Итоги 2021 года на вторичном рынке
Аналитики Циан подвели итоги года на вторичном рынке недвижимости городов-миллионников. Льготная ипотека в 2020 г. и первой половине 2021 г. перетягивала интерес населения на первичный рынок. На вторичке подобных стимулирующих программ не было, спрос и цены увеличивались не так стремительно. К концу года после нескольких месяцев фактической стагнации рост цен на вторичке вновь ускорился.
- В 2021 г. потенциальный спрос в среднем по городам-миллионникам на 18% выше, чем в 2020 г. Спрос непрерывно увеличивается во второй половине года на фоне пересмотра условий по льготной ипотеке на первичном рынке и предновогоднего ажиотажа.
- Динамика объема предложения в течение года была разнонаправленной. В первой половине 2021 г. объем предложения возрастал за счет выхода на рынок инвестиционных лотов и наследственных квартир, после пересмотра условий по льготной ипотеке в сегменте новостроек количество лотов в продаже стало сокращаться. За год объем предложения снизился на треть.
- В течение года цены на вторичном рынке стагнировали, ежемесячные темпы роста не превышали 1% с весны 2021 г. Оживление произошло к концу года - в декабре “квадрат” на вторичке подорожал на 2,4% по сравнению с ноябрем.
В выборку вошли 16 городов-миллионников. Данные получены из объявлений, опубликованных на сайте cian.ru
|
ДИНАМИКА ЗА ГОД |
|||||||
|
ЦЕНЫ |
|
СПРОС |
|
ПРЕДЛОЖЕНИЕ (количество лотов в продаже) |
|||
|
Лидеры |
|||||||
|
Краснодар |
+56% |
Новосибирск |
рост в 4,4 раза |
Нижний Новгород |
+15% |
||
|
Казань |
+33% |
Омск |
рост в 2,9 раз |
Воронеж |
+8% |
||
|
Самара |
+30% |
Екатеринбург |
рост в 2,4 раза |
Санкт-Петербург |
+8% |
||
|
Аутсайдеры |
|||||||
|
Екатеринбург |
+19% |
Казань |
-3% |
Омск |
-55% |
||
|
Уфа |
+17% |
Воронеж |
-5% |
Ростов-на-Дону |
-62% |
||
|
Москва |
+13% |
Нижний Новгород |
-10% |
Краснодар |
-65% |
||
Источник: Циан.Аналитика
1. Спрос на вторичку увеличился на фоне роста цен на новостройки
В 2021 году потенциальный спрос (число просмотров объявлений на сайте cian.ru) на вторичном рынке городов-миллионников оказался на 18% выше, чем в 2020 году. Всплеск активности пришелся на вторую половину года, после изменения условий по льготной ипотеке. На вторичку постепенно перетекает спрос с первички, где “квадрат” продолжает дорожать, а ипотека уже не так выгодна (а в случае Москвы и Санкт-Петербурга вообще не актуальна). Жилье на вторичном рынке выглядит привлекательным вариантом - цены увеличиваются более плавно, чем в новостройках, есть шансы договориться с продавцом о скидке. Ближе к концу года сыграл роль и сезонный фактор - большинство планирующих в ближайшее время приобрести жилье стараются совершить покупку до начала нового года. В итоге показатели спроса достигли прошлогодних значений, когда на рынке была повышенная активность.
Источник: Циан.Аналитика
В трех городах (Воронеж, Казань и Нижний Новгород) показатели спроса ниже, чем в прошлом году на 3-10%. Здесь интерес к вторичному рынку еще не достиг уровня ажиотажного спроса 4 квартала 2020 г. Минимальный рост по сравнению с прошлым годом в Москве (+8%) и Санкт-Петербурге (+3%). Здесь цены держатся на высоком уровне, и изменение условий по льготной ипотеке привело к перетоку интереса не только на вторичный рынок, но и на рынок аренды. Максимальную динамику показывают города Урала и Сибири: Екатеринбург, Челябинск, Омск, Новосибирск: здесь число просмотров объявлений увеличилось в 2021 г. в два и более раза, что связано не только с реальным ростом спроса, но и с изменениями в учете данных.
Рост спроса можно проследить и по динамике числа сделок на вторичном рынке Москвы. С августа 2021 г. наблюдается положительная динамика числа договоров купли-продажи (ежемесячный рост на 1-4%). За январь-октябрь 2021 г. здесь было заключено 136,8 тыс. ДКП, итоги года будут сопоставимы с рекордными показателями 2014 г.
2. Выбор на вторичном рынке сокращается
За 2021 г. объем предложения на вторичном рынке городов-миллионников сократился почти на треть (-31,9%). В конце 2020 г. число лотов в продаже постоянно сокращалось, т.к. на рынке был повышенный спрос. В 1 полугодии 2021 года объем, напротив, стал увеличиваться за счет замедления спроса, вывода на рынок инвестиционных лотов и наследственных квартир. Многие старались купить квартиру в новостройке, чтобы воспользоваться базовой версией льготной программы. После пересмотра условий по льготной ипотеке летом 2021 г. было зафиксировано сокращение объема предложения, продолжавшееся до конца года. Увеличение интереса ко вторичному рынку привело к постепенному снижению числа лотов в продаже в июле-декабре 2021 г.
Динамика объема предложения на вторичном рынке городов-миллионников по месяцам 2021 г.
Источник: Циан.Аналитика
Снижение объема предложения за 2021 г. отмечено для 12 из 16 городов-миллионников. Наибольшее падение (более 50%) характерно для Краснодара, Ростова-на-Дону, Омска. Сокращение предложения является одной из причин роста цен на рынке. В 4 городах объем предложения за год увеличился - это Москва, Санкт-Петербург, Воронеж и Нижний Новгород. Краснодар и Ростов-на-Дону как южные города с комфортным климатом были популярны не только у местных жителей, но и у покупателей-удаленщиков из других регионов. В Омске и Нижнем Новгороде не очень большой объем предложения, поэтому число лотов достаточно волатильно. В Москве и Санкт-Петербурге в 2021 г. на рынок вышел большой объем нового предложения от инвесторов, которые приобрели жилье в 2020 г. по льготной ипотеке, что частично компенсировало повышенный спрос.
Динамика объема предложения на вторичном рынке городов-миллионников за 2021 г.
|
|
Количество лотов, тыс. шт. |
Динамика объема за год |
|
|
Город |
дек.20 |
дек.21 |
|
|
Краснодар |
35,9 |
12,6 |
-64,9% |
|
Ростов-на-Дону |
24,7 |
9,3 |
-62,3% |
|
Омск |
5,3 |
2,4 |
-54,8% |
|
Красноярск |
8,7 |
4,4 |
-49,1% |
|
Самара |
6,8 |
3,6 |
-47,4% |
|
Челябинск |
7,8 |
4,3 |
-45,3% |
|
Волгоград |
6,4 |
4,0 |
-37,6% |
|
Екатеринбург |
8,1 |
5,2 |
-35,8% |
|
Пермь |
3,6 |
2,3 |
-35,7% |
|
Новосибирск |
16,5 |
12,1 |
-27,0% |
|
Уфа |
5,9 |
4,6 |
-21,7% |
|
Казань |
5,4 |
4,8 |
-11,5% |
|
Москва |
27,3 |
28,8 |
5,5% |
|
Санкт-Петербург |
19,9 |
21,6 |
8,5% |
|
Воронеж |
6,1 |
6,6 |
8,5% |
|
Нижний Новгород |
3,8 |
4,4 |
14,9% |
|
Все города |
192,3 |
130,9 |
-31,9% |
Источник: Циан.Аналитика
3. К концу года цены показали рост после длительной стагнации
С весны 2021 г. динамика средних цен не превышала 1% в месяц, не очень высокие темпы роста были и в начале года (не более 1,7% в месяц). Уже в январе на рынке были заметны признаки ценовой стабилизации - до этого три последних месяца 2020 г. рост цен был более 2% в месяц.
Динамика средней цены кв.м. на вторичном рынке городов-миллионников по месяцам 2021 г.
Источник: Циан.Аналитика
Цены на вторичке увеличиваются вслед за первичным рынком, но более плавно, чем в новостройках. Такая динамика, объясняется меньшим средним уровнем привлекательности (дома советского периода физически и морально устаревают) и тем, что на вторичке цены сильнее, чем в новостройках, зависят от доходов населения (которые почти не растут). К тому же на первичном рынке в течение года действовала льготная ипотечная программа, которая разгоняла спрос и цены в сегменте новостроек. Летом условия были изменены, но для многих городов программа все еще актуальна.
К концу года после нескольких месяцев фактической ценовой стагнации рост цен на вторичном рынке вновь ускорился. На вторичный рынок постепенно перетекает спрос с первичного, где “квадрат” продолжает дорожать несмотря на изменение условий по льготной ипотеке. Немалую роль сыграл и сезонный фактор. Рост интереса к вторичному рынку стимулировал продавцов выводить на рынок новые предложения (объявления, которые за последний месяц появились на сайте впервые) по более высокой стоимости, но делают они это аккуратно, боясь отпугнуть потенциальных покупателей.
Тренд на рост цен подтверждается и через анализ изменения средних цен в новых объявлениях. Разница между средневзвешенной стоимостью кв.м. в "новинках" вторичного рынка и в целом по вторичному рынку сокращалась на протяжении 4 месяцев, но в конце ноября - начале декабря вновь стала расти.
Разница между средневзвешенной стоимостью кв.м. в "новинках" вторичного рынка и в целом по вторичному рынку
Источник: Циан.Аналитика
Наибольший рост цен в 2021 г. наблюдался в Краснодаре (+55,5%), Казани (+33,4%), Самаре (+29,7%) и Омске (+29,6%). В Краснодаре почти половина предложений на вторичном рынке - в недавно сданных ЖК, на которые сильнее оказывают влияние факторы, характерные для первичного рынка. В Казани, Омске и Самаре рост в течение года не был столь равномерным, как в Краснодаре. Такая динамика сложилась за счет последних двух месяцев. Вероятно, здесь продавцы достаточно резко отреагировали на рост спроса, выведя на рынок новое предложение по цене значительно выше, чем в предыдущие месяцы. Например, в Омске в начале декабря “новинки” на 5,5% дороже, чем в начале ноября, в Казани на 4,4%. В Самаре новое предложение выросло в цене меньше, чем в целом по рынку, т.е. рост был за счет индексации цен в старых предложениях. Динамика во многом зависит от структуры и объема предложения (т.е. от того, какие конкретно лоты и в каком объеме в момент времени находятся в продаже), от текущего уровня цен (цены могут и так быть слишком высокими), от спроса.
Самые низкие темпы роста были в Москве (+12,5%). Это объясняется и так слишком высоким уровнем цен. Продавцы аккуратно подходят к индексации, чтобы не потерять потенциальных покупателей, многие из которых уже отложили покупку квартиры из-за стремительного роста стоимости “квадрата” и перешли в категорию арендаторов.
Динамика средней цены кв.м. на вторичном рынке городов-миллионников за 2021 г.
|
Город |
Средняя цена кв.м., тыс. рублей |
Динамика цены за год |
|
|
дек.20 |
дек.21 |
||
|
Краснодар |
71,9 |
111,8 |
55,5% |
|
Казань |
91,7 |
122,3 |
33,4% |
|
Самара |
64,9 |
84,2 |
29,7% |
|
Омск |
58,5 |
75,8 |
29,6% |
|
Нижний Новгород |
82,4 |
105,9 |
28,5% |
|
Ростов-на-Дону |
66,2 |
84,7 |
27,9% |
|
Воронеж |
60,6 |
77,4 |
27,7% |
|
Санкт-Петербург |
140,2 |
176,1 |
25,6% |
|
Красноярск |
70,8 |
88,2 |
24,6% |
|
Новосибирск |
78,0 |
96,3 |
23,5% |
|
Волгоград |
53,2 |
65,7 |
23,5% |
|
Пермь |
62,1 |
76,4 |
23,0% |
|
Челябинск |
44,9 |
54,2 |
20,7% |
|
Екатеринбург |
79,2 |
93,9 |
18,6% |
|
Уфа |
75,6 |
88,7 |
17,3% |
|
Москва |
246,7 |
277,5 |
12,5% |
Источник: Циан.Аналитика
«В 2021 г. вторичный рынок находился в состоянии стагнации. Причин для стремительного роста цен не было: основной спрос был сосредоточен на сегменте новостроек, где до июля действовали выгодные условия по льготной ипотеке, на рынок выходило большое количество инвестиционных лотов (среди них много квартир в только что сданных корпусах новостроек, в т.ч. без отделки) и наследственных квартир, которые обычно дешевле, чем в среднем по вторичке, - говорит Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – После пересмотра условий по льготной ипотеке часть спроса с первичного рынка перешла на вторичку и аренду. Рост интереса ко вторичному рынку под конец года оживил сегмент. Выросли показатели спроса и цен, сократился объем предложения. Сейчас факторы ценообразования уравновешивают друг друга, поэтому нет причин ожидать, что в ближайшее время ситуация кардинально изменится, к тому же увеличиваются ставки по ипотеке, поэтому продавцы даже при повышенном спросе будут аккуратно индексировать цены, чтобы не потерять потенциальных клиентов».
По данным департамента аналитики компании «БОН ТОН», по итогам июля объем предложения апартаментов на первичном рынке старой Москвы составил 306,4 тыс. кв. (+12% за месяц, - 44% за год) и 5,2 тыс. лотов (+7,2% за месяц, -35% за год). В совокупном предложении новостроек доля апартаментов составила 15,2%.
Большая часть предложения приходится на премиум-класс – 36,1% (+0,3% за месяц, +2,1% за год) и на бизнес-класс – 34,5% (-2,6% за месяц, -8,3% за год). Доля комфорт-класса составляет 28,5% (+3,3% за месяц, +6,4% за год), стандарт-класса - всего 0,9% (-0,4% за месяц, -0,3% за год).
Почти 57% площади апартаментов представлена в 3 округах: ЦАО – 31,4% (+1,1% за месяц, +10,4% за год), СЗАО – 13,5% (-2% за месяц, +7,3% за год) и САО – 12% (-1,6% за месяц, -12,3% за год).
По стадиям строительной готовности большая часть предложения находится на заключительной стадии строительной готовности – 54,3% площади (-7,4% за месяц, -7,4% за год): на стадии введенных объемов – 33,8% (-6,3% за месяц, +2,5% за год), на стадии благоустройства – 1,7%(-0,2% за месяц, -8,6% за год) и ФОР (фасадно-отделочных работ) – 18,9% (-0,9% за месяц, -2,1% за год). На начальной стадии находится 30,6% площади (+3,7% за месяц, +6,8% за год): на нулевом цикле – 26,4% (+8,8% за месяц, +15,4% за год) и на стадии монтажа первых этажей – 4,3% (-5,1% за месяц, -8,6% за год).
Средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) апартаментов в июле составила 422,9 тыс. руб. (+1,9% за месяц, +35,1% за год). Лидерами роста за год стали комфорт-класс – 250 тыс. руб. (+1,6% за месяц, +44,4% за год) и стандарт-класс – 240 тыс. руб. (+2,9% за месяц, +40,5% за год). СВЦ в премиум-классе составила 668,3 тыс. руб. (+3,4% за месяц, +33,1% за год), в бизнес-классе – 315,5 тыс. руб. (+2% за месяц, +32,1% за год).
Самым доступным среди округов стал СЗАО – 262,5 тыс. руб. (+1,7% за месяц, +34% за год), самым дорогим – ЦАО с СВЦ на уровне 663,9 тыс. руб. (+4,8% за месяц, +29,2% за год). Больше всего за месяц СВЦ выросла в ЮВАО и СВАО - на 2,9% и в ЦАО – на 4,6%, больше всего снизилась в ЮАО – на 7,1% и в ЗАО – на 3,6%.
Рейтинг округов по СВЦ, тыс. руб.
По данным департамента аналитики "БОН ТОН", по итогам июля 2021 года объем предложения на первичном рынке Новой Москвы составил 511,1 тыс. кв. м и 10,3 тыс. лотов в 32 проектах. По сравнению с прошлым месяцем оно сократилось на 2,2% площади и 1,4% лотов. В годовом выражении наблюдается прирост второй месяц подряд на 16,6% площади и 25,8% лотов. Основную долю предложения в ТиНАО составляют новостройки Новомосковского административного округа - 92,3%.
Лидером по объёму предложения в НАО среди населённых пунктов остаётся поселение Сосенское, на которое приходится 54% (+4,2% за месяц, +21,8% за год). За год прирост экспозиции здесь составил 87,5%. На втором месте с большим отрывом от него находится поселение Десеновское с долей 15,8% (+0,8% за месяц, +11,4% за год). Рост экспозиции за год здесь также значителен - 81,4%. Во всех остальных поселениях произошло сокращение объемов предложения и соответственно доли в совокупной экспозиции.
В Новомосковском округе большая часть предложения находится на начальной стадии строительной готовности – 43,7% площади (+2,2% за месяц, +9,3% за год): на нулевом цикле находится 39,8% предложения (+1% за месяц, +9,2% за год) и на стадии монтажа первых этажей – 3,9% (+1,2% за месяц, 0% за год). На заключительной стадии строительной готовности находится 35,2% предложения (+2,6% за месяц, +1% за год): на стадии фасадно-отделочных работ – 23% (-2,3% за месяц, -8,7% за год), благоустройства – 8,1% (+4,8% за месяц, +7% за год), введены – 4,2% (+0,1% за месяц, +2,7% за год).
В основном, предложение в НАО представлено без отделки - 45,9% (-3% за месяц, -3,9% за год). Лоты с отделкой занимают долю в 33,6% (-2,4% за месяц, - 9,1% за год). В июле предчистовая отделка предлагалась в 7,5% лотов (-0,5% за месяц, +1,1% за год). Заметен рост предложения квартир с допопциями – с кухней (бытовая техника, мебель) – 9,8% (+4,8% за месяц, +8,7% за год) и с мебелью и кухней – 3,4% (+1,1% за месяц, +3,5% за год).
По итогам июля 2021 года средневзвешенная цена квадратного метра (СВЦ) первичного рынка НАО составила 199,8 тыс. руб. (+0,2% за месяц, +41,3% за год), что стало самым незначительным приростом с начала года в месячном выражении.
Самая высокая СВЦ в Новомосковском округе Москвы зафиксирована в поселении Сосенское - 213,2 тыс. руб. (+1,2% за месяц, + 47,2% за год). На втором месте - поселение Московский - 206 тыс. руб. (+0,9% за месяц, + 41,8% за год). Самая низкая СВЦ в поселении Марушкинское -153,4 тыс. руб. (+0,8% за месяц, +17,4% за год).
Средняя цена квартиры на первичном рынке НАО составила 9,6 млн руб. (-1% за месяц, +29,3% за год). Самая высокая цена лота наблюдается в поселениях Московский – 11,5 млн руб. (+2,6% за месяц, +45,8% за год) и Внуковское – 11,3 млн руб. (-0,4% за месяц, +29,3% за год), самая низкая – в новом проекте в поселении Кокошкино – 7,2 млн руб. (-6,7% за месяц).
Рейтинг поселений НАО по СВЦ, тыс. руб.
