Десять крупнейших застройщиков сконцентрировали в своих руках почти 60% всей выручки
Эксперты портала Urbanus.ru подвели предварительные итоги уходящего девелоперского сезона на московском рынке. По их оценке суммарная выручка строительных компаний превысила 1,3 млрд рублей. Вполне возможно, что на волне предновогодних сделок этот показатель поднимется и до 1,5 млрд рублей. Три пятых денежной массы распределены по корпоративным бюджетам десяти самых активных игроков. Остальную часть делят более сотни более мелких игроков.
С начала года застройщики, поставляющие жилье на столичный рынок, заработали 1,31 млрд рублей. Каждый пятый рубль в этой сумме достался ГК «ПИК». На сегодняшний день она располагает флотилией из 44 комплексов с квартирами и апартаментами, которые реализуются по договорам долевого участия. Эти адреса в совокупности принесли 251,29 млрд рублей. Вклад восьми новейших проектов ограничивается 21,62 млрд рублей (8,6% от корпоративного показателя).
Помимо ГК «ПИК» планку в 100 млрд рублей преодолела только компания «Донстрой». Во многом этому способствовал феноменальный успех премиального жилого массива «Остров», где было продано свыше 1,7 тыс. квартир на общую сумму 57,76 млрд рублей. Кроме того, в портфель «Донстрой» входят две самых востребованных новостройки бизнес-класса – «Символ» и «Событие», прибавившие к итоговому результату застройщика еще 37,60 и 23,51 млрд рублей соответственно. Более 50 млрд рублей собрали также MR Group – единственный «капитан» рынка, который широко представлен во всех сегментах – и лидер Новой Москвы ГК «А101».
Capital Group, которая записала на свой счет сразу 30 реализованных объектов со сверхвысоким ценником в комплексах The Residences Mandarin Oriental и «Золотой», вышла на пятое место по объемам выручки с показателем в 42,25 млрд рублей. Ее ближайшие преследователи – Группа «Самолет» (40,00 млрд рублей) и ГК «ФСК» (39,13 млрд рублей). Чуть ниже разместилась плотная группа из трех компаний, ориентированных преимущественно на аудиторию бизнес-класса. В нее входят «Инград» (35,35 млрд рублей), Группа «Эталон» (33,34 млрд рублей) и Tekta Group (32,62 млрд рублей).
Второй эшелон строительного рынка образуют шесть компаний, собравших более 20 млрд рублей (АО «Центр-Инвест», «Интеко», Группа «ЛСР», «Стройком», Seven Suns Development , ГК «Гранель»), и еще одиннадцать компаний, взявших барьер в 10 млрд рублей («Кортрос», Ant Development, Vesper, Группа «Абсолют», Level Group, ГК «Пионер», Sminex, ГК «МИЦ», «РГ-Девелопмент», «Э.К. Девелопмент», AFI Development). В совокупности они стянули на себя почти четверть всех финансов, вложенных в новое жилье на московском рынке – 313,60 млрд рублей. Заслуживает внимания, что компания «Стройком» добилась столь впечатляющей финансовой статистики благодаря единственному своему проекту – жилому массиву «Новые Ватутинки», где за 11 месяцев выбыло около 3,3 тыс. лотов (максимум среди столичных новостроек в этом сезоне).
Согласно подсчетам Urbanus.ru 18 девелоперов пополнили свою кассу на 5+ млрд рублей. В целом на эту группу приходится 13,2% от валовой выручке по Москве (118,92 млрд рублей) Причем AEON Corporation, продавшая квартир и апартаментов в жилом комплексе «Ривер Парк» на 9,53 млрд рублей, до конца года вполне может подняться в более высокую «лигу».
8,3% денежных ресурсов (108,27 млрд рублей) распределено между 69 застройщиками-миноритариями. Впрочем, и среди этого пула наблюдается значительный разброс в показателях. Например, компания «Ингеоцентр» получила с продажи 30 элитных апартаментов в ЖК «Большая Дмитровка» 4,69 млрд рублей. В то же время большинство малых игроков заработали порядка 1-2 млрд рублей.
Количество квартир с отделкой white box в новостройках Новой Москвы выросло за год в 3 раза и достигло почти 1,9 тыс. единиц, подсчитали эксперты «Метриум». Доля такого жилья в объеме предложения увеличилась до 19% от общего числа квартир в продаже. В среднем стоимость квартир в формате white box составляет 185 тыс. рублей за квадратный метр.
В ноябре 2021 года на рынке новостроек Новой Москвы застройщики предлагали покупателям 9,8 тыс. квартир. С отделкой white box при этом насчитывалось 1,9 тыс. лотов. Этот формат (еще он называется предчистовым ремонтом) предполагает наличие межкомнатных стен, подготовку поверхностей к косметическому ремонту и разводку коммуникаций. Между тем, в ноябре 2020 года девелоперы продавали 600 таких квартир. Соответственно, за год предложение жилья с предчистовой отделкой на первичном рынке Новой Москвы увеличилось более чем в три раза.
Доля квартир в формате white box в общем объеме предложения выросла с 8% в ноябре 2020 года до 19% в ноябре 2021 года. При этом по-прежнему преобладают квартиры без отделки (их доля за год увеличилась немного – с 46% до 49%), а также квартиры с полной отделкой (их доля сократилась с 46% до 32%).
Сейчас квартиры в формате white box можно найти в 13 проектах застройки, тогда как год назад их было только 10. Общее число жилых комплексов на новомосковском рынке новостроек сейчас составляет 30, а в ноябре 2020 года их было 31.
«Предчистовая отделка предполагает, что застройщик выполняет все «грязные», то есть шумные и пыльные работы, – комментирует Павел Брызгалов, руководитель направления разработки продукта ГК «А101» (девелопер ЖК «Скандинавия», «Испанские кварталы», «Москва А101», «Белые ночи», «Прокшино»). – В наших проектах в рамках квартир с отделкой white box предусмотрена стяжка пола с шумоизоляцией, возведение межкомнатных стен и их покрытие штукатуркой и шпатлевкой. Потолки окрашены, на них выведено освещение, устанавливаются квартирный электрощит, прокладываются все кабели, монтируются подрозетники и выключатели, а в санузлах проведена гидроизоляция мокрых зон, готовы выводы под установку сантехники и стиральной машины. Фактически покупателю остается только выбрать по своему вкусу краску или обои, напольное покрытие и мебель. Он экономит время и средства на самом трудоемком этапе работ, но сохраняет за собой возможность реализовать собственные дизайнерские идеи».
Средняя стоимость квартир с предчистовой отделкой в Новой Москве составляет 185 тыс. рублей за кв. м. За жилье без ремонта понадобится заплатить немного больше – в среднем 188 тыс. рублей за кв. м, а жилье с отделкой стоит 211 тыс. рублей за кв. м. Впрочем, аналитики «Метриум» отмечают, что это связано со структурой предложения.
«Приобретая жилье под ключ, покупатель экономит больше всего средств, – комментирует Владимир Щекин, основатель и совладелец Группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District). – Застройщик выбирает подрядные группы, массово закупает материалы, обеспечивает качественную приемку работ и контроль их качества, продумывает дизайнерские решения. Все это позволяет сделать квартиру более доступной по цене, тогда как аналогичное жилье, отремонтированное силами самого покупателя, неизбежно будет дороже».
«Разные варианты отделки квартиры позволяют застройщикам привлечь больше покупателей с разными требованиями к готовности жилья, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – В период снижения ипотечных ставок и роста цен на жилье на фоне снижения доходов квартиры с предчистовым и чистовым ремонтом стали более популярными, чем черновые. У клиентов нет дополнительных свободных средств на ремонт, многие покупатели новостроек арендуют текущее жилье, поэтому не хотят откладывать переезд. Приобретая квартиру с отделкой в ипотеку, фактически дольщик одновременно покупает ремонт в рассрочку – это очень выгодно. Полагаю, доля квартир в формате white box и с полной отделкой в Новой Москве будет расти».
Источник: «Метриум»
Покупатели на московском рынке новостроек все чаще предпочитают студии – такую тенденцию выявили эксперты премии Urban Awards. Удельный вес малогабаритных лотов в структуре продаж последовательно увеличивался с начала года. Если в январе он исчислялся 11,5%, то осенью вплотную приблизился к отметке в 18,0%. Во многом это связано с фактическим отказом властей от субсидирования нового жилья. Оставшись без финансовой поддержки, потребитель переключился на более дешевый продукт.
Периодически в отраслевых СМИ выступают спикеры, которые предсказывают маргинализацию студий и утрату ими статуса одного из главных товаров на первичном рынке. Однако статистика, собранная специалистами Urban Awards, убедительно доказывает, что аудитория не только не готова отказаться от этого типа недвижимости, но стала проявлять к нему повышенный интерес. В третьем квартале на фоне общего снижения спроса на недвижимость в новостройках, представительство студий расширилось в структуре сделок. В январе-апреле оно составляло порядка 11,5-12,0%. В мае-июне пропорция начала расти, достигнув 13,3-13,4%. На вторую половину лета и начало осени пришелся настоящий расцвет этого сегмента жилья. В августе он стягивал уже более 16% спроса, в сентябре – почти 18%, то есть удельный вес студий увеличился с нового года в 1,6 раза.
Директор оргкомитета премии Urban Awards Ольга Хасанова считает такой сценарий вполне закономерным: «Рост популярности малогабаритного жилья обусловлен двумя факторами – негативным и позитивным. Первый связан с резким понижением бюджетного лимита по субсидированной ипотеке. Вся строительная индустрия Москвы была выключена из программы. Соответственно, финансовые возможности значительного количества покупателей серьезно сузились. Это привело к переориентации на более дешевые лоты. Но не стоит забывать, что у студий есть и свой позитивный потенциал. Это удобный и ликвидный продукт для инвестирования. Достаточно сказать, что с января в «старой» Москве средний бюджет студии вырос почти на 1 млн рублей (14,4%), а в Новой – на 600 тыс. рублей (11,6%)».
Всего за девять месяцев московскими застройщиками было реализовано почти 9,4 тыс. студий на общую сумму в 60,7 млрд рублей. Большую часть сезона из экспозиции выбывало по 1,0-1,2 тыс. лотов в месяц, но в сентябре этот показатель поднялся до 1,4 тыс. единиц.
На сегодняшний день к продаже готовы 6,6 тыс. студий (15,2% от общемосковского объема экспозиции). Одна четвертая часть этой выборки сконцентрирована на юго-востоке, одна шестая – в Новой Москве, то есть в локациях, которые специализируются на масс-маркете.
В большинстве округов на долю студий приходится 12-14% выборки. Отклонения от указанной нормы зафиксированы в четырех случаях. В центре и на юге столицы малогабаритная недвижимость распространена слабо – ее присутствие ограничивается 5-6%. Зато на востоке это один из базовых продуктов, из которого формируется две пятых наличной экспозиции. На локальном рынке ЮВАО студии образуют 25,8% предложения.
МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ:
Студия в бизнес-классе. Особый формат