Итоги ноября на рынке новостроек массового сегмента Москвы
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги ноября на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения увеличился на 3,8%. Средневзвешенная цена предложения составила 261 015 руб. за кв. м (-0,4% за прошедший месяц; +25,8% с начала года; +28,5% за 12 месяцев).
По данным «Метриум», в ноябре 2021 года на рынке новостроек массового сегмента Москвы в реализации находились 89 проектов с общим объемом предложения около 16 260[1] квартир, суммарная площадь лотов составила 799,5 тыс. кв. м. Количество экспонируемых лотов относительно прошлого месяца увеличилось на 3,8%, а продаваемая площадь выросла на 4,3%.
За отчетный период на первичный рынок массового жилья «старой» Москвы не вышло новых проектов, но был объявлен старт продаж новых корпусов в существующих жилых комплексах:
– Holland park (корп. 11);
– «Аквилон Митино» (корп. 4);
– «Талисман на Рокоссовского» (корп. 1);
– «Авиатика» (корп. 5);
– «Зеленая вертикаль» (корп. 1, 6);
– «1-й Ленинградский» (корп. 2);
– «Люблинский парк» (корп. 15).
К концу ноября лидерство по количеству экспонируемых квартир сохраняет ЮВАО – его доля составила 26,9% (-0,7 п.п. по сравнению с октябрем). На втором месте – ЗАО (17%, -2,6 п.п.). Увеличилась доля СЗАО (7,4%, +2,6 п.п.) из-за выхода в продажу новых корпусов в ЖК Holland park (ГК ПИК) и «Аквилон Митино» (Группа Аквилон). Изменения соотношения долей остальных округов не превышают 1%. Наименьшее количество лотов сосредоточено в ЮЗАО (4,3%, +0,9 п.п.).
Источник: «Метриум»
В силу отсутствия «новинок» продолжается общий по сегменту рост строительной готовности экспонируемого объема. Доля квартир в корпусах на начальном этапе строительства за месяц сократилась на 16,3 п.п. и составила всего 11,4% всей экспозиции. Доля подобного предложения сокращается с августа текущего года, когда был зафиксирован рекордно высокий уровень в 44,9%. Доля лотов в корпусах на этапе монтажа увеличилась до 70,1% (+18,1 п.п. по сравнению с прошлым месяцем). На этапе отделочных работ находится 13,5% квартир (-2,6 п.п.). Наименьшая доля рынка стабильно приходится на готовые квартиры (5,0%, +0,9 п.п.).
Структура предложения по стадии строительной готовности (количество квартир)
Источник: «Метриум»
В структуре предложения массового сегмента по типу квартир доля студий за прошедший месяц сократилась до 19,8% (-1,2 п.п.), однако в абсолютном значении существенных изменений экспозиции таких предложений не наблюдалось. На рынке выросло количество двухкомнатных квартир, их доля составила 30,7% (+1,4 п.п.). Наибольший объем предложения приходится на однокомнатные квартиры (35,1%, -0,2 п.п.). Трехкомнатные квартиры занимают 13,5% рынка (-0,2 п.п.). Меньше всего на рынке представлено многокомнатных квартир (0,8%, +0,1 п.п.).
Структура предложения по типу квартир (внешний круг – ноябрь 2021 г., внутренний круг – октябрь 2021 г.), количество квартир
Источник: «Метриум»
В ноябре доля квартир с отделкой white box выросла на 1,9 п.п. и составила 14,7% от числа всех предложений. Наибольшая доля квартир массового сегмента предлагается с чистовой отделкой (69,2%; -2,2 п.п.). Предложение квартир без отделки сохраняет рекордно низкий для рассматриваемого сегмента уровень (16,1%; +0,3 п.п.).
Структура предложения по типу отделки (внешний круг – ноябрь 2021 г., внутренний круг – октябрь 2021 г.), количество квартир
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена предложения на первичном рынке жилья массового сегмента составила по итогам ноября 261 015 руб. за кв. м (-0,4% за прошедший месяц; +25,8% с начала года; +28,5% за 12 месяцев).
В разрезе округов наблюдалась разнонаправленная динамика средней цены квадратного метра. В СЗАО, ЮЗАО и СВАО цены выросли на 1-1,3% (сказалось плановое повышение цен в ряде проектов). В САО цена осталась практически на прежнем уровне (+0,1%). Аналогичная ситуация наблюдается в ЗАО (-0,1%). Снижение средневзвешенной цены квадратного метра на 1,6% и 1% отмечено в ЮАО и ВАО соответственно: остановились продажи в проекте «Дербеневская 20» и ушел с рынка проект «Измайловский 11», где были представлены лоты по цене выше рынка. Также незначительно скорректировался показатель средней цены в ЮВАО (-0,6%) из-за увеличения доли просторных лотов с меньшей ценой за квадратный метр.
Средняя цена предложения в разрезе округов в новостройках массового сегмента в ноябре 2021 г., руб. за кв. м
Источник: «Метриум»
В ноябре средний показатель бюджета покупки на первичном рынке новостроек массового сегмента составил 12,8 млн руб. (+0,1% за прошедший месяц; +12,7 % с начала года; +12,7% за 12 месяцев). Средняя площадь квартиры в экспозиции составила 49,2 кв. м (+0,3 кв. м за месяц; ‑5,7 кв. м с начала года; -6,9 кв. м за 12 месяцев). При этом положительную динамику изменения средней площади имеют только студии – средние площади всех остальных форматов уменьшились.
В отличие от предыдущего месяца, когда наблюдалось повышение средней цены по всем типологиям, кроме студий, в ноябре отмечается обратная тенденция. Динамика изменения средних бюджетов по каждому формату в ноябре 2021 года:
- студии – 7,47 млн руб. (+1,9%);
- однокомнатные – 10,79 млн руб. (-1,7%);
- двухкомнатные – 15,1 млн руб. (-0,9%);
- трёхкомнатные – 20 млн руб. (-0,3%);
- многокомнатные – 26,3 млн руб. (-2,6%).
Стоимость квартир в массовом сегменте в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв.м |
Цена кв.м, руб. |
Общая стоимость, руб. |
||||||
|
Мин |
Среднее |
Макс |
Мин |
Среднее |
Макс |
Мин |
Среднее |
Макс |
|
|
студии |
12,3 |
24,4 |
72,9 |
204 450 |
306 830 |
518 900 |
3 678 250 |
7 472 810 |
14 904 405 |
|
1К |
25,3 |
39,2 |
93,3 |
180 800 |
275 562 |
488 888 |
6 511 680 |
10 793 825 |
20 145 800 |
|
2К |
37,9 |
59,8 |
102,4 |
164 000 |
252 390 |
425 205 |
8 394 330 |
15 098 930 |
28 848 060 |
|
3К |
61,1 |
83,8 |
139,6 |
142 900 |
238 820 |
376 900 |
11 671 875 |
20 015 020 |
38 162 585 |
|
4К+ |
83,8 |
106,1 |
129,9 |
172 250 |
247 780 |
372 000 |
14 675 700 |
26 295 550 |
44 788 800 |
|
Итого |
12,3 |
49,2 |
139,6 |
142 900 |
261 015 |
518 900 |
3 678 250 |
12 833 700 |
44 788 800 |
Источник: «Метриум»
Рейтинг самых доступных предложений в ноябре 2021 года:
– ЖК «New Form Аминьевское» (ЗАО / р-н Очаково-Матвеевское): студия площадью 12,3 кв. м за 3,7 млн руб.
– ЖК «MySpace на Окской» (ЮВАО / р-н Кузьминки): студия площадью 13,7 кв. м за 4,6 млн руб.
– ЖК «Никольские Луга» (ЮВАО / р-н Южное Бунино): студия площадью 19,7 кв. м за 4,9 млн руб.
Основные тенденции
«В ноябре 2021 года объем предложения квартир массового сегмента в «старой» Москве восстановился и составил 16,3 тыс. квартир (+61% относительно апреля 2021 года, когда в экспозиции находилось всего 10,1 тыс. квартир), – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). –Девелоперская активность в отчетном периоде была умеренной. На рынок вышли корпуса в семи новостройках, старта новых проектов объявлено не было. Напомним, что в прошлом месяце рынок пополнился тремя новыми жилыми комплексами.
Прирост квартир в экспозиции происходит преимущественно за счет однокомнатных и двухкомнатных квартир, обойдя стороной студии, что отразилось на росте средней площади экспонируемой квартиры – 49,2 кв. м (+0,3 кв. м за месяц). Однако тенденция на компактные квартиры сохраняется: за текущий месяц все форматы, кроме студий, в среднем стали меньше по площади.
Средняя цена за квадратный метр немного снизилась и составила 261 тыс. рублей (-0,4% за месяц). При этом средний бюджет сохранился на прежнем уровне – 12,8 млн рублей (+0,1% месяц). Такая динамика объясняется пополнением рынка одно- и двухкомнатными квартирами и небольшим увеличением средней площади экспонируемой квартиры (+0,3 кв. м за месяц).
На рынке спрос восстанавливается третий месяц подряд, но темпы прироста покупательской активности замедляются. В отчетном периоде в границах «старой» Москвы было зарегистрировано 5,4 тыс. договоров долевого участия[2], что на всего на 2% больше, чем в прошлом месяце. Снижение спроса, связанное с фактической отменой льготной ипотеки, было зафиксировано в августе 2021 года (4,2 тыс. ДДУ), затем спрос стал восстанавливаться, прирастая месяц к месяцу – в сентябре на 16%, в октябре на 8%. Текущий уровень покупательской активности чуть ниже июня этого года, когда на рынке было зарегистрировано порядка 5,5 тыс. сделок. Рекордное число сделок в 2021 году наблюдалось в апреле, когда было зарегистрировано 6,2 тыс. ДДУ.
Ноябрь стал первым месяцем за последние полтора года, когда цена квадратного метра массовых новостроек не росла. Начиная с июля 2020 года, наблюдался ежемесячный прирост цены квадратного метра в пределах 0,2-4,5%. С начала текущего года цена выросла на 25,8% с 207,5 тыс. рублей до 261 тыс. рублей. Уровень цен в декабре будет зависеть от спроса покупателей на новостройки. Традиционно на конец года приходится подъем покупательской активности, кроме того, вероятный дальнейший рост ключевой ставки и удорожание ипотеки может подтолкнуть потребителей к совершению сделок по покупке недвижимости в текущем календарном году».
[1] В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации для ряда комплексов объем предложения был рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[2] Сделки физических лиц (без оптовых покупок), квартиры всех классов в «старой» Москве.
Аналитики CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, подвели итоги III квартала 2021 года на рынке складской недвижимости Москвы. Средневзвешенная базовая ставка аренды в Московском регионе выросла на 14% по сравнению со II кварталом 2021 года, а относительно конца 2020 года – на 26%, достигнув исторического максимума – 5 008 руб. за кв. м в год. Рост ставок по субрынкам (шоссе) разнится от 16% до 44%.
Такой рост вполне закономерен, учитывая стабильно высокий спрос на складские помещения, их крайний дефицит на рынке, а также ряд других факторов, в том числе увеличение себестоимости строительства за этот период.
Базовые ставки аренды по шоссе во III кв. 2021 г., руб./кв. м/год
Источник: CBRE, III кв. 2021 г
Выросло и среднее значение операционных расходов, составив 1 259 руб. за кв. м в год (+129 руб. относительно значения на конец 2020 года), с диапазоном от 950 до 1 500 руб. за кв. м в год.
По прогнозам CBRE, рост арендных ставок продолжится, но более умеренными темпами. К концу 2021 года значение средней ставки аренды может достигнуть уровня 5 100 руб. за кв. м в год.
Доля свободных площадей
Согласно данным CBRE, на рынке сохраняется сильный дефицит свободных площадей: по итогам III квартала 2021 г. их доля опустилась до 0,5% (72 тыс. кв. м) – минимальное значение за последнее десятилетие. Также сократился и средний размер вакантного блока – с 5,4 тыс. кв. м до 4,5 тыс. кв. м. При этом на ряде направлений Московской области доступные площади отсутствуют совсем.
Динамика и структура объёма свободных площадей
Источник: CBRE, III кв. 2021 г
Объём вакантных площадей в основном формируется за счёт освобождения площадей вторичного рынка (78%).
Показатель чистого поглощения (изменение суммарной площади занятых помещений от одного периода к другому) за I-III кварталы составил 1,5 млн кв. м – это почти вдвое больше значения за весь 2020 год. Прирост используемых складских площадей идёт максимальными темпами.
До конца года объём чистого поглощения может увеличиться до 2 млн кв. м и стать рекордным за всю историю рынка.
При этом предпосылок для разрешения проблемы дефицита в ближайшей перспективе не наблюдается. Напротив, сохранение высокого спроса, а также крайне малые объёмы доступных помещений в строящихся объектах с ожидаемым вводом в IV квартале приведут к сохранению на текущем уровне до конца года.
Предложение
Объёмы нового строительства продолжают расти: всего за I-III кварталы 2021 года было построено 1 188 тыс. кв. м, что практически в два раза превышает объём строительства за аналогичный период прошлого года (646 тыс. кв. м), а среднее квартальное значение показателя строительства составило 396 тыс. кв. м (для сравнения, в 2020 году – 198 тыс. кв. м). Высокие объёмы строительства по-прежнему связаны с реализацией ряда крупных built-to-suit проектов.
Как и в предыдущие кварталы, к моменту завершения строительства в новых объектах почти не оставалось свободных площадей. Так, в I-III кварталах
2021 года чуть более 2% нового предложения было доступно для аренды или покупки. Объёмы спекулятивного девелопмента крайне ограничены и
не решают проблему дефицита складских площадей на рынке.
По прогнозам CBRE, до конца 2021 года ожидается завершение строительства ещё 513 тыс. кв. м. Годовой показатель может составить 1,7 млн кв. м и стать рекордным за всю историю рынка (для сравнения, примерно столько же было построено за 2019 и 2020 годы в сумме). При этом 95% площадей в строящихся зданиях уже законтрактованы или строятся под конечного пользователя.
Спрос
1 761 тыс. кв. м было закрыто за I-III кварталы 2021 г., в 1,5 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. Основной объём (92%) составляют сделки по аренде, включая аренду в объектах built-to-suit («строительство под клиента»).
И хотя во многом высокий спрос сформирован закрытием ряда крупных сделок площадью более 40 тыс. кв. м (с начала года их доля составила 46%), средний размер сделки за этот период сохраняется на уровне 10,5 тыс. кв. м, что говорит об активности на рынке не только больших игроков, но и компаний, которым требуются меньшие объёмы.
Крупнейшие сделки III кв. 2021 г
|
Компания |
Площадь сделки, кв. м |
Отрасль |
Тип сделки |
Проект, собственник |
Шоссе |
|
DNS* |
88 079 |
Ритейл |
Built-to-suit (Аренда) |
Холмогоры, Русич |
Ярославское |
|
Гала Центр |
74 000 |
Дистрибуция |
Built-to-suit (Аренда) |
PNK Парк Белый Раст, PNK Group |
Дмитровское |
|
AliExpress Россия |
54 989 |
Онлайн-ритейл |
Аренда |
ПЛТ Чехов, ПЛТ |
Симферопольское |
* Консультантом сделки выступила компания CBRE.
Источник: CBRE, III кв. 2021 г
Онлайн-ритейл, несмотря на снижение его доли в структуре спроса в рамках прошедшего квартала, по-прежнему сохраняет лидирующее положение, оставаясь одним из ключевых драйвером рынка складской недвижимости этого года.
По оценкам CBRE, высокая активность сохранится и в конце 2021 года:
в IV квартале объём спроса может увеличиться ещё на 800 тыс., а годовое значение превысит 2,5 млн кв. м – это также станет историческим максимумом (предыдущий рекорд принадлежит 2020 г., когда было закрыто 1,9 млн кв. м).
Антон Алябьев, директор отдела индустриальной и складской недвижимости CBRE в России, комментирует: «Начавшийся в прошлом году «бум» на складском рынке продолжается. По итогам трёх кварталов мы видим новые рекорды – впервые в истории ставки аренды превысили отметку в 5 тыс. руб. за кв. м в год. Предпосылки для этого складывались давно, но пандемия несколько притормозила этот процесс, поэтому сейчас мы наблюдаем такой стремительный, «отложенный» рост – менее чем за год ставки выросли более чем на 1 тыс. руб. Склады остаются крайне восстребованным сегментом недвижимости, в первую очередь, со стороны онлайн-ритейлеров, поэтому к концу года можно ожидать обновления рекорда и в объёмах спроса – по нашим прогнозам, он достигнет 2,5 млн кв. м».
Методология:
Данный обзор был подготовлен на основании данных по объектам складской недвижимости, соответствующих следующим критериям:
- Расположение – Московская область и территория «Новой Москвы» (ТиНАО, Сколково, Рублёво-Архангельское);
- Качество объекта – складские комплексы класса А;
- Тип объекта – складские комплексы в составе логистических парков, отдельно стоящие складские здания, отдельно стоящие складские здания на территории производственных площадок.
Складские помещения в составе объектов недвижимости других типов (офисы, ТЦ, заводы и др.) в обзоре не учитываются.
Термины и определения:
Общее предложение представляет собой суммарную арендуемую площадь во всех существующих складских зданиях, как доступную для аренды и продажи, так и занятую конечными пользователями.
Новое строительство – суммарная арендуемая площадь всех складских зданий, строительство которых было завершено в период исследования. Включает в себя как площади, построенные под клиента, так и площади, доступные для аренды или продажи.
Объем сделок – суммарная площадь помещений, арендованная или выкупленная конечными пользователями в течение периода исследования.
Сделки по продлению договоров аренды, пересогласованию условий аренды, инвестиционные сделки купли-продажи, сделки по продаже с обратной арендой (sale-and-leaseback), сделки генерального подряда не учитываются в расчёте
Свободные площади – суммарная арендуемая площадь в существующих складских зданиях, которая физически не занята предлагается на рынке по состоянию на конец периода исследования. При расчете объема свободных площадей не учитываются площади, предлагаемые в субаренду, а также площади в строящихся зданиях.
Доля свободных площадей – процентное соотношение свободных площадей к общему предложению в рамках того или иного рынка или субрынка (шоссе).
Чистое поглощение – показывает изменение суммарной площади занятых помещений от одного периода к другому.
Ставка аренды – средневзвешенное значение базовой ставки аренды (без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей), рассчитанное с учетом веса (площади) актуальных предложений на рынке.
Данные из предыдущих отчетов не могут быть использования для сравнения, ввиду возможных изменений в методологии, для получения ретроспективных данных обращайтесь ekaterina.prokopova@cbre.com.
В III квартале 2021 года спрос на новостройки и готовое жилье в столице, а также на ипотечные кредиты в целом вернулся на уровень аналогичного периода 2020. К таким выводам пришли аналитики «Метриум», проанализировав новые данные Росреестра Москвы. Вместе с тем в сентябре выросло число сделок в обоих секторах рынка, но покупатели взяли меньше ипотечных кредитов, чем в августе.
В III квартале 2021 Росреестр Москвы зарегистрировал 23,1 тыс. договоров участия в долевом строительстве, что на 4% меньше, чем в III квартале 2020 года (24,1 тыс.), подсчитали аналитики «Метриум». Больше всего сделок за последние три месяца было зафиксировано в сентябре, когда дольщики заключили в Москве почти 10 тыс. ДДУ, что на 56% больше, чем в августе (6,4 тыс.), но на 16% меньше, чем в сентябре 2020 года.
Таким образом в целом спрос на строящееся жилье в Москве в III квартале вернулся к уровню аналогичного периода прошлого года после четырех кварталов уверенного роста. Вместе с тем зарегистрированное в последние три месяца число ДДУ сопоставимо с аналогичным периодом прошлого года, но больше, чем в III кварталах всех прошлых лет. То есть спрос на новостройки в столице, несмотря на завершение программы субсидирования ипотеки, остается высоким.
«Спрос в сентябре действительно был активным, – говорит Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»). – Закончился отпускной сезон и начался учебный год, поэтому многие потенциальные покупатели нового жилья в Москве вернулись на рынок, чтобы подыскать подходящее жилье. К тому же, среди клиентов было немало тех, кто получил одобрение ипотеки три месяца назад по субсидированным ставкам, и теперь ускорил решение о покупке, чтобы не потерять более выгодные условия, так как ставки за это время существенно выросли. В совокупности все эти факторы дали существенный прирост активности клиентов в сентябре и вообще в третьем квартале».
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
На рынке ипотеки спрос также был сопоставим с аналогичным периодом 2020 года. Всего в III квартале текущего года Росреестр Москвы зарегистрировал 32,3 тыс. ипотечных сделок, что на 10% больше, чем в III квартале 2020 года, когда банки выдали 29,5 тыс. кредитов. В целом для III квартала это стало высоким показателем, потому что во все аналогичные периоды предыдущих лет, кроме 2020 года, спрос на кредиты был ниже, отмечают эксперты «Метриум».
Вместе с тем помесячная динамика ипотечных сделок в III квартале развивалась по нисходящей. В июле банки выдали 11,9 тыс. ипотечных кредитов (на 30% больше, чем в июле 2020 года), в августе – 10,7 тыс. (на 7% больше, чем в августе 2020 года), а в сентябре – 9,7 тыс. (на 6% меньше, чем в сентябре 2020 года).
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
На рынке готового жилья (старые квартиры от собственников и жилье в готовых домах от застройщиков) количество сделок в III квартале также было сопоставимым с аналогичным периодом 2020 года. По данным Росреестра Москвы, в этот период в столице заключили 42,1 тыс. договоров купли-продажи и мены жилья, что на 2% больше, чем в III квартале 2020 года, когда спрос оценивался в 41,4 тыс. сделок. Это стало самым большим значением за III квартал по сравнению со всеми предыдущими годами, включая успешный для вторичного рынка 2014 год.
Самым продуктивным месяцем был сентябрь, когда Росреестр Москвы зарегистрировал 14,7 тыс. сделок купли-продажи, что на 5% больше, чем в августе 2021 года, но на 5% меньше, чем в сентябре 2020 года.
Источник: «Метриум» по данным Росреестра Москвы
«Как и ожидалось, активность клиентов во втором полугодии начала замедляться, – комментирует Мария Литинецкая, партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Прежде всего это заметно это по ипотечному рынку, где постепенно сокращается число сделок. Вместе с тем спрос не обвалился – мы видим результаты, намного превосходящие итоги аналогичных периодов прошлых лет. Это значит, что жилье в столице по-прежнему пользуется спросом и цены на него, если и не продолжат увеличиваться, то сохранятся на текущем высоком уровне, по меньшей мере до конца года».