В 2021 году открыто на 26% больше объектов стрит-ритейла, чем закрыто
Аналитики Knight Frank St Petersburg подготовили предварительные итоги 2021 года по рынку стрит-ритейла. Годовые показатели позволяют утверждать, что рынок встроенных коммерческих помещений в значительной степени восстановился. Этому поспособствовало увеличение туристического потока, особенно в летний сезон, и как следствие вырос спрос на помещения в формате торговых коридоров. Объём свободного предложения за 2021 г. снизился на 24% (до 48,5 тыс. м²).
По итогам 2021 г. суммарный объём площадей формата стрит-ритейл составил 531,6 тыс. м². В среднем по городу доля вакантных площадей составила 9,1%, сократившись на 3,0 п. п. за год, однако еще не достигла допандемийных значений в 7,0-8,0%. Наибольшее снижение вакансии отмечено на второстепенных торговых коридорах центральных районов – на 3,4 п. п. (среди них – Некрасова ул., Средний пр-т В.О., Московский пр-т, Литейный пр-т и др.).
Структура профилей арендаторов осталась неизменной (общественное питание – 32%, продукты – 11%, одежда – 10%), при этом объём площадей, занятых объектами общественного питания и одеждой, увеличился на 6,0% и 4,9% соответственно по сравнению с итогами 2020 г. В свою очередь, продуктовый ритейл, активно развивавшийся в 2019-2020 гг. вследствие выхода новых игроков на рынок Санкт-Петербурга и увеличения присутствия существующих операторов, в 2021 г. изменил стратегию стремительного роста. Было отмечено лишь точечное открытие новых супермаркетов, либо оптимизация локаций и занимаемых площадей.
В целом за 2021 г. было открыто на 26% больше объектов стрит-ритейла, чем закрыто. Операторы общественного питания традиционно занимают лидирующее положение в структуре как открытых, так и закрытых арендаторов – 37% и 35% соответственно.
В секторе общественно питания количество открытий ресторанов за 2021 г. составило 269 заведений, это сопоставимо с показателями 2020 г. (277 шт.), однако на 15% меньше, чем за аналогичный период 2019 г. Количество закрытых – 205 заведения кафе и ресторанов, что почти в 2 раза меньше, чем в 2020 г. (387 шт.), и на 28% меньше чем в 2019 г. (287 шт.). Это свидетельствует об адаптации операторов общественного питания к изменившимся условиями спроса на рынке со стороны клиентов, а также о взаимовыгодных договоренностях с собственниками помещений.
В среднем по исследуемым торговым коридорам ротация составила 9,0%, что на 5,6 п. п. меньше итогов 2020 г.
Снижение вакансии, активный спрос на помещения со стороны клиентов стимулирует постепенное увеличение ставок со стороны собственников помещений. В целом по рынку наблюдается положительная динамика изменения арендных ставок. Основное увеличение от 7% до 10% пришлось на середину 2021 г., во второй половине года лишь некоторые собственники скорректировали ставки в сторону увеличения в диапазоне от 2% до 5%.
Анна Лапченко, руководитель отдела торговой недвижимости Knight Frank St Petersburg: «По нашим прогнозам, в 2022 г. рынок стрит-ритейла вероятнее всего сможет достигнуть допандемийных показателей. Ожидается увеличение интереса к рынку Санкт-Петербурга со стороны региональных операторов. Что касается вакансии, то наименьшим колебаниям по уровню вакансии и ротации подвергнутся объекты в спальных районах города за счет стабильного трафика со стороны жителей.
В случае сохранения части ограничительных мер или введения новых в отношении общепита, многие из участников рынка будут к ним готовы, так как уже адаптировалась к современным условиям ведения бизнеса».
По данным исследования международной консалтинговой компании JLL, российские столицы – Москва и Санкт-Петербург – опередили остальные крупные города Европы по темпам роста арендных ставок на склады за последний год. К концу 3-го квартала 2021 года ставки по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличились на 22% в Санкт-Петербурге и на 18% в Москве, при этом в 4-м квартале рост продолжается.
В 4-м квартале арендные ставки на готовые помещения в Московском регионе в удаленности около 30 км от МКАД (А-107) увеличились до 5-5,2 тыс. руб. за кв. м в год, при этом вблизи МКАД ставки значительно выше: средний диапазон составляет 6-6,5 тыс. руб. Если говорить об объектах внутри МКАД, где дефицит помещений еще более острый, то арендаторы готовы платить до 8,5-10 тыс. руб. за кв. м в год. В Санкт-Петербурге ставки уже выросли до 5,2-5,5 тыс. руб. за кв. м в год. При этом в проектах built-to-suit стандартного склада класса А девелоперы устанавливают ставки на уровне 5,5 тыс. руб. за кв. м в год и выше как в Москве, так и Санкт-Петербурге.
Изменение арендных ставок на склады в ключевых городах Европы,
3 кв. 2021 к 3 кв. 2020
Источник: JLL
Столь значительный рост обусловливается целым рядом факторов. Во-первых, крайне низкой долей свободных площадей. На конец сентября вакантными оставались лишь 0,5% в Москве и 1,2% в Санкт-Петербурге. Согласно данным компании JLL, российский рынок складов является одним из самых дефицитных в Европе: по доле вакантных помещений две столицы входят в тройку европейских городов с наименьшим числом доступных складов, лишь Брюссель с показателем 0,8% чуть опередил Петербург.
«Кроме того, резко выросли затраты на строительство и сохраняется неопределенность в их дальнейшей динамике, поэтому девелоперы вынуждены закладывать дополнительные риски при реализации проектов. В результате ставки в built-to-suit проектах оказываются выше, чем в существующих комплексах, чего не наблюдалось еще год назад, – комментирует Евгений Бумагин, руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL. – Наиболее стабильными и выигравшими в этой ситуации являются арендодатели, а девелоперы и арендаторы работают по принципу “Если хочешь склад, тебе придется заплатить”».
Доля свободных складских площадей в городах Европы
Источник: JLL
Согласно данным JLL, рост арендных ставок на складскую недвижимость наблюдается почти во всех европейских городах вследствие рекордного спроса на рынке. Объем сделок со складами в Европе за три квартала текущего года составил 23,8 млн кв. м, что в 1,5 раза выше среднего значения сопоставимых периодов предыдущих пяти лет и опережает годовые показатели всех предыдущих лет, кроме 2020-го. Правда, уже очевидно, что по итогам года прошлогодний рекорд будет побит и складской рынок установит очередной максимум в спросе.
Объем сделок аренды и покупки складов конечными пользователями в Европе
Источник: JLL
На мировом рынке в среднесрочной перспективе основными драйверами развития складского рынка, по мнению экспертов JLL, останутся:
- E-commerce. Развитие онлайн-ритейла в пандемию резко ускорилось, и этот сегмент будет генерировать до четверти всех сделок со складами в ближайшие годы.
- Трудовые ресурсы, автоматизация и роботизация. Перебои на рынке труда будут компенсироваться возрастающей автоматизацией процессов.
- Разрыв цепочек поставок. Пандемия показала важность устойчивости цепочки поставок и необходимость иметь определенный запас для обеспечения непрерывности производственных процессов.
- Устойчивое развитие. Движение к углеродной нейтральности не оставляет в стороне и рынок недвижимости. Мы увидим растущий спрос на подобные объекты со стороны крупных корпораций.
- Городская логистика. Необходимость быстрой доставки диктует развитие новых форматов внутри городской черты
- Логистика с контролем температуры. Пандемия показала необходимость развития широкой сети низкотемпературных складов для обеспечения сектора здравоохранения.
«Факторы, влияющие на бурное развитие складов, будут продолжать оказывать существенное влияние в средне- и долгосрочной перспективе, и на этом фоне складской сегмент привлекает не только арендаторов, но и ощущает на себе повышенный инвестиционный спрос. По итогам 2021 года мы увидим рекордный объем инвестиционных сделок на складском рынке; за первые девять месяцев в склады в Европе было вложено уже почти 40 млрд евро, что на 63% выше предыдущего максимума, который был зафиксирован в прошлом году, – говорит Микаэл Казарян, член совета директоров и руководитель группы по инвестициям компании JLL. – В России мы также ожидаем новые рекорды. С начала года на инвестиционном складском рынке закрыто сделок на 620 млн долл., и еще несколько крупных транзакций ожидаются до конца декабря. По итогам 2021 года объем инвестиционных складских сделок приблизится к 1 млрд долл., что на 30% выше, чем в 2020 году».
Аналитики компании Knight Frank St. Petersburg подвели итоги 3 квартала 2021 года на рынке жилья бизнес-класса и выяснили, что за год средняя цена квадратного метра увеличилась на 40%.
По итогам сентября 2021 г. средневзвешенная цена на первичном рынке жилья В-класса составила 287,7 тыс. руб./кв. м, увеличившись за квартал на 5%, при этом годовая динамика была на уровне 40%.
Наиболее существенные изменения затронули Красногвардейский район, в котором показатель средней цены за год увеличился на 56% в связи с выходом в продажу трех новых жилых комплексов высокого ценового сегмента. Также значительную годовую динамику цен (в пределах 41-43%) показали Адмиралтейский, Московский и Центральный районы. Во всех остальных локациях средние цены увеличились на 25-35%.
Свободное предложение за 3 квартала 2021 г. сократилось на 25%, составив около 320 тыс. кв. м. Причиной отрицательной динамики предложения стало квартальное увеличение спроса на фоне низкого показателя выведенных на рынок новых площадей. За квартал было продано около 72 тыс. кв. м, с начала 2021 г. – около 193 тыс. кв. м.
На фоне активной ценовой динамики произошла корректировка спроса на различные типы квартир. Так в 2020 г. наиболее востребованными были квартиры с 2 спальнями – на них приходилось около 37% продаж. В 2021 г. доля данного типа квартир в общем объёме продаж сократилась до 31% в пользу увеличения спроса на квартиры с одной спальней, доля в объёме спроса которых увеличилась с 27% до 32%. Средняя стоимость квартир с двумя спальнями за год увеличилась с 17 млн до 22 млн руб., а квартир с 1 спальней с 11,8 млн до 14,3 млн руб. Наиболее заметное удорожание произошло у квартир с тремя спальнями, средняя стоимость которых увеличилась с 32 млн до 38 млн руб., при этом спрос на данный тип квартир остался стабильным.
До конца года ожидается ввод в эксплуатацию нескольких комплексов В-класса совокупной жилой площадью около 127 тыс. кв. м, в результате годовой показатель ввода может превысить уровень 2020 г. на 75%.
Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg: «Жильё бизнес-класса сейчас востребовано на рынке. С одной стороны, ограниченное предложение на элитном рынке мотивирует часть покупателей рассматривать в том числе квартиры в объектах бизнес-класса. С другой стороны, есть доля покупателей, которые "выросли" из жилья массового спроса и могут позволить себе более качественное, престижное жильё в привлекательных локациях».