Итоги 2021 года на вторичном рынке
Аналитики Циан подвели итоги года на вторичном рынке недвижимости городов-миллионников. Льготная ипотека в 2020 г. и первой половине 2021 г. перетягивала интерес населения на первичный рынок. На вторичке подобных стимулирующих программ не было, спрос и цены увеличивались не так стремительно. К концу года после нескольких месяцев фактической стагнации рост цен на вторичке вновь ускорился.
- В 2021 г. потенциальный спрос в среднем по городам-миллионникам на 18% выше, чем в 2020 г. Спрос непрерывно увеличивается во второй половине года на фоне пересмотра условий по льготной ипотеке на первичном рынке и предновогоднего ажиотажа.
- Динамика объема предложения в течение года была разнонаправленной. В первой половине 2021 г. объем предложения возрастал за счет выхода на рынок инвестиционных лотов и наследственных квартир, после пересмотра условий по льготной ипотеке в сегменте новостроек количество лотов в продаже стало сокращаться. За год объем предложения снизился на треть.
- В течение года цены на вторичном рынке стагнировали, ежемесячные темпы роста не превышали 1% с весны 2021 г. Оживление произошло к концу года - в декабре “квадрат” на вторичке подорожал на 2,4% по сравнению с ноябрем.
В выборку вошли 16 городов-миллионников. Данные получены из объявлений, опубликованных на сайте cian.ru
|
ДИНАМИКА ЗА ГОД |
|||||||
|
ЦЕНЫ |
|
СПРОС |
|
ПРЕДЛОЖЕНИЕ (количество лотов в продаже) |
|||
|
Лидеры |
|||||||
|
Краснодар |
+56% |
Новосибирск |
рост в 4,4 раза |
Нижний Новгород |
+15% |
||
|
Казань |
+33% |
Омск |
рост в 2,9 раз |
Воронеж |
+8% |
||
|
Самара |
+30% |
Екатеринбург |
рост в 2,4 раза |
Санкт-Петербург |
+8% |
||
|
Аутсайдеры |
|||||||
|
Екатеринбург |
+19% |
Казань |
-3% |
Омск |
-55% |
||
|
Уфа |
+17% |
Воронеж |
-5% |
Ростов-на-Дону |
-62% |
||
|
Москва |
+13% |
Нижний Новгород |
-10% |
Краснодар |
-65% |
||
Источник: Циан.Аналитика
1. Спрос на вторичку увеличился на фоне роста цен на новостройки
В 2021 году потенциальный спрос (число просмотров объявлений на сайте cian.ru) на вторичном рынке городов-миллионников оказался на 18% выше, чем в 2020 году. Всплеск активности пришелся на вторую половину года, после изменения условий по льготной ипотеке. На вторичку постепенно перетекает спрос с первички, где “квадрат” продолжает дорожать, а ипотека уже не так выгодна (а в случае Москвы и Санкт-Петербурга вообще не актуальна). Жилье на вторичном рынке выглядит привлекательным вариантом - цены увеличиваются более плавно, чем в новостройках, есть шансы договориться с продавцом о скидке. Ближе к концу года сыграл роль и сезонный фактор - большинство планирующих в ближайшее время приобрести жилье стараются совершить покупку до начала нового года. В итоге показатели спроса достигли прошлогодних значений, когда на рынке была повышенная активность.
Источник: Циан.Аналитика
В трех городах (Воронеж, Казань и Нижний Новгород) показатели спроса ниже, чем в прошлом году на 3-10%. Здесь интерес к вторичному рынку еще не достиг уровня ажиотажного спроса 4 квартала 2020 г. Минимальный рост по сравнению с прошлым годом в Москве (+8%) и Санкт-Петербурге (+3%). Здесь цены держатся на высоком уровне, и изменение условий по льготной ипотеке привело к перетоку интереса не только на вторичный рынок, но и на рынок аренды. Максимальную динамику показывают города Урала и Сибири: Екатеринбург, Челябинск, Омск, Новосибирск: здесь число просмотров объявлений увеличилось в 2021 г. в два и более раза, что связано не только с реальным ростом спроса, но и с изменениями в учете данных.
Рост спроса можно проследить и по динамике числа сделок на вторичном рынке Москвы. С августа 2021 г. наблюдается положительная динамика числа договоров купли-продажи (ежемесячный рост на 1-4%). За январь-октябрь 2021 г. здесь было заключено 136,8 тыс. ДКП, итоги года будут сопоставимы с рекордными показателями 2014 г.
2. Выбор на вторичном рынке сокращается
За 2021 г. объем предложения на вторичном рынке городов-миллионников сократился почти на треть (-31,9%). В конце 2020 г. число лотов в продаже постоянно сокращалось, т.к. на рынке был повышенный спрос. В 1 полугодии 2021 года объем, напротив, стал увеличиваться за счет замедления спроса, вывода на рынок инвестиционных лотов и наследственных квартир. Многие старались купить квартиру в новостройке, чтобы воспользоваться базовой версией льготной программы. После пересмотра условий по льготной ипотеке летом 2021 г. было зафиксировано сокращение объема предложения, продолжавшееся до конца года. Увеличение интереса ко вторичному рынку привело к постепенному снижению числа лотов в продаже в июле-декабре 2021 г.
Динамика объема предложения на вторичном рынке городов-миллионников по месяцам 2021 г.
Источник: Циан.Аналитика
Снижение объема предложения за 2021 г. отмечено для 12 из 16 городов-миллионников. Наибольшее падение (более 50%) характерно для Краснодара, Ростова-на-Дону, Омска. Сокращение предложения является одной из причин роста цен на рынке. В 4 городах объем предложения за год увеличился - это Москва, Санкт-Петербург, Воронеж и Нижний Новгород. Краснодар и Ростов-на-Дону как южные города с комфортным климатом были популярны не только у местных жителей, но и у покупателей-удаленщиков из других регионов. В Омске и Нижнем Новгороде не очень большой объем предложения, поэтому число лотов достаточно волатильно. В Москве и Санкт-Петербурге в 2021 г. на рынок вышел большой объем нового предложения от инвесторов, которые приобрели жилье в 2020 г. по льготной ипотеке, что частично компенсировало повышенный спрос.
Динамика объема предложения на вторичном рынке городов-миллионников за 2021 г.
|
|
Количество лотов, тыс. шт. |
Динамика объема за год |
|
|
Город |
дек.20 |
дек.21 |
|
|
Краснодар |
35,9 |
12,6 |
-64,9% |
|
Ростов-на-Дону |
24,7 |
9,3 |
-62,3% |
|
Омск |
5,3 |
2,4 |
-54,8% |
|
Красноярск |
8,7 |
4,4 |
-49,1% |
|
Самара |
6,8 |
3,6 |
-47,4% |
|
Челябинск |
7,8 |
4,3 |
-45,3% |
|
Волгоград |
6,4 |
4,0 |
-37,6% |
|
Екатеринбург |
8,1 |
5,2 |
-35,8% |
|
Пермь |
3,6 |
2,3 |
-35,7% |
|
Новосибирск |
16,5 |
12,1 |
-27,0% |
|
Уфа |
5,9 |
4,6 |
-21,7% |
|
Казань |
5,4 |
4,8 |
-11,5% |
|
Москва |
27,3 |
28,8 |
5,5% |
|
Санкт-Петербург |
19,9 |
21,6 |
8,5% |
|
Воронеж |
6,1 |
6,6 |
8,5% |
|
Нижний Новгород |
3,8 |
4,4 |
14,9% |
|
Все города |
192,3 |
130,9 |
-31,9% |
Источник: Циан.Аналитика
3. К концу года цены показали рост после длительной стагнации
С весны 2021 г. динамика средних цен не превышала 1% в месяц, не очень высокие темпы роста были и в начале года (не более 1,7% в месяц). Уже в январе на рынке были заметны признаки ценовой стабилизации - до этого три последних месяца 2020 г. рост цен был более 2% в месяц.
Динамика средней цены кв.м. на вторичном рынке городов-миллионников по месяцам 2021 г.
Источник: Циан.Аналитика
Цены на вторичке увеличиваются вслед за первичным рынком, но более плавно, чем в новостройках. Такая динамика, объясняется меньшим средним уровнем привлекательности (дома советского периода физически и морально устаревают) и тем, что на вторичке цены сильнее, чем в новостройках, зависят от доходов населения (которые почти не растут). К тому же на первичном рынке в течение года действовала льготная ипотечная программа, которая разгоняла спрос и цены в сегменте новостроек. Летом условия были изменены, но для многих городов программа все еще актуальна.
К концу года после нескольких месяцев фактической ценовой стагнации рост цен на вторичном рынке вновь ускорился. На вторичный рынок постепенно перетекает спрос с первичного, где “квадрат” продолжает дорожать несмотря на изменение условий по льготной ипотеке. Немалую роль сыграл и сезонный фактор. Рост интереса к вторичному рынку стимулировал продавцов выводить на рынок новые предложения (объявления, которые за последний месяц появились на сайте впервые) по более высокой стоимости, но делают они это аккуратно, боясь отпугнуть потенциальных покупателей.
Тренд на рост цен подтверждается и через анализ изменения средних цен в новых объявлениях. Разница между средневзвешенной стоимостью кв.м. в "новинках" вторичного рынка и в целом по вторичному рынку сокращалась на протяжении 4 месяцев, но в конце ноября - начале декабря вновь стала расти.
Разница между средневзвешенной стоимостью кв.м. в "новинках" вторичного рынка и в целом по вторичному рынку
Источник: Циан.Аналитика
Наибольший рост цен в 2021 г. наблюдался в Краснодаре (+55,5%), Казани (+33,4%), Самаре (+29,7%) и Омске (+29,6%). В Краснодаре почти половина предложений на вторичном рынке - в недавно сданных ЖК, на которые сильнее оказывают влияние факторы, характерные для первичного рынка. В Казани, Омске и Самаре рост в течение года не был столь равномерным, как в Краснодаре. Такая динамика сложилась за счет последних двух месяцев. Вероятно, здесь продавцы достаточно резко отреагировали на рост спроса, выведя на рынок новое предложение по цене значительно выше, чем в предыдущие месяцы. Например, в Омске в начале декабря “новинки” на 5,5% дороже, чем в начале ноября, в Казани на 4,4%. В Самаре новое предложение выросло в цене меньше, чем в целом по рынку, т.е. рост был за счет индексации цен в старых предложениях. Динамика во многом зависит от структуры и объема предложения (т.е. от того, какие конкретно лоты и в каком объеме в момент времени находятся в продаже), от текущего уровня цен (цены могут и так быть слишком высокими), от спроса.
Самые низкие темпы роста были в Москве (+12,5%). Это объясняется и так слишком высоким уровнем цен. Продавцы аккуратно подходят к индексации, чтобы не потерять потенциальных покупателей, многие из которых уже отложили покупку квартиры из-за стремительного роста стоимости “квадрата” и перешли в категорию арендаторов.
Динамика средней цены кв.м. на вторичном рынке городов-миллионников за 2021 г.
|
Город |
Средняя цена кв.м., тыс. рублей |
Динамика цены за год |
|
|
дек.20 |
дек.21 |
||
|
Краснодар |
71,9 |
111,8 |
55,5% |
|
Казань |
91,7 |
122,3 |
33,4% |
|
Самара |
64,9 |
84,2 |
29,7% |
|
Омск |
58,5 |
75,8 |
29,6% |
|
Нижний Новгород |
82,4 |
105,9 |
28,5% |
|
Ростов-на-Дону |
66,2 |
84,7 |
27,9% |
|
Воронеж |
60,6 |
77,4 |
27,7% |
|
Санкт-Петербург |
140,2 |
176,1 |
25,6% |
|
Красноярск |
70,8 |
88,2 |
24,6% |
|
Новосибирск |
78,0 |
96,3 |
23,5% |
|
Волгоград |
53,2 |
65,7 |
23,5% |
|
Пермь |
62,1 |
76,4 |
23,0% |
|
Челябинск |
44,9 |
54,2 |
20,7% |
|
Екатеринбург |
79,2 |
93,9 |
18,6% |
|
Уфа |
75,6 |
88,7 |
17,3% |
|
Москва |
246,7 |
277,5 |
12,5% |
Источник: Циан.Аналитика
«В 2021 г. вторичный рынок находился в состоянии стагнации. Причин для стремительного роста цен не было: основной спрос был сосредоточен на сегменте новостроек, где до июля действовали выгодные условия по льготной ипотеке, на рынок выходило большое количество инвестиционных лотов (среди них много квартир в только что сданных корпусах новостроек, в т.ч. без отделки) и наследственных квартир, которые обычно дешевле, чем в среднем по вторичке, - говорит Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – После пересмотра условий по льготной ипотеке часть спроса с первичного рынка перешла на вторичку и аренду. Рост интереса ко вторичному рынку под конец года оживил сегмент. Выросли показатели спроса и цен, сократился объем предложения. Сейчас факторы ценообразования уравновешивают друг друга, поэтому нет причин ожидать, что в ближайшее время ситуация кардинально изменится, к тому же увеличиваются ставки по ипотеке, поэтому продавцы даже при повышенном спросе будут аккуратно индексировать цены, чтобы не потерять потенциальных клиентов».
Почему сфера строительства ‒ одна из самых перспективных в России, сколько зарабатывают представители строительных специальностей и кто востребован у российских работодателей в августе 2021 года.
Аналитики системы поиска вакансий GorodRabot.ru ко Дню строителя подсчитали ‒ сколько платят строителям в России, какие профессии вошли в зарплатный топ и какие специалисты в дефиците на август 2021 года.
Статистика GorodRabot.ru основана на анализе 9 млн вакансий, размещённых с 1 января по 4 августа 2021 года в 2800 российских городах.
Каким представителям строительных специальностей платят больше всех:
По данным GorodRabot.ru, на 4 августа 2021 года в России 321 000 вакансий в сфере «Строительство, недвижимость». Средняя зарплата в отрасли за июль 2021 года составила 65 111 рублей в месяц. При этом средняя зарплата в российских вакансиях на начало августа 2021 года ‒ 45 700 рублей в месяц.
Строительная сфера ‒ одна из самых перспективных в стране: по уровню средней зарплаты она находится на втором месте среди остальных сфер труда (после добычи сырья), а по количеству вакансий ‒ на четвёртом.
Специалисты поисковой системы вакансий GorodRabot.ru составили зарплатный рейтинг специалистов строительной отрасли. Профессии ранжировали по уровню средней зарплаты в вакансиях за первые 7 месяцев 2021 года:
- Сварщик ‒ средняя зарплата в вакансиях за 2021 год составила 87 200 рублей в месяц;
- Мастер СМР ‒ 79 600 рублей в месяц;
- Машинист крана ‒ 76 600 рублей в месяц;
- Машинист асфальтоукладчика ‒ 74 000 рублей в месяц;
- Каменщик ‒ 68 800 рублей в месяц;
- Машинист катка ‒ 66 100 рублей в месяц;
- Маляр-штукатур ‒ 63 300 рублей в месяц;
- Монтажник ‒ 62 300 рублей в месяц;
- Инженер-сметчик ‒ 60 000 рублей в месяц;
- Бетонщик ‒ 59 600 рублей в месяц;
- Облицовщик ‒ 58 400 рублей в месяц;
- Архитектор ‒ 56 700 рублей в месяц;
- Кровельщик ‒ 50 600 рублей в месяц;
- Плотник ‒ 49 200 рублей в месяц;
- Инженер-строитель ‒ 43 200 рублей в месяц;
- Разнорабочий ‒ 39 700 рублей в месяц;
- Дорожный рабочий ‒ 35 200 рублей в месяц;
- Электромонтажник ‒ 33 800 рублей в месяц.
Какие профессионалы нужны российским работодателям:
На 4 августа 2021 года наиболее востребованы у работодателей России такие специалисты строительной сферы:
- Разнорабочий ‒ активно 31 100 вакансий;
- Сварщик ‒ 6800 вакансий;
- Электромонтажник ‒ 6400 вакансий;
- Бетонщик ‒ 6400 вакансий;
- Плотник ‒ 6250 вакансий;
- Монтажник ‒ 5200 вакансий;
- Дорожный рабочий ‒ 5000 вакансий.
Эксперты департамента проектного консалтинга Est-a-Tet изучили категории московских инвесторов в жильё и рассказали об их стратегиях по извлечению прибыли. При правильном выборе инвестиционного объекта доход может достигать 80%.
Инвестиции в недвижимость стали привычным финансовым инструментом для сохранения и приумножения средств граждан. В зависимости от величины стартового капитала, уровня финансовой грамотности. опыта и целей можно выделить несколько категорий тех, кто вкладывается в квадратные метры.
- 55% – «обычные» инвесторы (граждане, имеющие накопления для покупки недвижимости) – покупают по 1 объекту, иногда по 1 объекту в нескольких проектах
- 20% – участники ПИФов – когда приобретается доля (пай) для участия в перспективной прибыли от реализации девелоперского проекта. Пока этот способ находится только на начальном этапе развития на российском рынке недвижимости При этом, по заявлениям УК таких фондов, доходность инвесторов ЗПИФов, инвестирующих в девелопмент, значительно выше, чем при рентных инвестициях, и составляет 15–20% годовых.
- 15% – оптовые инвесторы (состоятельные граждане) – инвестируют на старте продаж или даже на этапе закрытого предбронирования, покупая сразу пул лотов в проекте, могут инвестировать параллельно в несколько проектов - от всех инвесторов
- 5% – инвесторы «вскладчину» - чаще родственники или партнёры, когда собственных накоплений недостаточно для покупки объекта недвижимости
В условиях низких ставок по вкладам и введения налога на доход по вкладам, превышающим 1 млн рублей, а также активного роста цен на рынке жилой недвижимости за последний год увеличилась доля инвесторов в квартиры и апартаменты выросла примерно на 20% за год. Дополнительным стимулом для инвестиций в апартаменты стала перспектива изменения их статуса на жилой.
Стратегии получения дохода могут быть следующими:
- Покупка на старте продаж и перепродажа объекта на ценовом пике
- Сдача объекта в аренду (в этом случае к сумме арендных платежей добавляется доход от увеличения стоимости объекта в цене с момента покупки)
- Накопление активов в виде объектов недвижимости на долгосрочную перспективу
- Получение дохода от реализации девелоперского проекта путём покупки пая в ПИФе девелоперского проекта, а не конкретного объекта недвижимости.
Часто, в зависимости от рыночной ситуации или конкретных обстоятельств, инвестор может совмещать разные стратегии: купил для перепродажи, а потом решил сдавать в аренду и оставить детям. Или купил для детей, но обстоятельства изменились, и перепродал на ценовом пике, выбрав другой вариант.
Однако далеко не каждый объект недвижимости позволит получить высокую доходность. На будущую доходность будут влиять такие факторы, как: концепция проекта, ликвидность конкретных лотов, стартовые цены в проекте и их уровень по отношению ко вторичному рынку в локации, к проектам уже строящимся, перспектива выхода новых проектов в локации, транспортная доступность и её перспективы, наличие инфраструктуры, перспективы развития локации и др.
В инвестиционно привлекательных проектах всего за несколько месяцев со старта прирост цены может превышать даже 35%. Так, например, в ЖК бизнес-класса Will Towers средневзвешенная цена на старте в конце января 2021 года составляла 249,4 тыс. руб./кв.м, а за полгода цена увеличилась на 36% до 339,7 тыс. руб./кв.м. Если на старте продаж студию можно было купить за 8 млн рублей, однокомнатную – за 12,5 млн руб., а двухкомнатную – за 16,8 млн руб., то сейчас стоимость студий начинается от 10,4 млн руб., однокомнатных – от 16,8 млн руб., двухкомнатных – от 22,5 млн руб.
В комплексе апартаментов B’aires средневзвешенная цена предложения на старте продаж в ноябре 2020 года составляла 180,2 тыс. руб./кв. м, в настоящий момент этот показатель находится на уровне 323,1 тыс. руб./кв. м. Таким образом, менее чем за год рост цены составил 79%.
Популярной на московском рынке является и покупка жилья с целью получения стабильного дохода в виде арендной платы (будущие пенсионеры или люди, в чьи интересы не входит постоянная активная работа).
При этом также, как и при перепродаже объектов, величина доходности от сдачи объекта в аренду будет зависеть от суммы первоначальных затрат и ликвидности объекта. Часто инвесторы для сдачи в аренду приобретают апартаменты. В этом случае первоначальная стоимость ниже по сравнению с квартирой, при этом появляются и дополнительные преимущества: с юридической точки зрения апартаменты по закону можно сдавать на любой срок без претензий со стороны соседей, налоги могут быть меньше по сравнению с квартирой, т.к. часто кадастровая стоимость апартаментов существенно ниже кадастровой стоимости квартиры в том же районе.