогие лоты, либо с плохой транспортной доступностью и не лучшими конструктивными характеристиками. В результате того, что дом “под ключ” со всеми коммуникациями обходится слишком дорого, частично спрос сместился в сегмент земельных участков и дач в плохом состоянии под снос. К тому же, сейчас на строительство частного дома действует льготная ипотека.

Динамика потенциального спроса на покупку загородного дома по месяцам 2021 г.

Источник: Циан.Аналитика

Значительнее всего показатели потенциального спроса просели в Омской области (в 4 раза), Свердловской области (в 3,2 раза) и Красноярском крае (в 3,1 раз). Связано это, в первую очередь, с сокращением объема предложения - чем меньше лотов представлено на рынке, тем меньше будет просмотров. В этих регионах объем предложения за год снизился на 40-75%. Существенно сократился потенциальный спрос к покупке загородного жилья в Краснодарском крае (в 2,4 раза), где он держался на высоком уровне в 2020 г. за счет просмотров объявлений покупателями из других регионов страны. В настоящее время интерес уже во многом исчерпан. Меньше среднего сократился показатель в Москве и Московской области (-45%). Именно в Московском регионе наиболее распространен формат коттеджных поселков и больше всего возможностей для популяризации загородного образа жизни. Здесь пандемия коронавируса в наибольшей степени ускорила процесс перерастания сезонных поездок за город в формат постоянного проживания в пригородах за счет обеспеченности территорий всей необходимой инфраструктурой, поэтому спрос на загородные объекты все еще держится на высоком уровне и снижается медленнее, чем в других регионах. 

2. Объем предложения за год сократился на 10%

С начала 2021 г. на рынке загородной недвижимости наблюдалось сокращение объема предложения, начавшееся еще в 2020 г. на фоне возрастания интереса к жизни в собственном доме в пригороде. За счет перехода на удаленный формат работы многие задумались о жизни за городом, к тому же за период самоизоляции многие почувствовали необходимость в расширении жилой площади (необходим кабинет для работы, отдельные комнаты для всех членов семьи), что сложно сделать в городской квартире. Можно сказать, что пандемия и самоизоляция вернули интерес россиян к загородному образу жизни. За счет ажиотажного спроса 2020 года большинство доступных предложений индивидуальных домов на рынке было распродано.

С марта 2021 г. объем предложения на рынке загородной недвижимости держался на стабильном уровне. Интерес к покупке загородных объектов утихает, поэтому объем предложения сокращается медленнее, чем в 2020 г. Продавцы уже вывели в продажу многие их планируемых к продаже лотов, поэтому и роста объема предложения также нет. Всего за год объем предложения в анализируемых локациях сократился на 10%.

Динамика объема предложения на загородном рынке по месяцам 2020-2021 гг.

Источник: Циан.Аналитика

Сокращение объема предложения наблюдалось во всех регионах, кроме Татарстана, Башкортостана и Ростовской области. В целом, в регионах с небольшим объемом предложения динамика была более выраженной. Так, более, чем на четверть выбор сократился в Омской, Свердловской, Челябинской, Новосибирской, Ленинградской областях, Красноярском крае и Санкт-Петербурге. Везде, за исключением Ленинградской области, объем предложения в начале года не превышал 1,5 тыс. лотов. В Ленинградской области, как и в Московской, за время пандемии значительно повысилась популярность жизни в собственном доме в пригороде, поэтому спрос на загородные объекты держится на высоком уровне и объем предложения быстро снижается.

Динамика объема предложения на загородном рынке за 2021 г.

Регион

Количество лотов, тыс. шт.

Динамика объема за год

дек.20

дек.21

Омская область

0,90

0,23

-75,0%

Свердловская область

1,58

0,67

-57,3%

Красноярский край

0,30

0,17

-42,1%

Челябинская область

1,26

0,78

-37,9%

Новосибирская область

1,11

0,79

-28,4%

Ленинградская область

2,46

1,77

-28,0%

Санкт-Петербург

0,41

0,30

-26,2%

Москва

1,32

1,11

-15,7%

Пермский край

0,70

0,59

-15,5%

Нижегородская область

1,17

0,99

-15,4%

Волгоградская область

1,20

1,04

-13,2%

Самарская область

1,48

1,30

-12,7%

Московская область

9,82

8,79

-10,5%

Краснодарский край

12,65

12,05

-4,8%

Воронежская область

1,22

1,19

-2,3%

Татарстан

2,41

2,44

1,5%

Башкортостан

2,19

2,31

5,8%

Ростовская область

4,89

5,77

17,9%

Источник: Циан.Аналитика

3. Крупные застройщики выходят на загородный рынок

Пандемия дала стимул к выходу на загородный рынок крупных девелоперов, которые обратили внимание на возросшую потребность в загородном жилье. Сегодня на рынке наблюдаться дефицит качественных и современных проектов - в последние годы в загородном сегменте новых коттеджных поселков в большом объеме не строили.

Многие крупные компании, ранее не работавшие на загородном рынке, начали строительство комплексных микрорайонов со всей необходимой инфраструктурой. В 2021 г. о планах выйти на загородный рынок заявили сразу несколько крупных девелоперских компаний, которые специализируются на строительстве многоквартирных домов. Среди них группы «Самолет», «Инград», ПИК и «Эталон». Пока что эти компании заявили о строительстве коттеджных поселков только в Новой Москве и Московской области. ПИК, «Инград» и «Самолет» анонсировали проекты в Московском регионе более, чем на 300 000 кв. м.: ПИК намерен построить индивидуальные дома и таунхаусы в Новой Москве, вблизи деревни Кувекино, «Инград» выходит на загородный рынок с проектом индивидуальных домов вблизи деревни Хлябово (25 километров от МКАД по Дмитровскому шоссе), «Самолет» анонсировал пять проектов с индивидуальными домами - четыре в Подмосковье и один в Новой Москве. “Эталон” в августе 2021 г. приобрела долю в британской компании QB Technology, которая занимается модульным домостроением. Интерес к возможности работы на загородном рынке проявляют и другие девелоперы: ЛСР, «Крост», «Галс Девелопмент» и «А101». Так ЛСР разработала типовой проект одноэтажного дома и возвела первый коттедж в Екатеринбурге.

Помимо высокого спроса и дефицита качественных коттеджей, благоприятным фактором для выхода крупных игроков на загородный рынок стало усиление государственной поддержки, в том числе, появление доступной ипотеки. В 2022 г. планируется проработать механизм проектного финансирования и продажи через эскроу-счета.

4. Цены увеличиваются за счет изменения структуры предложения

Средняя стоимость загородного дома в среднем по анализируемым локациям увеличивалась в течение всего года (за исключением марта и июня). Рост цен связан не с увеличением спроса (как это происходит на первичном и вторичном рынках городского жилья), а, в первую очередь, с изменением структуры предложения - в продаже остаются более дорогие варианты домов. 

Динамика средней цены индивидуального дома по месяцам 2021 г.

Источник: Циан.Аналитика

Стоимость загородных домов за год увеличилась во всех анализируемых регионах, кроме Ростовской области. Максимальный рост в Омской области (+50%) и Краснодарском крае (+47%). В Омской области объем предложения на загородном рынке невелик, поэтому любые изменения в структуре предложения оказывают существенное влияние на цену. За год объем предложения в регионе сократился в 4 раза, самые доступные варианты жилья были раскуплены, на рынке остались наиболее дорогие лоты (например, в начале года средняя площадь дома в продаже составляла 167 кв.м., сейчас - 205 кв.м.), что и привело к такому значительному росту цен. В Краснодарском крае объем предложения максимален среди всех регионов. Здесь ключевым фактором роста цен остается повышенный спрос на загородные дома - комфортный климат притягивает покупателей из других регионов страны. Это второй по объему потенциального спроса регион (из анализируемых) после Московской области. В других регионах с небольшим объемом предложения значительный рост цен, в большинстве случаев, связан, как в Омской области, с изменением структуры предложения.

Динамика средней стоимости загородного дома за 2021 г.

Регион

Средняя цена кв.м., тыс. рублей

Динамика цены за год

дек.20

дек.21

Омская область

5,2

7,8

50,0%

Краснодарский край

14,2

20,9

47,2%

Воронежская область

5,6

6,8

21,4%

Челябинская область

6,3

7,5

19,0%

Самарская область

7,0

8,3

18,6%

Москва

35,6

42,2

18,5%

Новосибирская область

9,8

11,6

18,4%

Санкт-Петербург

37,7

44,5

18,0%

Нижегородская область

8,4

9,8

16,7%

Московская область

24,9

28,8

15,7%

Башкортостан

4,9

5,6

14,3%

Пермский край

7,2

8,1

12,5%

Красноярский край

9,8

11,0

12,2%

Ленинградская область

19,3

21,2

9,8%

Татарстан

7,4

8,0

8,1%

Волгоградская область

4,7

4,9

4,3%

Свердловская область

8,2

8,3

1,2%

Ростовская область

6,6

6,6

0,0%

Источник: Циан.Аналитика

5. На рынке аренды снижения интереса нет

Спрос на аренду загородных домов в течение года был более волатильным (приведены данные по Московскому региону). Было заметно возрастание интереса перед майскими праздниками и в целом перед началом теплого сезона. К концу года интерес к аренде загородных домов увеличился еще больше - потенциальные арендаторы, в том числе “удаленщики”, искали варианты на ноябрьские и новогодние праздники.

Динамика потенциального спроса на аренду загородного дома в Московском регионе по месяцам 2021 г.

Источник: Циан.Аналитика

Динамика числа арендных лотов в 2021 г. соответствовала стандартным сезонным тенденциям. Весной, в преддверии повышенного летнего спроса, собственники вывели свои объекты на рынок, и объем предложения увеличился. Начиная с мая арендаторы стали снимать уже сданные дома, в результате чего число лотов стало сокращаться, достигнув минимума в июле. После этого вновь начался рост объема предложения, продолжавшийся до ноября, когда население стало искать варианты на праздники.

Динамика объема предложения на загородном рынке по месяцам 2020-2021 гг.

Источник: Циан.Аналитика

Аренда загородной недвижимости в регионах развита пока не очень хорошо. Порядка 80% лотов в нашей базе сосредоточены в Московской (60%) и Ленинградской (11%) областях, а также Москве (6%), поэтому динамика объема предложения характерна, в первую очередь, для этих субъектов. В других регионах объем предложения слишком мал (не более 100, а в большинстве случаев даже не более 50 лотов в месяц), поэтому какие-либо закономерности в течение года выделить сложно, но в целом динамика соответствует описанной выше.

Ставка аренды в среднем по анализируемым локациям увеличилась за год на 20%. Летом ставки традиционно выше, чем в другие месяцы. В 2021 г. аренда загородного дома в июне-августе в 1,5-2 раза выше, чем в начале года.

«В 2021 г. на рынке загородной недвижимости уже не наблюдалось того ажиотажа, который имел место в 2020 г. Спрос стал более предметным - просматривать объявления о продаже домов стали только те, кто собирается приобретать недвижимость. Часть потенциального спроса, за счет значительного роста цен на дома, сместилась в сегмент земельных участков, к тому же теперь на строительство дома можно взять ипотеку, - говорит Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – Объем предложения не увеличивается - собственники уже вывели на рынок все планируемые к продаже объекты. Рост средней стоимости домов связан, в первую очередь с изменением структуры предложения - в продаже остаются наиболее дорогие лоты. Новый импульс рынку может придать выход на него крупных федеральных застройщиков».


ИСТОЧНИК: пресс-служба Циан
ИСТОЧНИК ФОТО: https://na-dache.pro



29.11.2021 11:49

Приобретение жилья на вторичном рынке — это сложный процесс, на который требуется потратить много времени. Чтобы правильно выбрать квартиру и избежать неприятностей, разберитесь, с чего начинать поиск подходящего варианта и на что обращать внимание.


Определитесь с принципами

Прежде чем приобрести квартиру, определитесь с максимально доступной суммой расходов. Решите, сможете ли приобрести жилье за собственные средства или придется воспользоваться ипотекой. Во втором случае появятся ограничения при выборе квартиры. Также определитесь:

  • с желательным метражом;
  • нужна рядом с домом хорошая автомагистраль или близость метро и автобусных остановок;
  • с предпочтительной планировкой квартиры;
  • нужен ли балкон и лоджия или сможете обойтись без них;
  • какой этаж вам подходит;
  • с подходящим районом;
  • нужна квартира в кирпичном доме или можете рассматривать другие варианты;
  • требуется ли рядом с домом парковка, детский сад, зеленый двор, школа, магазины.

К основным составляющим выбора относят: местоположение, состояние квартиры и стоимость. Поэтому правильно расставляйте приоритеты. Например, вам нужен определенный район, и вы готовы приобрести жилье с ремонтом похуже или заплатить за предложенный вариант дороже.

Большинству людей квартира нужна для проживания, но некоторые приобретают ее для инвестиционных целей. Во втором варианте клиенты — это люди с солидным накоплением, которые хотят надежно вложить его в недвижимость на длительный срок и получать доход от сдачи в аренду.

Покупая квартиру для получения прибыли, собственные предпочтения не учитывают. Перед покупкой проводят маркетинговый анализ рынка недвижимости и просчитывают предполагаемые расходы и доходы.

Квартира на вторичном рынке

Вторичное жилье — это квартиры, которые прошли регистрацию в Росреестре и имеют собственника. По сравнению с новостройками, у покупателя выбор минимум в 3 раза больше. Кроме того, среди предложений вы сможете найти не только старые, но и новые дома. При этом их стоимость значительно дешевле, чем на приобретение квартиры в новостройке.

Квартира на вторичном рынке
Квартира на вторичном рынке
Источник: https://brodv.ru

Юридические нюансы вторичного жилья

При покупке обращайте внимание на количество собственников жилья и сколько людей прописано в квартире. Собирайте максимум информации о недвижимости. Если видите, что ситуация нестандартная, пользуйтесь помощью специалистов, которые досконально проверят все юридические тонкости.

В таблице указаны наиболее часто встречающие отклонения, которые требуют пристального внимания:

Ситуация

Описание проблемы

Приватизированная квартира

Если во время приватизации в квартире было прописано несколько человек, а один из жильцов отказался в ней участвовать, то за ним пожизненно сохраняется право проживания, даже если он не собственник.

В сделке участвует несовершеннолетний или недееспособный человек

Если произойдет оспаривание приобретения жилья, в большинстве случаев суд отменит сделку.

Продажа квартиры, полученной в наследство

Возникают большие риски, если жилье оформлено недавно, так как могут появиться другие наследники, и сделку признают недействительной.

Смена собственника зарегистрирована меньше, чем три года назад

Рекомендуется приобретать жилье, которое было оформлено собственником более трех лет назад. Это своеобразная страховка от мошенничества и последствий судебного расторжения предыдущей сделки.

Как приобрести квартиру по выгодной цене

Вторичные квартиры примерно на 30% дешевле, чем в новостройках. Но сброс цен бывает более существенный, так как на стоимость влияют:

  • район;
  • метраж;
  • состояние дома;
  • ремонт;
  • расположение комнат;
  • материал стен.

Также продавец может снижать стоимость по личным причинам:

  • срочный переезд;
  • нужда в деньгах;
  • квартиру, находящуюся в залоге, должны выставить на торги;
  • конфликтная ситуация в семье.

Если стоимость значительно снижена, то при покупке обращайте внимание на оформление и проверку документов, чтобы в будущем избежать судебных разбирательств. Для этого:

  1. Тщательно соберите информацию и документально проверьте каждое слово продавца.
  2. Сходите в ЖЭК, расспросите соседей, запросите выписку ЕГРН.
  3. Удостоверьтесь, что у продавца отсутствуют долги в ССП и нет судебных разбирательств.
  4. Наймите юриста по недвижимости, который подготовит сделку.
  5. Убедитесь, что продавец — собственник, а не доверенное лицо.

Покупка квартиры по цене ниже рыночной — это лотерея. Вы можете выиграть в деньгах, но и понести значительные материальные потери. Гораздо надежнее — найти подходящий вариант и в процессе осмотра квартиры «сбить» цену, выявив недостатки.

Какой выбрать этаж

Первый и последний этажи менее востребованы у покупателей. Поэтому их стоимость более низкая.

Если вы решили сэкономить, выбрав первый или второй этаж, то таблица поможет определиться с преимуществами и недостатками каждого варианта:

Этаж

Плюсы

Минусы

Первый

  • доступная стоимость;
  • нет проблем с транспортировкой вещей и мебели во время переезда;
  • не надо платить за пользование лифтом.
  • из-за близкого расположения с подвальными помещениями часто возникает на стенах грибок и появляется сырость;
  • большая вероятность совершения краж;
  • в окна могут заглядывать прохожие.

Последний

  • отсутствует шум;
  • последний этаж, по сравнению с первым, теплее;
  • не грозит затопление соседями сверху.
  • по сравнению с первым этажом, стоимость выше примерно на 10%;
  • часто случаются протечки крыши;
  • долго подниматься, особенно, если сломался лифт;
  • бывает слабый напор воды.

Наиболее оптимальными считают квартиры, которые расположены на 5-11 этажах. Из окон открывается широкий обзор, уличный шум практически не слышен. На верхних этажах, по сравнению с первыми, в комнатах светлее.

Чем выше выберите квартиру, тем чище будет в помещении воздух. Наибольшее число вредных веществ попадает в комнаты, расположенные с первого до шестого этажа.

Квартира на вторичном рынке на первом этаже
Квартира на вторичном рынке на первом этаже
Источник: https://stalnoy-dekor.ru

Обслуживание дома

Прежде чем оформить сделку, изучите информацию об управляющей организации. Комфорт проживания во многом зависит от качества ее работы. Обратите внимание на:

  1. Наличие надписей на стенах и мусора на лестничных клетках. Идеальный вариант, когда есть график уборки, а подъезды чистые. Если везде раскидан мусор, то нарушаются санитарные нормы. Это значит, что в доме могут быть тараканы, мыши и крысы.
  2. Стоимость услуг ЖКХ. Удостоверьтесь, что они не выше, чем в других районах.
  3. Проведенные ремонтные работы. Информацию можете узнать у соседей или в ЖКХ.

Уточните, кто обслуживает дом: товарищество собственников жилья или управляющая организация.

Какую технологию строительства выбрать

Характеристики дома непосредственно влияют на комфорт проживания. Обращайте внимание на:

  • время эксплуатации дома;
  • энергоэффективность;
  • степень теплоизоляции.

В России, из-за высокой стоимости, редко строят кирпичные дома. Поэтому на вторичном рынке больше предложений о продаже квартир с монолитными и панельными стенами.

Панельный дом

На заводе производят железобетонные блоки и собирают дом как конструктор. Строения, возведенные до 2000 года, чаще всего — брежневки и хрущевки. Более новые дома — это индустриальные. Квартиры в них комфортнее и уютнее.

Панельный дом возводят по типовому проекту. Поэтому строительство занимает максимум два года. В течение года после ввода дома в эксплуатацию начинают появляться объявления о продаже квартир собственниками. В этом случае они становятся вторичными, а покупатель получает практически новое жилье по сниженной цене.

В последних индустриальных сериях вы можете сделать перепланировку, а в старых домах чаще всего стены несущие, поэтому вносить изменения в конструкцию запрещается.

У блочных перекрытий повышенная слышимость и большая теплопотеря. Срок службы домов — около 80-100 лет. В летнее время помещение сильно нагревается, поэтому придется устанавливать кондиционер или чаще проветривать комнаты.

Панельный дом
Панельный дом
Источник: https://manrule.ru/

Монолитный дом

Монолитная технология более надежная. Несущая функция возложена не на стены, а на железобетонный каркас, который закреплен в фундаменте. Срок службы постройки — более 100 лет.

Монолитные дома строятся по индивидуальным проектам, поэтому у покупателей появляется большой выбор по планировке квартир. Благодаря бесшовным стенам с утеплением обеспечивается высокая энергоэффективность. Зато звукоизоляцию нельзя назвать идеальной, так как межквартирные стены — это крупные строительные блоки.

Монолитный дом
Монолитный дом
Источник: http://www.1000dosok.ru

Кирпичные дома

Основное число выставленных на продажу квартир в кирпичных домах — вторичные, так как современные застройщики не хотят использовать технологию из-за высокой стоимости. Кроме того, материал нельзя применять при возведении высоток.

Кирпичные строения самые надежные и служат около 200 лет. Материал хорошо держит тепло. Поэтому даже в лютые морозы в комнатах сохраняется комфортная температура. Из-за того, что практически во всех домах стены несущие, перепланировку сделать будет затруднительно.

Кирпичный дом
Кирпичный дом
Источник: http://www.innovanews.ru

Выбор планировки

Определившись с планировкой, вы значительно сократите круг поиска и сформируете представление о будущем жилище. На рынке найдете предложения от компактной студии для холостяка до просторной семейной квартиры и пентхауса с террасой.

Линейная планировка

Линейная планировка относится к самому распространенному варианту. Комнаты располагаются вдоль длинного коридора друг за другом. При необходимости вы можете сделать перепланировку, перераспределив жилую площадь.

Распашная планировка

Распашная планировка дает больше обзора, так как часть окон выходит на противоположную сторону. Вы сможете выбрать жилье с одновременным видом на улицу и двор.

В такой квартире лучше микроклимат, так как солнечные лучи попадают в комнаты в разное время. Зато все коммуникации чаще всего располагаются в одном месте, что сводит возможность перепланировки практически к нулю.

Распашная планировка
Распашная планировка
Источник: https://italmebeli.ru/

Угловая планировка

При угловой планировке комнаты в квартире максимально светлые. В одном из помещений обязательно располагаются окна с двух сторон. Из-за двух внешних стен квартира медленнее прогревается, поэтому зимой в комнатах может быть прохладно.

Форматы планировки

По формату планировки выделяют:

  • традиционную;
  • европланировку.

В традиционном варианте кухня — это отдельное помещение, в европланировке — объединена с залом и может быть по площади до 20 м2.

По организации пространства разделяют планировку на:

  • закрытую (с отдельными комнатами);
  • свободную (когда отсутствуют межкомнатные стены);
  • частично закрытую (одновременно с отдельными и совмещенными комнатами).

Также планировка бывает эксклюзивной. Например, с окном в ванной комнате, личной террасой, увеличенной высотой потолков.

Европланировка
Европланировка
Источник: https://dizainexpert.ru

Особенности квартир с отделкой и без

Прежде чем выбирать квартиру, определитесь, нужен ли вам ремонт. От этого зависит бюджет покупки и объем работ, который придется произвести после приобретения жилья.

Виды отделки при продаже квартиры:

  • черновая;
  • чистовая;
  • без отделки;
  • предчистовая;
  • «под ключ».

Чаще всего стремятся купить квартиру без отделки, когда внутри есть только «голые» бетонные стены, окна и входная дверь. Жить в ней, пока не сделаете отделку, нельзя. Зато стоимость гораздо дешевле, чем с готовым ремонтом.

После приобретения жилья с черновой отделкой вам не придется выравнивать поверхности. В квартире будут установлены счетчики на газ, водоснабжение и частично оборудованы коммуникации.

Предчистовая отделка дает возможность сразу приступить к финишной работе. В квартире:

  • проведено электричество;
  • установлены выключатели и розетки;
  • оборудован санузел;
  • установлены межкомнатные двери.

В некоторых квартирах бывают поклеены обои под покраску.

Если не хотите тратить время на ремонт, выбирайте квартиру с чистовой отделкой или «под ключ». В этом случае вам останется только завести мебель.

Квартира с чистовой отделкой
Квартира с чистовой отделкой
Источник: https://fskremont.ru

Как выбрать район

Выбор района — это ответственное решение, от которого зависит, удобно ли вам добираться до работы и какое качество комфорта вокруг дома. Поэтому оценивайте состояние инфраструктуры. Желательно, чтобы рядом были:

  • продуктовые и хозяйственные магазины;
  • аптека;
  • поликлиника;
  • отделение банка.

Если у вас есть маленькие дети, то выбирайте район, где рядом есть детские сады и школы. Причем еще до покупки недвижимости поинтересуйтесь, есть ли в них места.

Если увлекаетесь спортом, то ищите дом, рядом с которым есть тренажерный зал или велодорожки. Для любителей активного отдыха важно, чтобы в шаговой доступности были рестораны, кинотеатры, клубы, бары.

Людям, которые предпочитают спокойную и уединенную обстановку, стоит приобретать квартиру рядом с зелеными парками.

Также оценивайте транспортную доступность. Экономить нервы и время помогут остановки и станция метро, которая расположена рядом с домом. Также рассчитывайте, сколько вам придется добраться до работы или учебы. Если у вас есть личный автомобиль, то оценивайте транспортную загруженность на дорогах и есть ли рядом парковочные места.

Немаловажное значение имеет криминальная обстановка. Изучите уровень преступности в выбранном районе, ведь по пути с работы или учебы в вечернее время вы должны ощущать комфорт, спокойствие и безопасность. Статистику вы найдете на постоянно обновляющихся специализированных порталах. После того, как выбрали район, побывайте там в разное время суток.

Вторичный рынок жилья
Вторичный рынок жилья
Источник: https://voronezh.vsn.ru

Какие документы надо проверить перед покупкой

Прежде чем заключить договор на приобретение жилья, изучите документацию:

  • оригинал паспорта собственника;
  • справку о том, что нет налоговых задолженностей;
  • выписку из ЕГНР;
  • уведомление, которое подтверждает, что коммунальные задолженности отсутствуют;
  • документы на квартиру: договор дарения или купли-продажи, свидетельство о праве на наследство;
  • справку о том, что собственник дееспособный (не состоит на учете в психоневрологическом диспансере);
  • выписку из домовой книги (на момент приобретения квартиры все жильцы должны быть выписаны);
  • если супруг скончался, то справку о смерти;
  • согласие органов опеки, когда прописаны несовершеннолетние дети или недееспособные люди;
  • технический и кадастровый план объекта;
  • если квартира была приобретена в браке, то нотариально заверенное свидетельство о том, что супруг согласен на сделку;
  • справку о регистрации по форме 9.

Кроме технической и юридической информации, узнавайте намерения продавца и его планы. Даже незначительные детали могут повлиять на покупку вторичного жилья. Например:

  1. Владельцы продают квартиру и планируют взамен купить новую. В этом случае они могут длительно затягивать продажу, пока не найдут подходящий вариант. Существует вероятность, что спустя время они передумают продавать свое жилье.
  2. Если собственник владеет недвижимостью меньше трех лет, то может отказаться указывать в договоре фактическую стоимость квартиры из-за необходимости оплачивать налог. В этом случае вы не сможете приобрести жилье в ипотеку.

Не подписывайте договор, пока не увидите оригиналы документов. Относитесь осторожно, когда заключаете сделку с посредником.

Как правильно оценивать состояние квартиры

Выбор подходящего варианта — непростое дело, поэтому заранее подготовьтесь к осмотру. Для этого договоритесь с продавцом об удобном для вас времени и продолжительности ознакомления с квартирой. Зарезервируйте для себя не менее одного часа.

Прежде чем зайти в квартиру, осмотрите все этажи подъезда и состояние дома. Обращайте внимание на двери и окна в квартирах соседей. Таким образом сможете составить представление о социальном уровне людей, проживающих в доме.

Составьте заранее вопросы, на которые хотите получить ответы. Не отвлекайтесь на светские беседы, иначе не заметите существенные изъяны квартиры и получите ненужные ответы.

Чтобы избежать неприятностей, при осмотре квартиры обращайте внимание на:

  • напор воды в кране;
  • соответствие расположения комнат и дверных проемов плану;
  • состояние труб и сантехники: не должно быть на поверхности следов ржавчины и протечек;
  • работоспособность домовой вытяжки (проверяйте при помощи листа бумаги);
  • исправность газовой системы;
  • наличие грибков и плесени;
  • состояние проводки;
  • отопление (батареи должны хорошо греть);
  • утепление балкона;
  • сигнализацию и связь (домофон, интернет, телефон);
  • качество покрытия пола;
  • присутствие насекомых: чешуйниц, тараканов, мошек и муравьев (бывает, что они живут в доме, поэтому из квартиры вытравить вредителей не получается);
  • потолок и стены, которые должны быть ровными;
  • герметичность окон (можете намочить руку и провести вдоль стыков);
  • наличие счетчиков.
Квартира на вторичном рынке
Квартира на вторичном рынке
Источник: https://borzya.vsn.ru

Если выбираете квартиру с индивидуальным, дорогим дизайном, то оцените:

  1. Подходит ли вам интерьер. Если многое хотите изменить, то не стоит переплачивать.
  2. Уровень физического износа. Даже дорогостоящий ремонт со временем изнашивается. Материалы становятся более дешевыми. Изменяется интерьерная мода.
  3. Дорогой ремонт не всегда качественный. Не ограничивайтесь поверхностным осмотром.

Чтобы снизить стоимость, озвучивайте обнаруженные недостатки и обстоятельства. Например:

  • рядом с лифтом располагается входная дверь в квартиру;
  • необходимо менять проводку;
  • квартира угловая;
  • плохое состояние сантехники и труб.

Чтобы снизить цену, не показывайте восторг. Если продавец поймет, что его квартира — идеальный для вас вариант, то скидку вам не предоставит. Сделайте вид, что сомневаетесь и собираетесь уйти.

Приводите не только аргументы о недостатках, но и озвучивайте конкретную сумму. Например, в квартире без ремонта говорите, что на работы придется потратить 110 тысяч рублей и хотите в таком же размере получить скидку.

Если продавец согласился уступить в цене, то не затягивайте с оформлением сделки. Внесите аванс, который подтвердит, что вы настроены серьезно. После этого сразу же приступайте к оформлению документации.

Приобретение квартиры на вторичном рынке — важная задача. Чтобы от покупки не наступило разочарование, тщательно продумывайте приоритетные для вас параметры и оценивайте по ним предлагаемые варианты. Помните, что надежный помощник для покупателя — это менеджер по операциям с недвижимостью, который разбирается в тонкостях приобретения жилья. Специалист поможет вам избежать ошибок и проверит законность осуществления сделки.


ИСТОЧНИК ФОТО: https://www.9111.ru


26.11.2021 21:25

Понятие «клубный дом» в сознании большинства граждан ассоциируется с привилегированностью, а значит недоступностью такого типа жилья для «простых смертных». Это вполне объяснимо, поскольку до недавнего времени данный формат недвижимости, в силу своей уникальности, являлся исключительной прерогативой высокобюджетных сегментов «элит» и «премиум». Однако сегодня, когда покупатель стал более притязателен и разборчив, а условия конкуренции не дают стоять на месте, застройщики жилой недвижимости, фокусируясь на предпочтениях аудитории, стараются сформировать максимально достойный в своем ценовом сегменте продукт. В результате такого подхода размывание границ между классами на первичном рынке жилья становится все более очевидным. И вот уже клубный формат, со своим премиальными характеристиками, это современная реальность не только для состоятельных покупателей, но и для клиентов бизнес-класса.


Данный тезис подтверждается цифрами. Согласно исследованию аналитиков компании «БОН ТОН», сегодня на первичном рынке старой Москвы в реализации находится 19 клубных проектов, большая часть из которых относится к бизнес-классу – 10 проектов или 67,4% лотов. Общая емкость рынка в данном формате составляет 49,6 тыс. кв.м или 547 лотов, а преимущественная доля представлена квартирами – 58,5% лотов в 12 проектах. Большая часть клубных проектов представлена точечной застройкой (отдельно стоящими корпусами) – 12 проектов, остальные корпуса реализуются в составе масштабных ЖК (5-6 корпусов).

Стоит отметить, что в современном понимании «клубный формат» представляет собой вид жилой недвижимости, ориентированный на определенный круг жильцов одного социального статуса. В основе идеи – эксклюзивность и приватность, а характерные признаки – это нетривиальные архитектурные решения от именитых бюро, нестандартная продуманная квартирография, качественные строительные и отделочные материалы, уникальный интерьер и высокий уровень сервиса. Как правило, это отдельно стоящие здания (корпуса) в 5-12 этажей, включающие не более 100 квартир, расположенные в благоустроенных престижных районах с наличием ландшафтных и парковых зон и максимально удобным транспортным сообщением.

Так, на сегодняшний день, по данным аналитиков компании «БОН ТОН», в структуре предложения проектов клубного формата по локациям две трети объема приходится на 3 округа – ЗАО (25,8%) в 3 проектах, СЗАО (23%) в 2 проектах и ЦАО (19,5%) в 5 проектах.

В структуре распределения по районам 70% предложения приходится на 4 района: Дорогомилово (ЗАО) – 22,8% площади, Хорошево-Мневники (СЗАО) – 19,6% площади, Савеловский (САО) – 13,6% площади и Даниловский (ЮАО) - 12,9% площади.

«Проекты клубного формата стали не только более доступны для покупателя, но и в значительной степени расширили границы своего присутствия. Если раньше клубные дома можно было встретить преимущественно в центральной части столицы, то сегодня лучшей локацией являются районы, где оптимально соблюден баланс городской среды – это природные оазисы в черте современного мегаполиса, – комментирует Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики АН «БОН ТОН». – Ярким примером является комплекс апартаментов «Досфлота, 10», который возводится на северо-западе Москвы в районе Южное Тушино, в одной из самых экологически-чистых зон столицы. Комплекс имеет уникальную локацию, поскольку расположен в живописной парковой зоне у «большой воды» Химкинского водохранилища и при этом находится на территории сложившейся застройки с прекрасно развитой городской инфраструктурой и отличной транспортной доступностью. В экспозиции – 42 апартамента площадью от 55 до 135 кв.м с широкой линейкой планировочных решений. Эксклюзивные лоты первого этажа имеют собственные террасы с отдельными выходами, а апартаменты верхнего этажа – выход на эксплуатируемую кровлю. Проект обладает полным набором опций и сервиса, характерным для клубного формата, и отражает в себе главную ценность качественного образа жизни для современного человека – микс городского комфорта в окружении природных ландшафтов».

Говоря о показателях стоимости проектов клубного формата аналитики компании «БОН ТОН» отмечают, что на конец ноября 2021 г. средняя цена апартаментов составила 42,7 млн руб. со средневзвешенной ценой (СВЦ) квадратного метра – 590,1 тыс. руб. При этом, средняя цена лота в бизнес-классе составила 21,3 млн руб. при СВЦ 389,8 тыс. руб./кв.м, в премиум-классе – 136,7 млн руб. при СВЦ 916,6 тыс. руб./кв.м. Средняя цена квартир – 72,7 млн руб. при СВЦ 700,4 тыс. руб./кв.м.:  в бизнес-классе – 46,7 млн руб. при СВЦ 483,9 тыс. руб./кв.м, в премиум-классе – 101,9 млн руб. при СВЦ 908,9 тыс. руб./кв.м.

Стоит заметить, что средневзвешенная цена апартаментов бизнес-класса ниже, чем квартир на 24% (389,9 тыс. руб./кв.м и 483,9 тыс. руб./кв.м соответственно), а средняя цена лота ниже в 2 раза (21,4 млн руб. и 46,7 млн руб. соответственно). В премиум-классе разница в стоимостных параметрах не такая существенная: в СВЦ – на 4,8% больше в апартаментах (953,2 тыс. руб./кв.м и 908,9 тыс. руб./кв.м), а цена лота выше на 53% (156,8 млн руб. и 101,9 млн руб.) в силу также и большей средней площади лотов (149 кв.м и 112 кв.м).

Стоимостные показатели по проектам и корпусам клубного формата

Тип

помещения

Название проекта

Класс

Срок сдачи

СВЦ,

тыс. руб.

Средняя цена, млн руб.

Апартаменты

Verdi

бизнес

4 кв 2023

356,4

23

Досфлота 10

бизнес

3 кв 2022

412,3

37,8

DIN House

бизнес

2 кв 2022

464,3

23,6

Резиденция холл Шаболовский

бизнес

1 кв 2022

682,7

39,3

Magnum

премиум

4 кв 2020

767,5

103,3

Maison Rouge

премиум

4 кв 2019

903

260,8

Ambassador Golf Club Residence

премиум

1 кв 2021

1 199,60

199,4

ИТОГ

 

   

552,3

37,5

Квартиры

Исток

бизнес

4 кв 2021

299,5

24,7

Shagal, к.2,4,11

бизнес

4 кв 2023

340,4

21,7

TopHills, к.6

бизнес

1 кв 2023

368,3

22,2

NOW. Квартал на набережной, к.2.4,3.1,4.2,4.3

бизнес

4 кв 2021

400,0

36,2

Остров, к.1.1, 3.3

бизнес

4 кв 2023

473,5

58,1

бизнес

2 кв 2024

587,0

70,2

Павелецкая сити ,к.4,5

бизнес

2 кв 2023

496,3

28,4

Композиция №24

премиум

1 кв 2021

588,2

74,1

Кутузовский 12

премиум

1 кв 2020

804,2

101,2

Victory Park Residences

премиум

4 кв 2023

893,6

89,9

Eleven

премиум

3 кв 2021

895,1

108,2

Titul на Серебрянической

премиум

3 кв 2021

953,3

136,3

Fantastic House

премиум

2 кв 2022

1 143,7

172,4

ИТОГ

 

   

700,4

72,8

 

По стоимостным показателям и сроку сдачи среди проектов с апартаментами клубного формата наиболее привлекательным выглядит апарт-комплекс «Досфлота, 10». В сравнении с аналогами, которые сдаются чуть раньше, средневзвешенная цена в них больше на 12,6% в ЖК DIN House и на 65,5% в ЖК Residence Hall Шаболовский. Наиболее приемлемые по средневзвешенной цене варианты среди квартир представлены в проектах со сроком сдачи в 2023 году.


ИСТОЧНИК: пресс-служба компании «БОН ТОН»
ИСТОЧНИК ФОТО: https://novstav.ru