Итоги ноября на рынке новостроек массового сегмента Москвы
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги ноября на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения увеличился на 3,8%. Средневзвешенная цена предложения составила 261 015 руб. за кв. м (-0,4% за прошедший месяц; +25,8% с начала года; +28,5% за 12 месяцев).
По данным «Метриум», в ноябре 2021 года на рынке новостроек массового сегмента Москвы в реализации находились 89 проектов с общим объемом предложения около 16 260[1] квартир, суммарная площадь лотов составила 799,5 тыс. кв. м. Количество экспонируемых лотов относительно прошлого месяца увеличилось на 3,8%, а продаваемая площадь выросла на 4,3%.
За отчетный период на первичный рынок массового жилья «старой» Москвы не вышло новых проектов, но был объявлен старт продаж новых корпусов в существующих жилых комплексах:
– Holland park (корп. 11);
– «Аквилон Митино» (корп. 4);
– «Талисман на Рокоссовского» (корп. 1);
– «Авиатика» (корп. 5);
– «Зеленая вертикаль» (корп. 1, 6);
– «1-й Ленинградский» (корп. 2);
– «Люблинский парк» (корп. 15).
К концу ноября лидерство по количеству экспонируемых квартир сохраняет ЮВАО – его доля составила 26,9% (-0,7 п.п. по сравнению с октябрем). На втором месте – ЗАО (17%, -2,6 п.п.). Увеличилась доля СЗАО (7,4%, +2,6 п.п.) из-за выхода в продажу новых корпусов в ЖК Holland park (ГК ПИК) и «Аквилон Митино» (Группа Аквилон). Изменения соотношения долей остальных округов не превышают 1%. Наименьшее количество лотов сосредоточено в ЮЗАО (4,3%, +0,9 п.п.).
Источник: «Метриум»
В силу отсутствия «новинок» продолжается общий по сегменту рост строительной готовности экспонируемого объема. Доля квартир в корпусах на начальном этапе строительства за месяц сократилась на 16,3 п.п. и составила всего 11,4% всей экспозиции. Доля подобного предложения сокращается с августа текущего года, когда был зафиксирован рекордно высокий уровень в 44,9%. Доля лотов в корпусах на этапе монтажа увеличилась до 70,1% (+18,1 п.п. по сравнению с прошлым месяцем). На этапе отделочных работ находится 13,5% квартир (-2,6 п.п.). Наименьшая доля рынка стабильно приходится на готовые квартиры (5,0%, +0,9 п.п.).
Структура предложения по стадии строительной готовности (количество квартир)
Источник: «Метриум»
В структуре предложения массового сегмента по типу квартир доля студий за прошедший месяц сократилась до 19,8% (-1,2 п.п.), однако в абсолютном значении существенных изменений экспозиции таких предложений не наблюдалось. На рынке выросло количество двухкомнатных квартир, их доля составила 30,7% (+1,4 п.п.). Наибольший объем предложения приходится на однокомнатные квартиры (35,1%, -0,2 п.п.). Трехкомнатные квартиры занимают 13,5% рынка (-0,2 п.п.). Меньше всего на рынке представлено многокомнатных квартир (0,8%, +0,1 п.п.).
Структура предложения по типу квартир (внешний круг – ноябрь 2021 г., внутренний круг – октябрь 2021 г.), количество квартир
Источник: «Метриум»
В ноябре доля квартир с отделкой white box выросла на 1,9 п.п. и составила 14,7% от числа всех предложений. Наибольшая доля квартир массового сегмента предлагается с чистовой отделкой (69,2%; -2,2 п.п.). Предложение квартир без отделки сохраняет рекордно низкий для рассматриваемого сегмента уровень (16,1%; +0,3 п.п.).
Структура предложения по типу отделки (внешний круг – ноябрь 2021 г., внутренний круг – октябрь 2021 г.), количество квартир
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена предложения на первичном рынке жилья массового сегмента составила по итогам ноября 261 015 руб. за кв. м (-0,4% за прошедший месяц; +25,8% с начала года; +28,5% за 12 месяцев).
В разрезе округов наблюдалась разнонаправленная динамика средней цены квадратного метра. В СЗАО, ЮЗАО и СВАО цены выросли на 1-1,3% (сказалось плановое повышение цен в ряде проектов). В САО цена осталась практически на прежнем уровне (+0,1%). Аналогичная ситуация наблюдается в ЗАО (-0,1%). Снижение средневзвешенной цены квадратного метра на 1,6% и 1% отмечено в ЮАО и ВАО соответственно: остановились продажи в проекте «Дербеневская 20» и ушел с рынка проект «Измайловский 11», где были представлены лоты по цене выше рынка. Также незначительно скорректировался показатель средней цены в ЮВАО (-0,6%) из-за увеличения доли просторных лотов с меньшей ценой за квадратный метр.
Средняя цена предложения в разрезе округов в новостройках массового сегмента в ноябре 2021 г., руб. за кв. м
Источник: «Метриум»
В ноябре средний показатель бюджета покупки на первичном рынке новостроек массового сегмента составил 12,8 млн руб. (+0,1% за прошедший месяц; +12,7 % с начала года; +12,7% за 12 месяцев). Средняя площадь квартиры в экспозиции составила 49,2 кв. м (+0,3 кв. м за месяц; ‑5,7 кв. м с начала года; -6,9 кв. м за 12 месяцев). При этом положительную динамику изменения средней площади имеют только студии – средние площади всех остальных форматов уменьшились.
В отличие от предыдущего месяца, когда наблюдалось повышение средней цены по всем типологиям, кроме студий, в ноябре отмечается обратная тенденция. Динамика изменения средних бюджетов по каждому формату в ноябре 2021 года:
- студии – 7,47 млн руб. (+1,9%);
- однокомнатные – 10,79 млн руб. (-1,7%);
- двухкомнатные – 15,1 млн руб. (-0,9%);
- трёхкомнатные – 20 млн руб. (-0,3%);
- многокомнатные – 26,3 млн руб. (-2,6%).
Стоимость квартир в массовом сегменте в зависимости от типологии
|
Кол-во комнат |
Площадь, кв.м |
Цена кв.м, руб. |
Общая стоимость, руб. |
||||||
|
Мин |
Среднее |
Макс |
Мин |
Среднее |
Макс |
Мин |
Среднее |
Макс |
|
|
студии |
12,3 |
24,4 |
72,9 |
204 450 |
306 830 |
518 900 |
3 678 250 |
7 472 810 |
14 904 405 |
|
1К |
25,3 |
39,2 |
93,3 |
180 800 |
275 562 |
488 888 |
6 511 680 |
10 793 825 |
20 145 800 |
|
2К |
37,9 |
59,8 |
102,4 |
164 000 |
252 390 |
425 205 |
8 394 330 |
15 098 930 |
28 848 060 |
|
3К |
61,1 |
83,8 |
139,6 |
142 900 |
238 820 |
376 900 |
11 671 875 |
20 015 020 |
38 162 585 |
|
4К+ |
83,8 |
106,1 |
129,9 |
172 250 |
247 780 |
372 000 |
14 675 700 |
26 295 550 |
44 788 800 |
|
Итого |
12,3 |
49,2 |
139,6 |
142 900 |
261 015 |
518 900 |
3 678 250 |
12 833 700 |
44 788 800 |
Источник: «Метриум»
Рейтинг самых доступных предложений в ноябре 2021 года:
– ЖК «New Form Аминьевское» (ЗАО / р-н Очаково-Матвеевское): студия площадью 12,3 кв. м за 3,7 млн руб.
– ЖК «MySpace на Окской» (ЮВАО / р-н Кузьминки): студия площадью 13,7 кв. м за 4,6 млн руб.
– ЖК «Никольские Луга» (ЮВАО / р-н Южное Бунино): студия площадью 19,7 кв. м за 4,9 млн руб.
Основные тенденции
«В ноябре 2021 года объем предложения квартир массового сегмента в «старой» Москве восстановился и составил 16,3 тыс. квартир (+61% относительно апреля 2021 года, когда в экспозиции находилось всего 10,1 тыс. квартир), – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). –Девелоперская активность в отчетном периоде была умеренной. На рынок вышли корпуса в семи новостройках, старта новых проектов объявлено не было. Напомним, что в прошлом месяце рынок пополнился тремя новыми жилыми комплексами.
Прирост квартир в экспозиции происходит преимущественно за счет однокомнатных и двухкомнатных квартир, обойдя стороной студии, что отразилось на росте средней площади экспонируемой квартиры – 49,2 кв. м (+0,3 кв. м за месяц). Однако тенденция на компактные квартиры сохраняется: за текущий месяц все форматы, кроме студий, в среднем стали меньше по площади.
Средняя цена за квадратный метр немного снизилась и составила 261 тыс. рублей (-0,4% за месяц). При этом средний бюджет сохранился на прежнем уровне – 12,8 млн рублей (+0,1% месяц). Такая динамика объясняется пополнением рынка одно- и двухкомнатными квартирами и небольшим увеличением средней площади экспонируемой квартиры (+0,3 кв. м за месяц).
На рынке спрос восстанавливается третий месяц подряд, но темпы прироста покупательской активности замедляются. В отчетном периоде в границах «старой» Москвы было зарегистрировано 5,4 тыс. договоров долевого участия[2], что на всего на 2% больше, чем в прошлом месяце. Снижение спроса, связанное с фактической отменой льготной ипотеки, было зафиксировано в августе 2021 года (4,2 тыс. ДДУ), затем спрос стал восстанавливаться, прирастая месяц к месяцу – в сентябре на 16%, в октябре на 8%. Текущий уровень покупательской активности чуть ниже июня этого года, когда на рынке было зарегистрировано порядка 5,5 тыс. сделок. Рекордное число сделок в 2021 году наблюдалось в апреле, когда было зарегистрировано 6,2 тыс. ДДУ.
Ноябрь стал первым месяцем за последние полтора года, когда цена квадратного метра массовых новостроек не росла. Начиная с июля 2020 года, наблюдался ежемесячный прирост цены квадратного метра в пределах 0,2-4,5%. С начала текущего года цена выросла на 25,8% с 207,5 тыс. рублей до 261 тыс. рублей. Уровень цен в декабре будет зависеть от спроса покупателей на новостройки. Традиционно на конец года приходится подъем покупательской активности, кроме того, вероятный дальнейший рост ключевой ставки и удорожание ипотеки может подтолкнуть потребителей к совершению сделок по покупке недвижимости в текущем календарном году».
[1] В связи с отсутствием данных в открытых источниках информации для ряда комплексов объем предложения был рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[2] Сделки физических лиц (без оптовых покупок), квартиры всех классов в «старой» Москве.
По итогам IV квартала 2020 года лидерами рейтинга по росту цен на жилье Global Residential Cities Index[1] стали турецкие города: Анкара (+30,2% за год), Измир (+29,4%) и Стамбул (+27,9%). Санкт-Петербург сохранил свою позицию – пятая строчка рейтинга с положительной динамикой в 25,4% (+12,4% в 2019 году). Москва год назад находилась только на 69 месте, однако в IV квартале 2020 года поднялась на седьмую позицию с ростом цен на 21,1% (+4% в 2019 году). Общий показатель индекса в 150 анализируемых городах вырос на 5,6% (+3,2% за аналогичный период 2019 года). В 81% городов зафиксировано увеличение цен, при этом в 20% из них рост цен двузначный.
- По итогам 2020 года самый быстрый темп роста цен был зафиксирован в турецких и российских городах. Так, Анкара за год поднялась с 13 (+10,2%) на первое место (+30,2%), Измир – с 11 (+10,3%) на второе (+29,4%), а Стамбул – с 76 (+3,6%) на третье (+27,9%). Преимущественно это связано с высокой инфляцией в стране и динамикой курса лиры.
- Санкт-Петербург по-прежнему занимает пятое место, однако если в 2019 году рост цен составлял 12,4%, то по итогам IV квартала 2020 года жилье в городе подорожало на 25,4%. По словам Николая Пашкова, генерального директора Knight Frank St Petersburg, рост цен в городе обусловлен прежде всего сокращением объема предложения на фоне замедления строительства, а также достаточно высоким спросом, который подогревался тревожными кризисными настроениями. Этот дисбаланс и привел к росту цен на 25%.
- Москва за год поднялась в рейтинге сразу на 62 строки: с 69 места в IV квартале 2019 года (+4%) на седьмое в 2020 году (+21,1%). Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank: «В течение всего 2020 года рост цен на жилье в Москве поддерживался активным спросом и не останавливался ни в карантинные месяцы, ни после. Особенно положительная динамика стала заметна во втором полугодии, когда началось снятие запретов, и отложенный спрос конвертировался в сделки. Рост показателя только ускорился на фоне снижения ключевой ставки, доступности ипотечного кредитования и снижения ставок по банковским вкладам. Пандемия и время, проведенное в самоизоляции, позволили многим осознать высокую значимость жилищных условий и переосмыслить свои потребности, что также поддержало спрос, и соответственно, рост цен. В 2021 году мы ожидаем продолжения данной тенденции».
- Ряд городов Северной Америки, Австралазии и Европы демонстрирует высокие показатели, в то время как некоторые азиатские направления отстают, что показывает наличие определенной корреляции с длительностью и жесткостью локдаунов и действовавших ограничений. На рынках, испытавших самые строгие меры, наблюдается накопительный эффект более значительного отложенного спроса, который впоследствии приводит к инфляции цен.
- По итогам IV квартала 2020 года 14 из 15 анализируемых городов США находились в верхней трети рейтинговой таблицы, демонстрируя рост цен выше 7%. Годом ранее в топ-50 вошли только Финикс (31 место в 2019 году, +6,5%) и Сан-Диего (49 место, +4,7%). Китайские города, напротив, потеряли позиции в рейтинге, а средний годовой показатель достиг только 4% (+6% в 2019 году).
Годовая динамика Global Residential Cities Index
в 150 анализируемых городах
Источник: Knight Frank Research 2021
Годовая динамика Global Residential Cities Index по регионам
Источник: Knight Frank Research 2021
- Марина Шалаева, директор по зарубежной недвижимости и частным инвестициям Knight Frank: «По итогам IV квартала 2020 года в Европе увеличился разрыв в динамике цен между городами Франции, Германии и направлениями итальянского и испанского регионов. Так, Лилль (+10,6%), Париж (+7,7%), Гамбург (+7,4%) и Мюнхен (+6,4%) демонстрируют высокие результаты, а испанские и итальянские города преимущественно показали корректировку цен в диапазоне от -3,7% (Мадрид) до +3,2% (Турин), исключением стал только Милан (+6,7%). Вопреки ожиданиям кризис лишь усилил спрос на жилую и инвестиционную недвижимость. Если во время первых месяцев карантина и собственники, и застройщики могли предложить дисконты в размере 10-25% (зачастую именно в Италии и Испании), то после ослабления ограничений во второй половине 2020 года ситуация изменилась – отложенный спрос начал активно реализовываться как со стороны местных, так и иностранных покупателей, а цены на жилье по большинству европейских направлений поднялись. Дальнейший прогноз во многом будет зависеть от новых ограничений, скорости распространения вакцинации и сокращения мер фискального стимулирования».
Global Residential Cities Index, IV квартал 2020 года
|
Город |
Годовая динамика |
Город |
Годовая динамика |
Город |
Годовая динамика |
|||
|
1 |
Анкара |
30,2% |
51 |
Женева |
7,1% |
101 |
Осака |
3,6% |
|
2 |
Измир |
29,4% |
52 |
Ванкувер |
7,1% |
102 |
Амстердам |
3,5% |
|
3 |
Стамбул |
27,9% |
53 |
Сиань |
6,8% |
103 |
Бухарест |
3,5% |
|
4 |
Окленд |
26,4% |
54 |
Милан |
6,7% |
104 |
Турин |
3,2% |
|
5 |
Санкт-Петербург |
25,4% |
55 |
Киев |
6,7% |
105 |
Циндао |
2,9% |
|
6 |
Сеул |
22,3% |
56 |
Канберра |
6,6% |
106 |
Хайфа |
2,7% |
|
7 |
Москва |
21,1% |
57 |
Цюрих |
6,5% |
107 |
Пекин |
2,3% |
|
8 |
Оттава |
19,7% |
58 |
Токио |
6,5% |
108 |
Сингапур |
2,2% |
|
9 |
Веллингтон |
18,4% |
59 |
Детройт |
6,4% |
109 |
Богота |
2,1% |
|
10 |
Галифакс |
16,3% |
60 |
Гётеборг |
6,3% |
110 |
Рим |
2,1% |
|
11 |
Братислава |
15,9% |
61 |
Берн |
6,3% |
111 |
Лимасол |
1,9% |
|
12 |
Монреаль |
15,2% |
62 |
Уси |
6,2% |
112 |
Скопье |
1,7% |
|
13 |
Гамильтон |
15,1% |
63 |
Вильнюс |
6,2% |
113 |
Тайбэй |
1,7% |
|
14 |
Иерусалим |
14,8% |
64 |
Мюнхен |
6,2% |
114 |
Рио-де-Жанейро |
1,6% |
|
15 |
Финикс |
14,4% |
65 |
Бирмингем |
6,1% |
115 |
Любляна |
1,5% |
|
16 |
Люксембург |
13,6% |
66 |
Перт |
6,0% |
116 |
Дублин |
1,3% |
|
17 |
Сиэтл |
13,6% |
67 |
Порту |
5,9% |
117 |
Джакарта |
1,3% |
|
18 |
Сан-Диего |
13,0% |
68 |
Брюссель |
5,7% |
118 |
Эдмонтон |
1,3% |
|
19 |
Стокгольм |
11,5% |
69 |
Виннипег |
5,7% |
119 |
Тяньцзинь |
1,1% |
|
20 |
Копенгаген |
11,5% |
70 |
Загреб |
5,7% |
120 |
Никосия |
1,1% |
|
21 |
Бостон |
11,4% |
71 |
Гуанчжоу |
5,2% |
121 |
Севилья |
0,2% |
|
22 |
Хобарт |
11,2% |
72 |
Афины |
5,2% |
122 |
Хайдарабад |
0,2% |
|
23 |
Мальмё |
10,7% |
73 |
Прага |
5,2% |
123 |
Гонконг |
-0,1% |
|
24 |
Роттердам |
10,6% |
74 |
Чанша |
5,1% |
124 |
Лима |
-0,1% |
|
25 |
Лилль |
10,6% |
75 |
Нанкин |
5,0% |
125 |
Валенсия |
-0,3% |
|
26 |
Утрехт |
10,3% |
76 |
Оксфорд |
4,9% |
126 |
Палермо |
-0,7% |
|
27 |
Вашингтон |
10,3% |
77 |
Сантьяго |
4,8% |
127 |
Чжэнчжоу |
-0,8% |
|
28 |
Торонто |
10,3% |
78 |
Хельсинки |
4,8% |
128 |
Флоренция |
-0,8% |
|
29 |
Глазго |
10,2% |
79 |
Чунцин |
4,6% |
129 |
Бангалор |
-0,8% |
|
30 |
Миннеаполис |
10,2% |
80 |
Квебек |
4,5% |
130 |
Лиссабон |
-0,9% |
|
31 |
Лос-Анджелес |
9,9% |
81 |
Берлин |
4,5% |
131 |
Будапешт |
-1,0% |
|
32 |
Нью-Йорк |
9,8% |
82 |
Ухань |
4,5% |
132 |
Абердин |
-1,0% |
|
33 |
Вена |
9,4% |
83 |
Ханчжоу |
4,5% |
133 |
Малага |
-1,3% |
|
34 |
Майами |
9,2% |
84 |
Дарвин |
4,5% |
134 |
Куала-Лумпур |
-1,5% |
|
35 |
Денвер |
9,1% |
85 |
Сидней |
4,5% |
135 |
Рига |
-1,5% |
|
36 |
Лион |
8,9% |
86 |
Эдинбург |
4,5% |
136 |
Калгари |
-1,5% |
|
37 |
Атланта |
8,9% |
87 |
Таллин |
4,4% |
137 |
Триест |
-1,5% |
|
38 |
Манчестер |
8,7% |
88 |
Нинбо |
4,4% |
138 |
Венеция |
-1,5% |
|
39 |
Сан-Франциско |
8,7% |
89 |
Лондон |
4,3% |
139 |
Абу-Даби |
-2,0% |
|
40 |
София |
8,6% |
90 |
Мехико |
4,2% |
140 |
Нагоя |
-2,4% |
|
41 |
Рейкьявик |
8,5% |
91 |
Шанхай |
4,2% |
141 |
Барселона |
-2,5% |
|
42 |
Даллас |
8,4% |
92 |
Брисбен |
4,2% |
142 |
Генуя |
-2,9% |
|
43 |
Варшава |
8,3% |
93 |
Шэньчжэнь |
4,1% |
143 |
Ахмадабад |
-3,1% |
|
44 |
Бристоль |
8,3% |
94 |
Франкфурт |
4,1% |
144 |
Мумбаи |
-3,2% |
|
45 |
Осло |
7,8% |
95 |
Салоники |
4,0% |
145 |
Мадрид |
-3,7% |
|
46 |
Марсель |
7,8% |
96 |
Кардифф |
4,0% |
146 |
Дели |
-3,9% |
|
47 |
Париж |
7,7% |
97 |
Эксетер |
4,0% |
147 |
Калькутта |
-4,3% |
|
48 |
Чикаго |
7,7% |
98 |
Тель-Авив |
3,9% |
148 |
Пуне |
-5,3% |
|
49 |
Гамбург |
7,4% |
99 |
Сан-Паулу |
3,8% |
149 |
Дубай |
-7,1% |
|
50 |
Аделаида |
7,3% |
100 |
Мельбурн |
3,6% |
150 |
Ченнаи |
-9,0% |
Источник: Knight Frank Research 2021
[1] Индекс роста цен на жилую недвижимость отслеживает изменение средней стоимости жилья в 150 городах по всему миру на основе официальной статистики.
По данным международной консалтинговой компании Knight Frank, по итогам 2020 года на российском рынке торговой недвижимости зафиксировано сокращение числа открытий новых торговых точек и перестройка работы федеральных и региональных торговых сетей, включая переход на онлайн-торговлю. До конца 2021 года в регионах планируется к вводу порядка 610 тыс. кв. м торговых площадей (без учета объектов Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга), основной объем нового ввода сформирован объектами, которые расположены в трех федеральных округах – ПФО, УФО и СКФО. Рынок Санкт-Петербурга, согласно анонсируемым планам, пополнится на 77,6 тыс. кв. м торговых площадей, что практически на четверть ниже показателя 2020 года.
Игорь Кокарев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg: «Рынок торговой недвижимости Санкт-Петербурга имеет в целом высокую насыщенность, поэтому выход каждого нового проекта должен быть тщательно проработан. Основные возможности – новые форматы торговли и относительно малообеспеченные локации, в первую очередь в сегменте районных торговых центров. Значимая особенность ритейла в Санкт-Петербурге – активное развитие сегмента общественных пространств и креативных кластеров, которые активно борются за посетителей в том числе и с торговыми центрами.
Другая важная особенность рынка – достаточно большое количество объектов, у которых назрела или вот-вот случится необходимость реконцепции. Это связанно с тем, что значительная часть объектов на рынке была построена в период бума строительства торговых центров, и для них уже подходит срок, который обычно проходит до необходимости реконцепции (7-14 лет). Если объект уже не в полной мере соответствует реалиям рынка и не вкладывается в свое развитие, то этим он создает рыночную возможность для появления конкурента, который оттянет на себя потоки посетителей».
Евгения Хакбердиева, директор департамента торговой недвижимости Knight Frank, отмечает, что в результате пандемии многие девелоперы по всей России приняли решение о переносе ввода объектов, которые находились в высокой степени готовности, на 2021 год. Можно ожидать, что в городах Урала, Дальнего Востока, части городов Поволжья, где запланирован высокий объем ввода качественных торговых площадей, торговые центры будут открываться с вакансией на уровне 40–50%.
Тенденции развития торговых сетей
- Ограничительные меры в связи с распространением коронавирусной инфекции ожидаемо привели к спаду во всех отраслях экономики, в том числе индустрии ретейла: по данным официальной статистики, оборот розничной торговли в РФ в 2020 году снизился на 4,1% по сравнению с 2019 годом и составил 33,555 трлн рублей, в т.ч. товарооборот продовольственных товаров упал на 2,6%, непродовольственных товаров – на 5,2%.
- Безусловные тренды 2020 года – сокращение числа открытий новых торговых точек и перестройка работы федеральных и региональных торговых сетей, включая переход на онлайн-торговлю.
- Существующий на протяжении последних лет тренд на снижение покупательской способности позитивно сказывался на развитии хард-дискаунтеров, таких как «Светофор», «Доброцен», «Победа». Данный формат традиционно становится более популярным в кризисные времена, поскольку предполагает продажу ограниченного ассортимента продукции с низкой розничной наценкой.
- Красноярская продовольственная сеть «Светофор» (ГК «Торгсервис») в 2019 году насчитывала 885 магазинов по всей России, сейчас – 1 800. Кроме того, сеть объявила о планах по выходу на столичный рынок: до конца 2021 года должно открыться до 30 магазинов в Московском регионе.
- Пандемия коронавирусной инфекции способствовала популяризации формата жестких дискаунтеров. Так, о развитии нового формата уже объявили сети «Магнит» и X5 Retail Group – «Моя цена» и «Чижик» соответственно. X5 Retail Group анонсировала, что сеть дискаунтеров «Чижик» в 2021 году вырастет до 45 точек в Москве и Московской области, а затем выйдет в другие регионы.
- Отметим, что X5 Retail Group в 2020 году увеличила торговую площадь на 8,3% – до 7,8 млн кв. м – за счет открытия 1 410 магазинов (для сравнения, в 2019 году было открыто 1 866 объектов). При этом формат «магазинов у дома» внес, по данным компании, наибольший вклад в рост бизнеса в 2020 году на фоне перенаправления трафика из традиционных форматов и гипермаркетов. Кроме того, онлайн-гипермаркет «Перекресток Впрок» продолжал развиваться на базе объектов формата dark store (пять объектов данного формата расположены в Московской и Ленинградской областях).
- Компания «Магнит» начала развитие сети дискаунтеров «Моя цена» с региональных рынков – в Волгоградской, Липецкой, Самарской и Ульяновской областях, а также в Краснодарском крае. Что касается главной части бизнеса, то по итогам 2020 года сеть увеличила торговую площадь всего на 3,6% – до 7,5 млн кв. м – за счет открытия 1 292 магазинов (669 – у дома, 4 супермаркета и 619 – дрогери). При этом было закрыто 453 неэффективные торговые точки.
- Ретейлер детских товаров «Детский мир», который наиболее активно развивался в 2019 году, также испытал трудности в 2020 году: во время режима самоизоляции магазины сети могли продолжать работу, поскольку в них продавались детские товары, включенные в список первой необходимости, но ретейлер временно закрыл часть торговых объектов, а оставшиеся магазины в торговых центрах потеряли в трафике. Всего в 2020 году был запущен 71 новый магазин сети «Детский мир», 12 – «ПВЗ Детмир» и 10 – «Зоозавр». В 2021 году ретейлер планирует открыть минимум 100 новых магазинов малого формата «ПВЗ Детмир». Всего же в планах увеличить число «ПВЗ Детмир» до 800 магазинов к концу 2024 года, а также 300 магазинов своего ключевого формата – сети «Детский мир».
- Переход к режиму самоизоляции повлек за собой резкий рост спроса в сегменте DIY. Крупным DIY-сетям («Леруа Мерлен», OBI) пришлось в короткие сроки перестраивать бизнес-процессы: так, по данным компании «Леруа Мерлен», часть гипермаркетов была переформатирована в dark store, где сотрудники занимались сборкой и выдачей заказов на самовывоз и доставку.
- В 2020 году французский DIY-ретейлер открыл шесть новых гипермаркетов, тогда как в 2019 году офлайн-сеть расширилась на 13 магазинов. Кроме того, ретейлер анонсировал закрытие 3 магазинов городского формата и объявил о намерении сосредоточиться на b2b-сегменте и развитии онлайн-торговли.
- При этом крупнейшим торговым объектом в 2020 году в Подмосковье стал строительный торговый дом «Петрович» (GLA: 15,2 тыс. кв. м) в деревне Боброво сельского поселения Булатниковское Ленинского района Московской области.
- За 2020 год группа «М.Видео-Эльдорадо» увеличила свою сеть на 65 магазинов (против 97 в 2019 году): торговые площади группы выросли на 1,3% (до 1,475 млн кв. м). География присутствия сети расширилась на Дальнем Востоке (Петропавловск-Камчатский, Магадан) и в Калининграде. Ретейлер планирует открыть около 500 магазинов в ближайшие три года, половина из них придется на новый «компактный» формат – магазины «Эльдорадо 250».
- Из проектов, введенных в эксплуатацию в 2020 году, стоит выделить первый на российском рынке магазин в формате roadside – «Uniqlo Пушкино» (GLA 940 кв. м), который располагается на первой линии ретейл-парка в Пушкино рядом с ТРЦ «Пушкино Парк».
Прогноз
- В случае реализации всех проектов в анонсированные девелоперами сроки объем качественных торговых площадей в региональных центрах России к концу 2021 года может достичь 18 млн кв. м, таким образом, предложение на региональном рынке за год увеличится на 3,5%, или на 610 тыс. кв. м в абсолютном выражении. Для сравнения, в Москве ожидаемый прирост торговых площадей составляет 546,4 кв. м (рост за год ‒ 9%).
- В числе значимых новых торговых центров, ожидаемых к выходу на рынок в 2021 году, ТРЦ «Планета» (GLA: 83,0 тыс. кв. м) в Перми и ТРЦ Veer Mall (GLA: 78,0 тыс. кв. м) в Екатеринбурге, а также самый крупный для городов Нижнекамска и Набережных Челнов многофункциональный комплекс «Рамус Молл» (GLA: 76,0 тыс. кв. м).
- По словам Евгении Хакбердиевой, , директора департамента торговой недвижимости Knight Frank, высоким потенциалом развития рынка качественной торговой недвижимости обладает Дальневосточный федеральный округ – он входит в топ-5 регионов по объему перспективного строительства в 2021 году. На сегодняшний день строительная активность сосредоточена в Хабаровске и Южно-Сахалинске; помимо открытия новых торговых объектов, здесь ведется расширение существующих ТЦ:
- реконструкция и строительство третьей очереди «Макси Молл» (совокупная GLA: 20,3 тыс. кв. м после расширения) в Хабаровске;
- открытие второй очереди ТРК «Аллея» (GLA: 41,2 тыс. после расширения) в Южно-Сахалинске планируется в мае 2021 года. В декабре 2020 года в ТРЦ состоялось открытие первого в регионе гастрономического пространства с фермерским рынком и фуд-холлом на площади более 4000 кв. м.
Топ-10 крупнейших ТЦ России, планируемых к вводу в 2021 г.
|
Федеральный округ |
Город |
Название |
GLA |
|
ПФО |
Пермь |
ТРЦ «Планета» |
83 000 |
|
ПФО |
Нижнекамск |
МФК «Рамус Молл» |
78 000 |
|
УФО |
Екатеринбург |
ТРЦ Veer Mall |
76 000 |
|
СКФО |
Грозный |
ТРЦ «Грозный Молл» |
59 000 |
|
ПФО |
Киров |
ТРЦ «Макси» |
45 000 |
|
ПФО |
Киров |
ТРЦ «Время Простора» (II очередь) |
42 000 |
|
СЗФО |
Санкт-Петербург |
МФК «Заневский каскад» (IV фаза) |
40 000 |
|
ПФО |
Нижний Новгород |
МФК «Океанис» |
31 876 |
|
УФО |
Нефтеюганск |
ТРЦ «Рандеву» |
27 600 |
|
СЗФО |
Санкт-Петербург |
МФК «Спутник» |
25 000 |
Источник: Knight Frank Research, 2021