Итоги 2021 года на рынке аренды: от стагнации к росту
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/990fd6de/973321a5a6bb1877cb32aa72.jpg)
Ажиотажный спрос на покупку квартир, а также – удаленная работа снизили интерес к аренде жилья в первой половине 2021 года. Однако с началом делового сезона рекордный рост цен на недвижимость привел также к существенному росту ставок аренды жилья. Аналитики Циан подвели итоги 2021 года на рынке аренды в крупнейших городах, рассказав об основных трендах в сегменте.
В выборку вошли 16 городов-миллионников. Данные получены из объявлений, опубликованных на сайте cian.ru
ДИНАМИКА ЗА ГОД |
|||||||
Ставка аренды (1к кв.) |
СПРОС |
ПРЕДЛОЖЕНИЕ |
|||||
Лидеры |
|||||||
Краснодар |
41% |
Казань |
рост в 4,4 раза |
Казань |
23% |
||
Санкт-Петербург |
34% |
Омск |
рост в 2,9 раз |
Омск |
-6% |
||
Москва |
34% |
Екатеринбург |
рост в 2,4 раза |
Уфа |
-41% |
||
Аутсайдеры |
|||||||
Волгоград |
-1% |
Казань |
-3% |
Москва |
-83% |
||
Екатеринбург |
7% |
Воронеж |
-5% |
Новосибирск |
-77% |
||
Омск |
10% |
Нижний Новгород |
-10% |
Екатеринбург |
-73% |
Спрос:
- Максимальный спрос на долгосрочную аренду зафиксирован в августе 2021 года. Спрос на долгосрочную аренду за год вырос на треть (32%), примерно так же – на посуточную аренду (35%). Структура спроса не меняется: половина поисковых запросов приходится на однокомнатные квартиры. Средняя запрашиваемая ставка увеличилась, больше – для двухкомнатных квартир (+20%).
Предложение:
- В период активного роста спроса (с июля 2021 года) количество объявлений на рынке аренды сократилось на треть. В городах, где санитарно-эпидемиологические меры были введены раньше общероссийских, предложение долгосрочной аренды не снизилось, что объясняется падением туристического интереса и переходом части предложения из сегмента краткосрочной аренды в долгосрочную.
Цены:
- Стоимость аренды стагнировала до мая 2021 года. Сентябрь стал месяцем с максимальным ростом ставок аренды. По итогам года аренда стала дороже на 21%-23%, в зависимости от количества комнат.
I. Спрос на аренду растет после пересмотра программы субсидирования на первичном рынке
Источник: Циан.Аналитика
В 2021 году потенциальный спрос (число просмотров объявлений) на рынке долгосрочной аренды городов-миллионников оказался на треть (32%) выше, чем в 2020 году. Например Москва показала минимальную динамику спроса среди других крупнейших городов: всего +15%. Для сравнения – в Санкт-Петербурге спрос оказался выше на 45%. А максимальную динамику показывают города Урала и Сибири: Екатеринбург, Челябинск, Омск, Новосибирск: во всех этих городах число просмотров объявлений увеличилось в 2021 году в два раза и более. Абсолютно по всем крупнейшим городам спрос на аренду выше, чем в 2020 году. Также нужно учесть, что часть этого роста связана с общим ростом посещаемости сервиса.
Основной всплеск активности пришелся на январь 2021 года, когда относительно декабря 2020 года число просмотров объявлений по городам-миллионникам оказалось выше на 38%. Во многом это заслуга Москвы (было отменено постановление об обязательном переводе части сотрудников столичных компаний на дистанционный режим работы). Далее активность арендаторов стагнировала на протяжении полугода, рост начался с июля 2021 года, что совпало с пересмотром условий программы льготного ипотечного кредитования на первичном рынке. Вероятно, часть тех клиентов, кто так и не смог купить квартиру, перешли в категорию арендаторов, чем и объясняется рост спроса на аренду летом, что в целом – не самая типичная ситуация.
В августе 2021 года наблюдался максимальный интерес к аренде, что связано и с предстоящим на тот момент началом учебного года, а также активным мониторингом с возвращением в офисы. Число сотрудников, работающих удаленно, планомерно снижается. С сентября спрос на аренду планомерно уменьшается – точно такую же ситуацию Циан фиксировал и в 2020 году, но текущая активность осенью 2021 года выше на 30% (чем осенью 2020 года), даже несмотря на снижение в последние месяцы.
В 2020 году август также оказался самым активным месяцем по числу просмотров объявлений. Но есть и отличия – резкий всплеск спроса фиксировался в мае 2020 года во время локдауна: на фоне сокращения доходов арендаторы искали альтернативные варианты проживания, наблюдались массовые переезды или вовсе отказы от дальнейшей аренды. В 2021 году май прошел абсолютно спокойно – роста спроса на было.
Структура практически не меняется. 47% потенциального спроса приходится на однокомнатные квартиры и студии, 38% - двухкомнатные и 15% - трехкомнатные. Просматриваемые площади в сравнении с 2021 годом остаются прежними. Однако существенно вырос запрашиваемый чек (средняя ставка аренды). Осенью 2021 года она оказалась выше, чем осень 2020 года на 17% для трехкомнатных квартир, 18% - однокомнатных и студий и на 20% - для двухкомнатных.
После локдауна структура спроса не изменилась: несмотря на несколько недель жизни в ограниченном пространстве без возможности выйти на улицу, доля тех, кто интересуется двух- и трехкомнатными квартирами, не увеличилась. Во многом причина в росте цен.
Структура потенциального спроса по кол-ву комнат, ставки и площади в целом по городам-миллионникам
|
Средний просмотренный бюджет (ставка аренды) |
Средняя просмотренная площадь, кв. м |
||||
Кол-во комнат |
2020 |
2021 |
Динамика |
2020 |
2021 |
Динамика |
1 |
17,6 |
20,7 |
18% |
38,5 |
38,6 |
0,3% |
2 |
25,6 |
30,7 |
20% |
57,0 |
57,4 |
0,7% |
3 |
38,3 |
45,0 |
17% |
83,3 |
84,6 |
1,5% |
Источник: Циан.Аналитика
Чем меньше запрашиваемый чек (ставка аренды) в городе, тем большая доля спроса приходится на однокомнатное жилье. Это объясняется невысоким уровнем дохода жителей, для которых даже относительно невысокая ставка аренды по сравнению с другими городами составляет большую долю от средней заработной платы. И наоборот, чем выше доходы, тем меньше доля «однушек» в общей структуре спроса.
Например, в Челябинске, Омске и Самаре в сравнении с другими городами, просматриваемая стоимость однокомнатных квартир - до 14 тыс. рублей, при том, что в целом по всем городам, средний интересующий бюджет - 20,7 тыс. Одновременно в данных локациях - самая большая доля спроса приходится на “однушки”: от 64% до 75%.
Ровно обратная ситуация в Москве, где среди всех других городов - максимальные доходы населения. На однокомнатное жилье приходится всего 42% спроса - минимальный показатель среди других городов.
Самое просторное жилье ищут в Краснодаре, где, например, средняя просматриваемая площадь однокомнатной квартиры – 41,5 кв. м, это самый высокий показатель среди всех других городов. Циан объясняет это относительно новым жилым фондом, например, по количеству домов, построенных после 2008 года, Краснодар уступает только Москве и Санкт-Петербургу. Только в Краснодаре средняя просматриваемая площадь трехкомнатной квартиры – свыше 100 «квадратов».
Структура потенциального спроса по кол-ву комнат, ставки и площади по городам-миллионникам
|
Распределение спроса по типам комнатности |
Средняя просматриваемая площадь, кв. м |
Средняя просматриваемая ставка, тыс. р |
||||||
|
1к |
2к |
3к |
1к |
2к |
3к |
1к |
2к |
3к |
Москва |
42% |
44% |
14% |
38,0 |
55,2 |
81,7 |
38,9 |
56,9 |
81,4 |
Санкт-Петербург |
53% |
35% |
12% |
38,5 |
60,0 |
87,9 |
25,2 |
40,6 |
62,0 |
Екатеринбург |
52% |
37% |
12% |
39,6 |
58,1 |
92,0 |
21,3 |
29,6 |
46,7 |
Новосибирск |
54% |
33% |
12% |
36,5 |
53,1 |
77,7 |
17,9 |
24,2 |
35,1 |
Казань |
64% |
30% |
6% |
40,0 |
60,4 |
93,2 |
17,5 |
26,2 |
45,2 |
Краснодар |
53% |
30% |
17% |
41,5 |
65,8 |
100,2 |
17,0 |
29,6 |
53,6 |
Нижний Новгород |
49% |
37% |
14% |
37,6 |
57,7 |
83,3 |
15,9 |
24,4 |
33,2 |
Красноярск |
62% |
29% |
9% |
38,2 |
55,2 |
79,8 |
15,8 |
21,1 |
31,3 |
Ростов-на-Дону |
50% |
40% |
10% |
37,4 |
56,1 |
79,2 |
15,2 |
23,6 |
30,9 |
Волгоград |
46% |
38% |
16% |
40,3 |
59,2 |
83,0 |
14,8 |
20,7 |
27,9 |
Уфа |
59% |
33% |
8% |
37,7 |
54,8 |
80,7 |
14,7 |
20,9 |
30,6 |
Воронеж |
60% |
34% |
7% |
41,0 |
60,2 |
83,5 |
14,4 |
19,5 |
26,1 |
Пермь |
53% |
34% |
13% |
37,3 |
53,5 |
71,6 |
14,0 |
19,8 |
27,6 |
Самара |
75% |
18% |
7% |
37,6 |
55,0 |
84,8 |
13,9 |
19,0 |
30,9 |
Омск |
65% |
28% |
8% |
37,2 |
53,3 |
76,1 |
13,8 |
18,2 |
25,8 |
Челябинск |
64% |
27% |
9% |
36,8 |
53,9 |
78,2 |
11,2 |
15,2 |
24,6 |
Источник: Циан.Аналитика
II. Предложение: Количество объявлений об аренде квартир в аренду снижается
Спрос на долгосрочную аренду стал увеличиваться с июля 2021 года, что привело к снижению выбора для потенциальных арендаторов. Относительно июля 2021 года количество объявлений с квартирами в долгосрочную аренду в целом по городам-миллионникам снизился на треть (34%). В годовой же динамике падение еще существеннее – на 70%.
Снижение выбора с лета отмечено для 14 из 16 городов-миллионников. Наибольшее падение с июля (примерно на 60%) – для Красноярска, Самары, Волгограда, Воронежа и Екатеринбурга. В Москве выбор стал меньше на треть. Такая динамика объясняется вымыванием с рынка самых ликвидных лотов.
Два города, где относительно лета количество объявлений долгосрочной аренды не снизилось с лета: Казань (+1%) и Санкт-Петербург (+3%). Циан отмечает, что именно в этих двух городах первыми были введены новые ограничительные меры (еще до официальной общероссийской нерабочей недели в ноябре). Как следствие, это снизило туристический интерес и привело к частичному переформатированию рынка аренды: те, кто сдавал квартиры посуточно стали чаще предлагать объекты в долгосрочную аренду. Например, в Казани в июле 2021 года на предложение посуточной аренды приходилось 17% квартир. В декабре – только 12%. В результате предложение долгосрочной аренды сейчас в городе на 1% выше, чем летом. Краткосрочной – снизилось на 18%.
Динамика объема предложения долгосрочной аренды
Город |
Динамика за год |
Динамика с лета 2021 года (рост спроса) |
Санкт-Петербург |
-52% |
3% |
Казань |
23% |
1% |
Москва |
-83% |
-34% |
Пермь |
-57% |
-35% |
Краснодар |
-67% |
-36% |
Уфа |
-41% |
-37% |
Омск |
-6% |
-40% |
Ростов-на-Дону |
-58% |
-41% |
Челябинск |
-48% |
-44% |
Нижний Новгород |
-44% |
-45% |
Новосибирск |
-77% |
-48% |
Самара |
-67% |
-59% |
Екатеринбург |
-73% |
-59% |
Воронеж |
-53% |
-60% |
Волгоград |
-57% |
-61% |
Красноярск |
-64% |
-69% |
Все города |
-70% |
-34% |
Источник: Циан.Аналитика
III. Цены: Ставки аренды: от стагнации к росту
На протяжении большей части 2021 года ставки долгосрочной аренды стагнировали, причем это было характерно для объектов с любым количеством комнат. С декабря 2020 года до май 2021 года средняя ставка аренды по однокомнатным квартирам для городов-миллионников в целом снизилась на 1,1%, двухкомнатных – на 0,3%. По трехкомнатных лотам отмечен минимальный рост в пределах 1% (+0,9%).
Стабильный рост средних ставок начался с июля 2021 года – на фоне повышенного спроса от потенциальных арендаторов. Однако резкий рост ставок был зафиксирован чуть позже – в сентябре 2021 года. Ограничительные меры после непродолжительного локдауна в ноябре не получили своего развития, работодатели сохраняют тренд на постепенный возврат сотрудников в офисы, что дополнительно увеличивает спрос на рынке аренды. Относительно августа аренда однокомнатных квартир в сентябре подорожала в среднем по городам-миллионникам сразу на 12,3%, двухкомнатных – на 15,6%, трёхкомнатных – на 11,5%.
Далее с «охлаждением» рынка и стагнацией спроса (за счет реализации его большей части в моменте) ставки аренды показали осенью минимальное снижение в пределах примерно тысячи рублей по каждому типу комнатности. В целом же по итогам 2021 года средняя ставка аренды однокомнатных квартир увеличилась на 21%: до 20,4 тыс. против 16,9 тыс. год назад. Двухкомнатных – на 23%: до 30,3 тыс. против 24,6 тыс. годом ранее. Трехкомнатных – на 20%: до 45,8 тыс. против 38,2 тыс.
Для того, чтобы переехать в квартиру на комнату больше, приходится доплачивать примерно половину к текущей ставке. Например, двухкомнатные квартиры в среднем по ставке аренды дороже однокомнатных на 48%. Трехкомнатные дороже в аренде двухкомнатных – на 51%.
Источник: Циан.Аналитика
Максимальный рост средних ставок аренды для наиболее востребованных однокомнатных квартир среди крупнейших городов отмечен для Краснодара, который стал высоко востребован у арендаторов и благодаря развитию формата удалённой работы – россияне перебираются в города с лучшим климатом. Еще один фактор – это рекордный рост цен на вторичном рынке: в Краснодаре за год прирост составил +55,5% - это абсолютный рекорд среди крупнейших городов. Такой рост цен снизил доходность аренды. Пытаясь компенсировать уровень доходности от сдачи в аренду, собственники активно повышали ставки. В тройке лидеров по приросту ставок также Санкт-Петербург и Москва, где ставки выросли за год на треть.
Аутсайдерами по динамике ставок аренды стали: Волгоград – единственный город, где ставка не выросла, а снизилась за год на 1%. В списке также Екатеринбург с приростом на уровне 7% за год и Омск (+10%). В Омске в годовой динамике объем предложения снизился всего на 6%, и это один из самых низких показателей среди всех городов. А в Екатеринбурге за последний месяц ставка аренды снизилась на 5%. Играет роль структура предложения – на фоне общего подорожания осенью 2021 года собственники не могут найти «единый знаменатель» по ставке аренды, чем и объясняется ценовая волатильность от месяца к месяцу.
Лидеры по уровню ставок аренды за год не изменились: по-прежнему, как и в декабре 2020 года, это Москва, Санкт-Петербург и Краснодар. Самые бюджетные варианты аренды в 2020 году были в Челябинске, Перми и Воронеже. В 2021 году самая доступная аренда – в Челябинске, Волгограде, Перми. Все города показывают динамику ставок ниже среднерыночной. Лучшие показатели – в Челябинске, который несмотря на рост ставок на 21% по однокомнатным квартирам, все равно самый доступный город для аренды.
Динамика средних ставок долгосрочной аренды в городах-миллионниках
1-комн. квартира |
2-комн. квартира |
3-комн. квартира |
|||||||
дек.20 |
дек.21 |
Динамика |
дек.20 |
дек.21 |
Динамика |
дек.20 |
дек.21 |
Динамика |
|
Москва |
36,3 |
48,6 |
33,9% |
51,3 |
69,3 |
35,1% |
79,7 |
92,7 |
16,3% |
Санкт-Петербург |
24,2 |
32,5 |
34,3% |
42,0 |
53,3 |
26,9% |
61,8 |
73,9 |
19,6% |
Екатеринбург |
19,3 |
20,6 |
6,7% |
25,8 |
28,0 |
8,5% |
41,3 |
49,8 |
20,6% |
Новосибирск |
17,8 |
20,5 |
15,2% |
24,4 |
29,5 |
20,9% |
36,0 |
45,9 |
27,5% |
Казань |
17,0 |
21,5 |
26,5% |
24,5 |
30,6 |
24,9% |
42,6 |
45,7 |
7,3% |
Краснодар |
16,0 |
22,6 |
41,3% |
27,7 |
38,9 |
40,4% |
53,9 |
64,3 |
19,3% |
Ростов-на-Дону |
15,6 |
18,2 |
16,7% |
22,5 |
30,9 |
37,3% |
30,1 |
46,6 |
54,8% |
Нижний Новгород |
15,3 |
19,0 |
24,2% |
24,3 |
27,7 |
14,0% |
37,9 |
49,7 |
31,1% |
Красноярск |
15,1 |
18,9 |
25,2% |
19,9 |
25,6 |
28,6% |
28,6 |
32,4 |
13,3% |
Уфа |
14,6 |
17,0 |
16,4% |
20,6 |
22,7 |
10,2% |
31,5 |
33,3 |
5,7% |
Омск |
14,0 |
15,4 |
10,0% |
18,9 |
20,3 |
7,4% |
26,7 |
26,7 |
0,0% |
Самара |
13,7 |
15,5 |
13,1% |
18,4 |
24,4 |
32,6% |
30,3 |
44,4 |
46,5% |
Волгоград |
13,6 |
13,4 |
-1,5% |
20,8 |
21,9 |
5,3% |
28,1 |
29,8 |
6,0% |
Пермь |
13,5 |
14,9 |
10,4% |
19,8 |
21,8 |
10,1% |
28,6 |
36,3 |
26,9% |
Воронеж |
13,3 |
15,2 |
14,3% |
18,1 |
21,0 |
16,0% |
28,7 |
32,4 |
12,9% |
Челябинск |
10,9 |
13,1 |
20,2% |
15,1 |
18,9 |
25,2% |
24,9 |
29,0 |
16,5% |
Общий итог |
16,9 |
20,4 |
21,0% |
24,6 |
30,3 |
23,0% |
38,2 |
45,8 |
20,0% |
Источник: Циан.Аналитика
Структура спроса по типам комнатности в крупнейших городах не меняется. «Ситуация на рынке долгосрочной аренды зависит в первую очередь от объективных макроэкономических индикаторов (доходов, занятости), в отличие от сегмента купли-продажи, где рост цен и спрос определяла доступная ипотека, - говорит Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – В результате на протяжении всего 2020 года и первой половины 2021 года формировался ценовой дисбаланс на смежных рынках. Новостройки и вторичка дорожали, причем этот рост стал рекордным с конца 2000-х годов. Цены на продажу квартир за год выросли более, чем на треть. Ставки аренды, напротив, стагнировали, что привело к дисбалансу цен. Только спустя полтора года ситуация стала выравниваться, что привело к резкому увеличению ставок аренды на фоне общей положительной ценовой динамики по другим сегментам».
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/3ec17f7b/040ca5eee14695b2292dd63b.jpg)
Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I полугодия года на рынке новостроек бизнес-класса Москвы. Объем предложения вырос на 5,1%. Средневзвешенная цена квадратного метра составила 369 865 руб. (+14,9% за 3 месяца; 23% за 6 месяцев; +42,6% за 12 месяцев).
По данным «Метриум», по итогам I полугодия 2021 года на рынке новостроек бизнес-класса г. Москвы в активной фазе реализации был представлен 81 проект, в которых экспонировалось 10 195 квартир[1] (757 тыс. кв. м). Объем предложения жилой недвижимости бизнес-класса увеличился, чему способствовал выход на рынок нового предложения. С начала года число продаваемых лотов выросло на 5,1%, а продаваемая площадь – на 4,6%. При этом за последние 6 месяцев были завершены продажи в 21 проекте (в I квартале выбыло 6 комплексов, во II квартале – 15 проектов).
Новые проекты на первичном рынке жилья бизнес-класса в I полугодии 2021 г.
№ |
Название |
Девелопер |
Округ |
Район |
Месяц |
1 |
Will Towers |
УЭЗ |
ЗАО |
Раменки |
январь |
2 |
Shagal* |
Группа Эталон |
ЮАО |
Даниловский |
январь |
3 |
Dream Towers* |
ГК Регионы |
ЮАО |
Нагатинский затон |
февраль |
4 |
Остров** |
ДОНСТРОЙ |
СЗАО |
Хорошево-Мневники |
февраль |
5 |
Ever |
Tekta Group |
ЮЗАО |
Обручевский |
март |
6 |
Wave* |
MR Group |
ЮАО |
Москворечье-Сабурово |
март |
7 |
AFI Tower |
AFI Development |
СВАО |
Свиблово |
март |
8 |
Very |
ГК Основа |
СВАО |
Марфино |
апрель |
* бронирование
**В проекте присутствуют корпуса бизнес- и премиум-класса
Источник: «Метриум»
С начала года локальный рынок пополнился восемью новыми проектами бизнес-класса, кроме того, возобновились ранее приостановленные продажи в ЖК «Достижение». Также были выставлены на реализацию новые корпуса в уже строящихся жилых комплексах:
– Headliner (очередь 3, корп. 5);
– «Метрополия» (этап 2.2, корп. Amsterdam, Copenhagen);
– «Западный порт» (Блок 2.2.2: корп. 5, 6, 11, 12);
– «Береговой» (2 очередь);
– «Событие» (2 очередь);
– West Garden (корп. 13);
– «Now. Квартал на набережной» (2 очередь, корп. 1.2, 1.3, 1.4, 2.1, 2.2, 2.7);
– TopHILLS (корп. 7);
– Foriver (корп. 1);
– «AFI Park Воронцовский» (корп. 3, 4);
– Sydney City (корп. 3);
– «Павелецкая Сити» (2 очередь: корп. 7 «Вивьен», 8 «Хамфри»);
– «Остров» (2 квартал: корп. 3, 4, 5, 6);
– «Символ» (корп. 26, 27);
– «Ривер Парк» (фаза 2 корпус 4);
– City Bay (2 очередь);
– Nagatino i-Land (корпус А1, корпус Б, корпус В, корпус А2);
– «ЗИЛАРТ» (корп. 13).
В структуре предложения по административным округам лидирующую позицию занял ЗАО с долей в 22,3% (+7,1 п.п.) от общего количества квартир бизнес-класса «старой» Москвы. В данном округе за последние 6 месяцев количество квартир в абсолютном выражении выросло на 54% за счет большого объема экспозиции в проектах «Береговой» (более 800 квартир) и «Событие» (более 400 квартир). В ЗАО появился только один новый комплекс Will Towers, но во многих уже представленных проектах стартовали продажи новых корпусов («Западный порт», «Береговой», «Событие», West Garden).
ЮАО спустился на вторую позицию – на него пришлось около 21,9% (+0,3 п.п.) от общего объема нового строительства. В ЮАО в абсолютном выражении количество квартир выросло на 6,8% относительно конца 2020 года. В данном округе вышли два новых проекта: Dream Towers (девелопер ГК «Регионы») и Shagal (Группа «Эталон»).
Третье место принадлежит ЮВАО (14,4%, -2,2 п.п.), где идет активная реализация проектов «Метрополия» (вышли новые корпуса этап 2.2, корп. Amsterdam, Copenhagen), «Символ» (новые корп. 26, 27) и Balance. За счет выхода в продажу комплекса «Достижение» заметно увеличилась доля СВАО – до 11,7% (+4,5 п.п.). Доля СЗАО в экспозиции составляет всего 10,6% (-3,7 п.п.), хотя в данном округе вышел новый проект «Остров» (ДОНСТРОЙ) и стартовала 2 очередь City Bay (MR Group). Примерно равное распределение долей у ЮЗАО (8,4%, +0,3 п.п.) и САО (6,3%, -3,9 п.п.), а в ЦАО – всего 4,1% (-2,5 п.п.). Минимальная доля предложения по-прежнему отмечается в ВАО (0,2%, -0,2 п.п.).
Источник: «Метриум»
В структуре предложения по стадии строительной готовности наблюдается увеличение доли новостроек на начальной стадии строительства. Благодаря выходу нового предложения, чуть меньше половины всех экспонирующихся квартир сосредоточено в корпусах на начальном этапе строительства – 46,5% (+12,7 п.п. за 6 месяцев), но при этом в прошлом квартале доля предложения квартир в домах на котловане составляла рекордные 51,7%. В новостройках на стадии монтажа реализуется 25,2% (+3,1 п.п.) от всего объема. Домов, где ведутся отделочные работы, – 16,4% (-10,9 п.п.). Доля лотов в уже введенных в эксплуатацию корпусах составила 11,9% (-4,9 п.п.), что близко к минимальным значениям доли готового предложения за последние 4 года.
Структура предложения по стадии строительной готовности (количество квартир)
Источник: «Метриум»
Существенных изменений в структуре предложения по типам квартир по итогам квартала не произошло, однако стоит отметить плавный рост доли студий, однокомнатных и трехкомнатных квартир. Наибольшая доля в предложении по-прежнему принадлежит двухкомнатным лотам (35,2%, -3,4 п.п.). На долю однокомнатных и трехкомнатных квартир приходится 23,9% (+1,2 п.п.) и 30,7% (+3,1 п.п.) соответственно от общего количества. Доля многокомнатных составила всего 5,3% (-1,8 п.п.), студий – 4,8% (+0,9 п.п.).
Структура предложения по типу квартир
(внешний круг – II квартал 2021, внутренний круг – IV квартал 2020 г.)
Источник: «Метриум»
Отделка формата white box становится более популярной. За счет выхода новых проектов доля лотов с предчистовой отделкой по итогам I полугодия 2021 года выросла до 25,7% (+2,5 п.п.). Доля предложения без отделки по-прежнему составляет большую часть предложения (61,3%, -2,4 п.п.). С готовой отделкой экспонировалось 12,5% от общего количества квартир (-0,1 п.п.).
Структура предложения по типу отделки
(внешний круг – II квартал 2021 г., внутренний – IV квартал 2020 г.)
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра в новостройках бизнес-класса в I квартале 2021 года составила 369 865 руб. (+14,9% за 3 месяца; 23,0% за 6 месяцев; +42,6% за 12 месяцев). Рост обусловлен несколькими факторами: появлением новых объектов с высокой стартовой ценой квадратного метра относительно рынка, а также увеличением покупательской активности в прошедшем периоде. Вымывание квартир с более доступным бюджетом покупки отразилось на росте средней цены практически по всем объектам строительства.
Динамика средней цены предложения в новостройках бизнес-класса с 2019 г., руб.
Источник: «Метриум»
За последние 6 месяцев средние цены выросли во всех округах (медианное значение темпа роста цены квадратного метра по округам составило 21,7%). Наиболее заметное увеличение показателя зафиксировано в округах, где активно выходили новые проекты с высокими стартовыми ценами и завершились продажи менее ликвидных остатков в старых проектах: СВАО (+45,2%), ЗАО (+31,3%), ВАО (+23,3%), СЗАО (22,6%) и ЮЗАО (+21,75). Пересмотра цен застройщиками в сторону снижения отмечено не было. Минимальный рост цены квадратного метра наблюдался в САО (+8,8%). В остальных округах произошло увеличение средневзвешенной цены квадратного метра в пределах 12,4-13,6% за полугодие.
Средняя цена на рынке новостроек бизнес-класса в разрезе округов, руб. за кв. м
Источник: «Метриум»
Средний бюджет предложения на первичном рынке новостроек бизнес-класса составил 27 млн руб. За прошедший квартал бюджет предложения вырос абсолютно во всех типологиях, но самая высокая динамика роста бюджета предложения отмечается у двухкомнатных квартир (+16,9% за 3 месяца; +26,3% за 6 месяца, +46,5% за 12 месяцев).
Динамика средних бюджетов по типам комнатности
Кол-во комнат |
Бюджет, млн руб. |
Динамика за 3 мес. |
Динамика за 6 мес. |
Динамика за 12 мес. |
СТ |
11,8 |
13,2% |
13,4% |
20,6% |
1К |
17,4 |
15,9% |
18,8% |
40,3% |
2К |
26,1 |
16,9% |
26,3% |
46,5% |
3К |
34,7 |
15,3% |
22,5% |
40,8% |
4К+ |
46,0 |
9,7% |
12,0% |
26,8% |
итого |
27,0 |
17,1% |
20,2% |
41,0% |
Источник: «Метриум»
Стоимость квартир бизнес-класса в зависимости от типологии
Кол-во комнат |
Площадь, кв. м |
Цена кв. м, руб. |
Стоимость лотов, руб. |
||||||
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
мин |
ср |
макс |
|
СТ |
17,3 |
28,6 |
45,2 |
289 130 |
412 385 |
631 300 |
6 633 395 |
11 775 505 |
19 144 210 |
1К |
30,3 |
43,8 |
98,4 |
200 000 |
397 440 |
641 000 |
9 096 105 |
17 383 055 |
36 626 175 |
2К |
40,5 |
69,4 |
180,1 |
210 000 |
375 745 |
677 600 |
12 600 835 |
26 053 255 |
66 926 550 |
3К |
63,0 |
98,3 |
221,8 |
181 800 |
352 835 |
710 000 |
15 873 445 |
34 661 895 |
100 947 000 |
4К+ |
65,6 |
124,6 |
338,0 |
229 990 |
372 285 |
655 135 |
22 630 995 |
45 996 610 |
137 578 500 |
итого |
17,3 |
73,0 |
338,0 |
181 800 |
369 865 |
710 000 |
6 633 395 |
26 967 975 |
137 578 500 |
Источник: «Метриум»
Рейтинг самых доступных предложений в I полугодии 2021 года:
– ЖК «Метрополия» (ЮВАО / р-н Южнопортовый): студия площадью 22,7 кв. м за 6,6 млн руб.
– ЖК AFI Tower (СВАО / р-н Свиблово) студия площадью 21,8 кв. м за 7,8 млн руб.
– ЖК «Фестиваль Парк» (САО / р-н Левобережный): студия площадью 21,1 кв. м за 7,8 млн руб.
Основные тенденции
«Первая половина 2021 года для рынка новостроек бизнес-класс была достаточно оживленной как в части спроса, так и в части предложения, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – За последние 6 месяцев завершились продажи в 21 проекте, а количество представленных проектов снизилось до 81. Последний раз такое «небольшое» число комплексов бизнес-класса отмечалось в I квартале 2017 года (тогда в продаже было 79 комплексов), а за последние 2 года на рынке шла реализация в среднем 95 проектов одновременно. Застройщики вывели на рынок 8 новых комплексов (7 из них в I квартале) и существенно нарастили объем экспозиции в уже представленных проектах, благодаря чему число квартир в экспозиции увеличилось на 5,1% (до 10,2 тыс. штук). Для сравнения – в первой половине 2020 года стартовали всего 3 проекта, а объем предложения на середину года составил 13,8 тыс. квартир.
В бизнес-классе квадратный метр достиг очередного рекорда в 370 тыс. руб. (+14,9% за 3 месяца; 23,0% за 6 месяцев; +42,6% за 12 месяцев), а средний бюджет предложения составил 27 млн руб. (+17,1% за 3 месяца; +20,2% за 6 месяцев; +41,0% за 12 месяцев). Стоит отметить, что за последние 6 месяцев в бизнес-классе средняя стоимость метра выросла заметнее, чем в новостройках массового сегмента (+9,1% за 3 месяца) и в сегменте квартир Новой Москвы (+6,7% за 3 месяца)».
СПРОС
«К середине 2021 года рынок новостроек бизнес-класса в «старой» Москве пришел к весьма напряженному состоянию: предельно высокие цены и дефицит ликвидного предложения, – продолжает Мария Литинецкая. – Динамику роста цены квадратного метра во II квартале 2021 года на уровне +15% можно назвать рекордной, так как за последние 5 лет средний квартальный темп составил 2,7%. До II квартала 2021 года максимальный квартальный рост цен наблюдался в IV квартале прошлого года, когда рынок прибавил +9% к стоимости квадрата. Динамику цен определила высокая активность покупателей, обусловленная фактически завершенной программой льготной ипотеки, а также растущим инвестиционным интересом у клиентов, ориентированных на сохранение своего капитала.
Высокий уровень цен и риск охлаждения рынка будут давить на инвестиционный спрос, а растущие ипотечные ставки и слабая динамика доходов способны охладить спрос со стороны конечных покупателей жилья этого класса. Тем не менее относительно низкий объем текущего предложения и хорошие продажи в последние 12 месяцев могут поспособствовать удержанию застройщиками достигнутого уровня цен в бизнес-классе».
[1] В нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
![](http://m.asninfo.ru/images/analytics/1ebee852/9fd9db62d0d8a1cf26baab16.jpg)
В июне на рынке Старой Москвы совокупный объем первичного предложения в массовом сегменте составил 1,59 тысяч кв. м. При этом, второй месяц подряд происходит прирост и по количеству объектов, и по экспонируемой площади квартир и апартаментов. Впрочем, это не может компенсировать вымывания объемов, которое происходило на протяжении последнего года, когда объем предложения снизился на 35,5%. В течение мая-июня стартовали продажи в 10 новых корпусах в уже реализуемых проектах и вышли 4 новых проекта (Very от ГК “Основа”, HighWay от ГК “Гранель”, Барклая 6 и Дербеневская 20 от ГК “ПИК”).
При этом, доля в сегменте бизнес-класса выросла на 0,8% и составила 50,3%, доля комфорт-класса снизилась на 0,8% и составила 49,1%, доля эконом-класса при сократилась на 0,1%, и составила 0,7%.
В Новой Москве с апреля ведутся продажи еще в 3 новых корпусах жилых комплексов “Саларьево парк” и “Бунинские луга” от ГК “ПИК”. Суммарный объем предложения на первичном рынке за месяц снизился на 7,2% и составил 501,6 тыс. кв. м. Общее количество лотов, находящихся на экспозиции по итогам июня, также уменьшилось, снижение составило 7,8%, до уровня 10,1 тысяч квартир.
В июне 2021 г. в структуре предложения по классам жилья произошли изменения: предложение сместилось в сторону жилья бизнес-класса, доля которого выросла на 0,4% и составила 15,3%, доля комфорт-класса выросла на 0,1% до 84,4%, доля эконом-класса сократилась на 0,4% и составила 0,3%.
На первичном рынке жилья ближнего пояса Московской области[1] по итогам июня 2021 года составил 661,62 тысячи кв. м. или порядка 13,3 тысяч квартир. Распределение объемов по городам практически не меняется, основной объем предложения, порядка 23,7%, был сконцентрирован в юго-восточной части МО, в районе г. Люберцы, на втором месте – Видное (17,5%), на третьем – Котельники (11,3%). Самый ограниченный объем предложения отмечен в Реутове (1,8%) и в Долгопрудном (2,3%). В целом, вымывание объемов предложения, которое продолжалось весь 2020 год, продолжается.
Распределение структуры предложения характеризуется незначительными колебаниями: доля бизнес-класса не изменилась и составила 0,5%, комфорт-класса потеряла 0,4% и сократилась до 54,2%, а эконом-класса выросла на 0,4% и составила 45,3%.
В июне цены продолжили рост во всех локациях Московского региона. В границах Старой Москвы средневзвешенная цена на первичном рынке составила 318,4 тысяч рублей, и по сравнению с маем 2021 г. этот показатель вырос на 1,8% и на 44,7% относительного аналогичному периоду прошлого года. На первичном рынке жилья ТиНАО средневзвешенная цена кв. м новостройки составила 188,7 тысяч рублей. За прошедший месяц этот показатель вырос на 1,5% и на 33,3% относительного аналогичному периоду прошлого года. В ближнем поясе Московской области во всех сегментах цены в июне показали положительную динамику, а средневзвешенная цена составила 153,0 тысяч рублей. По сравнению с маем 2021 г., она выросла на 2,8%, за год рост составил 33,0%.
Больше качественной аналитики от “Синицы” - в гистограммах.
“В целом, мы отмечаем замедление темпов вымывания предложения и роста цен. Ажиотажный спрос и нехарактерную динамику цен, конечно, подогревали и последние месяцы льготной ипотеки, продление которой не сильно повлияет на Московский регион. Уверена, что во втором полугодии ситуация нормализуется, и мы увидим баланс спроса и предложения, а также объективную ценовую картину на рынке”, - комментирует ситуацию Наталья Шаталина, генеральный директор сервиса “Синица”.
[1] В анализ включены новостройки, расположенные непосредственно в черте, а также поблизости от городов Долгопрудный, Мытищи, Балашиха, Реутов, Люберцы, Котельники, Видное (и Ленинский район), Одинцово, Красногорск, Химки. Прилегающие районы, расположенные далее 7 км от МКАД в анализ не включались.