Апартаменты «штучного» формата: премьеры 2021 года
Для рынка апартаментов весь 2021 год прошел под эгидой ожиданий принятия закона об их правовом статусе и это безусловно отразилось, как на корректировке цен, так и на составе нового предложения. За 11 месяцев (с начала 2021 года) на рынок новостроек Москвы в реализацию вышло 23 новых проекта, что на 4 проекта больше, чем в прошлом. Такая динамика показывает определенный рост. Однако в структуре предложения аналитики агентства недвижимости «Бон Тон» отмечают явные трансформации, которые выражаются в классовом составе и нестандартном подходе девелоперов к позиционированию своего продукта.
Так в 2020 году на долю массового сегмента приходилось 45% от всего объема предложения (в течение года в реализацию вышло 9 проектов), а на бизнес-класс – 40% (8 проектов соответственно). Однако в текущем году преимущественная часть предложения, 65,2% (15 проектов), представлена массовым сегментом, где доля комфорт-класса – 26,1% (6 проектов) и стандарт-класса – 39,1% (9 проектов). Бизнес-класс составил 21,7% от общего объема и представлен 5 проектами. На сегмент «премиум» пришлось всего 13,1% (3 проекта). В структуре распределения апартаментов по локациям большая часть проектов массового сегмента приходится на ЗАО – 26,7% и ВАО – 20%, бизнес-класса по 40% – на САО и СЗАО, премиум-класс – по трети сосредоточился на 3 округа – САО, ЮЗАО и ЦАО.
Если говорить о средней цене квадратного метра, то в новинках 2021 года также произошла существенная корректировка. Причиной стал не только рыночный рост цен, но и более высокие качественные параметры проектов. Так, в апартаментах комфорт-класса без отделки средневзвешенная цена выросла на 46,7% (с 172,1 тыс. руб./кв. м до 252,7 тыс. руб./кв. м), с отделкой – на 39,2% (с 200,5 тыс. руб./кв. м до 279,2 тыс. руб./кв. м). В бизнес-классе рост оказался менее значительным: без отделки – на 20,5% (с 257,2 тыс. руб./кв. м до 309,8 тыс. руб./кв. м), с предчистовой отделкой – на 10,4% (с 263,2 тыс. руб./кв. м до 290,5 тыс. руб./кв. м).
«В этом году на рынке апартаментов мы наблюдаем тенденцию увеличения доли проектов массового сегмента, – комментирует Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики АН «БОН ТОН» – Тем временем объем более высокобюджетного предложения постепенно сокращается. Например, бизнес-класс за год пополнился лишь 5 проектами, что на 3 меньше, чем годом ранее. При этом стоит отметить, что в новом предложении преобладали не масштабные, а «штучные» проекты клубного формата с небольшим количеством лотов. Таким образом индивидуальность и наличие уникальных качественных характеристик становится для застройщика приоритетным и неотъемлемым условием успешной реализации, особенно на рынке апартаментов в более высоком ценовом сегменте. Помимо комфортной локации, современной архитектуры, нетривиальных концептуальных решений и развитой внутренней инфраструктуры, большим спросом у потребителей пользуются сейчас проекты, которые обладают исключительными дополнительными преимуществами».
Именно таким ярким представителем в составе премьер 2021 года является комплекс апартаментов «Досфлота, 10». Проект расположен в живописной парковой зоне у «большой воды» Химкинского водохранилища, в районе Южное Тушино – одной из самых экологически-чистых зон столицы и, при этом, на территории исторически-сложившейся застройки с прекрасно развитой городской инфраструктурой и отличной транспортной доступностью. В экспозиции – 42 апартамента площадью от 55 до 135 кв.м с широкой линейкой планировочных решений. Эксклюзивные лоты первого этажа имеют собственные террасы с отдельными выходами, а апартаменты верхнего этажа – выход на эксплуатируемую кровлю. Комплекс наделен полным набором опций и сервиса, характерным для клубного формата, и отражает в себе главную ценность современного качественного образа жизни – микс городского комфорта в окружении природных ландшафтов.
Апартаменты бизнес-класса, вышедшие в реализацию в 2021 г.
|
Название проекта
|
Округ, район
|
Кол-во лотов, шт. |
Метраж, кв. м |
Цена лотов, млн руб. |
|
Wellton Gold |
СЗАО, Хорошево-Мневники |
220 |
38-80 |
13,5 - 26,3 |
|
Досфлота,10 |
СЗАО, Южное Тушино |
42 |
61-137 |
21,8 - 48,1 |
|
Verdi |
САО, Савеловский |
108 |
35-87 |
14,1 - 30,1 |
|
Monodom Lake |
САО, Головинский |
238 |
32-125 |
9,1 - 35,6 |
|
N'ice Loft |
ЮВАО, Нижегородский |
2240 |
17-76 |
5,3 - 20,3 |
В I полугодии 2021 года 49,3% всех квартир в новостройках эконом- и комфорт-класса были проданы в 15 жилых комплексах, лидирующих среди всех 90 реализуемых проектов в «старой» Москве, подсчитали аналитики компании «Метриум». В наиболее востребованном проекте за полгода было реализовано более 1 тыс. квартир. При этом почти половина ЖК из топ-15 продается одним застройщиком.
По данным «Метриум», спрос на лоты в новостройках массового сегмента за первые шесть месяцев 2021 года вырос на 56,1%. Так, по итогам I полугодия 2021 года в них было заключено 20,6 тыс. ДДУ против 13,2 тыс. договоров долевого участия в строительстве за тот же период прошлого года. Почти половина из них (49,3%) была зарегистрирована в 15 наиболее продаваемых комплексах.
По сравнению с предыдущим периодом рейтинг претерпел существенные изменения, обновившись более чем наполовину. Это обусловлено выходом на рынок новых проектов и очередных корпусов в уже реализуемых ЖК, а также вымыванием предложения и завершением продаж некоторых объектов. Так, занявший по итогам 2020 года вторую строчку ЖК «LIFE-Варшавская» покинул топ-15, расположившись на 18 месте. На 8 позиций (с 3 на 11 место) откатился ЖК «Огни». Другая тенденция – 7 из 15 самых продаваемых ЖК реализуются одним застройщиком (ГК «ПИК»). Также в топ-15 вошли по два проекта от ГК «Гранель» и Seven Suns Development и по одному от ГК «Самолет», «Э.К. Девелопмент», «Донстрой» и MR Group.
Уже на протяжении года первую строчку в рейтинге сохраняет ЖК «Люблинский парк» от ГК «ПИК». За первые шесть месяцев 2021 года в нем было продано более 1 тыс. квартир, что составляет 4,9% от общего количества заключенных в массовом сегменте ДДУ. При этом за год объем сделок в нем вырос на 42%. Стоимость квадратного метра в данном комплексе за 12 месяцев увеличилась на 37%, достигнув 212,2 тыс. рублей.
На второе место вышел дебютант рейтинга – ЖК «Светлый мир Станция «Л» от застройщика Seven Suns Development. В I полугодии 2021 года в его корпусах был реализован 851 лот или 3,2% от суммарного количества сделок в массовом сегменте. Популярность данного проекта обусловлена привлекательной ценой: в среднем «квадрат» обойдется в 181 тыс. рублей. За год данный показатель вырос на 35,8%.
«Бронзу» по итогам первой половины 2021 года берет ЖК «Зеленая Вертикаль» от компании «Э.К. Девелопмент», продажи в котором начались в январе этого года. Обладателями недвижимости в нем стали 625 покупателей. Стоит отметить, что во II квартале спрос на лоты в данном проекте уменьшился на 25,9%.
Из иных тенденций отметим, что кроме лидера рейтинга свои места в топ-15 сохранили два проекта: ЖК «Михайловский парк» остался на шестом месте, а ЖК «Квартал «Некрасовка» – на двенадцатом. Также стоит выделить значительное (в 2,3 раза) увеличение количества сделок в ЖК «Тринити» во II квартале 2021 года. Это обусловлено выходом большого объема нового предложения.
Самые продаваемые массовые новостройки Москвы в I полугодии 2021 года*
По данным «Метриум» средняя стоимость квадратного метра в новостройках массового сегмента за прошедший год увеличилась на 35%, достигнув по итогам июня 2021 года 245,5 тыс. рублей. При этом в 12 из 15 проектов рейтинга «квадрат» стоит дешевле среднего значения, что обусловлено в том числе недавним выходом значительного объема нового предложения в корпусах на начальном этапе строительства. Однако разброс цен остается широким: от 180,7 тыс. рублей за кв.м. в ЖК «Сказочный лес» до 291,1 тыс. рублей за кв.м. в ЖК «Селигер Сити».
«В первом полугодии 2021 года спрос на новостройки массового сегмента фиксировался на высоком уровне, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – При этом к наиболее востребованным проектам необязательно относятся самые бюджетные варианты. Сейчас для покупателя важна не только стоимость, но и удобство проживания, а также комфортная городская среда. Например, лоты в ЖК «Селигер Сити» пользуются популярностью при не самой низкой цене, что обусловлено высоким качеством как самого проекта, так и его окружения».
За период пандемии COVID-19 российский рынок труда значительно изменился — особенно это коснулось тех отраслей экономики, где традиционно широко использовался труд мигрантов. Отъезд значительной части иностранных рабочих привел к нехватке персонала в сферах строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Это уже сказывается на зарплате и условиях труда. Сервис по поиску высокооплачиваемой работы SuperJob изучил, как изменились зарплаты квалифицированных рабочих с 2016 года.
И в Москве, и в Санкт-Петербурге наиболее заметно за последние 5 лет увеличилась средняя зарплата плиточников (на 82% и 80% соответственно). Значительная часть этого роста приходится на год пандемии коронавируса. Так, если в 2020 году плиточник в среднем зарабатывал в столице 70 тыс. руб., то сегодня — уже 100 тыс. руб. (+42,9%).
Аналогичная картина в Санкт-Петербурге: за последний год средняя зарплата плиточников выросла на 25 тыс. руб. (с 65 до 90 тыс. руб., +38,5%).
На втором месте по динамике роста оплаты труда за 5 лет в обеих столицах — позиция монтажника систем вентиляции и кондиционирования (рост на 67% по сравнению с 2016 годом). Третье место в Москве принадлежит монтажникам наружных трубопроводов (за 5 лет их зарплата увеличилась на 56%), а в городе на Неве — арматурщикам и электромонтажникам (на 56%).
SuperJob отмечает ускорение роста заработных плат рабочих в строительстве в 2021 году. За год наибольшую динамику зарплат показали плиточники (они уже упоминались выше): + 42,9% в Москве и +38,5% в Санкт-Петербурге. У монтажников окон ПВХ средний заработок за год вырос на 28,6% в столице и 27,7% в городе на Неве. На третьем месте по величине годового прироста зарплат в Москве — электрогазосварщики (+21,4%), в Санкт-Петербурге – стропальщики (+22,2%).
Представители какой рабочей специальности зарабатывают на сегодняшний день больше всех? В лидерах — плиточники: в Москве они зарабатывают в среднем 100 тыс. руб. в месяц, в Санкт-Петербурге — 90 тыс. руб. На втором месте — монтажники окон ПВХ и промышленные альпинисты: их средняя зарплата — по 90 тыс. руб. в Москве и по 83 тыс. руб. в Санкт-Петербурге. Третье место занимают электрогазосварщики (зарабатывают в среднем 85 тыс. руб. в месяц в Москве и 78 тыс. руб. в Северной столице).
Что касается максимальной зарплаты (на нее могут претендовать наиболее квалифицированные представителей рабочих специальностей со значительным стажем работы, а также зачастую опытом руководства бригадой), то в 2021 году и в Москве, и в Санкт-Петербурге этот показатель наиболее высок у промышленного альпиниста (180 и 170 тыс. руб. соответственно). На втором месте по величине зарплатного максимума — монтажники окон ПВХ (160 и 150 тыс. руб. соответственно). На третьем месте в обеих столицах — каменщик, монолитчик, плиточник, электрогазосварщик и электромонтажник: их доход может достигать 150 тыс. руб. в Москве и 140 тыс. руб. в Санкт-Петербурге.
Как известно, чиновники настаивают на возвращении мигрантов на рынок труда. Однако большинство представителей строительных специальностей и экономически активного населения страны против этого. Очевидно, что сейчас имеются условия, чтобы ситуация на рынке труда рабочих специальностей становилась более цивилизованной и постепенно менялась в пользу граждан России.
Регионы исследования: Москва, Санкт-Петербург
Время проведения: июнь 2021 года
Объект изучения: зарплатные предложения работодателей и зарплатные ожидания соискателей рабочих специальностей в строительстве
Единица измерения: российский рубль
Москва
Санкт-Петербург
