Прогноз европейского рынка коммерческой недвижимости: рынки недвижимости встречают 2022 год с оптимизмом
Согласно прогнозу рынка недвижимости в регионе Европы, Ближнего Востока и Африки на 2022 год, опубликованному CBRE, ведущей международной консалтинговой компанией в области недвижимости, несмотря на то, что 2021 год запомнится множественными раундами ограничений в связи с Covid-19 на многих европейских рынках, увеличение доли вакцинированных и укрепление экономического роста означают возвращение в 2022 году к нормальному объему продаж и арендной активности, которые отмечались до пандемии.
Экономика
CBRE прогнозирует, что ВВП еврозоны вырастет в 2022 году на 4,7% за счет отложенного потребительского спроса. Инфляция, которая в сентябре 2021 года выросла до 3,4%, как ожидается, достигнет пика в IV кв. 2021 года и будет оставаться высокой в 1 полугодии 2022 года, а затем замедлится до 2% во 2 половине года. Основными рисками для темпов экономического восстановления и инфляции станут рост заболеваемости Covid-19 из-за штамма «омикрон», новые локдауны, узкие места в цепочках поставок и рост цен на энергоносители. Ожидается, что долгосрочные процентные ставки немного поднимутся с очень низкого уровня, наблюдавшегося в разгар пандемии, но перспективы для объектов недвижимости остаются благоприятными
Инвестиции и ESG (экологическое, социальное и корпоративное управление)
CBRE прогнозирует, что совокупные инвестиции в коммерческую недвижимость на европейском рынке вырастут в 2022 году на целых 5%, что означает возвращение к показателям, наблюдавшимся до пандемии. Ожидается, что спрос будет оставаться особенно высоким на жилую и логистическую недвижимость, при этом растущий спрос со стороны арендаторов и ограниченное предложение активов также будут подпитывать спрос инвесторов на офисную недвижимость.
Европа остается в авангарде регулятивных усилий по направлению капитала в устойчивые активы, и CBRE ожидает, что инвестиционные стратегии будут все в большей степени ориентированы на диверсификацию источников риска, а не классов активов. Активы с высокими выбросами углерода будут сопровождаться все более высоким дисконтом из-за ужесточения правил, и инвесторам необходимо приготовиться к этим изменениям. Ожидается, что в 2022 году рынки с акцентом на стратегии устойчивого развития и снижения климатических рисков будут лидировать в качестве направлений для инвестиций, и CBRE прогнозирует, что компании начнут быстро интегрировать критерии экологической и корпоративной ответственности (ESG) в процесс принятия решений.
Офисная недвижимость
Рынки аренды офисной недвижимости по всей Европе набирают положительную динамику к новому году, и CBRE ожидает, что в 2022 году эта тенденция усилится. Это подтверждается повышением доли офисной занятости, которая, по прогнозам, вырастет в 2022 году на 1-2%. Хотя ожидается, что на рынках по-прежнему будет наблюдаться активность ниже, чем до пандемии, CBRE прогнозирует совокупный рост аренды на уровне 20-25%. Доступное предложение офисной недвижимости, похоже, достигло пика в некоторых городах Европы, и CBRE ожидает сокращения предложения в 2022 году, при этом доля вакантных площадей сократится на многих крупных рынках.
Торговая недвижимость
Несмотря на то, что в 2021 году показатели посещаемости и розничных продаж восстановились, продажи в физических магазинах остаются ниже уровня, существовавшего до пандемии. Остается неясным, полностью ли показатели восстановятся в 2022 году, учитывая риски ухудшения ситуации, включая рост стоимости потребительских товаров, вызванный ростом инфляции, ростом затрат в цепочках поставок и возможным повышением процентных ставок. CBRE полагает, что продажи в физических розничных магазинах будут зависеть от наличия многоканальной стратегии и более тесной интеграции онлайн- и офлайн-предложения. Инвестиционная активность на рынке торговой недвижимости начала восстанавливаться, поскольку инвесторы реагируют на привлекательные цены, сложившиеся на данном рынке. В первую очередь это касается торговых парков и складской недвижимости, и CBRE ожидает, что эта тенденция сохранится в 2022 году.
Национальное бюро кредитных историй (НБКИ) зафиксировало снижение индекса «кредитного здоровья» россиян в III квартале 2018 года. Индекс, который непрерывно рос с 2016 года, снизился всего на 1 пункт, и бить тревогу рано. Однако если ставки по кредитам (и, в первую очередь, по ипотеке) вырастут, просрочка по кредитам может резко взлететь вверх, предупреждают эксперты.
Значение индекса «кредитного здоровья» в III квартале 2018 года составило 93 пункта, снизившись на 1 пункт по сравнению со II кварталом 2018 года, сообщили НБКИ и компания FICO – лидер в предиктивной аналитике и разработке систем для принятия управленческих решений, которая рассчитывает индекс. (Индекс рассчитывается FICO на основе данных НБКИ. При вычислении учитывается доля «плохих» долгов среди их общего числа (bad rate). При этом в качестве «плохих» рассматриваются займы, просроченные более чем на 60 дней в течение последних шести месяцев.)
В 2015–2016 годах индекс «кредитного здоровья» стремительно падал, достигнув рекордной отметки в 89 пунктов, однако со второй половины 2016 года он только рос и поднялся на 5 баллов, до 94 пунктов. Это первое снижение за последние годы. На 1 октября 2018 года самыми здоровыми округами являются: Центральный ФО – 98 пунктов, Приволжский и Северо-Западный федеральные округа – по 96 пунктов.
Несмотря на то, что качество кредитов, выданных до 2015 года, стабилизировалось, а количество предоставленных за последние 3-4 года – существенно возросло, объем «плохих» долгов остается довольно существенным, отмечает директор по скорингам FICO Елена Конева. Поэтому кредиторы продолжают следить как за качеством новых кредитов, так и за риск-профилем заемщиков, у которых уже имеются действующие обязательства.
Просроченная задолженность по кредитам физлицам в РФ в течение всего 2018 года планомерно снижалась, обращает внимание аналитик ИК «Фридом Финанс» Анастасия Соснова. С начала года доля просрочки, по данным ЦБ, опустилась с 6,9% до 5,7% на 1 октября. В Петербурге ситуация с просроченной задолженностью была лучше, чем в целом по стране. В начале года доля просрочки в общем объеме выданных петербуржцам кредитов составила 5,4%, а за 9 месяцев 2018 года она снизилась до 4,2%. Несколько лет назад ситуация была значительно серьезнее, добавляет Анастасия Соснова: на 1 октября 2015 года просроченная задолженность составляла 8% от всех выданных физическим лицам кредитов в РФ, в Санкт-Петербурге – 6,8%.
В целом, в 2017–2018 годах ситуация с «плохими» долгами стабилизировалась. Почти два года «кредитное здоровье» населения не только не ухудшалось, но и постепенно отыгрывало свои позиции, отмечает генеральный директор НБКИ Александр Викулин. «Вместе с тем, основные риски для генерирования просрочки остаются прежними – снижение или отсутствие роста реальных доходов населения. По этой причине кредиторам необходимо продолжать внимательно следить за такими рыночными индикаторами, как уровень долговой нагрузки, а также ставить на «сигнал» (оперативный мониторинг финансового поведения заемщиков) портфели всех типов кредитов», – добавляет он.
Примечательно, что в октябре НБКИ зафиксировало снижение общей долговой нагрузки работающих граждан в большинстве сфер занятости. Больше всего за год долговая нагрузка сократилась в туристическом и гостиничном бизнесе, управлении персоналом, а также в сфере маркетинга, рекламы и PR. В то же время она выросла у работников из сфер «Продажи», «Телекоммуникации и связь» и «Образование».
В последние годы на рынке розничного кредитования наблюдался бум: с середины 2017 года до середины 2018 года объем задолженности физлиц перед банками в России вырос на 19%, динамика сегмента достигла пика с 2014 года, фиксируют аналитики агентства «Эксперт РА». При этом реальные располагаемые денежные доходы населения стагнировали. Этот фактор вызывает опасение экспертов. Негативное влияние на платежеспособность населения дополнительно окажут повышение НДС и рост цен на топливо, а также снижение курса рубля. Это может привести к росту дефолтности в розничном сегменте в 2019–2020 годах, считает «Эксперт РА».
Впрочем, как говорят банкиры, действующие меры регулирования не позволят розничному рынку «перегреться». В частности, в 2017 году ЦБ существенно повысил требования резервирования по ипотечным кредитам (наиболее значительным по объему) с низким первоначальным взносом, с целью снижения высокорискового кредитования, отмечает управляющая филиалом «Абсолют Банка» в Санкт-Петербурге Мария Батталова. В результате сейчас на рынке практически нет предложений с первоначальным взносом по ипотеке менее 20% от стоимости объекта. Впрочем, ведущие ипотечные банки и до введения новых требований регулятора не выдавали кредиты с первоначальным взносом менее 15%, обращает внимание г-жа Батталова.
Еще один важный фактор, позволяющий минимизировать риски, – это оценка заемщика при рассмотрении заявления о кредите, добавляет банкир. Крупнейшие кредиторы ответственно подходят к тому, чтобы после внесения обязательного платежа у заемщика в распоряжении осталась сумма, достаточная для комфортного существования. Благодаря современным технологиям банки имеют возможность проверить предоставленные клиентом сведения об уровне доходов, наличие дополнительных обременений и прочее.
Сектор ипотечного кредитования считается самым низкорисковым в кредитовании физических лиц, отмечает Анастасия Соснова. Доля просроченной задолженности в сегменте ипотечного кредитования традиционно невелика и редко сильно увеличивается. На 1 октября по России она едва достигала 1%. В Санкт-Петербурге приблизительно такие же показатели: по последним данным ЦБ – 1,3% (в Ленобласти – 0,93%). Активные меры ЦБ по снижению выдачи наиболее рискованных кредитов – безусловно, положительный фактор, который заметно сдерживают рост, говорит генеральный директор ООО «Первое Ипотечное Агентство» Максим Ельцов. Банкам становится все менее выгодно выдавать необеспеченные потребительские кредиты и ипотечные кредиты с минимальным (до 20%) первоначальным взносом.
Второй очевидный, но не самый позитивный фактор снижения просрочки, начиная с 2014–2015 годов, – рост объемов выдачи ипотеки на фоне снижения ипотечных ставок, продолжает Максим Ельцов. Только за девять месяцев 2018 года выдачи ипотеки в Петербурге выросли на 64% до 136, 231 млрд. рублей (по РФ - на 61% до 2,07 трлн. рублей). Практика показывает, что в первые один-два года после получения кредита заемщики лучше соблюдают обязательства по платежам. Стабильный незначительный рост цен на недвижимость и спокойная ситуация на рынке мотивирует даже проблемных заемщиков соблюдать платежную дисциплину. «Рост выдачи ипотеки более чем на 60% при более медленном, инертном росте дефолтов по кредитам как раз и обеспечивает эту временную картину стабильности. К тому же с 2014–2015 годов, когда просрочка была намного выше, банки успели просудиться с проблемными заемщиками, реализовать залоговую недвижимость и погасить просроченные кредиты», – говорит Максим Ельцов.
Максим Ельцов полагает, что относительно благоприятная ситуация с уровнем просрочки будет сохраняться лишь до повышения ставок, а также до незначительного ухудшения макроэкономической ситуации. В зависимости от степени ухудшения уровень просроченной задолженности может подняться в 1,5 раза и более. Для этого достаточно, чтобы ставка по ипотеке вернулась на уровень выше 11%.
Некоторые почему-то считают проектирование производственных объектов делом несложным. Между тем, практика показывает, что небрежное отношение к этому вопросу может вызвать самые серьезные проблемы в дальнейшей работе этих предприятий.
Проект здания ООО «Инмед»
Архитектурная мастерская Сахновского (АМС), которой в этом году исполнилось 20 лет, уже наработала серьезный опыт в разработке проектов производственных зданий. «Подготовка таких проектов, как и работа с объектами других сегментов недвижимости, требует специфических знаний, навыков и умений. Многие нюансы понятны только тем, кто уже получил практику выполнения таких заказов. И возможность учесть их на самых ранних стадиях проектирования позволяет заказчику сэкономить время и деньги благодаря отсутствию необходимости в дальнейших переделках», – говорит старший партнер и главный архитектор АМС Виктор Сахновский.
У АМС только в 2018 году завершилась реализация в этой сфере одного проекта и началась – другого. Так, на площадке особой экономической зоны (ОЭЗ) Санкт-Петербурга «Новоорловская» недавно введено в эксплуатацию здание инновационного центра «Буревестник» («дочка» АК «АЛРОСА»). Объект представляет собой комплекс из трех зданий суммарной площадью более 24,5 тыс. кв. м, построенный на участке в 2,3 га. На этом предприятии начинается выпуск специализированного оборудования для алмазодобывающей промышленности.
Инновационный центр «Буревестник»
Параллельно полным ходом идут работы по другому проекту АМС – производственному зданию ООО «Инмед», находящемуся на площадке ОЭЗ Санкт-Петербурга «Нойдорф». Объект площадью более 10,7 тыс. кв. м строится на участке площадью почти 1 га. В этом комплексе «Инмед» будет осуществлять разработку и производство композиционных нетканых материалов на основе биополимерных нановолокон для медицины.
«Производственные объекты могут иметь самое разное предназначение, и оно обязательно должно учитываться в технологии уже на этапе проектирования. Например, в оборудовании, которое производит ИЦ «Буревестник», используются источники ионизированного излучения – и проект должен был предусматривать установку специальных экранирующих систем. А проектирование чистых помещений по стандартам GMP для ООО «Инмед» выполнялось нами с использованием BIM-технологий», – рассказывает Виктор Сахновский.
По его словам, это лишь один из множества аспектов, которые необходимо учесть при проектировании. «Реалии жизни таковы, что заказчику обычно проект необходим «еще вчера». Кроме того, нередко техническое задание по разным причинам меняется уже в ходе реализации проекта. Соответственно, рабочую документацию надо готовить крайне оперативно, а строительство идет буквально «с листа». Более того, поскольку изначальный проект менялся, необходимо заново проходить экспертизу. И это уже в условиях, когда идут строительные работы. А ситуация, когда эксперты отклоняют проект уже фактически построенного здания, заказчика, мягко говоря, не устраивает. Но поскольку опыт у нас наработан серьезный и проектируем мы строго по нормативам, мы готовы дать своим клиентам гарантии, что проект будет согласован», – говорит генеральный директор ООО «АМС» Игорь Половцев.
Работа в условиях ОЭЗ или индустриального парка, которые нередко соседствуют с жилой застройкой, имеет дополнительные сложности, отмечает главный архитектор АМС. «Тут я бы выделил два базовых фактора. Первый – экологический. Фоновые показатели загрязнения рассчитываются на всю площадку. Значит, уже при проектировании надо учесть окружающие объекты и их выбросы. Второй фактор – ресурсный. Оператор площадки выделяет резиденту определенные мощности по газо-, тепло-, электро-, водоснабжению и канализованию. Сплошь и рядом их не хватает, а дополнительных резервов взять негде. И проектировщику нужно найти вариант, как обеспечить все нужды предприятия, не превышая при этом имеющихся лимитов. Например, на объекте ООО «Инмед» по технологии есть необходимость сжигания выбросов. Но резервов газа и электричества для традиционного решения этой проблемы не было. Тогда мы предложили использовать для сжигания выбросов специальную каталитическую печь – и сумели уложиться в имеющиеся ограничения по ресурсам», – рассказывает он.
В последнее время, по словам специалистов АМС, большое внимание заказчики уделяют не только производственным потребностям, но и обеспечению комфортных условий труда для своих сотрудников. «Поэтому мы предлагаем современные разработки по интерьерам в наших проектах. Это предполагает применение суперграфики, новых отделочных материалов, цветовых решений и др. На комфорт также серьезно влияют системы отопления, вентиляции и кондиционирования. Занимаемся мы и разработкой навигационных транспортных схем. Из всего вышеперечисленного становится очевидным, что проектирование производственных зданий – задача непростая, многоаспектная и требующая серьезного опыта исполнителя», – резюмирует Виктор Сахновский.
Мнение
Юрий Гусев, главный инженер ООО «Инмед»:
– Компания «АМС» проявляет себя как надежный и ответственный партнер, с которым вполне комфортно работать. Надо отметить, что мы строим свое производство на территории особой экономической зоны, что предопределяет наличие дополнительных специфических требований к объекту. Специалисты АМС сумели привести проект в соответствие этим требованиям.