Прогноз европейского рынка коммерческой недвижимости: рынки недвижимости встречают 2022 год с оптимизмом
Согласно прогнозу рынка недвижимости в регионе Европы, Ближнего Востока и Африки на 2022 год, опубликованному CBRE, ведущей международной консалтинговой компанией в области недвижимости, несмотря на то, что 2021 год запомнится множественными раундами ограничений в связи с Covid-19 на многих европейских рынках, увеличение доли вакцинированных и укрепление экономического роста означают возвращение в 2022 году к нормальному объему продаж и арендной активности, которые отмечались до пандемии.
Экономика
CBRE прогнозирует, что ВВП еврозоны вырастет в 2022 году на 4,7% за счет отложенного потребительского спроса. Инфляция, которая в сентябре 2021 года выросла до 3,4%, как ожидается, достигнет пика в IV кв. 2021 года и будет оставаться высокой в 1 полугодии 2022 года, а затем замедлится до 2% во 2 половине года. Основными рисками для темпов экономического восстановления и инфляции станут рост заболеваемости Covid-19 из-за штамма «омикрон», новые локдауны, узкие места в цепочках поставок и рост цен на энергоносители. Ожидается, что долгосрочные процентные ставки немного поднимутся с очень низкого уровня, наблюдавшегося в разгар пандемии, но перспективы для объектов недвижимости остаются благоприятными
Инвестиции и ESG (экологическое, социальное и корпоративное управление)
CBRE прогнозирует, что совокупные инвестиции в коммерческую недвижимость на европейском рынке вырастут в 2022 году на целых 5%, что означает возвращение к показателям, наблюдавшимся до пандемии. Ожидается, что спрос будет оставаться особенно высоким на жилую и логистическую недвижимость, при этом растущий спрос со стороны арендаторов и ограниченное предложение активов также будут подпитывать спрос инвесторов на офисную недвижимость.
Европа остается в авангарде регулятивных усилий по направлению капитала в устойчивые активы, и CBRE ожидает, что инвестиционные стратегии будут все в большей степени ориентированы на диверсификацию источников риска, а не классов активов. Активы с высокими выбросами углерода будут сопровождаться все более высоким дисконтом из-за ужесточения правил, и инвесторам необходимо приготовиться к этим изменениям. Ожидается, что в 2022 году рынки с акцентом на стратегии устойчивого развития и снижения климатических рисков будут лидировать в качестве направлений для инвестиций, и CBRE прогнозирует, что компании начнут быстро интегрировать критерии экологической и корпоративной ответственности (ESG) в процесс принятия решений.
Офисная недвижимость
Рынки аренды офисной недвижимости по всей Европе набирают положительную динамику к новому году, и CBRE ожидает, что в 2022 году эта тенденция усилится. Это подтверждается повышением доли офисной занятости, которая, по прогнозам, вырастет в 2022 году на 1-2%. Хотя ожидается, что на рынках по-прежнему будет наблюдаться активность ниже, чем до пандемии, CBRE прогнозирует совокупный рост аренды на уровне 20-25%. Доступное предложение офисной недвижимости, похоже, достигло пика в некоторых городах Европы, и CBRE ожидает сокращения предложения в 2022 году, при этом доля вакантных площадей сократится на многих крупных рынках.
Торговая недвижимость
Несмотря на то, что в 2021 году показатели посещаемости и розничных продаж восстановились, продажи в физических магазинах остаются ниже уровня, существовавшего до пандемии. Остается неясным, полностью ли показатели восстановятся в 2022 году, учитывая риски ухудшения ситуации, включая рост стоимости потребительских товаров, вызванный ростом инфляции, ростом затрат в цепочках поставок и возможным повышением процентных ставок. CBRE полагает, что продажи в физических розничных магазинах будут зависеть от наличия многоканальной стратегии и более тесной интеграции онлайн- и офлайн-предложения. Инвестиционная активность на рынке торговой недвижимости начала восстанавливаться, поскольку инвесторы реагируют на привлекательные цены, сложившиеся на данном рынке. В первую очередь это касается торговых парков и складской недвижимости, и CBRE ожидает, что эта тенденция сохранится в 2022 году.
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам января 2021 г. совокупный объем предложения апартаментов на первичном рынке жилья в старых границах Москвы составил 379,9 тыс. кв.м и 5,3 тыс. лотов в 87 проектах. За месяц объем предложения снизился на 7,5% площади и на 6,9% лотов. За год объем предложения сократился на 27% площади и 31% лотов.
На долю предложения апартаментов приходится 21% от совокупного предложения на первичном рынке старой Москвы, которая за месяц не изменилась. Новые проекты и объемы на рынке в январе не появились.
Большая доля предложения приходится на премиум-класс (40,3% площади), которая по сравнению с прошлым годом выросла на 3,7%. Доля бизнес-класса чуть меньше – 39,6% площади, которая год остается на том же уровне. Доля комфорт-класса сократилась по сравнению с прошлым годом на 6% и составила 19%. Минимальная доля в стандарт-классе (1,1%) остается неизменной.
Лидером по концентрации предложения остается ЦАО (32,5% площади), доля за год выросла на 9,5%. За ним следует САО с долей 19,4% реализуемой площади и СВАО с долей 12,4% площади.
По стадиям строительной готовности 70% предложения находится на заключительной стадии (ФОР – 25,5%, благоустройство – 14,4%, введен – 28,5%), которая за год она выросла на 10,8%.
По наличию отделки больше всего лотов предлагается без отделки – 50,8% лотов, которая за год уменьшилась на 10,5%. На долю предложения с отделкой приходится 32,2% лотов, которая за год выросла на 5,5%. Доля предложения с предчистовой отделкой составляет 14%, которая выросла на 4,2%, и с другими опциями 3%.
По итогам января 2021 года средневзвешенная цена квадратного метра апартаментов составила 379,2 тыс. руб., которая за месяц выросла на +1,9%, за год – на 21%. В годовой динамике СВЦ выросла в премиум-классе – на 19,3% и составила 577,9 тыс. руб., в бизнес-классе – на 17,4% до 271,8 тыс. руб., в комфорт-классе – на 8,4% до 193,3 тыс. руб. СВЦ в апартаментах стандарт-класса наблюдается снижение на 3,7% за год до 187,7 тыс. руб.
Самым доступным среди округов стал ЮЗАО с СВЦ на уровне 193,8 тыс. руб. (+0,2% за месяц, +10% за год). Самым дорогим является ЦАО с СВЦ на уровне 577,1 тыс. руб. (+0,5% за месяц, +11,3% за год). Лидером роста стали СВАО, в котором СВЦ выросла на 6,3% за месяц и на 16% за год до уровня 237,7 тыс. руб.
По итогам января 2021 года средняя цена апартаментов составила 27 млн руб., которая за месяц выросла на 1,2% и на 25% за год. Самый значительный рост наблюдался в комфорт-классе (+4,7% за месяц, +19,2% за год), в котором средняя цена лота составила 10,3 млн руб. В премиальном сегменте средняя цена лота за год выросла на 14,7% и составила 57,2 млн руб.
Таблица 1. СВЦ по классам, тыс. руб.
|
Класс |
янв.20 |
дек.20 |
янв.21 |
Динамика, мес., % |
Динамика, год, % |
|
бизнес |
231,4 |
268,4 |
271,8 |
1,3% |
17,4% |
|
комфорт |
178,2 |
187,2 |
193,3 |
3,2% |
8,4% |
|
премиум |
484,2 |
566,1 |
577,9 |
2,1% |
19,3% |
|
стандарт |
194,8 |
184,1 |
187,7 |
1,9% |
-3,7% |
|
Среднее |
313,4 |
372,5 |
379,5 |
1,9% |
21,1% |
В январе средняя стоимость однокомнатной квартиры в новостройках массового сегмента в Москве впервые в истории превысила 9 млн рублей, подсчитали аналитики «Метриум». За первый месяц 2021 года цена увеличилась на 2%, а по сравнению с январем 2021 года – на 19%. «Квадрат» в однокомнатной квартире сейчас стоит 224 тыс. рублей.
Средняя однокомнатная квартира в новостройках эконом- и комфорт-класса Москвы в январе подорожала до 9 млн рублей – впервые в истории столичного рынка новостроек. По данным экспертов «Метриум», в декабре 2020 года средняя стоимость такого жилья составляла 8,8 млн рублей, а в январе 2020 года – 7,6 млн рублей. Таким образом, за месяц однокомнатные квартиры подорожали на 2%, а за прошедшие 12 месяцев – на 19%. Между тем в январе 2019 года средняя «однушка» в массовых новостройках обходилась в 6,8 млн рублей, в январе 2018 – 6,3 млн рублей, в январе 2017 – 6,1 млн рублей. За три года такое жилье подорожало почти на 3 млн рублей.
Однокомнатные квартиры дорожают быстрее рынка. Средняя стоимость квартиры (всех типов) в московских новостройках за год увеличилась на 12% и составила 11,6 млн рублей. В наибольшей степени за прошедший год выросли в цене студии в эконом- и комфорт-классе, которые прибавили 22% (6,3 млн рублей). Двухкомнатные квартиры подорожали на 20% до 13 млн рублей, а трехкомнатные квартиры – на 19% до 17,3 млн рублей. Многокомнатные квартиры (с четырьмя комнатами и более) выросли в цене на 9% до 23,2 млн рублей.
По удельной стоимости однокомнатные квартиры – самые дорогие варианты жилья, не считая студий. Средний квадратный метр в «однушках» стоит сейчас 224 тыс. рублей, тогда как покупателям студий он обходится в 241 тыс. рублей. В двухкомнатных квартирах квадратный метр стоит 209 тыс. рублей, в трехкомнатных – 205 тыс. рублей., в многокомнатных – 214 тыс. рублей.
«Однокомнатные квартиры сейчас являются одним из самых востребованных вариантов жилья, – комментирует Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер проекта «Любовь и голуби»). – Они подходят для активной молодой аудитории, скажем, для студентов. Иногда сюда переезжают пожилые люди, которые не нуждаются в большой жилой площади и выбирают квартиры по своему стилю и образу жизни. В нашем проекте “Любовь и голуби” большая часть предложения образована студиями и однокомнатными квартирами, и мы реализовали более 70% из них, хотя продажи начались менее года назад».
По подсчетам «Метриум», однокомнатные квартиры образуют почти треть предложения в новостройках массового сегмента в Москве (32%). В такой же степени представлены в продаже двухкомнатные квартиры. На долю студий приходятся 16% вариантов жилья, трехкомнатных квартир – 17%, многокомнатных – 2%.
«Примечательно, что доли однокомнатных и двухкомнатных квартир в структуре предложения массовых новостроек сравнялись, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Между тем год назад на двухкомнатные квартиры приходилось 40% предложения. Это значит, что застройщики адаптировали продукт под растущий спрос на небольшие квартиры. Связано это с быстрым повышением цен на фоне дешевой ипотеки. Впрочем, покупательский потрет тоже стал более разнообразным благодаря доступному кредиту: на рынке появилось больше покупателей, которые раньше предпочли бы арендовать, а не покупать однокомнатную квартиру, скажем, приезжие из других регионов России».
Источник: «Метриум»